Tọa đàm Tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng ở khu kinh tế đặc biệt trong tương lai hậu Covid-19

Tọa đàm hôm nay nói về tiềm năng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ở các khu kinh tế đặc biệt trong tương lai hậu Covid-19, chúng tôi đặt ra một số vấn đề: Một là tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là 1 trong 5 khâu đột phá hậu Covid-19 của Chính phủ, trong đó có phát triển kinh tế tư nhân, đẩy mạnh đầu tư công, thu hút FDI, kích cầu nội địa, đẩy mạnh xuất khẩu. Trong kích cầu nội địa thì du lịch dịch vụ là một trong những giải pháp đột phá. Đây chính là lý do chúng tôi chọn chủ đề ngày hôm nay.

Để phân tích về tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng, chúng ta đã có 11 ý kiến tham luận của các chuyên gia, nhà khoa học, phân tích khá kỹ về tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng ở khu kinh tế đặc biệt trong tương lai hậu đại dịch.

Về các khu kinh tế đặc biệt trong tương lai, chúng ta nhắc đến Vân Đồn và Phú Quốc. Tại Tọa đàm hôm nay, chúng ta bàn về vị trí để phát triển các dự án mang tính chất dịch vụ du lịch; và 2 khu kinh tế này rõ ràng là những vị trí có tiềm năng lợi thế hơn cả. 

Vân Đồn ở phía Bắc và Phú Quốc ở phía Nam. Đặc biệt, cả 2 nơi này đều có sân bay quốc tế, sau Covid-19 sẽ trở lại hoạt động sôi động hơn. Lợi thế về vị trí, giao thông và các tiềm năng phát triển của những khu vực này là điều mà ngành du lịch của nhiều nước mơ ước, tạo ra sức hút rất lớn.

Đối với du lịch, hệ thống giao thông đóng vai trò quan trọng và phải hết sức thuận lợi. Hệ thống giao thông đường bộ tại Vân Đồn có cao tốc đã tiếp cận đến sân bay Vân Đồn và đang làm tiếp đoạn từ Vân Đồn lên cửa khẩu Móng Cái. Trong chiến lược “2 hành lang, 1 vành đai kinh tế”, Vân Đồn nằm ngay trong vành đai kinh tế ven biển của Việt Nam. Điều kiện lịch sử văn hóa, sự khởi sắc về mặt kinh tế xã hội, đặc biệt là hệ thống đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông là những điểm nổi bật, là một lợi thế lớn của khu kinh tế này

Thêm nữa, trong bất động sản du lịch thì vấn đề nhu cầu nổi lên hàng đầu, có cầu mới có cung. Riêng Phú Quốc và Vân Đồn đang có nhiều thuận lợi hơn so với các khu vực khác về thế mạnh tiềm năng, không chỉ về bất động sản nhà ở mà còn về bất động sản nghỉ dưỡng. Tiềm năng cơ sở lưu trú nghỉ dưỡng còn nhiều dư địa phát triển trong giai đoạn sắp tới.

Thay mặt Ban Tổ chức, tôi xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia, các nhà khoa học, các quý vị đại biểu đã có mặt và tham gia thảo luận tại Tọa đàm hôm nay. Xin trân trọng cảm ơn!

Chúng ta nên có quy định về room cho nhà đầu tư nước ngoài với bất động sản, trong tầm chúng ta có thể quản lý được. Siết chặt hay cấm là điều không nên. Chúng ta nên có những công bố công khai về số liệu để các địa phương nắm được, bảo vệ một số thị trường bất động sản trọng điểm của đất nước.

Trong thời gian vừa qua, các thị trường như Hà Nội và TP.HCM thu hút được rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài và chủ yếu là ở phân khúc nhà ở, còn ở bất động sản nghỉ dưỡng thì còn rất ít. Ở thị trường nhà ở có quy định khách nước ngoài mua dự án chỉ ở trong khoảng 20 - 30%. Tuy nhiên, vẫn phải làm như thế nào để hài hoà tất cả các vấn đề về luật pháp để có thể thu hút đầu tư.

Hiện nay, nhiều địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận sở hữu các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nên dường như cũng hạn chế cơ hội của các nhà đầu tư vào phân khúc này. Với vấn đề nước ngoài sở hữu thì cần bàn luận sớm để có thể mở rộng cơ hội thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản nghỉ dưỡng ở các khu kinh tế đặc biệt trong tương lai.

Tôi rất đồng ý về các đề xuất của anh Đính và cả lời khuyên về quản lý các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, tôi cho rằng có điểm cần bàn thêm chính là về sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng của nhà đầu tư nước ngoài. Hiện nay, vấn đề này có nhiều băn khoăn, cản trở, lo lắng vì không có thông tin số liệu cụ thể. Ngoài ra còn có câu chuyện của chủ đầu tư thông qua một số vụ việc như Cocobay liên quan đến vấn đề quản lý, cam kết lợi nhuận. Đây cũng là 2 điểm nghẽn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở tất cả các địa bàn nói chung chứ không riêng ở các vùng kinh tế đặc biệt. Mong các chuyên gia có thể chia sẻ thêm về vấn đề này.

Vân Đồn thu hút được nhiều doanh nghiệp Việt Nam đầu tư và các doanh nghiệp cũng rất mạnh dạn khi đầu tư vào đây. Ví dụ như hạ tầng sân bay được đầu tư phát triển, hay các dự án của CEO Group cũng rất lớn.

Với kinh nghiệm làm việc với nhiều doanh nghiệp trên thị trường bất động sản, từ góc độ tìm hiểu nhà đầu tư thì tôi có một số ý kiến:

Hiện nay các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam - qua khảo sát tại 10 tỉnh thành phố bám sát biển, có lợi thế khai thác biển thì có 216 dự án phát triển du lịch bất động sản nghỉ dưỡng, trong số đó có khoảng 140 ngàn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong đó mới có khoảng hơn 40 nghìn sản phẩm dự án đưa vào khai thác sử dụng, còn lại là đang thực hiện, chuẩn bị xây dựng. Trong khi đó, tiềm năng thị trường là: Năm 2019 có 18 triệu lượt khách quốc tế, 85 triệu khách nội địa. Năm 2017, Việt Nam đứng thứ 67/136 quốc gia về năng lực ngành du lịch, năm 2019 đứng thứ 63/140 quốc gia.

Triển vọng du lịch Việt Nam theo Quyết định 147/QĐ-TTg ngày 22/1/2020 của Thủ tướng Chính phủ, đến năm 2025 đạt Top 3 Đông Nam Á và Top 50 thế giới về năng lực cạnh tranh du lịch; ít nhất đạt 35 triệu khách du lịch quốc tế; ít nhất 120 triệu khách du lịch nội địa. Đến năm 2030, đạt Top 30 quốc gia có năng lực du lịch mạnh; đạt 50 triệu lượt khách du lịch quốc tế; đạt 160 triệu lượt khách du lịch nội địa. Đây là con số chúng tôi cho rằng là thách thức nhưng tin tưởng sẽ đạt được nếu cả hệ thống vào cuộc.

Về hạ tầng lưu trú, để đáp ứng được mục tiêu kế hoạch phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2025 theo tinh thần Quyết định 147/QĐ-TTg, chúng ta cần phải đạt 35 triệu lượt khách quốc tế và 120 triệu lượt khách nội địa, tức là 365 ngày tối thiểu cần khoảng 400.000 phòng lưu trú. Trong khi Việt Nam hiện mới đạt ngưỡng gần 100.000 phòng (32.000 phòng chất lượng 5 sao; 31.000 phòng 4 sao; 33.000 phòng hạng 3 sao - Theo số liệu của Tổng cục Du lịch).

Như vậy, ngành du lịch còn cần thiết phải đầu tư phát triển mới khoảng 300.000 phòng lưu trú. Và đến 2030 phải phát triển thêm một số lượng phòng lưu trú tương đương với số lượng nêu trên nữa. Đó chính là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản cũng như nhà đầu tư thứ cấp.

Thực trạng hiện nay, các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở Việt Nam thường đi theo đám đông, nghe lời đồn đoán và thường bị các hình ảnh quảng cáo cũng như chỉ nghe một phía từ chủ đầu tư để quyết định xuống tiền đầu tư.

Nhà đầu tư thường không tiến hành thẩm định, thẩm tra đánh giá toàn diện các dữ liệu thông tin về dự án cũng như khả năng kinh doanh, lợi thế dự án, năng lực chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành sau đầu tư; sự phù hợp của sản phẩm và những ưu thế nổi trội, giá bán… Đây là thói quen gây ra hậu quả. Mà nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là từ đầu tư bất động sản nhà ở chuyển sang, chưa có thói quen đầu tư đồng bộ mà chỉ xây nhà để bán, thiếu kinh nghiệm, thiếu chính sách phát triển đồng bộ.

Thời gian tới, xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng của nhà đầu tư sẽ chuyên nghiệp hơn, cẩn trọng hơn trong việc đầu tư vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Những dự án yếu thế, kém khả năng khai thác kinh doanh, dự án không có phương án kinh doanh cụ thể, không tính hiệu quả, chắc chắn sẽ không phải là lựa chọn của các nhà đầu tư. Pháp lý cũng rất quan trọng với nhà đầu tư thứ cấp nhưng tôi cho rằng quan trọng nhất là lợi nhuận đầu tư mang lại gì. Đầu tư phải theo tính đồng bộ, đa dạng loại hình du lịch vui chơi, giải trí, ẩm thực, hội nghị… nhiều mô hình khép kín.

Trước đây, Việt Nam có mô hình tổ hợp của Vingroup, Sun Group, CEO Group,... Giờ đây tôi thấy nhiều hơn các chủ dự án phát triển theo mô hình tổ hợp này, đó là xu hướng tiêu dùng và cũng là xu hướng lựa chọn đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp. Vân Đồn tuy đi sau nhưng sự lựa chọn của Quảng Ninh với Vân Đồn tôi cho là hợp lý. Đầu tư vào thị trường Vân Đồn rất đáng lưu tâm.

Nhu cầu về du lịch nghỉ dưỡng hiện nay ngày càng đa dạng, phong phú và chất lượng. Do vậy đòi hỏi các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng luôn phải đổi mới, đầu tư đa dạng tiện ích với chất lượng cao nhằm nâng cao năng lực hút khách mới đảm bảo hiệu quả đầu tư kinh doanh. 

Một khu du lịch muốn hút được nhiều khách cần phải đầu tư đồng bộ hệ sinh thái dịch vụ cũng như tính nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí, mua sắm, thể thao, hội nghị, hội thảo, các sự kiện văn hoá, nhạc hội, công viên sinh thái đa dạng loài động thực vật. 

Nhà đầu tư cần phải đánh giá được lực hút khách của dự án mà mình đang xem xét, khả năng kinh doanh ổn định và tính bền vững. Dự án càng đầu tư đồng bộ, đa dạng thì càng có nhiều khả năng sinh lời tốt.

Chúng ta đã nghe nhiều quan điểm khác nhau nhưng tôi cho rằng chúng ta vẫn chưa làm rõ được yếu tố cung cầu trong bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Tôi xin mời anh Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ về quan niệm cung cầu trong bất động sản nghỉ dưỡng và định hướng phát triển trong thời gian tới.

Nhu cầu nội địa của Việt Nam ngày càng lớn, đặc biệt với một quốc gia mới phát triển như nước ta thì tốc độ tăng của doanh nghiệp vừa và tầng lớp trung lưu là nhanh nhất.

Phân khúc du lịch nghỉ dưỡng cần rất coi trọng nhu cầu nội địa, mà con số này ngày càng tăng. Nhìn nhận một cách thực tế, các khu nghỉ dưỡng hiện đại của Việt Nam hiện nay cũng đang còn ở tầm thấp so với du lịch thế giới.

Về tầm vóc các khu nghỉ dưỡng hiện đại Việt Nam, ví dụ như Phú Quốc, nơi được khách châu Âu yêu thích nhất nhất là những khu nghỉ dưỡng được thiết kế gần với thiên nhiên, các chất liệu có thể hoàn toàn bằng tranh tre, lứa lá, gần gũi với thiên nhiên. 

Người châu Âu thích trải nghiệm, chiêm nghiệm văn hóa ở một vùng miền, họ rất văn minh trong việc thưởng thức, nghỉ dưỡng. Vì vậy chúng ta không chỉ quan tâm đến việc đầu tư các khu du lịch đẳng cấp mà còn cần quan tâm đến yếu tố bản sắc văn hóa, vùng miền. Đặc biệt trong việc phát triển bất động sản, hy vọng rằng trong tương lai sẽ có cơ hội lớn để đầu tư phát triển.

Trong chia sẻ của các diễn giả có một câu chuyện mà chúng ta cần bàn sâu hơn là lựa chọn phân khúc khách du lịch cho các khu kinh tế đặc biệt. Không thể đầu tư xây dựng hạ tầng du lịch xong lại chỉ để đón những đoàn khách du lịch 0 đồng. Vậy sẽ rất lãng phí tài nguyên… Xin TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chia sẻ thêm về câu chuyện nên chọn phân khúc khách du lịch như thế nào để phù hợp cho phát triển?

Theo Quyết định số 266 Vân Đồn được quy hoạch thành khu kinh tế biển đa ngành, đa lĩnh vực, trung tâm công nghiệp giải trí có casino, du lịch biển - đảo cấp cao, dịch vụ tổng hợp; là cửa ngõ giao thương quốc tế, tạo ra những sản phẩm độc đáo, chất lượng cao, có thương hiệu và cạnh tranh quốc tế. Đây chính là điểm tựa pháp lý cơ bản để kinh tế khu vực này phát triển mạnh mẽ hơn trong tương lai, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản du lịch khi Vân Đồn hội tụ đầy đủ các tiềm năng sẵn có và trong bối cảnh toàn nền kinh tế đang kích cầu phát triển du lịch hậu Covid-19.

Vân Đồn đã có những thay đổi đáng kể sau khi các nhà đầu tư lớn, tập đoàn lớn như CEO Group, Sun Group… xuất hiện và đầu tư, khai thác tại khu vực này. Song song với phát triển kinh tế, hệ thống cơ sở hạ tầng cũng đã phát triển đồng bộ. Về mặt pháp lý, so với các khu vực khác thì việc định hướng phát triển Vân Đồn trở thành khu kinh tế biển đa ngành nghề là một thuận lợi rất lớn. Bên cạnh đó, Chính phủ hoàn toàn có thể đặt ra các mức ưu đãi, khuyến khích cao nhất thuộc thẩm quyền của Chính phủ và không trái luật để tạo điều kiện khai thác tiềm năng của khu vực kinh tế này.

Về chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ nghiên cứu chính sách kinh tế ban đêm, đây không chỉ là định hướng chung mà là xu hướng phát triển đúng đắn và cần được khai thác càng sớm càng tốt. So với ban ngày, ban đêm có thể dễ xảy ra tiêu cực hơn, như đánh bạc, an ninh trật tự,… nên cần tăng cường quản lý, giám sát để phát huy mặt được, hạn chế mặt trái. Ví như tại Vân Đồn thì có thể khoanh vùng, dành một khu phố, một khu vực cho phố đi bộ, làm phố vui chơi, ăn uống,… là hoàn toàn hợp lý.

Do đó, nên khuyến khích để phát triển nhanh và nếu vướng luật thì sớm sửa luật không chỉ cho một khu vực mà cho sự phát triển chung. Đặc biệt trong lúc nền kinh tế đang gặp khó khăn do hệ quả của dịch bệnh thì càng phải kích cầu, phát triển, và nên ban hành sớm các quy định phù hợp để phát triển kinh tế ban đêm.

Theo quan điểm của tôi, cần một số điều chỉnh như sau: Thứ nhất, cần khoanh vùng các khu vực có tiềm năng để phát triển kinh tế ban đêm, đặc biệt là phục vụ khách nước ngoài, khách du lịch. Thứ hai, cần điều chỉnh các tiêu chí sao cho phù hợp vì điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường tự nhiên tại các khu thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng và khu dân cư là khác nhau, nên cần có sự phân biệt rõ ràng hơn. Thứ ba là cần phát triển đồng bộ, hài hòa kinh tế ban đêm, phát triển các sản phẩm dịch vụ đi kèm để thu hút, giữ chân khách du lịch.

Song song đó cũng cần có sự đồng hành của cơ quan quản lý Nhà nước, phải có biện pháp quản lý, triển khai, siết chặt quản lý nhưng nới lỏng các tiêu chí để kinh tế ban đêm phát triển. Bên cạnh đó, để tránh việc xuất hiện những sản phẩm không đồng bộ, ‘méo mó’, xấu xí, vài hôm lạc hậu bất cập… thì cơ quan quản lý phải nhanh chóng đặt ra quy hoạch, vạch ra tiêu chuẩn sao cho hợp lý. Nếu chậm trễ trong bối cảnh thị trường đang vận động mạnh mẽ như hiện nay thì rất dễ xảy ra tình trạng làm bừa rồi sau đó phải trả giá khắc phục sửa sai.

Vân Đồn là điển hình, giờ bắt đầu mới xây từ đầu, thì đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư và cơ quan quản lý để làm thật bài bản, thật tốt. Với Vân Đồn, mọi hình thức đầu tư đều nên chấp nhận, ví như condotel là rất hay, nguồn lực là vô biên. Vân Đồn chính là cơ hội vàng để xây dựng bài bản, làm tử tế bởi gần như là xây mới nên hãy làm hình mẫu phát triển. Với hành lang pháp lý hiện thời, Vân Đồn đã đủ cơ sở, tiềm lực để phát triển bất động sản du lịch cũng như kinh tế ban đêm.

Bởi những vướng mắc mà Vân Đồn có thể gặp phải là vướng mắc chung và phải sửa chung, ví dụ như Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp, Luật Hàng không,… tất cả đều phải xem xét chỉnh sửa cho phù hợp.

Còn bản thân Vân Đồn tại thời điểm này, tôi tin rằng hoàn toàn đủ khả năng, đủ hành lang pháp lý để làm được những cái tốt nhất để phát triển nhanh chóng, hiện đại và bền vững, trong đó có việc triển khai kinh tế ban đêm. Không thể nói không có vướng mắc, nhưng về cơ bản là ổn, vẫn làm được và có thể vượt qua được.

Trong chia sẻ của PGS.TSKH. Võ Đại Lược thì câu chuyện trăn trở nhất vẫn là cơ chế chính sách để làm sao Phú Quốc, Vân Đồn trở thành “tổ” của đại bàng thực sự, xin luật sư Trương Thanh Đức chia sẻ về các vướng mắc pháp lý. 

Việt Nam có những danh lam thắng cảnh hàng đầu thế giới như vịnh Hạ Long, vịnh Cam Ranh, vịnh Nha Trang, vịnh Vân Phong, động Phong Nha – Kẻ Bàng… Để sử dụng được những danh thắng ở tầm cỡ thế giới, phải mở cửa để thế giới sử dụng mới có hiệu quả.

Chúng ta đang tập trung phát triển công nghiệp không phải là những ngành có lợi thế nhất ở Việt Nam, chúng ta nên đi theo con đường hiện đại hóa - ưu tiên phát triển các ngành dịch vụ cao cấp mà Việt Nam có lợi thế. Trong đó, mấu chốt chính là lợi thế khai thác dịch vụ du lịch tại những khu vực trọng điểm, giàu tiềm năng, như Vân Đồn (Quảng Ninh) hay Phú Quốc (Kiên Giang)... 

Quảng Ninh sở hữu một di sản trời ban đó là Vịnh Hạ Long – Kỳ quan thiên nhiên thế giới. Trong khi đó, chúng ta cũng có Phú Quốc - Đảo Ngọc sở hữu những bãi biển tuyệt đẹp. Điểm giống nhau của hai khu kinh tế này là: Đều có thể phát triển dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng, và giá trị bất động sản nghỉ dưỡng chắc chắn sẽ còn tăng cao, nhất là khi khai thác tốt luồng khách quốc tế, những du khách sẵn sàng chi nhiều tiền để hưởng thụ các dịch vụ đẳng cấp, tiện ích trong các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng đẳng cấp trên 5 sao.

Điểm khác nhau là khu Vân Đồn có nhiều tiềm năng trong tương lai hơn, khi vừa có thể phát triển các dịch vụ du lịch khám phá Vịnh Hạ Long, vừa phát triển du lịch nghỉ dưỡng, trải nghiệm; còn khu kinh tế Phú Quốc lại phát triển theo hướng dịch vụ du lịch biển. Đây đều là những tiềm năng mang lại giá trị kinh tế to lớn của 2 khu kinh tế.

Cần những giải pháp gì để có thể khai thác những tiềm năng này

Thứ nhất, cần có quy hoạch phát triển tốt. Căn cứ vào thực tế phát triển của nhiều quốc gia thì các khu vực quan trọng như hai khu kinh tế trên cần phải thuê các tổ chức quy hoạch phát triển hàng đầu thế giới thực hiện, vì họ có kinh nghiệm thực tế chuyên quy hoạch cho các khu kinh tế quan trọng, họ có các tập đoàn xuyên quốc gia tin tưởng vào năng lực quy hoạch của họ, do vậy các tập đoàn lớn sẵn sàng đầu tư vào.

Thứ hai, cần mở cửa hơn nữa và mời các tập đoàn xuyên quốc gia hàng đầu thế giới tham gia phát triển các khu này.

Thứ ba, phát triển dịch vụ du lịch phải đa dạng, không chỉ tắm biển, tham quan, mà phải là các đô thị thể thao, hội họp, triển lãm, mua sắm, an dưỡng… Chính sự đa dạng của các ngành dịch vụ này mới tạo ra sức hấp dẫn du khách. Để phát triển dịch vụ du lịch đa dạng, nhất thiết phải tổ chức và đẩy nhanh tốc độ xây dựng các tổ hợp kinh doanh bất động sản du lịch đa công năng, đa tiện ích, đặc biệt là tại các khu kinh tế chưa có hạ tầng du lịch phát triển như Vân Đồn.

Tổ hợp nghỉ dưỡng phải bao gồm khách sạn quốc tế, căn hộ nghỉ dưỡng; Dãy nhà phố thương mại; Công viên rừng; Quần thể tiện ích dịch vụ và Tổ hợp các công trình phức hợp vui chơi đáp ứng mọi nhu cầu giải trí của du khách và mang đến trải nghiệm văn hóa đặc sắc; Bến thuyền du lịch…

Chắc chắn, những mô hình phát triển phức hợp “Hệ sinh thái sản phẩm, dịch vụ đẳng cấp quốc tế” khai thác đa chiều, trải nghiệm 04 mùa sẽ là mắt xích quan trọng làm nên sự tăng trưởng nhanh và bền vững cho các khu kinh tế đặc biệt như Vân Đồn hay Phú Quốc.

Thứ tư, thực hiện chế độ miễn thị thực rộng rãi cho các khách du lịch đến hai khu đô thị trên. Việt Nam đã có chính sách mở cửa rộng rãi trong suốt thời kỳ đổi mới, cả trong thị trường bất động sản du lịch như: Cho phép các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng các khách sạn 5 sao, các khu nghỉ dưỡng cao cấp miễn thị thực nhập cảnh cho một số quốc gia, v.v...

Thứ năm, tiếp tục nghiên cứu và xây dựng và thực hiện cơ chế quản trị hiện đại… Tiềm năng phát triển của hai khu kinh tế Vân Đồn và Phú quốc là rất lớn, nhưng những tiềm năng này chỉ có thể được khai thác tốt mang lại hiệu quả nếu hội tụ được nhân tài trong nước và quốc tế với các cơ chế phù hợp. Với những bước đi chiến lược tại các thị trường tiềm năng, những tập đoàn lớn như Sun Group, Vingroup, CEO Group… có nhiều đóng góp cho ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước, với khát vọng nâng tầm du lịch Việt trên bản đồ du lịch thế giới.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan: Chúng ta đều khẳng định khu kinh tế đặc biệt trong tương lai như Vân Đồn, Phú Quốc sẽ trở thành điểm sáng, nếu làm tốt, hoàn toàn sẽ đưa được Vân Đồn thành điểm sáng nhất của khu vực Đông Nam Á và châu Á.

Xin mời PGS. TSKH. Võ Đại Lược - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Chính trị thế giới, Chủ tịch Hội đồng khoa học Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam có những chia sẻ của mình về góc nhìn tổng quan về Vân Đồn, Phú Quốc và sự phát triển của nó trong tương lai.

Kinh tế ban đêm là tập hợp các hoạt động du lịch, ẩm thực, nghệ thuật, âm nhạc, giải trí, lễ hội, sự kiện. Thời gian bắt đầu tư 18 giờ tối hôm trước đến 6 giờ sáng hôm sau. Vai trò của kinh tế ban đêm:

Thứ nhất, nếu làm tốt có thể đóng góp 5 - 8% GDP.

Thứ hai, giúp cho phát triển kinh tế bền vững, trong đó du lịch là mũi nhọn. Thư ba, thúc đẩy đổi mới sáng tạo tạo ra các dịch vụ mới. Thứ tư là thu hút đầu tư hấp dẫn. Cuối cùng, mang lại yếu tố văn hoá mới, rất nhiều văn hoá sinh hoạt du lịch ban đêm được phát triển.

Thứ ba, trụ cột chính để quản lý, khai thác kinh tế ban đêm: Thứ nhất là cơ chế chính sách, quy định về kinh tế ban đêm cần cởi mở. Thứ hai là cơ sở hạ tầng cần được chú trọng hàng đầu. Thứ ba là nguồn nhân lực liên quan. Mỗi năm chúng ta cần 40.000 hướng dẫn viên du lịch cả đêm và ngày nhưng hiện nay vẫn thiếu

Thành phần tham gia kinh tế ban đêm bao gồm: Người sử dụng dịch vụ kinh tế ban đêm, Người làm việc ban đêm, Người quản lý kinh tế ban đêm

Tiềm năng phát triển kinh tế ban đêm của chúng ta bao gồm: Khả năng hưởng lợi từ sự gia tăng nhu cầu du lịch toàn cầu; Định hướng coi “du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn” và xu hướng phát triển mạnh mẽ của du lịch Việt Nam; Thu nhập bình quân đầu người tăng nhanh dẫn đến nhu cầu về giải trí, du lịch, chi tiêu cũng tăng; Quá trình đô thị hoá nhanh dẫn tới sự phát triển của ngành công nghiệp và dịch vụ; Tiềm năng gia tăng chi tiêu, số ngày lưu trú của khách du lịch (đặc biệt khách quốc tế) còn rất lớn khi các hoạt động du lịch, dịch vụ ban ngày đã đến ngưỡng.

Bên cạnh đó, các chỉ số vĩ mô và môi trường kinh doanh của Việt Nam so với khu vực đều đứng đầu bảng. Về kinh tế vĩ mô: Tăng trưởng GDP, 2018 – 2023 vào 6,5%; Tiêu dùng cá nhân 2019 đạt 68,2%; Tăng trưởng tầng lớp trung lưu 9,2%; Tỷ lệ đô thị hoá 2018 là 36%. Về môi trường kinh doanh, chúng ta thu hút FDI 2019 7,7%; Thứ hạng về môi trường kinh doanh 2019 – 2020 xếp thứ 70…

Về tiềm năng phát triển du lịch của Việt Nam, năm 2019 khách quốc tế tăng 16,2%, khách nội địa tăng 6,2%. Đóng góp trực tiếp khoảng 9% GDP. Theo chiến lược phát triển du lịch đến 2025 đóng góp 12 – 14% GDP và 2030 đóng góp 15 – 17% GDP.

Tiềm năng phát triển kinh tế ban đêm đối với khu kinh tế đặc biệt có thể căn cứ trên nhu cầu đó là: Tập trung nhiều công ty, người lao động trong và ngoài nước có nhu cầu về dịch vụ giải trí, văn hoá. Tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội và thu hút du lịch lớn. Cùng với đó, lợi thế của khu kinh tế đặc biệt bao gồm: Cơ chế đặc thù cho phép xây dựng hành lang pháp lý riêng biệt cho kinh tế ban đêm với tính chất thí điểm. Có khả năng xây dựng quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng và nguồn nhân lực bài bản cho kinh tế ban đêm.

Mặt khác, thách thức phát triển kinh tế ban đêm vẫn còn tồn tại, đó là: Nhận thức về kinh tế ban đêm còn nhiều sai lệch, phiến diện; Còn thiếu kinh nghiệm quản lý, kể cả tại các thành phố lớn; Hài hoà giữa việc đáp ứng nhu cầu chính đáng và hạn chế tiêu cực rủi ro; Ảnh hưởng đến những người không tham gia kinh tế ban đêm do khâu quy hoạch, quản lý; Còn thiếu các hoạt động văn hoá gắn với du lịch như festival, âm nhạc, nghệ thuật… Sự tham gia của doanh nghiệp trong nước trong kinh tế ban đêm còn hạn chế (chủ yếu là doanh nghiệp FDI).

Với kinh nghiệm quốc tế, chúng ta có thể học hỏi tại một số quốc gia, ví như Bắc Kinh có nhiều chính sách đột phá về kinh tế ban đêm như: Khuyến khích các trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi mở cửa muộn hơn vào ban đêm; Trợ cấp bằng tiền mặt cho các hộ kinh doanh từ 20 giờ đến 6 giờ sáng hôm sau; Các dịch vụ giao thông công cộng được tăng tuyến, tăng thời gian phục vụ trong đêm.

Thương mại - dịch vụ là một xu hướng lớn của thế giới, đồng thời cũng là xu hướng phát triển trong dài hạn của Việt Nam. Có thể nói, đó mới là khu vực kinh tế động lực dài hạn của Việt Nam, chứ không phải là công nghiệp chế biến, chế tạo. Trong khu vực thương mại - dịch vụ, du lịch là ngành có tỷ trọng GDP cao nhất, cũng là ngành quan trọng nhất, có giá trị lan tỏa rất lớn.

Nếu tính về cơ cấu trong GDP, tỷ trọng ngành thương mại - dịch vụ đang tăng liên tục một cách ổn định. Nếu xét các xu hướng quốc tế, đi vào thương mại - dịch vụ cũng là xu hướng phổ biến hiện nay. Điều đó nói lên một điều, thương mại - dịch vụ, nhất là du lịch chính là khu vực kinh tế quan trọng trong bất kỳ nền kinh tế hiện đại nào, bởi nó không chỉ là ngành tạo ra các sản phẩm cuối cùng, mà còn là đầu vào trung gian của các ngành khác.

Vì sao du lịch Việt Nam sẽ sớm hồi phục?

Thứ nhất, thế mạnh lớn nhất và còn nhiều dư địa khai thác nhất của Việt Nam hiện nay chính là du lịch, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng, du lịch khám phá - trải nghiệm và du lịch văn hóa - di sản - tâm linh. Trong đó, du lịch nghỉ dưỡng ven biển có triển vọng phát triển rất tốt. Vì Việt Nam có rất nhiều rừng, biển. Dựa trên điều kiện xã hội, đất nước ta có nhiều di sản, nhiều đặc điểm văn hóa, đa dạng dân tộc với những nét văn hóa đặc sắc. Đặc biệt, theo đánh giá của du khách phương Tây, Việt Nam có nét văn hóa ẩm thực độc đáo và lành mạnh nhất thế giới. Du lịch, nghỉ dưỡng trong tương lai có triển vọng rất lớn. Lợi thế lớn nhất của Việt Nam là mặt tiền Biển Đông. Khai thác hiệu quả mặt tiền Biển Đông quan trọng nhất vẫn là du lịch, nghỉ dưỡng.

Thứ hai, Việt Nam đang nổi lên trở thành điểm đến không chỉ hấp dẫn, mà còn an toàn nhất thế giới. Thế giới đã ghi nhận Việt Nam như một quốc gia an toàn nhất trong và sau mùa dịch bệnh Covid-19.

Thứ ba, Việt Nam có những khu du lịch, nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế. Chính sự bùng phát và xu hướng đầu tư, phát triển các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế, đa chức năng, hội tụ, như danh thắng của Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh... đã đón đầu được xu hướng mới, hoàn toàn đủ khả năng đáp ứng nhu cầu của khách quốc tế đến Việt Nam. Sau dịch, các tổ chức quốc tế dự báo, khách quốc tế sẽ bùng nổ ở thị trường du lịch Việt Nam, cộng thêm xu hướng nhiều nhà máy dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam, lượng khách du lịch cũng sẽ tăng theo.

Thứ tư, trong bối cảnh dịch Covid-19 tại Việt Nam cơ bản được kiểm soát nhưng du lịch quốc tế vẫn đình trệ do dịch vẫn diễn biến phức tạp trên thế giới. Việc kích cầu du lịch nội địa là yếu tố quan trọng nhằm vực dậy một ngành kinh tế mũi nhọn. Theo khảo sát, hiện nay đang nổi lên xu hướng du lịch đường bộ với cự ly gần sẽ phát triển sau dịch bệnh, du khách không muốn di chuyển xa bằng đường hàng không để tránh nguy cơ lây nhiễm. Vân Đồn có lợi thế về điểm này vì dễ dàng di chuyển, chỉ mất 2,5 tiếng đi từ Hà Nội (khái niệm Travel Bubble: Du lịch an toàn).

Thứ năm, triển vọng kinh tế vĩ mô của Việt Nam nhìn chung ổn định. Ngay trong đại dịch Covid-19, không có khả năng tạo ra những bất ổn về kinh tế vĩ mô. Điều đó cho thấy, tỷ giá hối đoái sẽ ổn định và cho phép các nhà đầu tư yêu tâm đầu tư vào các khu du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt là Vân Đồn, Phú Quốc trong dài hạn.

Tóm lại, phải khẳng định rằng, trong trung và dài hạn, du lịch sẽ là ngành có tốc độ tăng trưởng nhanh và bền vững, là ngành có tỷ trọng GDP cao nhất trong khu vực dịch vụ, cũng là ngành quan trọng nhất, có giá trị lan tỏa rất lớn. Du lịch hiện chiếm xấp xỉ 10% GDP, nếu tính đầy đủ sẽ cao hơn.

Trong tương lai, khoảng 5 - 10 năm tới, ngành du lịch sẽ có tốc độ tăng trưởng khá ổn định, trở thành ngành mũi nhọn của nền kinh tế. Triển vọng tốc độ tăng trưởng du lịch nghỉ dưỡng hằng năm khoảng 12 - 14%, trong trung và dài hạn. Dự kiến đến năm 2025, doanh thu du lịch tính thuần vào khoảng 45 tỷ USD.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại các khu kinh tế đặc biệt trong tương lai như Vân Đồn chắc chắn sẽ có nhiều tiềm năng phát triển và tăng giá, dựa trên những cơ sở như sau: Thứ nhất, sự phát triển nhanh và bền vững của Quảng Ninh thời gian qua đã tạo thành “một chiếc bánh” lớn, khi “chiếc bánh” lớn thì tốt cho tất cả các khu vực và nhà đầu tư.

Có thể thấy, Quảng Ninh như một quốc gia thu nhỏ, có đủ thứ: Đồng bằng, miền núi, có biên giới đất liền và hải đảo kèm theo là các cửa khẩu thúc đẩy dòng chảy thương mại, theo đó là dòng chảy của tiền, của nguồn nhân lực, của công nghệ; có tài nguyên thiên nhiên, có di sản thiên nhiên thế giới; bộ máy chính quyền Quảng Ninh có truyền thống năng động và đồng hành cùng doanh nghiệp. Với vị trí chiến lược của mình, Quảng Ninh sẽ còn phát triển mạnh mẽ hơn nữa. Đặt trong bối cảnh đó, Vân Đồn chắc chắn sẽ là địa chỉ quan trọng được hưởng lợi trong sự phát triển của Quảng Ninh và cũng là mắt xích đặc biệt quan trọng giúp Quảng Ninh phát triển.

Thứ hai, Vân Đồn đang trỗi dậy, là nơi hội tụ của những nhà đầu tư chiến lược. Chúng ta hoàn toàn có niềm tin và kỳ vọng vào sự trỗi dậy của Vân Đồn tương tự như Singapore.

Từ năm 2007, Khu Kinh tế Vân Đồn, đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quyết định thành lập là Khu kinh tế ven biển. Khi quyết định thành lập Khu kinh tế ven biển Vân Đồn, Thủ tướng Chính phủ cho phép áp dụng các cơ chế, chính sách ưu đãi nhằm phát triển Vân Đồn, trở thành trung tâm du lịch sinh thái biển - đảo chất lượng cao, trung tâm hàng không quốc tế, trung tâm dịch vụ cao cấp và là đầu mối giao thương quốc tế.

Hầu hết các nhà phát triển bất động sản lớn trên cả nước như: Vingroup, CEO Group, Sun Group, FLC, HD Mon... đã dần xuất hiện ở thị trường này. Nhiều dự án được rót vốn hàng chục nghìn tỷ đồng, hứa hẹn làm “thay da, đổi thịt” thị trường bất động sản Vân Đồn trong tương lai gần.

Dự án Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City (xã Hạ Long) của Tập đoàn CEO, chủ đầu tư đã bỏ ra khoảng 2.000 tỷ đồng để thực hiện công tác san nền, đầu tư xây dựng các hạng mục. Dự kiến khi hoàn tất thủ tục đầu tư, Tập đoàn CEO tiếp tục triển khai đầu tư khách sạn 1.000 phòng, với tiêu chuẩn quốc tế 5 sao ở khu vực liền kề, tạo nên sự kết nối đồng bộ, với đầy đủ các dịch vụ tiện nghi đẳng cấp quốc tế, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của khách nội địa và quốc tế.

Thứ ba, Vân Đồn chính thức được quy hoạch dài hạn thành khu kinh tế biển đa ngành, đa lĩnh vực, trung tâm công nghiệp giải trí có casino… sẽ tạo động lực cho sự phát triển của khu kinh tế nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung.

Vân Đồn được quy hoạch thành khu kinh tế biển đa ngành, đa lĩnh vực, trung tâm công nghiệp giải trí có casino, du lịch biển - đảo cấp cao, dịch vụ tổng hợp; là cửa ngõ giao thương quốc tế... Vân Đồn được xác định là đô thị biển đảo xanh, hiện đại và thông minh, bền vững, là khu vực có vị trí bền vững về an ninh quốc phòng.

Việc Chính phủ chính thức phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Đồn đến năm 2040 là một tin vui đối với tỉnh Quảng Ninh nói chung và huyện Vân Đồn nói riêng. Khi quy hoạch chung được điều chỉnh, Khu kinh tế Vân Đồn đã được cụ thể hóa các chức năng, nhiệm vụ; cấu trúc không gian phát triển và định hướng rõ các bước phát triển. Đây là cơ hội rất tốt để đón sóng đầu tư và phát triển thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Vân Đồn.

Thứ tư, Vân Đồn hội tụ nhiều đặc điểm mang tính cơ sở nền tảng để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Trước hết, Vân Đồn dễ dàng kết hợp du lịch nghỉ dưỡng với du lịch sinh thái và du lịch thưởng thức di sản, văn hóa. Gần với Vân Đồn có rất nhiều di sản văn hóa lớn, như Vịnh Hạ Long, Bái Tử Long…; khu vui chơi giải trí ở Hạ Long…; Vân Đồn có diện tích sử dụng đất du lịch lớn, có thể phát triển cả về sân golf, du thuyền, khách sạn cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng.

Thứ năm, Vân Đồn mang dáng dấp của một đô thị biển sinh thái năng động, xanh, thông minh và nhân văn. Chính sự cởi mở về cơ chế, chính sách tạo ra sự tự do, độ mở cho phát triển kinh tế. Những động thái thí điểm phát triển khu kinh tế ban đêm, hay sự điều chỉnh cấp quản lý… cùng với môi trường sống an ninh, an toàn hơn so với những khu khác là yếu tố kích thích sự phát triển của du lịch, nghỉ dưỡng. Đặc biệt, chuẩn mực quản trị của các thương hiệu lớn đầu tư vào Vân Đồn như CEO Group, Sun Group tiệm cận hoặc bằng thông lệ quốc tế, tạo điều kiện thu hút nhiều khách quốc tế hoặc khách trung và thượng lưu trong nước.

Tôi có một số lưu ý khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại khu kinh tế đặc biệt Vân Đồn trong tương lai. Một là, quyết định đầu tư cần bám sát quy hoạch tổng thể của Vân Đồn, trong nỗ lực tạo ra một khu vực tiện ích thông minh, an toàn và bảo vệ môi trường lâu dài, mới tạo ra cầu sử dụng lớn như: Dịch vụ hành chính, dịch vụ đô thị, dịch vụ du lịch, hạ tầng cứng - mềm, xử lý vấn đề môi trường…

Hai là, nên đầu tư vào những tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng hiện đại, quy mô lớn, dựa trên nền tảng du lịch và trải nghiệm các yếu tố: Dịch vụ nghỉ dưỡng; dịch vụ văn hóa vùng miền; dịch vụ ẩm thực vùng miền; dịch vụ thể thao, giải trí; dịch vụ vụ kết nối di sản;...

Ba là, tính thanh khoản và cơ hội sinh lời của bất động sản nghỉ dưỡng tại Vân Đồn là rất lớn, tuy nhiên, đó phải là sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, đó thường là các sản phẩm trong những tổ hợp mới lạ, quy mô lớn, có nhiều tiện ích, trải nghiệm, tính kết nối và cộng đồng tốt. Thường tiềm năng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại những khu vực như Vân Đồn mang tính dài hạn, và trong trung và dài hạn, chắc chắn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nơi đây sẽ rất phát triển.

Có 5 phân mảng tạo nên thị trường bất động sản: Bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp, bất động sản nông nghiệp, bất động sản tài chính , bất động sản du lịch.

Để thị trường bất động sản có thể phát triển thì cần dựa trên các yếu tố: Thành tố, thể chế, cấp độ phát triển.

Bắt đầu từ 1986, thị trường bất động sản đã trải qua thăng trầm 3 lần và bây giờ ở lần thứ 4. Từ 2019 phát triển trái phiếu tài chính doanh nghiệp, cùng với đó là quỹ đầu tư tín thác theo Nghị định 58 hướng dẫn Luật Chứng khoán. Như vậy thị trường bất động sản không tránh khỏi cứ 10 năm một lần thăng trầm và đạt đỉnh rồi lại chạm đáy.

Hiện có 10 luồng tiền cho thị trường bất động sản: Ngân hàng thương mại (chiếm 70 - 75%); các nhà đầu tư phát triển; doanh nghiệp bất động sản; nhà đầu tư thứ cấp; thị trường chứng khoán; đầu tư công; kiều hối; đầu tư nước ngoài trực tiếp; đầu tư gián tiếp, quỹ đầu tư, công cụ tài chính phái sinh khác….

Các yếu tố tạo nên lợi thế cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đó là sân bay, đặc biệt là sân bay quốc tế; bến cảng biển, cảng sông, đặc biệt là cảng nước sâu; đường cao tốc; đường sắt; biển lớn, đẹp; bãi tắm rộng, dài; cảnh quan thiên nhiên đẹp; rừng; núi; địa bàn có các sản phẩm truyền thống; di sản văn hóa, tự nhiên; thời tiết, khí hậu… Mỗi một địa bàn, mỗi một sản phẩm, mỗi một giai đoạn, có thể có được các yếu tố khác nhau.

Các sản phẩm tiềm tàng của du lịch nghỉ dưỡng bao gồm trong nó rất nhiều loại hình sản phẩm khác nhau, như: khu du lịch nghỉ dưỡng (resort); sân golf; casino; khu vui chơi giải trí tổng hợp (dạng như Disney land); khu du lịch sinh thái (rừng, biển); khu nghỉ dưỡng chữa bệnh, kinh tế ban đêm…

Về xu hướng đầu tư các tổ hợp nghỉ dưỡng tại các khu kinh tế trong tương lai phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển của ngành du lịch Việt Nam. Có thể nhìn thấy rõ theo giai đoạn.

Giai đoạn thứ nhất, tập trung là trong khoảng 1993 -1996, gắn liền với giai đoạn phát triển thị trường bất động sản những năm 90. Sản phẩm là các khách sạn, các resort quy mô nhỏ. Địa bàn triển khai nổi bật nhất là Mũi Né - Phan Thiết. Giai đoạn thứ hai là các resort nghỉ dưỡng quy mô lớn hơn. Điển hình của giai đoạn này là khu vực Mỹ Khê – Đà Nẵng, Hội An – Quảng Nam. Giai đoạn thứ ba là các chuỗi resort, điển hình nhất là Bãi Dài – Cam Ranh, Khánh Hòa.

Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ cũng ban hành Quyết định Phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Đồn đến năm 2040. Trong đó đến năm 2030, quy hoạch 900 - 950ha đất du lịch (trong đó có 150 - 180ha đất dịch vụ lưu trú). Đến năm 2040, quy hoạch 2.700 - 2.800ha đất du lịch dịch vụ (trong đó có 600 - 650ha đất lưu trú).

Vân Đồn có những ưu thế đặc biệt thuận lợi cho việc phát triển thành một địa bàn phát triển sản xuất, du lịch, đặc biệt là các tổ hợp du lịch lớn. Bên cạnh đó cơ sở hạ tầng của Vân Đồn đã có nhiều bước đột phá rất nhiều sự đáng kinh ngạc. Sân Bay Vân Đồn đã trở thành một điểm nhấn vùng Đông Bắc; cao tốc Hạ Long - Vân Đồn đã kết nối với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn kết hợp với cầu Vân Đồn 1-2-3 đã tạo sự liền khoảnh của các đảo của Vân Đồn cũng như huyện đảo Vân Đồn với đất liền…

Đồng thời, các nhà đầu tư đã tập trung và triển khai khai thác ba địa bàn thực tại như khai thác các địa bàn ven bờ biển; khai thác các hành lang các công trình hạ tầng; các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng; các dự án khu khai phá mới đang dần hiện hữu. Trên thực địa, cả ba đảo của Vân Đồn hiện đã có khá nhiều địa bàn triển khai dự án hoặc đang mời gọi các nhà đầu tư.

Một vài tên tuổi lớn đã có mặt tại Vân Đồn. Tuy nhiên, rất nhiều tên tuổi khác cần được có mặt tại vùng đất nhiều cơ hội này. Hậu Covid-19, triển vọng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Vân Đồn và Phú Quốc có rất nhiều yếu tố làm bệ đỡ.

Thứ nhất, bối cảnh kinh tế vĩ mô Việt Nam hiện tiềm tàng một số điểm đáng chú ý. Việt Nam đã đối phó thành công với Covid-19, đến thời điểm hiện tại, được thế giới đánh giá cao và đang nỗ lực tạo lập trạng thái bình thường mới. Thứ hai, Việt Nam đang nỗ lực triển khai các hiệp định thương mại và đầu tư thế hệ mới với các nước trong CPTPP và EVFTA cũng như các nước ASEAN với nhiều cải thiện về môi trường kinh doanh và đầu tư. Ba là, Việt Nam được là một điểm đến của doanh nghiệp và đầu tư trong bối cảnh các doanh nghiệp rời khỏi Trung Quốc và Việt Nam đang nỗ lực để có thể trở thành quốc gia được doanh nghiệp và đầu tư lựa chọn. Bốn là, tình hình kinh tế vĩ mô sau đại dịch Covid-19 đang có diễn biến tốt - kinh tế 5 tháng năm 2020 đã có những chuyển biến tích cực so với kinh tế 4 tháng năm 2020 ...

Với bối cảnh kinh tế thế giới hiện nay, thị trường bất động sản đang ở trạng thái không rõ ràng xu hướng đầu tư cũng như giao dịch, việc dịch chuyển luồng vốn và xu hướng phát triển cấp độ thị trường bất động sản cho phép những địa bàn đi sau như Vân Đồn và Phú Quốc có thể lựa chọn: Mô hình phát triển bất động sản: Tập trung, quy mô lớn, dài hạn Sản phẩm bất động sản: Cao cấp, độc đáo Chủ đầu tư: Có thương hiệu, năng lực tài chính, nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng Địa bàn: Phân định rõ, chuẩn bị bài bản và chủ động các bước triển khai Quản lý: Xác định rõ quản lý nhà nước, quản lý tài sản, quản lý vận hành Để Phú Quốc và Vân Đồn có thể lựa chọn và tiến hành phát triển bất động sản du lịch quy mô lớn thành công góp phần vào phát triển thị trường bất động sản du lịch nói riêng, thị trường bất động sản, thị trường du lịch và kinh tế nói chung, cần thống nhất hành động, kiên định chủ trương, đường lối, cơ chế chính sách, tổ chức triển khai và chế tài...

Các cấp chính quyền địa phương cần theo dõi sát sao, xúc tiến tích cực và thường xuyên đồng hành cùng doanh nghiệp, tháo gỡ khó khăn cũng như thanh tra, kiểm tra, giám sát, chế tài việc thực hiện cơ chế, chính sách, quy hoạch và sản xuất kinh doanh. Các doanh nghiệp cần nhạy bén, sáng tạo và nghiêm chỉnh chấp hành chủ trương đường lối, cơ chế, chính sách cũng như các yêu cầu thực tiễn. Chủ trương phát triển sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn cần nhà đầu tư lớn, chiến lược, đường dài. Vì vậy, cần có những doanh nghiệp đầu tàu, những doanh nghiệp thứ cấp, những doanh nghiệp hỗ trợ đồng lòng, hợp lực và đi đường xa mới có thể tạo lập và phát triển được dòng sản phẩm này.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phân hóa, Cơ hội và điều kiện tuy có nhiều nhưng khó khăn, thách thức cũng tồn tại như một thực tế hiện nay. Để có thể phát triển và tạo được những sản phẩm thắng lợi trong tương lai, cần tiến hành đồng bộ các giải pháp, đặc biệt, đó là sự kiên định trong lựa chọn sản phẩm để phát triển. Phú Quốc và Vân Đồn là hai địa bàn có nhiều điều kiện thuận lợi, với lợi thế của người đi sau, trong bối cảnh kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô Việt Nam hiện nay. Bởi vậy, cấp độ nghỉ dưỡng quy mô lớn phải chăng sẽ hình thành ở Phú Quốc, Vân Đồn?

Bối cảnh vĩ mô, Việt Nam chống dịch rất tốt. Theo tôi, chính trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng cũng cần định nghĩa thế nào là "bình thường mới". Nếu không làm rõ được thì e rằng những lựa chọn chính sách trong tương lai sẽ dễ dãi, không thoát được lối quản lý cũ.

Cách hồi phục và tạo nền kinh tế mới rất quan trọng. Việc cứu doanh nghiệp có năng lực, doanh nghiệp mạnh là rất quan trọng. Doanh nghiệp mạnh sẽ cứu được doanh nghiệp yếu. Hai lựa chọn ưu tiên của "bình thường mới" theo quan điểm của tôi là khác với cách truyền thống. Chúng ta cần nhìn nhận rằng, thời điểm này như một cơ hội khó tìm để đạt được sự thay đổi căn bản trong nền kinh tế.

"Bình thường mới" của Việt Nam chưa được định nghĩa một cách rõ nét. "Bình thường mới" có nghĩa là Việt Nam đang có những cơ hội gì? Những “hấp dẫn” đang có và có cơ hội vượt trước không? Thứ nữa là "bình thường mới" là có phù hợp với thế giới hay không, có xung đột và liên kết phát triển toàn cầu hậu Covid-19 sẽ thế nào?

Covid làm “đứt” chuỗi cung ứng, gây “sốc” cả cung lẫn cầu, làm ngưng trệ kinh tế thế giới hay đóng vai trò “kích phát”, cộng hưởng? Vấn đề đặt ra là đứt chuỗi thì nối lại, nhưng tôi nghĩ là không chỉ nối chuỗi mà còn cần thay chuỗi, có những chuỗi phải bỏ đi để tạo chuỗi mới, thay đổi dần dần trong kế hoạch 3 năm, 5 năm.

Ví dụ như Samsung thay vì rủi ro trong sử dụng người lao động thì họ có phương án tự động hóa, robot hóa hệ thống lắp ráp. Tôi cho rằng, nếu không phản ứng được với điều này, hậu quả sẽ là rất lớn.

Chúng ta cần bàn không chỉ hệ thống kết nối chuỗi gắn với không gian mà còn cần gắn với công nghệ nữa. Đặc biệt nghỉ dưỡng của Việt Nam phải gắn với chuỗi vừa về không gian, vừa về đẳng cấp.

Tình hình thế giới hiện tại vẫn có tính bất ổn, bất định cao, dịch bệnh Covid-19 chưa được kiểm soát và khả năng lây lan trở lại vẫn còn lớn. Sau câu chuyện dịch bệnh ấy, hệ giá trị, tiêu chuẩn sống đã thay đổi và ảnh hưởng đến bất động sản cũng như bất động sản nghỉ dưỡng. Thống kê của Tổng Cục du lịch cho hay, nhu cầu du lịch hiện nay đặt sự an toàn lên đầu tiên, mối quan tâm về chi phí chỉ ở vị trí thứ 3. Tới đây, về chiến lược, sẽ hướng đến việc đặt tin cậy lên vị trí đầu tiên. Việt Nam đang đáng tin cậy về nhiều mặt trên trường quốc tế.

Về bất động sản và bất động sản nghỉ dưỡng, câu hỏi đặt ra là hai lĩnh vực này chuyển sang giai đoạn mới chưa hay vẫn tiếp tục cái cũ, nếu mới thì mới như thế nào? Đô thị hóa hiện nay phải theo kiểu mới? Nhưng kiểu mới như thế nào thì phải định hình ra. Tôi tin chắc rằng đô thị hóa của Việt Nam không thể theo logic cũ, bởi để thay đổi, phát triển bất động sản thì vấn đề đầu tiên phải là đô thị.

Tiếp đến, công nghiệp hóa phải kiểu mới, nếu vẫn phát triển theo kiểu cũ. Rất dễ mất đi cơ hội. Nên phát triển gắn với khái niệm kinh tế số, thông minh,…

Đặc biệt, muốn phát triển du lịch nghỉ dưỡng kiểu mới, cần có tiêu chuẩn khác, đẳng cấp khác.

Bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng cần có câu trả lời nhất định là có chuyển sang giai đoạn mới hay chưa, yêu cầu nội hàm là gì?

Không thể ngay lập tức chuyển sang giai đoạn mới, cần phục hồi sau Covid-19 rồi mới chuyển sang giai đoạn mới về cấu trúc.

Việt Nam 3 năm liền là điểm sáng thực sự giữa bối cảnh kinh tế bất ổn, thị trường ổn định, có sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô. Trong điểm sáng này Quảng Ninh là tâm điểm, 3 năm liền tăng trưởng kinh tế là hai chữ số, thay Đà Nẵng trở thành điểm có nhiều sức hút với nhiều nhà đầu tư.

Để có được thành quả này, Quảng Ninh tập trung mời gọi các nhà đầu tư lớn, điều đó rất có lợi cho tương lai. Quảng Ninh biết cách phát triển ổn, đang xác lập tốt các điều kiện nền tảng hạ tầng kết nối, thể chế, nhân lực một cách đẳng cấp.

Quảng Ninh vài năm qua cũng đã tập trung được nhiều nhà đầu tư lớn của Việt Nam như CEO Group, Sun Group… 

Do đó, Nhà nước phải tạo điều kiện hỗ trợ để các doanh nghiệp bỏ vốn vào đầu tư ở Quảng Ninh. Để địa phương này trở thành đẳng cấp thì tài sản của doanh nghiệp lúc này chính là tài sản Quốc gia và cần được Nhà nước hỗ trợ tích cực.

Phục hồi của Việt Nam tốt nhưng xu thế bình thường mới không dễ. Vì thể chế Việt Nam khó thay đổi, nội lực chưa mạnh, doanh nghiệp nhỏ, thường có phong cách “dễ thì làm khó thì bỏ”. Đặc biệt, cơ hội lớn, nội lực chưa mạnh rất dễ tuột mất cơ hội. Thế giới hiện nỗ lực phục hồi kinh tế nhanh nhưng kết nối thận trọng. Định hướng nghỉ dưỡng cần mang tính đẳng cấp, cần định hình xu hướng.

Tôi có một số khuyến nghị với Quảng Ninh để làm sao đưa Vân Đồn trở thành điểm sáng, biểu tượng Quốc gia:

Thứ nhất, bởi Quảng Ninh thuộc về đẳng cấp cao khi thu hút những nhà đầu tư chuyên nghiệp nhất, thì du lịch phải thu hút du khách Tây. Chúng ta phải mời những người có tiềm lực về tài chính, cũng phải đẳng cấp, chứ không thể thu hút người thu nhập thấp. Vân Đồn không thể làm du lịch cộng đồng được.

Thứ hai, Vân Đồn đã thay đổi rất nhiều khi Sun Group đầu tư sân bay tại đây. Nhưng sân bay Vân Đồn phải kết nối những toạ độ du lịch đẳng cấp nhất. Muốn Vân Đồn trở thành thương hiệu của Việt Nam thì nơi đây buộc phải thu hút du khách đẳng cấp. Nói điều này không phải thể hiện sự quá tầm với Vân Đồn mà thực sự Vân Đồn rất xứng đáng trong bối cảnh bình thường mới như hiện nay. Vân Đồn đã thu hút các nhà đầu tư chuyên nghiệp nhất, đổ rất nhiều nguồn lực để kiến tạo ra bộ mặt mới. Muốn Vân Đồn trở thành biểu tượng du lịch quốc gia, cần phải có sự thay đổi mang tầm tư duy mới.

Với lợi thế về cảnh quan thiên nhiên, khí hậu và bờ biển dài, chính trị - an ninh ổn định, an toàn, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam có điều kiện rất thuận lợi để phát triển. Bằng chứng là nhiều dự án tầm cỡ khu vực và thế giới, đạt tiêu chuẩn cao cấp đã được xây dựng tại nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt là các địa phương ven biển, như Đà Nẵng, Phú Quốc và gần đây nhất là Vân Đồn.

Theo thống kê chưa đầy đủ của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung bất động sản du lịch năm 2019 đạt 18.425 sản phẩm, lượng giao dịch thành công đạt 6.700 sản phẩm. Nhiều dự án bất động sản du lịch có quy mô lớn với tổ hợp dịch vụ khép kín, đạt tiêu chuẩn quốc tế và được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, do các Tập đoàn nước ngoài có thương hiệu quản lý vận hành, được các nhà đầu tư quan tâm, tỷ lệ hấp thụ đạt trên 70%...

Với chủ trương đưa ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, phấn đấu đến năm 2025 thu hút ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế và 120 triệu khách trong nước, tổng doanh thu từ khách du lịch đạt khoảng 80 tỷ USD, với mức tăng trưởng bình quân 13 - 14%/năm, vì vậy, chắc chắn nhu cầu về bất động sản du lịch sẽ còn nhiều dư địa để phát triển.

Những tháng đầu năm 2020, dịch Covid-19 bùng phát đã tác động tiêu cực đến sự phát triển của kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “đóng băng” trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, với những phản ứng nhanh nhạy, kịp thời cùng sự vào cuộc quyết liệt, nhất trí của toàn bộ hệ thống chính trị và nhân dân, Việt Nam đã trở thành điểm sáng trong phòng chống dịch bệnh, được dư luận quốc tế ghi nhận và đánh giá cao. Với thành quả này, Việt Nam đang trở thành điểm đến an toàn, tin cậy trong mắt bạn bè thế giới.

Thông điệp “Việt Nam điểm đến an toàn” cùng một loạt các chính sách kích cầu từ ngành du lịch được bung ra. Sau khi Chương trình “Người Việt Nam du lịch Việt Nam” được phát động, đã có 15 địa phương ở các địa bàn trọng điểm phát triển du lịch đồng loạt hưởng ứng kế hoạch kích cầu, tổ chức kết nối doanh nghiệp, hợp tác giữa du lịch, hàng không và các điểm tham quan, vui chơi giải trí. Việc mở lại các đường bay, tần suất bay và công suất chuyên chở đã tăng trở lại, gần bằng mức trước dịch Covid-19, mở ra nhiều thuận lợi nhằm kích cầu du lịch nội địa.

Những chủ trương, chính sách của Nhà nước hỗ trợ các doanh nghiệp du lịch vượt bão Covid -19 cũng là lực đẩy quan trọng để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục, nhanh chóng lấy lại đà tăng trưởng và hứa hẹn đây vẫn là một kênh đáng để đầu tư với khả năng sinh lời cao.

Nhận diện được cơ hội, bất động sản nghỉ dưỡng cần phải làm gì để bật dậy sau “giấc ngủ đông”, và khai thác được tối đa các lợi thế, đón làn sóng khách du lịch và đặc biệt là các đầu tư nước ngoài?

Thực tế, thời gian qua, nhiều tập đoàn bất động sản lớn đã có những chiến lược dài hạn, cho ra mắt những tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng đẳng cấp, tạo ra sự khác biệt rõ nét trên thị trường, góp phần nâng cao bộ mặt của ngành du lịch Việt Nam trong mắt khách du lịch và nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời tạo ra những cơ hội đầu tư sinh lời hiệu quả.

Tuy nhiên, thị trường cần thêm nhiều sản phẩm đẳng cấp, các điểm đến hấp dẫn, các khu du lịch có thương hiệu mạnh với quy mô, chất lượng và phương thức kinh doanh hiện đại theo tiêu chuẩn quốc tế để níu chân du khách. Chẳng hạn, với các vùng du lịch biển, sẽ không đơn thuần chỉ là các hoạt động ăn uống và tắm biển. Du khách đặc biệt là khác quốc tế cần nhiều những hoạt động giải trí đa dạng. Các nhà đầu tư cũng cần nhiều sản phẩm đa dạng. Trên thế giới, xu hướng sở hữu bất động sản du lịch như “ngôi nhà thứ hai” đang ngày càng được ưa chuộng. Và Việt Nam - điểm đến an toàn – là một trong những yếu tố quan trọng để góp phần xây dựng sản phẩm và tạo thương hiệu: Việt Nam – ngôi nhà thứ 2 của khách quốc tế.

Các thị trường mới bắt đầu dậy sóng sẽ trở thành điểm dừng chân của các nhà đầu tư. Bởi với yếu tố "mới", "lạ" cũng như khả năng "tiếp thu kinh nghiệm tốt" từ các điểm du lịch truyền thống trước đó sẽ tạo ra ưu thế kép cho vùng đất mới.

Điển hình như tại Vân Đồn, Phú Quốc, khi có quy hoạch đồng bộ, tầm nhìn dài hạn, đang thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhìn về tiềm năng thị trường ở những khu vực này còn rất lớn, do khả năng khai thác dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng cao, nhiều lợi thế về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi thuế…

Đơn cử như Vân Đồn, về vị trí địa lý, thiên nhiên, cũng như được sự nghiên cứu của Chính Phủ, sự vào cuộc của địa phương, hay các nhà đầu tư lớn tham gia thì chỉ sau vài năm nữa, bất động sản nghỉ dưỡng Vân Đồn sẽ thực sự bứt phá. Nhất là từ khi Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Đồn (Quảng Ninh) đến năm 2040, thị trường bất động sản nơi đây đang có sự sôi động trở lại. Bởi quyết định phê duyệt quy hoạch là thông tin được các nhà đầu tư đặc biệt mong chờ.

Trên cơ sở đó, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm Tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng ở khu kinh tế đặc biệt trong tương lai hậu Covid-19.

Với tinh thần đó, tôi hy vọng và đề nghị các diễn giả tham dự Tọa đàm sẽ tập trung làm rõ một số khía cạnh sau:

Thứ nhất, xu hướng phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam giai đoạn hậu Covid-19.

Thứ hai, xu hướng phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng tại các khu kinh tế đặc biệt trong tương lai như Vân Đồn và Phú Quốc.

Thứ ba, nhận dạng cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng tại thị trường các khu kinh tế đặc biệt trong tương lai.
 

Về phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có sự tham dự của: Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); Kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị (Bộ Xây dựng).

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học: PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; PGS.TSKH. Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế và Chính trị Thế giới; TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia; PGS.TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương; TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV; TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam.

Về phía Ban Tổ chức: Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; Ông Bùi Văn Doanh  - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam; Nhà báo Nguyễn Hoàng Linh - Thành viên Hội đồng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; Nhà báo Bùi Văn Khương - Phó Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.

Cùng lãnh đạo doanh nghiệp, nhà môi giới, phóng viên cơ quan báo chí truyền hình