Tọa đàm thường niên và Công bố báo cáo: Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023

Ông Nguyễn Thành Công, Tổng Thư ký VNREA: Vừa rồi Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã đưa ra 8 kết luận khi nghiên cứu báo cáo và 1 trong những kết luận quan trọng là nhu cầu chung cư trung - cao cấp hiện vẫn gia tăng. Còn việc lựa chọn dự án cụ thể của các nhà đầu tư căn cứ vào điều kiện nào thì chúng ta hãy lắng nghe các chuyên gia. Kỳ vọng của ban tổ chức là các chuyên gia đưa ra nhận định về động lực tăng trưởng trung và dài hạn của chung cư để tạo lập niềm tin cho các nhà đầu tư. Sau đây, xin mời GS.TSKH. Đặng Hùng Võ chia sẻ về vấn đề này.

Tôi hoàn toàn nhất trí với quan điểm chung cư nói chung vẫn là chỗ lựa chọn thích hợp với đại đa số người dân hiện nay. Tôi muốn trở lại năm 1996, khái niệm chung cư mới được đưa vào Việt Nam, lúc đó Chính phủ có chính sách giao đất không thu tiền để các nhà đầu tư thấy có lợi phát triển chung cư và chào bán sản phẩm. Đến Luật Đất đai 2003 bắt đầu có quy định thu tiền chung cư - đấy là cả quãng chúng ta phấn đấu để người dân làm quen với khái niệm chung cư. Sau đó chúng ta rất chật vật mới nâng cấp những chung cư cũ, còn thiếu thốn nhiều thứ, rồi mới chuyển qua chung cư trung cao cấp có hệ thống sinh hoạt, dịch vụ có lợi cho người ở để người ta cảm thấy ở nhà chung cư nhiều điều kiện tốt hơn nhà mặt đất.

Gần đây, dự thảo Luật Nhà ở có đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn, đã gặp phản ứng từ công luận và Uỷ ban Thường vụ Quốc hội có ý kiến không đưa quy định này vào và Bộ Xây dựng cũng đã rút nội dung này ra khỏi dự thảo luật.

Điều đó cho thấy đơn vị này nhìn thấy được việc phát triển chung cư vẫn là nơi tìm kiếm nhà cho mọi người vẫn tốt. Vấn đề là đối tượng lựa chọn nhà ở xã hội và đối tượng chọn nhà ở chung cư trung - cao cấp như thế nào? Chúng ta thấy rõ ràng nhà ở xã hội là nơi cố gắng tìm nơi che mưa che nắng vì tiền để phát triển nhà ở xã hội không cao được. Còn phân khúc chung cư trung cao cấp có điều kiện chúng ta tạo hướng phương Tây họ đã đi như tiện ích công cộng, hạ tầng, triết lý đô thị xanh, triết lý đô thị thông minh - các nước đều đi theo hướng đó. Đô thị hoá cũng lấy khu dân cư dưới dạng chung cư cao tầng và để diện tích mặt đất để phát triển những cái khoảng xanh, mặt nước,… rất phù hợp với nhu cầu tối cần thiết cho người lựa chọn chỗ ở.

Để người ta lựa chọn chỗ ở phù hợp thì phải là chung cư đạt được tiêu chuẩn cuộc sống cao thì tôi cho rằng phân tích hướng lên chung cư trung - cao cấp là hướng được nhiều người lựa chọn cho mình. Bởi vì, ta gọi là cao cấp nhưng giá còn thấp hơn nhà mặt đất rất nhiều, còn tiềm năng tài chính của các hộ gia đình chọn nhà ở trung cao cấp cũng phù hợp với nhóm trung lưu. Ta nói về chung cư có những chất lượng đảm bảo được triết lý phát triển xanh, triết lý phát triển thông minh… chung cư mà được trang bị những thiết bị thông minh thì đời sống thuận tiện, rồi để phát triển xanh thì ta đưa cây xanh lên được, hơn nữa là khoảng cách rộng giữa hai nhà chung cư là một không gian xanh cực tốt.

Nhiều người suy nghĩ thị trường đang dừng lại, giảm giá. Tuy nhiên, những chung cư ở vị trí thuận tiện, đi lại tốt thì vẫn rất cao, còn chủ đầu tư chỉ xuống giá ở những dự án có vị trí xa trung tâm, đường đi lối lại không tiện, chất lượng kém… thì mới có tình trạng cắt lỗ. Còn ở những nơi có triển vọng về mặt nâng cấp cuộc sống thì giữ nguyên, vẫn rất nhiều người mua, còn những bất động sản quá đắt người ta còn cân nhắc. 

Điểm cuối cùng, nói đến chung cư lựa chọn nhà ở xã hội, chung cư trung - cao cấp thì tôi muốn nói đến thu nhập của người Việt Nam. Kể cả Ngân hàng thế giới đã thống kê thu nhập của hộ gia đình, 2 năm làm một lần, song tôi vẫn cho rằng kết luận có vẻ khoa học nhưng không thật. Bởi vì những người tham gia thống kê họ có khai thật thu nhập hay không? 

Tôi cho rằng, thứ nhất Việt Nam vẫn thuộc nhóm đầu nhận kiều hối trên thế giới - đấy là nguồn thu nhập khá lớn; thứ hai là thu nhập từ trong nước không ai rõ thu nhập của từng người. Chính vì vậy thu nhập thật của người Việt Nam không rõ ràng được. Nhiều người đánh giá thu nhập của người Việt rất kém, đúng là thu nhập trên giấy tờ rất kém nhưng tôi cho rằng thu nhập thực tế là không kém. Thế thì đánh giá lại thu nhập để có thể mua chung cư trung - cao cấp tôi cho rằng khả thi trên diện rộng.

Về phía đại diện các nhà đầu tư, tôi cho rằng lúc này cần đưa ra tiêu chí như chung cư cần đảm bảo về hạ tầng, dịch vụ công cộng ở mức độ cao, hướng theo triết lý xanh, triết lý thông minh thì lúc đó tính bền vững của phân khúc trung - cao cấp mới dài hơi hơn. Nhà chung cư phải có sân chơi trẻ em, không gian sinh hoạt công cộng, như tiêu chí cụ thể của nơi ở.

Xin cảm ơn những chia sẻ của GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nhất là về vấn đề nâng tầm văn hóa chung cư dựa trên triết lý xanh - thông minh. Đó cũng là quan điểm nền tảng để các chuyên gia sau có thể thảo luận.

*****

Tiếp theo, xin mời TS. Võ Trí Thành chia sẻ. Theo ông, đâu sẽ là xu hướng chủ đạo trên thị trường chung cư trong thời gian tới?

TS.Võ Trí Thành: Trước tiên, tôi đồng tình với ý kiến của ông Đặng Hùng Võ, đó là khi nói về thu nhập, đánh giá thực về thu nhập, về khoảng cách giàu - nghèo dựa trên thu nhập chi cho tiêu dùng là chưa chính xác hoàn toàn. 

Để nói về câu chuyện chung cư, xin bắt đầu từ câu chuyện của chính tôi cũng như nhiều người khác - thế hệ của giai đoạn những năm 60. Hồi đó, hoàn toàn không có khái niệm chung cư, thay vào đó, chúng gọi là “tập thể” - một từ ngữ rất Việt Nam. Hồi đó cũng chưa có khái niệm về hệ sinh thái nhưng tôi đảm bảo chỗ vui chơi, giải trí của chúng tôi hơn hẳn lớp trẻ bây giờ. Đơn cử các không gian vui chơi với bạn bè như sân bóng, chơi chuyền... đều đủ cả, thay vì trẻ em ngày nay chỉ có căn phòng kín với chiếc máy tính. Sau đó đến khi sang nước ngoài du học, tôi sinh sống nhiều ở các nhà chung cư đi thuê và đã quen hơn với loại hình bất động sản này. 

Nhiều xu hướng mới của đô thị hoá cho thấy những triển vọng của thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội. Động lực được tạo ra bởi sự thay đổi về cấu trúc và tâm lý xã hội, những tác động từ văn hoá sống mới hay do sự biến chuyển không ngừng của cung, cầu trên thị trường.

1. Xu hướng lựa chọn các khu đô thị mới để gần thiên nhiên hơn

Báo cáo Việt Nam 2035 đã bàn về độ nén của đô thị. Tại sao sinh ra đô thị? Bởi đô thị có giá trị rất lớn trong cung cấp dịch vụ tiện ích thì chi phí sẽ giảm, bởi lợi thế nhờ quy mô. Tuy nhiên, nếu xử lý không tốt các vấn đề của đô thị thì sẽ gặp phải hiệu ứng tắc nghẽn, nhất là giao thông.

Việc mở ra các đô thị mới vệ tinh là xu thế tất yếu khi quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt. Tuy nhiên, đô thị mới phải đáp ứng được những nhu cầu mới của cư dân. Cuộc khủng hoảng sức khỏe toàn cầu khiến cho nhu cầu sống khỏe và gần gũi thiên nhiên trở thành vấn đề cấp bách hơn. Quãng thời gian phải Work From Home (WFH) khiến nhiều người thay đổi cách lựa chọn nơi ở. Lúc này, khách hàng có xu hướng tìm đến những sản phẩm bất động sản ở các khu đô thị mới bao quanh nội đô, đầy đủ tiện ích, thiết kế hiện đại, chất lượng sống cao cấp…

Giai đoạn này, rất nhiều người đã có hành vi tiêu dùng hiện đại, khi không còn là chi bao nhiêu cho một căn hộ, chi như thế nào, mà còn phụ thuộc vào sản phẩm bất động sản có gắn liền với dịch vụ “xanh” không, có an toàn, nhân đạo, nhân văn, cá tính không? Đó là khía cạnh ngày càng được quan tâm ở tầng lớp trung, thượng lưu. Trải qua gần 3 năm sống trong những kinh hoàng của đại dịch Covid-19 thì xu hướng tiêu dùng bất động sản xanh, hướng tới nghỉ dưỡng, sức khỏe này càng trở thành yếu tố dẫn đầu.

Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng, người mua nhà hiện nay quan tâm nhiều hơn đến sức khỏe và nhu cầu chăm sóc sức khoẻ trỗi dậy mạnh mẽ hơn. Phát triển bền vững, trách nhiệm xã hội, ý thức môi trường là những xu hướng dẫn dắt tâm lý và hành vi tiêu dùng mới.

Như vậy, chính bối cảnh sống đã nảy sinh các nhu cầu mới về sự đa dạng dịch vụ. Những người làm việc từ xa, giới trẻ hay thậm chí là những người già quan tâm tới sức khỏe, những lúc ốm đau họ tiếp cận được các dịch vụ như thế nào, có tốt không... Xu hướng ấy đã được thể hiện ở những việc cụ thể, như cách lựa chọn căn hộ để sống đã dịch chuyển.

Vì vậy, nền tảng đô thị để đáp ứng nhu cầu và xu hướng mới trên là điều cực kỳ quan trọng. Ở đó, phải có sự kết nối, tương tác; có nơi để mọi lứa tuổi được tham gia vào những nhu cầu học hỏi, nâng cao dân trí của mình; trong một quần thể phải đáp ứng được cả lợi thế về nhà ở lẫn kinh doanh và dịch vụ tiện ích…

Sau một kỷ nguyên của những khu đô thị không có quy định về mật độ cây xanh, giờ các chủ đầu tư nhận thức được rằng nếu họ không “eco”, không dành mức đầu tư thỏa đáng cho môi trường thì sớm muộn sẽ không bán được hàng.

Đến thời điểm này đã có sự chuyển biến mạnh mẽ về nhận thức. Ví như để đáp ứng sự đa dạng, đòi hỏi trên thị trường, con người có lao động thì cũng cần có giải trí nghỉ ngơi. Vì vậy, dẫn đến sự chuyển dịch trong hành vi tiêu dùng khi người mua sẵn sàng chi nhiều tiền để chuyển đến nơi ở mới, hoà mình vào không gian sống đảm bảo được những nhu cầu đa dạng đó.

2. Xu hướng tầng lớp trung lưu trẻ lựa chọn chung cư trung - cao cấp trong các đô thị mới xung quanh nội đô

Tầng lớp trung lưu trẻ đang là thế hệ tạo nên những chuẩn mới và cảm hứng mới cho thị trường bất động sản. Đây là điều mà các nhà phát triển bất động sản, cũng như những nhà đầu tư dài hạn cần xác định để tiên lượng tương lai.

Tầng lớp trung lưu trẻ có xu hướng tận hưởng cuộc sống ngay tức thời so với thế hệ trước đó. Họ sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn cho chất lượng sống, từ ăn, uống, giải trí, thể thao, tiện ích… và sẵn sàng chi phần lớn thu nhập cho chất lượng sống hiện tại.

Thời gian vừa qua, tầng lớp trung lưu trẻ dẫn dắt xu hướng mua chung cư ở những khu đô thị mới… Hành vi thích tiêu dùng cũng bị chi phối mạnh mẽ bởi công nghệ số, nền tảng số từ người bán đến người mua. Ngoài ra, đây là nhóm lao động khá tự do, tự chủ, nhất là xu hướng làm việc online…

Tầng lớp trung lưu trẻ cởi mở với những trải nghiệm sống mới, có kỳ vọng cao với sự linh hoạt và trải nghiệm trọn vẹn. Lựa chọn một không gian sống với họ không chỉ là một nơi để ở đơn thuần mà còn là tiện ích giải trí, không gian để đảm bảo sống gần gũi, thân thiện với môi trường.

3. Xu hướng thuê nhà của nhóm khách hàng mới ngày càng đông lên là chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam đầu tư, làm việc

Giai đoạn 2010 - 2022 là giai đoạn Việt Nam tăng cường mở rộng kinh tế đối ngoại thông qua các hiệp ước thương mại với các tổ chức, quốc gia, cộng đồng. Việt Nam dần trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Tỷ lệ thuận với tổng số vốn đầu tư hoặc số lượng giấy phép đầu tư nước ngoài được cấp vào Việt Nam là số lượng lao động nước ngoài vào Việt Nam.

Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội cho biết, hiện cả nước có gần 100.000 lao động nước ngoài thuộc diện được cấp giấy phép lao động làm việc tại Việt Nam. Có 110 quốc gia và vùng lãnh thổ có lao động nước ngoài đến Việt Nam làm việc. Trong thời điểm 2 - 3 năm trở lại đây, số lượng lao động đến từ châu Á luôn chiếm hàng đầu, như quốc tịch Trung Quốc chiếm khoảng 20%, Hàn Quốc khoảng 18%, tiếp đó là Nhật Bản, khoảng 10% và còn lại là lao động đến từ các quốc gia khác.

Về tỷ lệ về chuyên môn, 12,0% giữ vị trí quản lý; 9,0% giám đốc điều hành; 56,0% chuyên gia kỹ thuật; còn lại là làm công việc khác. Tỷ lệ chuyên gia kỹ thuật tăng mạnh qua các năm. Thường chuyên gia kỹ thuật là người được đào tạo theo hướng chuyên sâu, có kinh nghiệm, có kỹ năng thực hành công việc. Đồng thời, họ có hiểu biết và kỹ năng vượt trội đồng nghiệp nên đã và đang có tác động tích cực trong chuyển giao công nghệ và kỹ năng quản lý, phong cách lao động của nền sản xuất lớn và hiện đại cho lao động nội địa. Chất lượng của lao động nước ngoài vào Việt Nam ngày càng được cải thiện theo hướng nâng cao chất lượng và nhiều chuyên gia kỹ thuật, nhà quản lý hàng đầu thế giới hoặc châu lục đến Việt Nam.

Nhìn vào sự gia tăng của tệp khách này có thể thấy nhu cầu mua và thuê căn hộ cao cấp ngày càng gia tăng. Đặc biệt, đa phần người nước ngoài đến Việt Nam sẽ lựa chọn phương án thuê trả tiền ngắn hạn hoặc thuê mua dài hạn trong khoảng 50 năm, họ sẽ không mua tài sản cố định trong khi chỉ sử dụng vài tháng trong năm. Trong khi đó, những sản phẩm cho thuê hoặc thuê mua dài hạn ở Việt Nam hiện nay đang được nhiều chủ đầu tư quan tâm, phát triển, nhất là các chung cư trung và cao cấp hiện đại.

4. Xu hướng đầu tư chung cư trung - cao cấp để cho thuê vẫn có chỗ đứng trên thị trường

Trong vài ba năm gần đây, thị trường đã xuất hiện nhiều bất động sản cho thuê cao cấp. Giá cho thuê liên tục tăng và tỷ lệ lấp đầy khá cao. Tư duy ngàn đời của cha ông ta là “phải có mảnh đất cắm dùi” khiến căn hộ không được xem trọng bằng đất nền. Tư duy đó giờ đã nhường chỗ cho những căn hộ có giá nhiều nghìn USD trên một mét vuông…

Với phân khúc cao cấp, đối tượng hướng đến chủ yếu là người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, và những người có lối sống thích dịch chuyển, thay đổi, nhất là giới trẻ thích bay nhảy, tự do, “tây” hoá hơn nên không còn có xu hướng nhất định phải sở hữu nhà, đất. Thay vì ở kiên cố thì thuê, thay vì mua nhà để kinh doanh thì thuê nhà kinh doanh. Nếu họ có tiền thì không chỉ là bất động sản mà họ có rất nhiều sự lựa chọn và mỗi lựa chọn sẽ có chi phí và lợi ích khác nhau, ví dụ: Cho thuê, sản xuất, dịch vụ trên bất động sản như khu công nghiệp, nhà hàng, nhà cho thuê ở để du lịch… không ảnh hưởng đến việc sở hữu hay không. Vấn đề là chi phí và lợi ích.

Chính vì vậy mà có 2 phân khúc dễ được đặt lên bàn cân để ta so sánh là đất nền và căn hộ chung cư.

Nhìn chung thì căn hộ chung cư đã chiếm nhiều ưu thế hơn, bởi sự hiện đại, tiện nghi và nhu cầu xã hội đang rất nhiều nhưng nguồn cung chưa thể đáp ứng hết. Xu hướng lựa chọn chỗ ở tích hợp nhiều dịch vụ tiện ích, an toàn... là điều chi phối tâm lý tiêu dùng.

Với mức giá từ 1.000 đến 3.000 USD/ tháng thì người đi thuê căn hộ cao cấp tại Hà Nội sẽ đòi hỏi khắt khe về diện tích cũng như các tiện ích của không gian sống nhất định.

Theo tốc độ tăng trưởng, đô thị hoá tại Việt Nam và tâm lý hành vi sẽ thay đổi ngày càng mạnh mẽ hơn. Xu hướng đầu tư chung cư trung, cao cấp để cho thuê vẫn có chỗ đứng trên thị trường và là cơ hội cho những nhà đầu tư thông minh.

*****

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate:

Cuối năm 2022, Trung tâm nghiên cứu One Mount đã tiến hành nghiên cứu về xu hướng dịch chuyển của cư dân. Nghiên cứu của chúng tôi chỉ ra có sự phân hóa khách hàng rất rõ. Những người lớn tuổi, sinh sống qua nhiều thế hệ ở trung tâm Hà Nội như quận Hoàn Kiếm, rất khó thay đổi tư duy trong việc di chuyển đến nơi ở mới khi thói quen sinh hoạt, độ tuổi đã cao khiến họ ngại đi xa.

Riêng tầng lớp 8X, 9X trở đi lại rất sẵn sàng di chuyển đến những khu đại đô thị xa hơn nhằm nâng cấp cuộc sống, sẵn sàng đánh đổi để có môi trường sống tốt hơn cho gia đình. 

Nhìn chung tư duy người Việt Nam trước đây rất ngại việc “ngăn sông cách trở”, nên rất ngại đi qua sông Hồng, sang khu Đông, về phía khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm. Mọi cơ sở hạ tầng hay sự phát triển dồn ở khu Tây, nhưng giới trẻ hiện nay không ngại sang khu Đông để tìm nơi sống tốt hơn. Đó là lý do 2 - 3 năm trở lại đây khu Đông, tiêu biểu là khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm là nơi được đầu tư hạ tầng tốt nhất.

Đúng như TS. Võ Trí Thành chia sẻ giới trẻ rất cởi mở trong việc dịch chuyển, hay thích thuê nhà thay vì sở hữu. Tôi cũng đồng tình với TS. Võ Trí Thành trong việc hết sức cân nhắc khu vực xây dựng nhà ở xã hội trong 7 - 10 năm tới có. Vì có thể lặp lại vấn đề hạ tầng xuống cấp và bỏ hoang như một số khu vực ngoại thành hiện nay. Khi xây dựng chung cư mà không có hạ tầng, tiện ích, nơi vui chơi giải trí thì sẽ không được khách hàng lựa chọn. Kể cả tầng lớp bình dân sau một thời gian ở cũng có ý định di chuyển nếu có cơ hội.

Như vậy vấn đề hạ tầng là thách thức đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, nhằm tránh vết xe đổ của một số dự án nhà xã hội trước đây. Còn phân khúc trung - cao cấp thì vẫn đang là phân khúc đáp ứng tốt nhu cầu của người dân trong thời gian tới.

*****

Tiếp theo, xin khách mời lắng nghe chia sẻ của các chuyên gia nước ngoài về tiềm năng phát triển của phân khúc chung cư trung - cao cấp tại Việt Nam

Ông Eric Park, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Dịch vụ Bất động sản Hàn Quốc, Giáo sư khoa Bất động sản, Đại học Điện tử Soongsil Hàn Quốc: Tại Hàn Quốc hay các quốc gia phát triển khác thì chứng khoán không phải là kênh đầu tư có sức hút bằng bất động sản.

Giá bất động sản tại Hàn Quốc nhiều năm qua có xu hướng tăng do lãi suất thấp. Tuy nhiên, đến quý II và III/2023, giá bất động sản Hàn Quốc mới bắt đầu có xu hướng giảm xuống do nhiều yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước tác động.

Tuy nhiên, tôi nghĩ có một số điểm trong việc phát triển thị trường bất động sản của Hàn Quốc mà Việt Nam có thể học tập. Đơn cử như kỹ thuật xây dựng, không gian xanh, không gian công cộng.

Về tiềm năng thị trường bất động sản Việt Nam, tôi cho rằng, đây là một thị trường tiềm năng. Bởi vì, Việt Nam đang có tỷ lệ đô thị hoá cao, dân số Việt Nam đa số là dân số trẻ.

Vì vậy, lời khuyên của tôi là bên cạnh đẩy mạnh phát triển phân khúc chung cư  cao cấp thì Việt Nam nên tập trung phát triển cả phân khúc trung cấp để đáp ứng ngày càng nhiều người dân có nhu cầu mua nhà. 

Ông Jeffhery Foo, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Singapore: Tôi vừa có chuyến đi đến TP.HCM và tôi nhận thấy rằng đây là một thị trường rất tiềm năng cho việc phát triển bất động sản. Vì vậy, tôi dự đoán rằng, giá bất động sản thị trường này sẽ tăng trong thời gian tới. Việt Nam hiện đã có những toà chung cư cao cấp. Tôi nghĩ giới trẻ Việt Nam đang được truyền cảm hứng để phấn đấu mua loại hình phân khúc này.

Hơn nữa, giá chung cư cao cấp Việt Nam cũng không quá cao, đặc biệt là so với người nước ngoài. Vì vậy, phân khúc này không chỉ phục vụ và có sức hút với người dân trong nước mà còn cả người nước ngoài có nhu cầu đến và sinh sống tại Việt Nam.

Ông Yoshi Nori Takita, Đại sứ tại Việt Nam, Lào, Campuchia của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ (NAR):

Các nhà đầu tư nước ngoài xuất hiện tại Việt Nam rất phổ biến. Tuy nhiên, để tăng thêm tính cạnh tranh, thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ về mua thì các chủ đầu tư Việt Nam cần tăng thêm các tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại…

Ngoài ra, để tăng thêm sức hấp dẫn của các chung cư cao cấp thì chủ đầu tư xây dựng cần hướng đến nhu cầu của khách hàng. Cần xác định nhu cầu của khách hàng cần hiện nay là gì để tập trung vào đấy và đáp đúng ứng nhu cầu của họ. 

*****

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV

Tôi có một gợi ý nhỏ là nên phân tích sau dịch bệnh thì xu hướng nhu cầu nhà ở của người dân và khu vực khác thế nào? Vấn đề thứ hai là nhà đầu tư nước ngoài họ có cái nhìn khác biệt không? 

Tôi góp ý 2 điểm về triển vọng, gồm chính sách và nguồn vốn: 

Hôm qua tôi nói chuyện với 70 nhà đầu tư đến từ Ấn Độ, Hàn Quốc, Thái Lan… thì họ đều hỏi tôi 1 câu: Bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi? Bởi vì họ rất quan tâm và có nhiều dự án đầu tư vào Việt Nam. Họ rất khó giải thích với Hội sở chính ở nước sở tại là kinh tế tăng trưởng rất tích cực mà tại sao kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài tại Việt Nam lại như thế? Ở đây thì có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. 

Một điểm tôi muốn nói là chúng ta đều biết thị trường bất động bị ách tắc chính về pháp lý và nguồn vốn; còn câu chuyện quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đầu tư công năm nào cũng thế, tất nhiên năm ngoái đến nay thì tăng đầu tư công. 

Thêm một nguyên nhân nữa là bản thân các doanh nghiệp bất động sản thời gian vừa qua quản trị có vấn đề khi đòn bẩy tài chính cao, đầu tư dàn trải, giá bị đẩy lên cao quá (thế giới tăng 20%, Việt Nam tăng đến 50 - 60%). Rõ ràng chúng ta có điểm bất thường khi đẩy giá lên cao, tất nhiên một phần do pháp lý cung bị thiếu nên giá bị đẩy cao. Tôi nói rõ hơn nguyên nhân sâu xa để anh chị hình dung vậy chứ không phải vấn đề về kinh tế hay lạm phát.

Một điều quan trọng nữa cả bên ngoài lẫn bên trong là vấn đề môi trường lạm phát và lãi suất. Lạm phát thế giới cao chưa từng có bình quân 7,6%, lãi suất thế giới cũng đẩy lên cao chưa từng có. Thế thì lạm phát và lãi suất cao như thế và tốc độ tăng lãi suất của ngân hàng trung ương cũng nhanh chưa từng có đã gây ra nhiều khó khăn cho thị trường tài chính và bất động sản. 

Việt Nam cũng chịu tác động là lạm phát có xu hướng tăng lên và môi trường lãi suất cũng tương đối cao; rõ ràng đã tác động lớn đến thị trường bất động sản. Thống kê của chúng tôi cho thấy lãi suất cao, bất động sản sẽ giảm - chắc chắn là như thế. Đó là một số điểm tôi xin mổ xẻ thêm, còn năm nay thì thế nào?

Việt Nam cũng chịu tác động là lạm phát có xu hướng tăng lên và môi trường lãi suất cũng tương đối cao; rõ ràng đã tác động lớn đến thị trường bất động sản. Thống kê của chúng tôi cho thấy lãi suất cao, bất động sản sẽ giảm - chắc chắn là như thế. Đó là một số điểm tôi xin mổ xẻ thêm, còn năm nay thì thế nào? 

Năm nay tôi xin lưu ý một số điểm thế này: Quốc hội và Chính phủ đã nhận diện rất rõ, chưa bao giờ trong 1 tháng có 4 quyết sách vô cùng quan trọng, gồm: Nghị định 08 tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản đáo hạn và bây giờ doanh nghiệp mới có cơ sở pháp lý để đã và đang đàm phán cùng trái chủ, tất nhiên còn giằng co, câu chuyện rất bình thường; Nghị quyết 33 cực kỳ toàn diện tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường hiện nay bao gồm ba nhóm vấn đề pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội; Đề án 338 về phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 - cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội; Nghị định số 10 cơ sở pháp lý chính thống cho bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, bây giờ condotel, officetel mới có cơ sở để cấp sổ đỏ. 

Tôi đánh giá rất cao chưa bao giờ trong một tháng có các quyết sách như vậy. Đây là những điểm nghẽn pháp lý chính của thị trường. Trên cơ sở đó, các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng cũng bắt đầu nhúc nhích rà soát lại các dự án vướng mắc để tháo gỡ. Thêm nữa, vừa rồi, tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn vướng mắc các dự án trên cả nước.

Một điểm đáng lưu ý nữa về chính sách là chưa bao giờ có cơ hội tuyệt vời để sửa đổi cùng lúc các luật liên quan đến thị trường bất động sản: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất Đai và Luật Tổ chức tín dụng như hiện tại. Tôi nghĩ như vậy những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ.  

Vấn đề thứ hai là nguồn vốn: Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ hai thị trường vốn cơ bản là thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng. Sau khi có Nghị định 08, riêng tháng 3 vừa qua đã có 24.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành mới - trong đó hơn 80% là doanh nghiệp bất động sản cho thấy chính sách đã đi vào thực tế. Tôi cho rằng kênh trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn tốt hơn trong thời gian tới. Còn kênh tín dụng ngân hàng, năm nay Ngân hàng Nhà nước vẫn định hướng tăng trưởng tín dụng 14 - 15%.

Tôi nghĩ chắc chắn tăng trưởng tín dụng vào bất động sản sẽ cao hơn 14,5%. Năm nay, tôi dự báo ít nhiều sẽ tăng trưởng cao hơn so với mức tín dụng bình quân của ngân hàng và trên thực tế trong quý I vừa rồi, tín dụng bất động sản đã tăng 3% trong khi đối với toàn nền kinh tế thì con số này chỉ là 2,06%.

Thêm vào đó, nhiều chính sách được ban hành đã gỡ khó cho thị trường. Đơn cử như Thông tư 16 cởi mở hơn để cho phép tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên cởi mở nhưng vẫn cần phải đúng quy định và đảm bảo an toàn cho cả 2 bên. 

Bên cạnh đó còn vấn đề nghiên cứu để giảm thiểu trợ số rủi ro. Lâu nay chúng ta phân nhóm trọng số rủi ro đối với cho vay bất động sản theo giá trị tiền. Lãi suất cho vay ra sẽ bị cao hơn, quan niệm về rủi ro cũng sẽ cao hơn về cho vay bất động sản.

Tóm lại, ý của tôi là không phải thả lỏng việc kiểm soát rủi ro nhưng cần hợp lý, hợp tình và phù hợp hơn với thông lệ quốc tế

Cuối cùng, về vốn đầu tư nước ngoài. Hiện nay, chúng tôi có tiếp cận với một số nhà đầu tư và thấy rằng họ đang quan sát bất động sản nước ta rất nhiều. Có thể thấy, mặc dù giá chưa giảm nhưng vẫn đang rất tích cực, con mắt quốc tế đánh giá thị trường bất động sản nước ta rất tiềm năng. 

Tuy nhiên họ băn khoăn không biết pháp lý đã đầy đủ chưa? Thêm vào đó, họ cũng lo lắng không biết liệu có bị thâu tóm, thao túng? Tuy nhiên, đó là câu chuyện thị trường, còn về kiểm soát an ninh, quốc phòng chúng ta hoàn toàn có thể cố gắng thực hiện. Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài họ rất thận trọng trong việc này. 

Lãi suất cả thế giới đang có xu hướng giảm, tỷ giá cũng đang giảm mạnh, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng thị trường bất động sản sẽ phục hồi. Theo tôi từ quý IV trở đi đà phục hồi sẽ được thể hiện rõ nét hơn, những khó khăn của thị trường trái phiếu, của thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ nhiều hơn. Ngoài ra, những sửa đổi luật cũng được tiến hành để phù hợp hơn với thực tiễn, qua đó giải quyết được những khó khăn của thị trường.

TS. Võ Trí Thành bổ sung: Thị trường bất động sản nói chung cơ bản đang đón nhận những xung lực mới. Cơ bản đã trình Chính phủ, để trình Quốc hội cơ chế đặc thù cho TP.HCM nhằm thúc đẩy thành phố này phát triển, bao gồm 7 lĩnh vực liên quan đến hạ tầng, cơ sở vật chất, kỹ thuật, đổi mới sáng tạo… phân cấp cho TP.HCM quyền tự chủ nhiều hơn nữa.

Lãnh đạo TP.HCM cũng đang chuẩn bị sẵn sàng để trong quý II/2023, khi Nghị quyết đặc thù cho thành phố được thông qua, thì sẵn sàng để bật lên. Đặc biệt trong vấn đề thu hút vốn nhà đầu tư chiến lược, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để nâng cấp bộ mặt của thành phố. Đây là thông tin rất tích cực cho TP.HCM trong thời gian tới.

*****

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: Bên cạnh vốn thì pháp lý cho thị trường bất động sản cũng rất quan trọng. Mới đây, Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã được ban hành tạo ra một xung lực nữa giúp thị trường hồi phục, đặc biệt là thể hiện sự định danh, thừa nhận, đặt tên cho “đứa con” condotel của Nhà nước. Tất nhiên, Nghị định đi vào thực tế thì cần thêm những hướng dẫn chi tiết.

Thực chất việc mua - bán bất động sản là mua bán quyền sở hữu và quyền sử dụng mà để đảm bảo quyền này thì phải có pháp lý công nhận, bảo hộ.  Nói như vậy để thấy, pháp lý rõ ràng, minh bạch là vô cùng quan trọng.

Khi thị trường trầm lắng cũng có điểm tích cực là thị trường có sự điều chỉnh, tái cấu trúc, loại bỏ các nhà đầu tư làm ăn chộp giật. 

Tuy nhiên, nhìn một cách khách quan, bất động sản trung - cao cấp vẫn có độ hấp dẫn của nó, đặc biệt là bất động sản trung - cao cấp có pháp lý rõ ràng. Bởi vì, pháp lý là điều quan trọng hàng đầu của một bất động sản. Bây giờ không còn kiểu nhà đầu tư ném hàng tỷ đồng vào những bất động sản không có pháp lý. 

Ngoài ra, tâm lý khi mua bất động sản thì ngoài tâm lý mua để ở thì còn tâm lý mua để dành, để lại cho các đời con cái hay đầu tư ăn lời. Vì vậy, pháp lý lâu dài, rõ ràng là điều quan trọng. 

Khi bất động sản có pháp lý rõ ràng cũng sẽ thúc đẩy môi trường đầu tư thị trường bất động sản trở nên minh bạch, rõ ràng.

Vì vậy, thông điệp cuối cùng mà tôi muốn gửi đến là chúng ta hãy hướng đến các căn hộ trung - cao cấp không chỉ về chất lượng mà cũng phải chất lượng về mặt pháp lý. 

*****

Ông Nguyễn Chí Nghĩa - Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 

Trước tiên, đại diện cho Đất Xanh Miền Bắc, tôi xin trân trọng ơn các vị đại biểu có mặt tại tọa đàm thường niên ngày hôm nay.

Có lẽ trong 3 tháng đầu tiên của năm 2023 vừa rồi, chưa bao giờ người làm bất động sản “thấm” được sự cô đơn như thế này. Khi bão đến thì hầu như tất cả thành phần tham gia thị trường đều bị tổn thương. Và đến giờ phút này, những nhà môi giới chuyên nghiệp bảo tham gia thị trường cho vui thì hiện đã mất tăm. 

Còn với Đất Xanh Miền Bắc, chúng tôi vẫn như con ong chăm chỉ và không hề cô đơn vì đang nhận được rất nhiều sự ủng hộ của những con người chuyên nghiệp, tận tâm với thị trường bất động sản như các vị đang ngồi trong hội nghị ngày hôm nay.

Chúng tôi chịu trách nhiệm cho khoảng 3.500 môi giới chuyên nghiệp, vẫn phải cố gắng đảm bảo đóng bảo hiểm và trả lương cho họ. Từ mùng 6 Tết vừa rồi, số tiền hàng chúng tôi thực hiện được trong bão là khoảng hơn 500 giao dịch, và ngay vừa tối qua cũng mới chốt được 1 giao dịch trị giá khoảng 20 tỷ đồng của nhà đầu tư Việt Nam. 

Khi bão đến thì chính những người chủ nhà phải nghĩ đến các viên gạch móng đầu tiên. Qua sự phát triển của thị trường, có thể thấy đây cũng chỉ là cơn bão số 2 vì thị trường bất động sản nước ta còn chưa “già” như thị trường ở Mỹ hay nhiều nước phát triển khác. 

Tôi xin có 4 điều nhỏ cho biểu hiện của cơn bão hiện nay:

Đầu tiên biểu hiện thị trường hiện nay như một nồi cháo đang sủi xong lại nguội, do đó chúng ta đừng vơ đũa cả nắm. Trong lúc thị trường sủi thì chúng tôi vẫn bán được những sản phẩm phù hợp, ký được giao dịch với khách hàng, giao dịch thực vẫn có và vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng là lúc những nhà đầu tư ở thực sẽ được quyền lựa chọn rất nhiều sản phẩm trên thị trường nhưng họ vẫn lựa chọn phân khúc đem lại giá trị thực. 

Thứ hai, đó là biểu hiện về giá khi nhiều sản phẩm không tập trung vào giá trị.

Thứ ba, có nhiều sự khôn ngoan xuất hiện ở khách hàng hơn. Họ có kiến thức và biết phân biệt nên nghe theo đám đông hay không? Nên chạy theo những dự án được PR nhiều hay không? Theo tôi, họ còn có kiến thức cao hơn cả những môi giới không chuyên nghiệp. 

Thứ tư, là một đơn vị có cả môi giới, chúng tôi gặp phải nhiều vấn đề trong suốt 10 năm phát triển. Trong đó, vấn đề lớn nhất là chúng ta không có hành lang pháp lý. Để đảm bảo sự phát triển của thị trường, Nhà nước đã đưa ra 5 chìa khóa lớn và tôi cho rằng đây là hành động thiết thực. Lý do là bởi nếu Nhà nước phải bảo vệ nhân dân, nếu không có khách hàng thì dự án xây xong, môi giới bất động sản... đều không có giá trị gì.

Tóm lại, cần phải nâng cao năng lực của chính người tham gia thị trường. Đến giờ phút này những người tham gia bằng cảm tính đã và đang phải trả giá bằng tiền và máu của chính mình do không có kiến thức, không có sự am hiểu về thị trường, không am hiểu tường tận về pháp lý…

*****

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing

Tôi mong muốn bổ sung thêm 1 góc nhìn thực tế trong bối cảnh hiện nay yếu tố tâm lý vô cùng quan trọng. Giống như một người vừa mới bị gãy chân sau thời gian đi tập tễnh thì chân có khỏi đi lại vẫn không thật thì nhà đầu tư hiện nay cũng vậy, sau thời gian mất mát, ảnh hưởng về trái phiếu, gãy dòng tiền, hoang mang lo lắng, nhiều khi các định hướng về mặt truyền thông không đồng nhất cũng ảnh hưởng nhiều đến tâm lý của nhà đầu tư.

Khi chúng tôi làm việc với các nhà đầu tư đến từ Hồng Kông và Đài Loan (Trung Quốc) thì họ lại vững niềm tin. Nhà đầu tư đến từ Đài Loan đang quan tâm nhiều đến bất động sản cao cấp ở Hà Nội nhiều hơn TP.HCM. Trên cơ sở báo cáo rõ ràng tôi hỏi họ vì sao chọn Hà Nội, thì họ cho biết nếu đầu tư vào TP.HCM thì đã chọn đầu tư cách đây 3 năm bởi mặt bằng giá tại Hà Nội so với TP.HCM ở phân khúc căn hộ trung - cao cấp thấp hơn tới 30 - 50%. Và nguyên tắc không có lý do gì hai thị trường này lại lệch nhau như vậy. Khi thị trường bình thường, khoảng 2 năm nữa thì Hà Nội sẽ tiệm cận 80 - 90% mặt bằng giá của TP.HCM. Nhà đầu tư Đài Loan có tầm nhìn từ 3 - 5 năm, họ cho biết chỉ lựa chọn chủ đầu tư mà tiêu chuẩn chủ đầu tư đó là không có nhiều khoảng cách so với sản phẩm tại các quốc gia của họ. Họ cũng quan tâm câu chuyện lôi yếu tố khách hàng là người nước ngoài sang sinh sống, như vậy có thể sẽ hình thành các cộng đồng người nước ngoài ở Việt Nam. Trước đây chúng ta chỉ có cộng đồng người Hàn Quốc, rồi chúng ta sẽ thấy có cộng đồng người Nhật Bản.

Họ tìm quốc gia ở Châu Á để đầu tư, Singapore thì quá đắt, còn các quốc gia khác không đồng nhất mặt văn hoá. Còn Việt Nam là địa chỉ cực kỳ quan trọng họ lựa chọn vì vốn FDI Đài Loan rất lớn.

*****

TS. Vũ Tiến Lộc - Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế tại Việt Nam

Trước tiên tôi xin chúc mừng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, VNREA đã có một báo cáo thường niên về chung cư trung - cao cấp Hà Nội rất chất lượng, chuyên sâu.

Tôi tin rằng đây là báo cáo đáng tin cậy của VIRES, bởi không ai am hiểu lĩnh vực này bằng VNREA và VIRES. Quốc hội, Chính phủ, các cơ quan quản lý, nhà khoa học muốn tìm hiểu lĩnh vực này thì sẽ tìm đến báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và hy vọng Hiệp hội sẽ duy trì báo cáo thường niên này.

Hội nghị hôm nay cũng rất đặc biệt bởi các đại biểu đã trao đổi, chia sẻ rất tự nhiên, chạm được đến các vấn đề sát với thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp. Qua Hội thảo này chúng ta sẽ có bức tranh toàn cảnh của thời điểm hiện tại và định hướng tương lai. Hiện tại dường như chúng ta đang mất niềm tin, dường như bất động sản trung - cao cấp đang bị xã hội quay lưng. Nhưng tôi cho rằng, sự phát triển của trường bất động sản trung - cao cấp là chỉ số của văn minh, của quá trình đô thị hóa. Xu hướng giảm giá chỉ là tạm thời, còn việc phát triển, tăng giá của phân khúc bất động sản cao cấp chất lượng và giá cả phải chăng là xu hướng của cả thế giới chứ không riêng Việt Nam.

Các nhà đầu tư Đài Loan (Trung Quốc), Hàn Quốc, Singapore thì bình tĩnh, tin tưởng hơn. Tiếp xúc nhiều với họ, tôi thấy có sự quan tâm rất lớn của cộng đồng này vào Việt Nam và dịch chuyển các chuỗi cung ứng vào nước ta. Khi chuỗi cung ứng dịch chuyển thì kèm theo nguồn nhân lực chất lượng cao, nhu cầu ở và đầu tư cũng kéo theo.

Nghiên cứu báo cáo của VCCI hay Tổng cục Thống kê tôi thấy xu hướng ngắn hạn là niềm tin kinh doanh đang xuống thấp hay tốc độ cải cách chậm lại trong vài năm qua. Khu vực kinh tế tư nhân đang suy yếu, FDI dè chừng. Nhưng bối cảnh khó khăn lại là động lực để chúng ta thực hiện cải cách.

Một trong những cái chúng ta nói nhiều là vấn đề pháp lý, 65 - 70% vướng mắc pháp lý nếu giữ được chúng ta sẽ tạo ra nguồn lực để phát triển, khơi thông nguồn lực bằng cải cách thể chế, pháp lý. 9 năm qua condotel vẫn tắc nghẽn. Và bây giờ, dưới nhiều áp lực chúng ta bắt đầu tháo gỡ dần. Như khi tốc độ phát triển của TP.HCM sụt giảm chúng ta mới quyết tâm tháo gỡ thông qua cơ chế đặc thù cho thành phố này.

Tôi hy vọng lần này sẽ là khởi đầu cho làn sóng cải cách lần hai của nền kinh tế và thị trường bất động sản của chúng ta. Một loạt các biện pháp chúng ta đang làm sẽ hỗ trợ cho sự phục hồi và hy vọng thị trường trung - cao cấp sẽ có cơ hội phục hồi vào cuối năm nay.

Hà Nội, TP.HCM sẽ là nơi phát triển phân khúc này, bởi dịch Covid-19 đã cho thấy việc tập trung quá nhiều người vào nội đô đã gây quá tải cho thành phố. Trong dài hạn, khi trung tâm giữ lại nhân sự chất lượng cao, thu nhập cao thì phân khúc trung - cao cấp sẽ có cơ hội phát triển.

Cần thay đổi tư duy, niềm tin của chúng ta đối với phân khúc này trong quá trình phát triển. Trong thời gian tới, Hiệp hội và Viện Nghiên cứu Bất động sản, Tạp chí Reatimes sẽ nỗ lực cập nhật thường xuyên báo cáo thường niên, định hướng cho thị trường trong lĩnh vực quan trọng này.

Về dài hạn phân khúc chung cư trung - cao cấp vẫn là thị trường quan trọng, là động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội, TP.HCM trong thời gian tới.

*****

Ông Nguyễn Thành Công phát biểu kết luận: Thay mặt Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, tôi xin gửi lời cảm ơn các chuyên gia đã viết bài cho báo cáo và có các phát biểu đóng góp tại sự kiện ngày hôm nay.

Dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục ghi nhận, cập nhật các ý kiến đóng góp của các chuyên gia, nhà khoa học để hoàn thiện trong các báo cáo sắp tới.

Ngoài phân khúc chung cư trung - cao cấp thì Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam sẽ có các báo cáo thường niên về phân khúc bình dân, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Vì vậy, kính mời các chuyên gia, nhà khoa học tiếp tục cộng tác, đóng góp ý kiến. 

Nhân dịp này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng gửi lời cảm ơn các doanh nghiệp đã đồng hành cùng Hiệp hội, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam để góp phần tạo nên thành công của sự kiện ngày hôm nay. 

Hiệp hội cũng cảm ơn các cơ quan thông tấn báo chí đã đưa tin trấn an tâm lý thị trường, định hướng thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh.

I. Bối cảnh kinh tế vĩ mô và triển vọng đầu tư giai đoạn 2023 - 2025

1. Bối cảnh quốc tế

Các tổ chức quốc tế dự báo, giai đoạn 2023 - 2025 kinh tế toàn cầu sẽ tăng trưởng thấp hơn năm 2022 và không đồng đều giữa các nền kinh tế.
Dự báo tăng trưởng năm 2023 là 2,9%, lạm phát đạt 6,6%. Năm 2024, con số này lần lượt là 3,1% và lạm phát 4,3%.

Bên cạnh đó, một số khó khăn còn hiện hữu có thể kể đến như: Khủng hoảng Ukraine, lạm phát, thị trường tài chính biến động mạnh, 3 đầu tàu kinh tế (Mỹ, EU, TQ) tăng trưởng chậm, căng thẳng thương mại giữa các nước tăng trở lại…

2. Bối cảnh trong nước

Năm 2022 ghi nhận một số yếu tố tích cực như: GDP 2022 8,02%; Lạm phát được kiểm soát ở mức 3,15%; Hoạt động bán lẻ phục hồi, giải ngân FDI khả quan, xuất, nhập khẩu tăng trưởng tích cực…

Song song với đó, còn một số khó khăn tồn tại: Môi trường quốc tế kém thuận lợi, Giải ngân đầu tư công và các chương trình mục tiêu quốc gia còn chậm, áp lực lạm phát, tỷ giá, lãi suất tăng, rủi ro nợ xấu tiềm ẩn…

Kinh tế Việt Nam năm 2023 được dự báo tăng trưởng khá 6 - 6,5%; Lạm phát được kiểm soát 4 - 4,5%; Môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện, niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước được củng cố…

3. Triển vọng đầu tư

Năm 2023, được đánh giá là một năm nhiều thách thức song cũng không ít cơ hội, Việc đầu tư vào lĩnh vực nào sẽ phụ thuộc chủ yếu vào tình hình tài chính, kiến thức, kinh nghiệm và khẩu vị rủi ro của từng cá nhân. Không có một công thức chung nhất cho toàn bộ các nhà đầu tư. Tuy nhiên các nhà đầu tư có thể cân nhắc một trong những kênh đầu tư chính như sau: Gửi tiết kiệm tại các ngân hàng; đầu tư vàng; đầu tư trái phiếu; đầu tư cổ phiếu; đầu tư bất động sản.

II. Thực trạng thị trường bất động sản và phân khúc chung cư trung – cao cấp Hà Nội năm 2023

- Nguồn cung sơ cấp tập trung tại khu Tây và khu Đông Hà Nội

Các dự án chung cư trung cấp và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong quý IV/2022 chủ yếu là các dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3,5, với khoảng 44% đến từ các quận phía Tây và khoảng 42% đến từ các quận phía Đông. Trong đó, các dự án trong các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đóng góp đến gần 60% nguồn cung cả thị trường.

- Lượng tiêu thụ tương đương nguồn cung mới

Dù nguồn cung mới suy giảm, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn ghi nhận: Số lượng Căn hộ Cao cấp tiêu thụ trong quý IV/2022 xấp xỉ 1.600 căn, giảm 52% so với quý trước. Số lượng Căn hộ trung cấp tiêu thụ trong quý IV/2022 xấp xỉ 700 căn, giảm 45% so với quý trước. Số lượng căn tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở bán mới không chỉ thể hiện những căn mới ra có tỷ lệ hấp thụ cao mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.

- Giá chung cư mở bán mới tăng nhẹ

Tính đến cuối quý IV/2022, mức giá sơ cấp chào bán các căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2, tăng 2,2% so với quý trước và 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một số dự án tiêu biểu ảnh hưởng lớn đến giá trung bình trên thị trường của phân khúc này chủ yếu đến từ hai khu đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City như Imperia Smart City (Tòa I1, I2) (tăng 30%), Masteri Waterfront (tăng 26%), The Tonkin (tăng 21%), Masteri West Heights (19%).

III. Triển vọng thị trường chung cư trung và cao cấp năm 2023

Dự kiến trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp cả thị trường Hà Nội tương đương giai đoạn 2020 - 2022, đạt xấp xỉ 14.000 - 15.000 căn hộ sơ cấp. Trong đó, 80% nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án phía Tây và phía Đông và 50% đến từ các đại đô thị tại 2 khu này.

- Dưới góc nhìn nhà đầu tư quốc tế

Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, nhưng cần tiếp tục cải thiện thêm các điều kiện pháp lý, thông tin, dữ liệu… để tạo thuận lợi nhất cho người nước ngoài đầu tư vào BĐS Việt Nam.

Có 10,5% nhà đầu tư đánh giá thị trường bất động sản và giá bất động sản ở Việt Nam ở mức rất hấp dẫn; 47,4% đánh giá ở mức rất hấp dẫn nhưng cần cải thiện thêm các điều kiện về pháp lý, thông tin, dữ liệu…; 21,1% đánh giá ở mức khá hấp dẫn; 15,8% đánh giá ở mức tương đối hấp dẫn. Chỉ có 5,3% nhà đầu tư đánh giá ở mức chưa thực sự hấp dẫn.

Trong các phân khúc, nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhất đến mua chung cư trung và cao cấp.

Có 57,9% nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến mua chung cư trung và cao cấp; nhu cầu thuê sản phẩm của phân khúc này chiếm 36,8%. Nhu cầu mua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và thuê bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng ở mức tương đối cao, lần lượt là 26,3% và 31,6%. Nhu cầu thuê bất động sản khu công nghiệp, mua bất động sản khu công nghiệp và thuê văn phòng thương mại nhu cầu chỉ chiếm khoảng 5,3%.

- Về thời điểm đầu tư

Có 63,2% nhà đầu tư khẳng định sẽ đầu tư nhiều nếu có thêm các điều kiện (pháp lý, tài chính, thông tin…); tiếp đó, ở phương thức đầu tư ở mức độ vừa phải, chiếm 15,8%; có 10,5% nhà đầu tư sẽ đầu tư nhiều trong dài hạn.

Về sản phẩm và khu vực đầu tư có đến 78,9% nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm chung cư trung, cao cấp trong các đại đô thị lớn, mới (khu đô thị mới cách trung tâm khoảng 10km, có kết nối hoàn chỉnh, đồng bộ về hạ tầng, tiện ích xã hội, ứng dụng công nghệ thông minh, thiết kế xanh); tiếp đó, có 36,8% lựa chọn chung cư trung, cao cấp ở khu trung tâm đô thị (diện tích nhỏ hơn, giá rất cao và ít tiện ích hơn nhưng gần lõi đô thị). Chỉ có 21,1% nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm trong các tòa chung cư trung, cao cấp riêng lẻ, độc lập (1-2 tòa nhà, không nhất thiết phải đủ hạ tầng, tiện ích xã hội.

- Một số cơ sở tăng trưởng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023

Trong ngắn hạn: Trong nửa cuối 2023, thị trường có thể phục hồi nếu Chính phủ tiếp tục quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc, các giải pháp có hiệu quả thực tế; các Bộ, ngành, địa phương tích cực phối hợp để thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, khơi thông, tháo gỡ các khó khăn đối với các dự án; lạm phát trong tầm kiểm soát; NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, linh hoạt, chủ động, với chính sách điều hành room tín dụng phù hợp, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong sản xuất, kinh doanh; các vụ việc được giải quyết trong 6 tháng đầu năm...

Trong trung và dài hạn: Thị trường bất động sản nói chung, phân khúc chung cư trung và cao cấp của Hà Nội nói riêng được nhận định sẽ được hưởng lợi nhờ một số yếu tố tích cực sau: Môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện; kinh tế Việt Nam dự báo tiếp tục hồi phục và tăng trưởng khá; thu nhập người dân tăng; sự phát triển nhanh về số lượng người giàu có và tầng lớp trung lưu; tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ.

IV. Sức hấp dẫn và cơ hội đầu tư bất động sản, nghiên cứu trường hợp khu Đông Hà Nội năm 2023

-  Sự phát triển cơ sở hạ tầng của khu Đông Hà Nội

Khu Đông Hà Nội đã được quy hoạch là một trong ba trục phát triển chính của thành phố. Theo quy hoạch đô thị sông Hồng đến năm 2030, tầm nhìn 2050, TP. Hà Nội sẽ có 12 cây cầu bắc qua sông Hồng. Bên cạnh đó, trong tương lai, hạ tầng khu Đông còn được nâng cấp bởi 8 tuyến đường sắt Metro. Trong đó, 2 tuyến Metro 8 (đoạn Sơn Đồng – Dương Xá) và Metro 1 (đoạn Gia Lâm - Dương Xá) sẽ trực tiếp đi qua huyện Gia Lâm. Bên cạnh đó là hàng loạt tuyến đường huyết mạch như Quốc lộ 5A, 5B, vành đai 4, vành đai 3,5…

- Bất động sản khu Đông được phát triển bài bản bởi các chủ đầu tư uy tín

Với hạ tầng giao thông được đầu tư một cách bài bản và quỹ đất không bị hạn chế như khu trung tâm và khu Tây, nhiều chủ đầu tư đã và đang xây dựng nhiều dự án bất động sản tại khu Đông. Khu Đông Hà Nội và Văn Giang, Hưng Yên có hơn 70 dự án cao tầng cung cấp cho thị trường hơn 40.000 căn hộ.

Các dự án mô hình đại đô thị tiêu biểu tại khu Đông bao gồm Ecopark (2008), Vinhomes Riverside (2011), Vinhomes Ocean Park (2017), Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown (2022),… Gần đây nhất, siêu quần thể đô thị biển Vinhomes Ocean Park, được đầu tư bởi Vingroup - Masterise Homes - Mitsubishi, rộng 1.200ha.

-  Tốc độ tăng giá bất động sản khu Đông Hà Nội

Từ năm 2017 đến 2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng đều qua các năm. Trong đó, khu Đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng giá nhiều nhất.

Cụ thể, Văn Giang – Hưng Yên là khu vực có mức tăng giá cao nhất, đạt 29%/ năm, tiếp theo đó là khu Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm. Những khu vực phía Tây và phía Bắc chỉ tăng trung bình 7%/năm.

- Dự báo phát triển

Thời gian tới, nguồn cung cao tầng khu Đông 3 năm tới từ 2023 - 2025 dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 87.900 căn hộ mở bán mới, chủ yếu đến từ các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích nhất, điển hình như dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown…

VI. GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

- TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam: Nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng. Tầng lớp người giàu và trung lưu Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này. đây chính là động lực quan trọng cho phát triển kinh tế, nhất là cung cấp các hạ tầng, dịch vụ đô thị hiện đại, công nghiệp ô tô, công nghệ thông tin, du lịch, và không thể thiếu là thị trường chung cư cao cấp trong các khu đô thị mới.

Thứ hai, Việt Nam thu hút ngày càng nhiều đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư từ các quốc gia phát triển ở Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc…. Bộ phận cư dân ngoại này thường có thu nhập cao và quen với lối sống hiện đại, tiện nghi nên thường tìm chọn nơi ở là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp.

Những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường. Đặc biệt là các dự án chú trọng đến yếu tố môi trường, tiện nghi và đáp ứng đầy đủ tiện ích “all in one” – tất cả trong một, sẽ thu hút khách hàng kể cả mua để ở và đầu tư nên thanh khoản tốt. Ngược lại, những dự án có hạ tầng tiện ích kém, chất lượng không tốt, quản lý vận hành kém... sẽ dần bị loại bỏ và không được tiếp nhận

- Ông Eric Park, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Dịch vụ Bất động sản Hàn Quốc Giáo sư khoa Bất động sản, Đại học Điện tử Soongsil Hàn Quốc: Thị trường Bất động sản Việt Nam luôn nằm trong top ưu tiên đầu tư hàng đầu của Hàn Quốc. 

Thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là các nhà đầu tư Hàn Quốc, nhất là khi nhìn vào tỷ lệ và tốc độ đô thị hóa, người dân đang chuyển dần từ các vùng nông thôn tới thành thị.

Theo ông Eric, khi xây dựng một dự án chung cư cao cấp tại Việt Nam, cũng giống như ở Hàn Quốc, điều quan trọng là phải tập trung tạo nên những trải nghiệm độc nhất cho người mua. Nhà phát triển nên quan tâm tới vị trí dự án, bởi vị trí đắc địa sẽ là yếu tố cốt yếu làm nên sự thành công của một dự án bất động sản cao cấp. Hãy tạo nên niềm tin, sự yêu thích của khách hàng bằng cách đem lại cho họ nhiều giá trị thông qua những dịch vụ được “may đo”.

- GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chuyên gia về quản lý đất đai và thị trường bất động sản: Giá chung cư trung, cao cấp không giảm và sẽ tiếp tục không giảm. Nhiều người cho rằng, chung cư đang giảm giá kiểu cắt lỗ, nhưng tôi cho rằng nhận định như vậy là chưa đúng. Chung cư chỉ giảm giá ở những vùng, những khu vực mà dự án không hấp dẫn như không có hạ tầng đồng bộ, vị trí quá xa trung tâm và đặc biệt, đó là nơi các nhà đầu cơ quá mạnh dạn găm hàng, thổi giá. Đây là câu chuyện của các nhà đầu cơ thổi giá chứ không phải là câu chuyện của toàn thị trường.

Do hàng loạt những vướng mắc trên thị trường bất động sản hiện nay, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu nguồn vốn, của thị trường, dẫn đến việc giá chung cư sẽ ngày càng tăng. Nhóm sản phẩm chung cư trung, cao cấp sẵn nguồn hàng, đầy đủ pháp lý và có vị trí, hạ tầng tốt chắc chắn sẽ chiếm ưu thế, giá vẫn sẽ tăng cao và nhận được sự đón nhận của khách hàng.

Kính thưa TS. Vũ Tiến Lộc, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam!

Kính thưa các quý vị đại biểu khách quý!

Kính thưa các chuyên gia, nhà khoa học, nhà báo và lãnh đạo các doanh nghiệp!

Lời đầu tiên, thay mặt cho Ban Tổ chức, xin được gửi tới Quý vị đại biểu lời chào và lời chúc sức khoẻ tốt đẹp nhất!

Thưa Quý vị,

Trong hơn 35 năm đổi mới và phát triển đất nước, việc xây dựng và hiện đại hoá nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam gắn với quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá trong bối cảnh hội nhập sâu rộng đã hình thành và phát triển tầng lớp trung lưu mới trong xã hội. Để hiện thực hoá khát vọng hùng cường, thịnh vương, thu nhập cao và hạnh phúc đến năm 2045, Việt Nam cần quan tâm thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có việc đẩy mạnh phát triển tầng lớp trung lưu gắn với việc khai thác và phát huy tiềm năng của tầng lớp này.

Sự khác biệt của tầng lớp trung lưu nằm ở cấu trúc, trình độ văn hoá - nguồn lực phi vật chất; thu nhập, tài sản - nguồn lực vật chất và kéo theo đó là hành vi đầu tư, thị hiếu tiêu dùng, phong cách sống. Dưới góc nhìn đó có thể thấy tầng lớp trung lưu là nhân tố quan trọng trong tiến trình phát triển giữa các quốc gia và các đô thị lớn. Trong các nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại các đô thị đang trên đà phát triển như Hà Nội, nhu cầu ở, hưởng thụ dịch vụ thương mại và đầu tư là nổi trội nhất. Những nhu cầu mới về nhà ở và không gian sống nảy sinh từ tầng lớp trung lưu đã góp phần thúc đẩy sự năng động của thị trường bất động sản.

Theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ chiếm 26% số vào năm 2026… Hiện thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội cao gấp 1,4 lần so với bình quân cả nước. Một số dự báo cho thấy đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 1,5-1,6 triệu hộ. Thời điểm đó, nhu cầu sở hữu các sản phẩm chung cư thương mại sẽ ở mức rất cao, khi văn hoá sống chung cư ngày càng trở nên phổ biến hơn.

Theo Chương trình phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, đến năm 2025, thành phố phấn đấu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 29,5m2/người; phát triển mới 19,69 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại. Đến năm 2030, diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 32m2/người; phát triển mới 15,19 triệu mét vuông sàn nhà ở thương mại. Hà Nội cũng đặt ra mục tiêu đạt tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2025 khoảng 60 - 62%, đến năm 2030 đạt 75%; GRDP bình quân đầu người đến năm 2025 đạt khoảng 8.300 - 8.500 USD, đến năm 2030 đạt khoảng 12.000 - 13.000 USD…

Đây là những mục tiêu lớn, thậm chí khá tham vọng khi nhìn vào nhu cầu nhà ở thương mại của người dân chưa được đáp ứng ở thời điểm hiện tại. Như vậy, trong vòng 2 năm nữa, theo ước tính của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 căn hộ (với căn hộ có diện tích khoảng 80m2). Trên thực tế, dù giai đoạn vừa qua, thị trường có những biến động mạnh nhưng khi đi sâu phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu sở hữu chung cư trong tương lai của người dân có thể thấy, nhu cầu này vẫn ở mức rất cao trên tất cả các phân khúc, từ chung cư bình dân đến chung cư trung và cao cấp, nhưng nguồn cung còn rất hạn chế.

Theo nghiên cứu mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (tháng 3/2023) từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới như Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Singapore,… các nhà đầu tư quốc tề kỳ vọng rất lớn vào sự phát triển của phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong những năm tới. Nhất là khi chúng ta có nền tảng kinh tế vĩ mô tốt, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, lượng người nước ngoài đến Việt Nam làm việc, sinh sống và có nhu cầu định cư lâu dài gắn với nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư cũng tăng mạnh.

Về định hướng không gian, Hà Nội sẽ tập trung phát triển đô thị vệ tinh và các khu vực dự kiến thành quận. Khu vực nội đô lịch sử sẽ hạn chế tối đa phát triển mới nhà chung cư thương mại để hạn chế việc gia tăng dân số và quá tải hạ tầng. Do đó, cần những nhận diện mới về không gian phát triển đô thị, gắn với các sản phẩm chung cư thương mại đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người dân.

Về định hướng chính sách, việc sửa đổi, hoàn thiện khung chính sách, pháp luật có tạo ra động lực để thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại trong giai đoạn tới hay không, cũng cần thêm những góc nhìn của chuyên gia, nhà quản lý, nhà đầu tư quốc tế.

Về định hướng đầu tư, trong các kênh đầu tư ở các quốc gia phát triển thì đầu tư vào bất động sản vẫn hấp dẫn bậc nhất. Trong đó, theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, kinh nghiệm trên thế giới cho thấy, với những dự án chung cư trung cấp và cao cấp có chất lượng xây dựng, vị trí và hạ tầng tốt, luôn tăng giá ổn định, bền vững trong khoảng thời gian 20 năm qua. Ở Hà Nội, việc lựa chọn dự án để ở và đầu tư trong giai đoạn này cũng được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhất là khi thu nhập khả dụng của tầng lớp trung lưu tăng lên sẽ làm cho quy mô tiền nhàn rỗi ngày càng lớn, kéo theo nhu cầu đầu tư.

Thưa Quý vị,

Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2022, tại Hà Nội, có khoảng 16.000 sản phẩm bất động sản được mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt trên 47%, tương đương khoảng 7.600 giao dịch. Giá bán sơ cấp loại hình căn hộ chung cư trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm. Nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19.

Trong ba tháng đầu năm 2023, giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý II/2023, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng. Trong khi giá căn hộ trung - cao cấp trước đây có xu hướng tăng ảo sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực.

Tại thời điểm này, khi thị trường đang tái lập thế cân bằng trở lại, mức giá dần tiệm cận với giá trị thực. Đây là cơ hội để những người có thu nhập cao, có nhu cầu thực mua để ở, kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn có thể lựa chọn phân khúc này đầu tư, tăng sức mua cho thị trường.

Chung quy lại, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ không có nhiều biến động trong thời gian tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc trung - cao cấp. Lực cầu sản phẩm trung - cao cấp sẽ gia tăng ở những khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.

Chung cư trung - cao cấp tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn rất tiềm năng, nhất là khi sự đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông tại các khu vực đô thị mở rộng tiếp tục được đẩy mạnh, thu nhập của người dân đang tăng lên, đặc biệt là dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ đã kéo theo lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư, nhân sự chất lượng cao… vào Việt Nam và có nhu cầu lớn về không gian sống tái tạo năng lượng.

Trên cơ sở đó, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) phối hợp cùng gần 30 chuyên gia kinh tế, quy hoạch, tài chính, ngân hàng, pháp lý hàng đầu của Việt Nam và các chuyên gia quốc tế tổ chức nghiên cứu Báo cáo thường niên Tổng quan và xu hướng thị trường chung cư Hà Nội, chuyên đề: Xu hướng thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 - 2025.

Báo cáo được thực hiện thông qua phương pháp phân tích số liệu, dữ liệu chuyên sâu, khảo sát, điều tra xã hội học và một số phương pháp chuyên ngành khác, tập trung nghiên cứu, phân tích, luận giải thực trạng phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023 và dự báo cung, cầu giai đoạn 2023-2025. Phân tích xu hướng phát triển và tiềm năng của căn hộ ở đô thị/ thành phố mới (cho phân khúc mua để ở), tiềm năng tăng trưởng và sinh lời của phân khúc chung cư trung, cao cấp (cho phân khúc mua để đầu tư).

Chúng tôi hy vọng, Báo cáo này sẽ là tài liệu tham khảo ý nghĩa cho các nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu tham gia vào phân khúc nhà ở tiềm năng này.

Kính thưa Quý vị,

Nhân dịp này, thay mặt cho Ban Tổ chức, xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành nhất đến các đồng chí Đại biểu Quốc hội, các chuyên gia, nhà khoa học đã tham gia thực hiện báo cáo. Xin trân trọng cảm ơn các quý vị đại biểu, lãnh đạo doanh nghiệp và các nhà báo đã tham dự Toạ đàm ngày hôm nay.

Kính chúc Quý vị nhiều sức khoẻ, hạnh phúc và thành công.

Chúc Toạ đàm thành công tốt đẹp.

Xin trân trọng cảm ơn!