Tọa đàm: Xu hướng mới của thị trường bất động sản

Hy vọng sắp tới chúng ta sẽ được đón nhận thêm nhiều hơn nữa những sản phẩm, dự án tốt và có giá cả phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng. Rất cảm ơn các diễn giả đã đến tham dự Diễn đàn Bất động sản hôm nay. Hy vọng các diễn giả sẽ có thật nhiều sức khỏe để tiếp tục con đường tạo ra những sản phẩm tốt cho thị trường.

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Đối với cá nhân cũng như doanh nghiệp, tôi xin cam kết và quyết tâm, tâm huyết, cố gắng hết sức để mang lại cho Việt Nam một môi trường phát triển lành mạnh, trong sạch, một môi trường sống tốt đẹp.

Ông Trịnh Tùng Bách: Tất cả các công trình của Capital House đều là công trình xanh và chúng tôi sẽ áp dụng tối đa yếu tố xanh vào các công trình của mình. Không chỉ công trình xanh, chúng tôi cũng sẽ áp dụng xanh trong quản lý vận hành chung cư và hướng cư dân đến một lối sống xanh.

Để có thể tạo ra môi trường sống tốt và có công trình hiệu quả, thanh khoản tốt trên thị trường thì đầu tiên phải nói đến người tiên phong - doanh nghiệp, doanh nhân, họ phải có tâm, dám nghĩ dám làm, vậy ông Nguyễn Anh Tuấn và ông Trịnh Tùng Bách có thể chia sẻ ngắn gọn về điều này?

Công trình xanh là một trong những đề tài, mục tiêu mà HDMon hướng đến trong tương lai, smart building, smart city là dự án, công trình trọng điểm, nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên các công trình xanh vẫn sẽ là chủ đề nóng trên thị trường. Tôi mong muốn sau ngày hôm nay chúng ta sẽ gửi thông điệp tới thị trường, việc bảo vệ môi trường là cần thiết, hãy cùng chung tay để bảo vệ môi trường.

Tôi xin trả lời câu hỏi về giá. Rõ ràng 1 loại sơn không nhãn mác sẽ rẻ hơn loại có chứng chỉ. Tuy nhiên, tất cả các dự án có áp dụng giải pháp xanh, giá đầu tư chỉ tăng lên từ 1 - 3% ở mỗi dự án. Tôi ở ngay căn chính Tây ở dự án Ecolife Capitol, tôi muốn xem các giải pháp tiết kiệm điện năng ở phía chính Tây là như thế nào. Tiền điện nhà tôi tháng vừa rồi chỉ hơn 300.000 đồng, mùa hè thì tiền điện khoảng hơn 500.000 đồng. Công trình xanh không phải là những giải pháp bình thường mà phải liên quan đến quá trình vận hành nữa. Nếu sống trong công trình xanh nhưng chúng ta không biết sử dụng thì cũng không thể nào phát huy tác dụng.
Đối với dự án EcoHome 3, chúng tôi áp dụng rất nhiều giải pháp đối với sơn tường, mặt kính đều sử dụng loại thông minh tiết kiệm năng lượng.
Một điều rất quan trọng ở công trình xanh là thiết kế. Đối với các dự án của chúng tôi, mọi phòng đều sử dụng ánh sáng tự nhiên, từ đó giảm thiểu nhu cầu sử dụng điện.

Giải pháp đưa cây xanh vào công trình chỉ là một trong những tiêu chí đáp ứng chứng chỉ công trình xanh. Ở Việt Nam có 4, 5 hệ thống đáp ứng công trình xanh như tiêu chuẩn của IFC, LOTUS, LEED, EDGE…
Trong các tiêu chí chuẩn công trình xanh có yếu tố về cây xanh trong công trình. Giải pháp đưa vào có thể bên ngoài cảnh quan, bên trong công trình. Bộ Xây dựng có quy định về tỷ lệ diện tích cây trên tổng diện tích công trình. 
Trong đề án hoàn thiện tiêu chuẩn quy chuẩn, chúng tôi đã tổ chức tập huấn, phổ biến, trong đó nhấn mạnh yếu tố về xanh. 
Hiện nay đối với công trình đầu tư công đang hướng đến định mức đơn giá, các yêu cầu về kỹ thuật, thiết bị, cây xanh, vật liệu... 
Bộ Xây dựng cũng sửa Nghị định 24a về vật liệu xây dựng để sắp tới đưa vào khái niệm dán nhãn xanh cho vật liệu xây dựng, nhằm thúc đẩy doanh nghiệp sử dụng vật liệu thân thiện môi trường. Nhãn xanh sẽ phân biệt, thúc đẩy các doanh nghiệp  sản xuất vật liệu xây dựng thân thiện môi trường. Khi phân biệt được các nhãn xanh, chúng ta sẽ thúc đẩy được doanh nghiệp phát triển vật liệu xanh, thân thiện sản xuất.

Bộ Xây dựng đã có hoạt động như thế nào để khích lệ các doanh nghiệp đưa cây xanh vào công trình như vậy? Nếu các công trình đưa cây xanh vào nhiều, giá của các dự án sẽ bị đội lên như thế nào? 

Chúng ta phải có quy định từ cơ quan quản lý Nhà nước, quy định hóa việc phát triển công trình xanh. Điều này sẽ giúp cho nhà phát triển, phân phối muốn cung cấp, đóng góp ra cho xã hội dễ dàng hơn. Những nhà cung cấp thiết bị như LG, thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước hay Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có thể có các bài thuyết trình về xu hướng sử dụng thiết bị thông minh trong các công trình. Chúng ta cũng nên có những buổi hội thảo, phổ biến kiến thức.

Tôi xin bổ sung thêm, Nhà nước cần luật hóa việc này, có quy định bằng pháp luật thì mới tạo ra sân chơi sòng phẳng. Hiện vấn đề công trình xanh hay các tiêu chí LOTUS hay LEED là vấn đề xã hội tự công nhận, các tổ chức tự đứng ra làm, để thành câu chuyện của quốc gia thì cần luật hóa và các công trình Nhà nước cần phải là công trình xanh. Khi xây dựng công trình xanh đương nhiên tư duy suất đầu tư của Nhà nước cũng phải thay đổi. 
Thứ hai nữa, khi đã luật hóa thì bất kể tổ chức, doanh nghiệp nào cũng phải thực hiện theo quy chuẩn đó. Tôi nghĩ nên có tư duy như vậy để tháo gỡ vướng mắc, cho cư dân có môi trường sống tốt hơn. Để như vậy thì cần có định mức bởi không có thì khi phê duyệt dự án các đơn vị sẽ không thực hiện được. Bên cạnh đó việc truyền thông, đào tạo cũng rất quan trọng.

Khách hàng hiện nay rất thông minh. Họ chọn dự án có xu hướng xanh, sạch. Các dự án đã triển khai ở thành phố thì một trong các yếu tố để dự án thành công là phải có nhiều cây xanh.
Nhưng ở góc độ triển khai dự án, khó khăn của chúng tôi là không chỉ đảm bảo về cây xanh mà còn ở cả vấn đề thiết kế nữa. Việc thiết kế cần đầu tư nhiều, thiết bị trong tòa nhà cũng quan trọng. Đầu tư thiết bị tân tiến như vậy thì chúng tôi sẽ phải đội chi phí lên rất nhiều. Nếu Bộ Xây dựng không có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp thì cũng rất khó khăn để triển khai.
Tại Trung Quốc, vấn đề môi trường rất kinh khủng. Nhiều chủ đầu tư được nhà nước hỗ trợ 7USD/m2 đầu tư công trình xanh. Thiết nghĩ Bộ Xây dựng cần sớm có được quy chuẩn, tiêu chuẩn công trình xanh để chúng tôi có hành lang hướng đến. Nếu không doanh nghiệp cũng rất loay hoay. 

Một số khó khăn của doanh nghiệp hiện nay là: Không có cơ chế chính sách rõ ràng; không có nguồn vốn và nhận thức của chính khách hàng cũng rất là kém.
Ví dụ đối với công trình khoảng 2.000 tỷ đồng, chúng tôi thường mất thêm 1 - 3% để làm công trình xanh, tính ra có thể bằng một con siêu xe. Nhưng những giá trị thu về rất quan trọng. Để thay đổi nhận thức của người dân, chúng tôi cũng kết hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam để tổ chức các hội thảo tuyên truyền đến người dân.
Thêm nữa, chúng tôi chỉ có thể phát triển tốt nhất dự án của mình. Sự cố ô nhiễm vừa rồi có ảnh hưởng đến dự án Ecolife Capitol. Nhưng ngay từ khi phát triển dự án, chúng tôi đã áp dụng màng lọc US nên trong sự cố nước Sông Đà vừa qua, dù ở giữa “tâm bão” tất cả dân cư trong tòa nhà đều yên tâm và an toàn vượt qua sự cố đó.

Ở Australia chúng tôi thấy đã tiến rất xa về công trình xanh. Hiện tại ở Việt Nam theo thống kê có khoảng hơn 100 công trình xanh. Tốc độ phát triển của chúng ta quá chậm. Thế giới bây giờ người ta không nói về xanh nữa, mà nói về công trình không phát thải năng lượng 
Giờ họ còn đang hướng tới chứng chỉ cao hơn. Như tháng 8 vừa qua tại TP.HCM khởi công Tòa nhà Daikin áp dụng chứng chỉ WELL. 
Vậy giải pháp là gì?

Thứ nhất là về luật pháp hóa, theo quy định, công trình xanh trong Luật Xây dựng chưa có, Luật Sử dụng năng lượng tiết kiệm hiệu quả và Luật Bảo vệ môi trường cũng vậy. Bộ Xây dựng đang chỉ đạo và chúng tôi cũng đã đưa vào dự thảo luật để trình Quốc hội. Chúng tôi sẽ cố gắng luật hóa công trình xanh để chủ đầu tư thực hiện. 
Thứ hai là về nâng cao nhận thức. Trước đây, không phải thị trường định hướng phát triển công trình xanh mà là chủ đầu tư định hướng phân khúc như vậy. Công trình xanh từ 2006 - 2009 tại TP.HCM chủ yếu do các công ty nước ngoài phát triển. Từ đó chúng ta nhân lên, giờ đã có rất nhiều nhà đầu tư định hướng phát triển công trình xanh về nhà ở và tôi nghĩ rằng vấn đề nhận thức người dân đang dần nâng lên. Như ông Nguyễn Văn Nhung nói về chất lượng không khí trong nhà, tôi giật mình khi tiêu chuẩn chất lượng không khí xung quanh có nhưng thiếu các quy chuẩn về chất lượng không khí trong nhà như hiện nay.  

Chúng ta thấy rằng điều hòa chỉ làm mát, vấn đề thông gió chất lượng không khí sạch chưa được quan tâm. Khi đo thấy gió vào và ra chất lượng không giống nhau. Tiêu chuẩn của chúng ta còn rất thấp.
Vấn đề nữa là cần có cơ chế tài chính, cơ chế ưu đãi, nhiều đơn vị đã có chương trình thúc đẩy nhà ở tiết kiệm năng lượng… chúng tôi hy vọng thúc đẩy các nhà đầu tư bất động sản, có ưu đãi để họ thúc đẩy phát triển công trình xanh, bảo vệ môi trường.
Thêm nữa là vấn đề công trình đầu tư công trong công trình xanh rất ít, ví dụ như trụ sở Viettel ở Cầu Giấy - đó là công trình xanh tương đối tốt của Viettel, hy vọng công trình có vốn đầu tư công tham gia vào định hướng xanh sẽ ngày một tăng.

Câu chuyện sử dụng năng lượng hiệu quả, nghĩa là tiết kiệm năng lượng, tái tạo năng lượng và sử dụng năng lượng tự nhiên. Vấn đề sử dụng năng lượng lại tùy thuộc vào vùng miền. Tuy nhiên, càng ngày các thiết bị càng phải thông minh. Thông minh hơn nghĩa là có thể lọc được nhiều hơn, sử dụng được nhiều năng lượng tái tạo hơn. Đây là xu hướng tất yếu. Năng lượng thiên nhiên đang dần cạn kiệt, trong khi năng lượng tự nhiên lại chưa được khai thác hết tiềm năng. Rất may là hiện nay nhiều doanh nghiệp bắt đầu để ý đến vấn đề này.
Đối với môi trường, tại sao ý thức người dân Việt Nam lại thường kém hơn? Vậy bao giờ ý thức của người dân Việt Nam mới cao hơn? Tôi cho rằng với vấn đề này chúng ta phải luật hoá. Tất cả các hành động vô ý thức, vô trách nhiệm phải được đưa vào pháp luật. Văn hóa hiện đại phải là tuân thủ luật pháp, và từ đó lâu dần sẽ thành nếp sống văn hóa tốt.

Tiếp xúc nhiều tôi thấy trên cả thế giới đang tuyên truyền hạn chế rác thải nhựa. Nếu như mỗi cá nhân không ý thức không tuyên truyền thì cả xã hội khó mà thay đổi được. Nói bảo vệ môi trường mà nói không thì khó, chúng ta cần đi từ hành động nhỏ nhất. Đó là ý kiến của tôi khi nói đến môi trường, không nói quá nhiều mà hãy hành động, phân loại rác thải, nhận biết xem các loại rác nên vứt ở đâu.

Về câu hỏi thứ hai, thực tế với tư cách nhà phát triển sản phẩm thông minh – xanh - thân thiện môi trường chúng tôi đã tư vấn các đơn vị từ cách đây 5 năm về CTX thân thiện môi trường, nhưng chúng ta hay nói đến công trình thông minh, xanh là nhiều cây xanh, tiện nghi thông minh, theo tôi nghĩ như vậy là không đủ. 
Hiện nay ngoài việc bán hàng, cung cấp sản phẩm chúng tôi còn phải có trách nhiệm nâng cao nhận thức khách hàng.
Tương lai nhà nào cũng cần có điều hòa, nay chúng tôi phát triển các loại máy có thể lọc khí, tất cả đều đang hướng tới phát triển điều đó. Tất cả các nhà cung cấp đều phải hướng đến thông minh, điều phối năng lượng để giảm thiểu năng lượng tiêu tốn. 

Theo ông Trịnh Tùng Bách, khâu tuyên truyền rất quan trọng, đặc biệt là tuyên truyền giữa cư dân - chủ đầu tư cũng như ban quản lý. Ông Bách có nhắc đến các thiết bị hạn chế xả thải ra môi trường, ông Nguyễn Văn Nhung có ý kiến gì về điều này thưa ông?

Ông có thể phân tích cụ thể hơn tầm quan trọng của thiết bị xây dựng, sử dụng phương án xử lý như thế nào để bảo vệ môi trường?

Ở Capital House, như dự án Ecohome 3, chúng tôi yêu cầu nhà thầu dành ra nửa tiếng cuối ngày phải kiểm tra vệ sinh công trường. Ngoài quản lý nhà thầu thì chúng tôi luôn cải tiến vật liệu để giảm bụi trong quá trình thi công. Ví dụ như giảm hoạt động trát trong xây dựng là giảm được rất nhiều công sức tiền của, bảo vệ môi trường. Quá trình vận hành, chúng tôi muốn tiên phong là một trong những khu chung cư đầu tiên phân loại rác. Chúng tôi mời chuyên gia xây dựng quy trình. Nhưng thực tế triển khai, mặc dù đã tuyên truyền rất nhiều, chúng tôi tổ chức họp cư dân, mời 30 hộ thì chỉ có 5 hộ đi họp. Vậy ở đây, ý thức của chúng ta có thay đổi không? Tổ chức phân loại rác rất đơn giản là phân loại hữu cơ và vô cơ, tôi đã thấy hiệu quả hơn rất nhiều, và góp phần làm môi trường sạch sẽ. Như vậy trong quá trình vận hành chúng ta cần nỗ lực hơn rất nhiều để thay đổi ý thức của cư dân.

Tôi rất đồng tình với các diễn giả. Về vấn đề môi trường ở Việt Nam trong thời gian qua, lĩnh vực xây dựng là một phần nguyên nhân gây ô nhiễm. Để hạn chế nhất những ảnh hưởng của quá trình xây dựng, chúng tôi làm việc rất chặt chẽ với các nhà thầu. Nếu không làm được việc đấy thì chúng tôi cảm thấy rất có lỗi với người dân. Chúng tôi cam kết phối hợp chặt chẽ với các nhà thầu để có những động thái giảm thiểu tác hại môi trường.
Ngoài việc giám sát nhà thầu thi công, các yếu tố như an toàn lao động, bảo hộ lao động, thì công tác quản lý trong các chung cư là rất quan trọng.

Khi chúng ta quản lý thì chúng ta cần hướng dẫn cho cư dân nếp sống văn minh, xanh và sạch. Không chỉ xanh mà còn sạch, hai thứ đó phải đi đôi với nhau. Nhiều người nghĩ rằng xanh là chỉ liên quan đến cây xanh. Nhưng lối sống xanh phải là lối sống văn minh với các tài nguyên môi trường. Những hành động như tiết kiệm nước, phân loại rác thải để làm sao những gì chúng ta thải ra môi trường đã phải qua sàng lọc, tránh ảnh hưởng đến môi trường và thiên nhiên.

Sau nhiều sự cố ô nhiễm gần đây, đặc biệt là ô nhiễm không khí, chỉ số AQI lên cao, UBND TP. Hà Nội có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và chỉ ra 13 nguyên nhân, đó là: công nghiệp, giao thông, đốt rác thải, rơm rạ,… nguyên nhân  thứ 13 là do công trình xây dựng.

Về phía Bộ Xây dựng hiện chúng tôi thực hiện Luật Bảo vệ môi trường đã ban hành quy định rõ về trách nhiệm chủ đầu tư, nhà thầu, người làm công tác thu gom vật liệu xây dựng và các vấn đề thi công xây dựng, có thể thấy như nhà thầu Hòa Bình - công trường xây dựng của họ được sử dụng vật liệu bao che cho công trình tốt nên các công trường của họ tương đối sạch.
Từ đó chúng tôi đã kiến nghị Bộ Xây dựng, tổ chức kiểm tra, mong muốn hôm nay có đại diện doanh nghiệp, nhà đầu tư quan tâm hơn nữa việc bảo vệ môi trường, đặc biệt là quản lý giám sát các nhà thầu để đáp ứng yêu cầu bảo vệ môi trường, đặc biệt là thực hiện theo Thông tư 02/2018 của Bộ Xây dựng.

Chúng ta cần phải làm gì khi đối diện với thách thức ô nhiễm như vậy? Đặc biệt là với lĩnh vực bất động sản xây dựng thì áp dụng như thế nào để giảm thiểu ô nhiễm thưa ông Thịnh?

Theo tôi, vấn đề ô nhiễm thời gian gần đây là báo động lớn. Tôi nghĩ chúng ta cần phải có những biện pháp cụ thể. Phải trả lời câu hỏi, trong xây dựng thì ô nhiễm ở đâu. Tôi nghĩ cần có sự đồng bộ từ đầu tư hạ tầng. Tại Hàn Quốc, tôi thấy tòa nhà, công trường nhiều hơn chúng ta rất nhiều nhưng tại sao không khói bụi nhiều. Người ta quản lý xây dựng và vấn đề rác thải tốt. Tôi nghĩ là cần tuyên truyền và có những chính sách quản lý tốt hơn để giảm thiểu các tác động của quá trình phát triển kinh tế đến môi trường.

Tôi cảm thấy rất đáng lo ngại về câu chuyện môi trường hiện nay. Về khía cạnh doanh nghiệp, chúng tôi rất muốn có những đóng góp cho việc cải thiện môi trường, đặc biệt là trong quá trình phát triển các dự án bất động sản, bằng việc áp dụng những công nghệ mới, công nghệ xanh. Không chỉ giảm thiểu rác thải ra môi trường mà còn là thay đổi ý thức, suy nghĩ của người dân. Một vấn đề tôi muốn nói đến là phân loại rác thải. Chúng ta vẫn chưa có những nghiên cứu, nguyên tắc cụ thể để thực hiện việc này cho hợp lý. Ở chung cư nước ta, sau khi sản sinh ra rác thì chúng ta chỉ vứt hết vào một túi giấy hoặc túi nilong và vứt chung xuống phòng rác. Ở chung cư nước ngoài, họ sẽ phân từng loại rác theo các nhóm riêng như nhựa, thức ăn thừa, hay kim loại. Họ phân loại ra rất chi tiết. Chúng tôi đang thực hiện một dự án ở Mỹ Đình là The Zei. Chúng tôi có nghiên cứu những giải pháp khác biệt thân thiện với môi trường như giải pháp sàn tre, đây là một giải pháp mới, hay hệ thống cửa giúp cách âm, cách nhiệt tốt hơn để giảm thiểu nhu cầu sử dụng điều hòa.

Sau khi xem những hình ảnh về ô nhiễm môi trường, chắc chắn rất nhiều người trong chúng ta sẽ có cảm xúc khác nhau. Rõ ràng chúng ta đang sống ở Hà Nội và không thể lập tức chuyển đến sống ở một thành phố nào khác trong lành hơn. Những CTX, giải pháp xanh là cần thiết để đảm bảo sức khỏe, có sức khỏe thì mới có thể thưởng thức cuộc sống.

Với quan điểm của tôi, thứ nhất, 140 năm qua lượng người trên thế giới tăng nhanh. Và có con người thì sẽ tác động tới môi trường, trước đây con người có thể cải tạo môi trường còn nay thì không thể nói vậy mà con người phải thích ứng với môi trường, chúng ta phải thay đổi tư duy. Tác động tới môi trường là tác động tới tài nguyên tự nhiên, nguy cơ cạn kiệt nguồn nước hay khoáng sản có thể xảy ra. Trước nguy cơ ấy, cần giải pháp thế nào để thích ứng và làm sao vận dụng, sử dụng năng lượng hiệu quả, tiết kiệm. Ví dụ như CTX – sử dụng năng lượng hiệu quả, tiết kiệm năng lượng… tôi cho là cần có giải pháp cụ thể, cần hành động tổng thể, nhiều bộ, ngành thực hiện.

Theo tôi, chúng ta thấy rằng các đô thị nói chung đều đối mặt với nhiều thách thức của quá trình tăng dân số, đô thị hóa. Ở Việt Nam, đô thị hóa tăng rất nhanh tạo áp lực gia tăng lên quá trình phát triển. Theo thống kê, tỷ lệ tiêu thụ năng lượng các công trình năng lượng là từ 36 - 37%. Khối lượng phát thải khí nhà kính cho tiêu thụ năng lượng của các công trình gây tác động rất lớn đến đô thị.
Như câu chuyện của nước Sông Đà mới đây, công tác cấp nước cho thấy việc đảm bảo nguồn nước gây ra áp lực rất lớn với thành phố và chính quyền đô thị.

Xin hỏi các vị diễn giả, các ông đánh giá vấn đề ô nhiễm môi trường, cạn kiệt tài nguyên ảnh hưởng thế nào đến phát triển kinh tế?

Thành phần tham dự:

Điều phối Tọa đàm: Bà Đỗ Hường, Phó Giám đốc Kênh truyền hình kinh tế Tài chính VITV
Ông Nguyễn Công Thịnh, Phó Vụ trưởng Vụ Khoa học Công nghệ Môi trường, Bộ Xây dựng
Ông Đỗ Thanh Tùng – Viện trưởng Viện Kiến trúc Quốc gia
Ông Nguyễn Văn Nhung, Giám đốc Kinh doanh ngành điều hòa thương mại của LG Việt Nam, Tập đoàn LG
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hải Đăng
Ông Trịnh Tùng Bách, Giám đốc Ban nghiên cứu và phát triển Công ty Cổ phần Tập đoàn CHG - Capital House

Theo Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, xanh và thông minh đang là ba xu thế chủ đạo trong định hướng chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Chúng tôi sẽ đi sâu hơn về 2 xu thế là bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, xanh - thông minh.

Theo thống kê của Tổ chức du lịch thế giới, tài nguyên văn hóa Việt Nam đứng hạng 30/163; thiên nhiên hạng 34, cạnh tranh về giá hạng 35; điều cần xem xét thêm là về cơ sở hạ tầng cho du lịch nghỉ dưỡng xếp hạng đứng thứ 113, đặc biệt là về môi trường bền vững cho du lịch đứng hạng 129.

Cũng theo thống kê của Tổng cục Du lịch, ngành Du lịch Việt Nam hiện nay liên tục đạt được mức tăng trưởng ấn tượng, từ 30 - 40% trong 1 năm. Tăng trưởng số lượng khách quốc tế đến Việt Nam rất ấn tượng. Đây là điểm đáng lưu ý cho nhà đầu tư trong thời gian tới. Hiện nay  thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang ở bước đầu phát triển. Nguồn cung hạn chế, các loại hình đi đầu là các loại biệt thự, villa, condotel, đây cũng chính là chủ đề mà chúng ta đang tập trung thảo luận. Về người mua thì tập trung ở những người có tiềm lực tài chính lớn, mục tiêu dài hạn. Theo thống kê của DKRA Việt Nam, biệt thự biển chiếm số lượng lớn, trong khi đó condotel có tốc độ phát triển cao.

Tháng 10/2019 ngành du lịch Việt Nam đón lượt khách quốc tế cao kỷ lục từ trước tới nay, đạt gần 1,62 triệu lượt, tăng 34,3% so với cùng kỳ 2018. Từ nửa cuối 2018 đến nay thị trường bất động sản du lịch đã xuất hiện xu hướng là các doanh nghiệp tập trung phát triển dự án theo mô hình phức hợp, đa chức năng. Trong đó, có đầy đủ các dịch vụ nghỉ dưỡng, lưu trú, mua sắm, thể thao, giải trí, trải nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu một điểm đến cho tất cả (all-in-one) của du khách. 

Xu hướng tiếp theo là bất động sản xanh – thông minh. Đây là xu thế được dự báo phát triển trong thời gian gần. 

Theo thống kê của Liên Hợp Quốc, đến năm 2050, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam là 57%, gia tăng đáng kể so với 2018 là 36%, điều này sẽ kéo theo thách thức về giải pháp kết nối về nhà ở, giao thông, hệ thống cung cấp năng lượng và nước sạch, khan hiếm về vật liệu xây dựng và hơn hết là chất lượng không khí. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM luôn nằm trong tình trạng báo động “đỏ” về ô nhiễm không khí nói riêng và ô nhiễm môi trường nói chung. Theo kết quả quan trắc ô nhiễm không khí thời gian qua trên địa bàn TP.HCM tại 20 vị trí cho thấy, ô nhiễm bụi, nồng độ bụi mịn (PM2.5) trong không khí đang ở mức cao. Điều đó khiến các cư dân hướng đến sống xanh. Vì các lý do đó, xu hướng cho ra các công trình xanh, greeen building, smart-city.

Việc hình thành các khu đô thị sinh thái, thông minh, liền kề các thành phố lớn được xem là cứu cánh mới, giúp cho các siêu đô thị ở Việt Nam duy trì được nhịp độ phát triển bền vững trong tương lai. Phong cách ở xanh và thông minh trong các khu dân cư hiện đại, có sự tích hợp công nghệ cao được dự báo sẽ ngày càng được ưa chuộng tại Việt Nam, tương tự như các quốc gia trong khu vực. Khi nhu cầu sống xanh ngày càng gia tăng, các doanh nghiệp lớn sẽ vào cuộc nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng cũng như thực hiện trách nhiệm của doanh nghiệp với xã hội. 

Những năm gần đây nhiều hội nghị, hội thảo được tổ chức tập trung về nội dung smart city,  green building – CTX.  Báo cáo và khảo sát World Green Building Trends 2018 của Dodge Data & Analytics cũng đưa ra những nhận định khả quan về tình hình phát triển công trình xanh ở Việt Nam. Các dự án công trình xanh hiện chỉ chiếm 13% nhưng dự báo sẽ tăng gấp đôi với 24% vào năm 2021. Theo báo cáo này, Việt Nam có tỷ lệ phát triển dự án chung cư cao tầng theo các hệ thống đánh giá công trình xanh vào năm 2021 cao nhất thế giới, chiếm đến 61%, so với mức trung bình thế giới là 30% và Singapore là 25%. Sự quan tâm đến công trình lành mạnh cải thiện sức khỏe (Healthier Buildings) của Việt Nam chiếm đến 28%, cao hơn mức trung bình toàn cầu, chỉ sau Ấn Độ, Trung Quốc, Nam Phi và Mỹ.

Theo thống kê, tổng số lượng CTX được chứng nhận ở Việt Nam là khá khiêm tốn. Tính đến hết năm 2018, chỉ có khoảng 87 công trình được chứng nhận là CTX. So với các nước trong khu vực thì khá nhỏ bé, Philippines có số lượng gấp đôi chúng ta, Thái Lan cũng vậy. Và khó có thể so sánh với Singapore. Điều dẫn đến sự khác biệt lớn này là Chính phủ Singapore quy định tất cả các công trình phải là CTX. Sự liên kết của chính phủ với ủy ban CTX ở Singapore là rất chặt chẽ. Ở Việt Nam thì 2 bộ phận này là độc lập. Hội đồng CTX là phi Chính phủ. Còn việc xây dựng là do chủ đầu tư tự quyết định có làm CTX hay không, nên dẫn đến việc thực hiện không chuẩn, chưa nghiêm ngặt.
Đến năm 2019, tổng số CTX đã đăng ký chứng nhận LEAD là cao nhất, tiếp theo là LOTUS, tiếp theo nữa là Green Mark của Singapore, rồi đến EDGE. Tuy EDGE còn mới và chỉ đứng thứ 4, nhưng tốc độ tăng trưởng cao vì tính đơn giản trong việc áp dụng.

Cũng theo thống kê, tổng số công trình gần đây từ 2015 - 2018, những công trình đã đăng ký thì công trình lĩnh vực công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất. Các lĩnh vực khác như lĩnh vực giáo dục, khách sạn... chiếm tỷ lệ nhỏ. Công trình công nghiệp được đầu tư vì đa phần sản phẩm để xuất khẩu, tham gia vào môi trường quốc tế nên phải đạt tiêu chuẩn nhất định, nhà máy cũng phải là công trình xanh.
Lĩnh vực còn lại, các chủ đầu tư đang tự nguyện thực hiện. Trong số các công trình nằm trong 8% nhà ở chung cư thì đa số là chủ đầu tư nước ngoài làm tại Việt Nam, chỉ một số ít chủ đầu tư Việt Nam thực hiện.
Đến thời điểm này, CTX của Phúc Khang trong giai đoạn chuẩn bị bàn giao nhà.
Công ty Phúc Khang tính đến 2019 đã trải qua 10 năm thành lập phát triển. Với mô hình 4 nhóm công ty khác nhau thì mạnh nhất trong đó là nhóm về đầu tư phát triển các dự án, đến nay Phúc Khang đã đưa ra thị trường 10 dự án lớn, kiên định đi theo con đường phát triển dự án lớn, sinh thái – xanh, nâng cao chất lượng sản phẩm bằng việc áp dụng các tiêu chuẩn tiên tiến thế giới với 3 tiêu chuẩn: Leed, Lotus, Green Mark singapore

Mật độ xây dựng trong đô thị hiện nay khá cao, tỷ lệ bê tông hóa ảnh hưởng lớn tới đô thị, dẫn đến hiện tượng biến đổi khí hậu. câu hỏi là cần làm gì để thay đổi hình ảnh, nâng cao chất lượng sống của người dân trong đô thị, người dân đô thị thực sự mong muốn điều gì?

Tôi nghĩ rằng đây là một hình ảnh rất quen thuộc và tôi rất tự hào khi chia sẻ những hình ảnh quang cảnh thiên nhiên đẹp này cho bạn bè quốc tế. Không chỉ tôi mà cả các quý vị ở đây đều mong muốn mỗi ngày có thể được hít thở không khí trong lành, tự nhiên giữa quang cảnh thiên nhiên đẹp mắt. Đây chính là những điều mà tôi muốn tạo ra trong những dự án của mình. 
Chúng tôi đã bắt đầu nó với những ý tưởng của Công ty kiến trúc sư Võ Trọng Nghĩa. Tất cả cây xanh và công viên ở giữa các tòa nhà, trên mái, trên cây cầu đều được chủ đầu tư tận tình chăm sóc và cư dân không phải lo về vấn đề này. Chúng tôi đã làm thống kê, tổng diện tích cây xanh lớn gấp 3 lần so với diện tích xây dựng ở các block.
Hiện nay, theo thống kê, tỷ lệ diện tích cây xanh trên đầu người ở TP. HCM là rất nhỏ so với trung bình trên thế giới.

Công trình này, chúng tôi làm theo tiêu chuẩn Leed và Lotus cấp độ vàng. Trả lời câu hỏi làm gì để có thể tiếp tục nâng cao chất lượng sản phẩm thì gần đây chúng tôi thêm cả tiêu chuẩn Green Mark của Singapore, có yêu cầu rất cao về tiết kiệm năng lượng.
Đối với dự án này chúng tôi đưa đến 2 hệ giá trị, thứ nhất là yếu tố về phong cách kiến trúc gothic, resort, di sản - 3 hệ giá trị này được xem là cốt lõi, còn giá trị CTX – thông minh, độ an toàn là giá trị tăng thêm, khác biệt so với dự án khác. Đối với thị trường an toàn này chúng tôi phải tăng gấp đôi diện tích khai thác để đạt các tiêu chuẩn. 
Cuối cùng, xin kết luận bằng việc chia sẻ chiến lược phát triển xanh của Phúc Khang đó là chuẩn hóa sản phẩm. Từ dự án đầu tiên đạt chuẩn sinh thái kiến trúc xanh, sau đó là tiêu chuẩn CTX, tiếp đó nâng cao chất lượng sản phẩm, cải tiến sản phẩm. Đó là con đường chúng tôi kiên định bước đi. 

Đây vẫn là vấn đề dân sự, hình thức góp vốn, lãi chịu lỗ hưởng. Luật không cấm chủ đầu tư ký với nhiều người, nhưng để tránh rủi ro thì nên ký ủy quyền, để khi vấn đề xảy ra thì người đó đứng ra đại diện làm việc với chủ đầu tư. Theo tôi là cần có sự thống nhất giữa những người tham gia góp vốn.

Tôi muốn hỏi sâu hơn về mô hình đầu tư và góp vốn đầu tư. Ví dụ 1 căn hộ 1 tỷ đồng chia ra 100 người sở hữu và sau đó cam kết mua lại thì các vấn đề liên quan đến tài chính trong đó sẽ như thế nào? Nếu không có luật thì ứng xử như thế nào? Tôi cho rằng như vậy sẽ xảy ra trường hợp các doanh nghiệp tự ứng xử, dẫn đến nhiều nguy cơ, và có thể vi phạm một điều luật nào đó. 

Theo tôi, nếu trả lời condotel là đất dịch vụ là chưa chính xác, nó sẽ phụ thuộc vào quy hoạch. Bởi nếu xây dựng condotel trên đất được quy hoạch là đất ở thì đó là đất ở. Ví dụ như nhiều hộ gom và xây, kinh doanh cho thuê condotel, đất để xây là đất ở thì nó phải là đất ở. Luật pháp cũng không cấm xây condotel trên đất ở. Vậy nên việc cấp sổ đỏ cho condotel là loại hình cho thuê dịch vụ hay đất ở tùy thuộc vào quy hoạch của dự án được duyệt.
Tôi nghĩ như vậy mới là chính xác.

Về hướng dẫn của Bộ Tài nguyên & Môi trường, Thủ tướng có 2 văn bản giao Bộ, tôi nghĩ chỉ theo Nghị định 101 là chưa đủ, địa phương hiện vẫn lo lắng. Chúng tôi đề xuất Bộ Tài nguyên & Môi trường nhanh chóng thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, cấp sổ đỏ cho condotel để nó trở thành sản phẩm chính thức được công nhận trên thị trường, để quan chức địa phương yên tâm hơn trong việc thực thi pháp luật.

Như tôi đã nói trong phiên buổi sáng, hiện nay chúng ta khẳng định condotel không phải là nhà ở. Chính phủ, Thủ tướng và các bộ, ngành cũng khẳng định condotel không phải nhà ở mà đó là đất thương mại dịch vụ, theo cơ chế thương mại dịch vụ, đối chiếu sang cơ chế thương mại dịch vụ, cấp giấy thế nào, xử lý thế nào.

Chắc chắn trong thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy chuẩn cho loại hình này, không chỉ condotel mà cả officetel nữa.

Hiện nay Nghị định 01 sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quy định cũng rất rộng rãi. Việc cấp giấy chứng nhận trên cơ sở quy hoạch chi tiết của dự án. NĐT có quyền về đất rồi thì có quyền chuyển nhượng sử dụng đất, bán tài sản. Và mảnh đất đấy có thể chia nhỏ nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, chuyển nhượng từng phần mà có quy hoạch chi tiết thì theo luật là hoàn toàn làm được. Hiện nay Nghị định 01 xử lý kể cả nhà chung cư, nhà có mục đích hỗn hợp thì có thể cấp theo ô.

Thực ra các nhà đầu tư, chủ đầu tư cũng hiểu đất nào được sử dụng theo mục đích ấy. Người ta quan tâm đến hướng dẫn cấp quyền sở hữu cho tài sản trên đất cho cá nhân, nhà đầu tư thứ phát là chưa rõ và chưa có phải không thưa bà?

Nếu quý vị nghiên cứu Luật Đất đai và các thông tư thì quý vị sẽ thấy, đất xây dựng condotel là đất thương mại dịch vụ. Nếu đã xác định là đất thương mại dịch vụ thì chế độ sử dụng là chủ đầu tư phải thuê đất, thời hạn phải theo dự án là 50 - 70 năm. Nói như thế thì nghe rất đơn giản. Theo quá trình kiểm tra ở nhiều tỉnh thì chủ đầu tư đều làm theo Luật Đất đai và làm theo như đất thương mại dịch vụ.
Việc cấp giấy chứng nhận, chúng tôi đang có dự thảo, đối với các nhà đầu tư tự phát, họ được quyền cho thuê và người mua sẽ được chứng nhận.
Về loại đất, sẽ xác định là đất thương mại dịch vụ, và sẽ không phải đất ở với chế độ lâu dài. Từ Bộ Xây dựng đến Bộ Thể thao, Văn hoá và Du lịch đã có nhiều cuộc thảo luận với Bộ Tài nguyên và Môi trường. Xác định là loại đất nào thì phải phụ thuộc vào quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Cái gốc phải là quy hoạch. Nhiều dự án gốc là quy hoạch du lịch nhưng lại điều chỉnh sang để ở. Quy hoạch đất thì chặt chẽ và khó nhưng quy hoạch nhà ở thì lại dễ. Có những dự án điều chỉnh giảm hết đất công cộng đi. Một khi xác định được loại đất rồi thì ta sẽ biết cách sử dụng.

Đại biểu đặt câu hỏi: Tôi có tham gia vào thị trường bất động sản, đầu tư một số bất động sản căn hộ du lịch, và tôi muốn hỏi về Chỉ thị 11 của Thủ tướng Chính phủ về việc giải quyết vướng mắc thị trường bất động sản. Xin hỏi bà Hoàng Thị Vân Anh, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong Chỉ thị 11 thì hướng dẫn của Bộ về cấp sổ cho căn hộ du lịch như thế nào vì chúng tôi đang rất chờ đợi? Và xin đặt câu hỏi cho ông Nguyễn Mạnh Khởi rằng Chỉ thị 11 đó quy định về quy chuẩn của condotel ra sao?

Trong thời gian qua, chúng tôi đồng hành với rất nhiều doanh nghiệp bất động sản. Trong khoảng 6 năm, chúng tôi hỗ trợ cung cấp dịch vụ cho khoảng 21.000 sổ đỏ. Chúng tôi tiếp xúc nhiều với thị trường bất động sản. Ở vấn đề này tôi xin đề cập đến 3 góc độ. 
Góc độ thứ nhất, chúng ta đang để trống rất nhiều các dạng sản phẩm bất động sản mà không được định nghĩa. Không có các chế tài để xác định giá trị cụ thể. Ví dụ đối với condotel. Chưa nói những dự án có đầu tư nước ngoài.
Thứ hai là xác định thời hạn, ở Trung Quốc, sở hữu của họ cũng theo thời hạn. Đối với người dân ngoại tỉnh lên thành phố, họ chỉ được áp dụng thời hạn sở hữu trong một khoảng thời gian. Ở Việt Nam, chúng ta áp dụng thời hạn sử dụng đất cho doanh nghiệp là 50 năm. Dẫn đến thực trạng, đối với các CĐT, họ sẽ phải nghĩ cách không vi phạm pháp luật mà vẫn đem lại nguồn lợi. Khách hàng cũng như CĐT gặp chúng tôi để tư vấn về cách thức xây dựng hợp đồng bất động sản rất nhiều. Các CĐT cố gắng không vi phạm luật mà vẫn có lợi. Người dân thì muốn có nhà ở có đất mà không bị mất trắng.
Có rất nhiều trường hợp CĐT cam kết, hứa hẹn dựa trên là đang chờ cơ chế, chính sách, nên CĐT hứa nhiều hơn, và dễ dẫn đến vi phạm pháp luật.

Một số dự án hiện nay khách hàng và CĐT cùng đề nghị luật sư tư vấn: Tôi còn 20% bắt buộc cho thuê, làm thế nào để không phải cho thuê mà vẫn thu được tiền. Ví dụ khách hàng có đơn đề nghị với CĐT cho thuê dài hạn và đề nghị cho tự nộp tiền 1 lần.

Tất nhiên chúng ta sẽ treo bản hạch toán đó lên, không làm hạch toán gộp được, chỉ làm theo quý, năm thôi.
Có những vướng mắc chúng ta giải quyết được, có những thứ đã tháo gỡ rồi nhưng doanh nghiệp vẫn không tự giải quyết được liên quan đến quyền sử dụng đất, tiền phạt quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp doanh nghiệp yếu kém, dự án tồn đọng lâu năm, nếu doanh nghiệp  mới tiếp nhận và triển khai dự án, đồng nghĩa với việc phải chịu các khoản phạt nợ thuế đất, tiền sử dụng đất. Hạch toán đã lỗ rồi còn phải chi trả tiền sử dụng đất nữa thì rất khó để bất kỳ đơn vị nào dám bắt tay vào thực hiện.

Tham gia Diễn đàn hôm nay có ông Phạm Thanh Sơn, đến từ Công ty luật Nam Hà Nội. Trong thời gian qua có xuất hiện tình trạng mua bán bất động sản lừa đảo như Alibaba, mặc dù luật pháp của Việt Nam rất đầy đủ với các chế tài, vậy tại sao vẫn xảy ra hiện tượng khách hàng phải kiện cáo như vậy?

Chúng tôi có 36 năm làm công ty xây dựng và hơn 10 năm kinh doanh bất động sản. Đến nay, Xuân Mai đã bàn giao được 10.000 căn hộ và sắp tới là khoảng 20.000 căn. 
Chúng tôi nhận thấy thực tế có rất nhiều khó khăn. 
Khó khăn thứ nhất là thủ tục đầu tư dẫn đến không triển khai được dự án theo kế hoạch. Dự án đầu tư bất động sản cao tầng có giá trị trên ngàn tỷ. Để làm được dự án này thì mỗi đơn vị phải xây dựng kế hoạch nhiều năm, chuẩn bị nhiều nguồn lực, vật lực, vốn chủ sở hữu. Nếu không lên được kế hoạch thì rất khó triển khai. Nhưng những vướng mắc về thủ tục hành chính khiến quá trình thực hiện không thể theo được kế hoạch vì bị chậm trễ hơn rất nhiều. 

Xuân Mai đang triển khai đề án cải tạo cung cư cũ của Hà Nội nhưng theo Nghị định 101, để nhận được 100% sự đồng thuận của người dân ở khu chung cư cũ là điều không tưởng. 
Từ năm 2016 chúng tôi đã chuẩn bị hết các khâu triển khai, Hà Nội và một số tỉnh rất tích cực, Chính phủ và Bộ Xây dựng cũng ủng hộ nhưng khi thực hiện, chúng tôi bị vướng về Luật Bất động sản, Luật Nhà ở… dẫn đến không thể làm như kế hoạch đề ra. Doanh nghiệp kiến nghị cần điều chỉnh lại vấn đề này. 
Nhân đây tôi chia sẻ về việc phát triển nhà ở giá rẻ, NƠXH. Đa số doanh nghiệp không mặn mà làm NƠXH vì dù được hỗ trợ nhiều về đất và vốn nhưng rào cản xây dựng 20% để lại cho thuê trong 5 năm là vấn đề lớn. Mỗi doanh nghiệp đều muốn làm dự án để quyết toán nhanh, đặc biệt là với các công ty cổ phần.
Về vốn trung hạn thì các ngân hàng không muốn tài trợ các dự án như vậy vì sau 5 năm mới quyết toán được, lợi nhuận chỉ có 10%.
Khi xây dựng NƠXH, phải tính toán rất kỹ các vấn đề công nghệ, vật liệu xây dựng và có trình độ quản lý thật tốt vì chi phí phải tiết kiệm để cho ra giá thành sản phẩm hợp lý.

Khảo sát một số địa phương, chúng tôi thấy họ đều có nhu cầu làm NƠXH cho công nhân, cho khu công nghiệp. Tuy nhiên, nếu có đất thì chúng tôi mong muốn làm nhà ở thương mại, giá bán khoảng 12 - 13 triệu đồng/m2 với tiện ích đầy đủ. Xuân Mai đang làm dự án ở Thanh Hóa với giá 12 - 13 triệu đồng/m2 với chất lượng tốt, trả tiền sử dụng đất cho địa phương, người dân mua rất dễ dàng. Câu chuyện để có giá nhà tốt thì cơ chế là vấn đề quan trọng, cơ chế tạo ra nhưng chưa chắc đã phù hợp với thị trường. Ví dụ như quy định quỹ nhà 5 năm cho thuê nhưng thực tế không biết cho thuê thế nào? Với mức giá ra sao vì khi khấu hao tính ra chi phí, lãi vay thì không thể đủ, không quyết toán được.

Dưới góc độ lãnh đạo Công ty Xuân Mai, ông thấy thị trường còn khó khăn gì ngoài những vấn đề chúng ta vừa nghe? Đối với doanh nghiệp, ông thấy có khó khăn gì cần kiến nghị cơ quan Nhà nước?

Tôi xin có một vài ý kiến về vấn đề này. 
Thị trường bất động sản gắn chặt với nền kinh tế vỹ mô vì ở các nước phương Tây, tỷ lệ tín dụng cho bất động sản rất lớn, còn ở Việt Nam là trên dưới khoảng 10%. Thống kê của chúng tôi ở 16 nước châu Âu tỷ lệ này là khoảng 24%, ở Mỹ là khoảng 27% và một số nơi lên tới 30%. Khoản cho vay lớn nhất của họ là tiêu dùng, sau đó là bất động sản, rồi cuối cùng mới đến công nghiệp và thương mại. Chính vì cho vay bất động sản ở các nước tư bản lớn như vậy nên bất động sản đóng góp rất mạnh vào nền kinh tế của các quốc gia đó. Khi bất động sản suy giảm thì nền kinh tế sẽ có xu hướng xuy giảm theo.
Ở các nước tư bản, thị trường bất động sản cạnh tranh và cởi mở.

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản lại đóng cửa.

Trong khi xét về kinh tế vỹ mô, độ mở của Mỹ khoảng 14%, toàn bộ EU là 14%, của Trung Quốc là 19%, riêng Đức là 43%, còn của Việt Nam là 87%. Trên thị trường hàng hóa, Việt Nam rất mở,  theo thống kê, chúng ta xếp thứ 3 thế giới về độ mở cửa. Nhưng duy nhất với thị trường bất động sản thì lại đóng. Nói cách khác thị trường này lại dành riêng cho nội địa. Chính vì thế nhiều doanh nghiệp kinh doanh gì cũng phải tham gia vào bất động sản, vì tính cạnh tranh thấp. Có thể coi bất động sản là “miếng vải” còn lại duy nhất trên cơ thể.
Chúng ta nhìn thị trường này bằng con mắt e ngại và do dự. Điều đó khiến cho thị trường này gặp rất nhiều rủi ro, trong khoảng thời gian 10 năm mà có rất nhiều lần giá cả biến động lên, xuống.
Chưa kể, những xung đột trong hệ thống pháp luật. Ví dụ như chúng ta luôn kêu gọi ủng hộ phát triển nhà ở giá rẻ, nhưng thực chất lại rất do dự khi cho triển khai phân khúc này. Mức độ méo mó của thị trường bất động sản Việt Nam nhìn một cách tổng thể là thị trường nhiều rủi ro. Theo tôi nên chăng NHNN cũng cần có nghiên cứu chi tiết hơn về lĩnh vực tín dụng bất động sản.

Thị trường Việt Nam đang có thái độ rất dè dặt với bất động sản. Bất động sản hiện đang chiếm tỷ lệ quá thấp trong GDP. Ngành xây dựng đang phân phối vào các giá trị ngành nghề khác dẫn đến GDP của bất động sản được nhìn nhận một cách mờ nhạt, không có nhiều vai trò trong đóng góp GDP.
Nhà ở là nền tảng không chỉ cho hiện tại mà còn cho thế hệ tương lai. Không có nhà ở thì không ai yên tâm làm ăn. Tôi xin nhắc lại rằng nên nghiên cứu kinh tế của các nước, điều chỉnh sự đóng - mở hợp lý để giúp cho thị trường bất động sản phát triển hợp lý hơn.

Thưa TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản bao giờ cũng phản ánh sức khỏe nền kinh tế, theo nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm tốc, điều đó có ảnh hưởng đến kinh tế vỹ mô hay không? Nếu thực sự có giảm tốc trong năm tới thì chúng ta có chính sách điều chỉnh, hỗ trợ như những năm trước hay không?

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng bất động sản, hiện đang có rất là nhiều dòng vốn chảy vào thị trường, như vốn của các chủ đầu tư, vốn tín dụng ngân hàng, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn đầu tư nước ngoài... Trong đó vốn tín dụng ngân hàng là dòng vốn vô cùng quan trọng.
Tính đến hết tháng 9/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm dư nợ tín dụng phục vụ cho kinh doanh bất động sản và tiêu dùng bất động sản tăng 16% so với năm 2018. Trong đó, chủ yếu tập trung vào tiêu dùng bất động sản, chiếm khoảng 70%.
Về Thông tư 22, có 2 chỉ tiêu sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là hệ số dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn. Khoản cho vay bất động sản thường là khoản trung, dài hạn. Trong khi vốn huy động của ngân hàng thường là ngắn hạn. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đang muốn giảm dần khoản ngắn hạn cho đầu tư trung, dài hạn.
Tuy nhiên NHNN cũng nghiên cứu và rất thận trọng trong điều chỉnh hệ số này. Thông tư 22 đưa ra lộ trình trong 3 năm điều chỉnh giảm hệ số này xuống 40%, đến năm 2022 giảm xuống còn 30%.

Thứ hai là hệ số rủi ro áp dụng với những khoản cho vay bất động sản cũng gây ảnh hưởng đến thị trường, nhưng không nhiều. So với quy định trước đây về tỷ lệ đảm bảo an toàn, hệ số áp dụng với những khoản kinh doanh bất động sản vẫn giữ nguyên là 200% từ Thông tư 36 trước đây đến Thông tư 22 hiện nay. 
Còn khoản cho vay với NƠXH, nhà ở thương mại giá rẻ hay nhà ở cá nhân có mức vay từ 1,5 tỷ đồng trở xuống thì giữ nguyên hệ số rủi ro 50%.
Cho vay cá nhân có dư nợ từ 4 tỷ đồng trở lên áp dụng hệ số 150%, tuy nhiên theo lộ trình là năm 2020: 120%, và đến năm 2021: 150%.
Thông tư này có ảnh hưởng ít nhiều tới thị trường bất động sản tuy nhiên NHNN cũng đã nghiên cứu rất kỹ để đưa ra lộ trình phù hợp, hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra.
Qua đó mong muốn chủ đầu tư và các nhà đầu tư tích cực huy động các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.

Thưa các vị đại biểu, nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu là vốn vay tín dụng ngân hàng, như đã biết thị trường bất động sản rất nhạy cảm với nguồn vốn tín dụng, khi nguồn vốn siết, thị trường bất động sản cảm nhận được ngay. Như từ đầu 2019 tới nay, vốn cho tín dụng bất động sản giảm theo con số tuyệt đối. Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) lại ra Thông tư 22, rõ ràng đây là động thái tiếp tục quản lý thị trường tín dụng. Việc đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng là cần thiết và động thái này rõ ràng có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Vậy theo Vụ Tín dụng thì Thông tư 22 có ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường ngay bây giờ hay không thưa bà Phạm Thị Vân Anh, Trưởng phòng Tín dụng NHNN?

Liên quan tới vướng mắc thủ tục pháp lý nói chung, ông Đỗ Viết Chiến đã có thống kê cụ thể và tương đối đầy đủ. Đến thời điểm này chúng ta vẫn phải đối diện với rất nhiều vướng mắc và cần có phương án xử lý.
Tôi xin chia sẻ thêm về vướng mắc mà ông Đỗ Viết Chiến đã đưa ra trong tham luận, hiện Luật Đầu tư sửa đổi cũng đang được chỉnh sửa để hoàn thiện. 
Vấn đề thứ hai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang đưa vào những ý kiến liên quan đến những vướng mắc rất cơ bản. Thời gian tới, Luật Đất đai phải xử lý những vướng mắc này.

Liên quan đến thị trường căn hộ, khách quan mà nói nguồn cung nhà ở giá rẻ đang thiếu. Phân khúc nhà có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất thiếu, nguồn cung nhà ở xã hội thì lại “dẫm chân tại chỗ", trong khi nguồn cung nhà khoảng hơn 1 tỷ đồng/căn thì nhiều hơn. 
Về vấn đề này, có những giải pháp sau. Thứ nhất, phải nhanh chóng rà soát lại các dự án. 
Thứ hai là đối với các doanh nghiệp, cần xác định đây là cơ hội để cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh lại thiết kế căn hộ để phù hợp với nhu cầu.

Ở góc độ Bộ Xây dựng, Bộ luôn đề xuất khuyến khích doanh nghiệp. Chúng tôi nghiên cứu đề xuất có ưu đãi cho loại nhà ở thương mại giá thấp để thúc đẩy nguồn cung. Tôi cho rằng đây là yếu tố cần thiết để thúc đẩy thị trường.Về phía doanh nghiệp, đây là thời điểm cần thay đổi cơ cấu sản phẩm. Nếu doanh nghiệp phát triển theo hướng này, tôi tin là ra đến đâu hết hàng đến đó.

Xin hỏi ông Nguyễn Mạnh Khởi, đại diện Bộ Xây dựng. Hiện nay, TP.HCM hay Hà Nội rất hiếm căn hộ chung cư bán giá dưới 25 triệu đồng/m2. Theo thống kê, quy định nhà dưới 25 triệu đồng/m2 là nhà thu nhập thấp. Nguồn cung thiếu như vậy, liệu chúng ta có tăng thêm tiêu chuẩn nhà cho người thu nhập thấp không? Điều này có ảnh hưởng đến Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia không? Bộ Xây dựng có giải pháp gì? Làm sao đẩy mạnh nguồn cung nhà ở cho người dân, giải quyết những vướng mắc về nhà ở, về đất đai?

Tôi đồng tình với ý kiến trình bày của ông Đỗ Viết Chiến, thực sự tôi rất chia sẻ với những khó khăn của doanh nghiệp, chia sẻ với các cán bộ quản lý của địa phương. Tôi xin nhấn mạnh vào nội dung bức xúc hiện nay đó là việc khó áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn và việc thực thi trên thực tế có những điều khác nhau. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến bất cập và gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Phần trình bày tham luận của ông Đỗ Viết Chiến đã nêu ra nhiều khó khăn đối với thị trường bất động sản cũng như những vấn đề doanh nghiệp trăn trở. Câu hỏi đầu tiên xin dành cho bà Hoàng Thị Vân Anh, như chúng ta đã biết đất đai là yếu tố rất quan trọng trong việc phát triển kinh doanh bất động sản. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có nhiều điều chỉnh, liệu các vướng mắc của doanh nghiệp như đấu thầu, đấu giá… có được giải quyết trong dự thảo nội dung sắp tới không?

Thành phần tham dự  Tọa đàm:
Điều phối Tọa đàm: Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
Bà Hoàng Thị Vân Anh – Vụ trưởng Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường
TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia
Bà Phạm Thị Vân Anh – Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Ông Bùi Khắc Sơn – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai
Ông Phạm Thanh Sơn – Trưởng Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng trình bày tham luận về Vướng mắc trong hoạt động của doanh nghiệp bất động sản năm 2019.

Nhiều chuyên gia cho rằng chu kỳ 10 năm khủng hoảng bất động sản 2009 có thể quay trở lại. Tuy nhiên bằng các số liệu thống kê, theo dõi diễn biến thị trường bất động sản và tình hình phát triển kinh tế, xã hội năm 2019 cho thấy, kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định tăng trưởng khoảng 7% - năm thứ 2 liên tiếp hoàn thành tất cả 12 chỉ tiêu Quốc hội giao; kiềm chế được lạm phát với con số khoảng 3%. Cân đối thu chi, đảm bảo an sinh xã hội, nguồn cung nhà ở tuy có giảm nhưng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ nhà ở rất tốt, giá cả không có nhiều biến động.
Với những con số này có thể khẳng định thị trường bất động sản 2019 vẫn tiếp tục ổn định và phát triển đúng hướng tuy nhiên có “chững lại” so với 2018. Bởi, thứ nhất, nhà nước siết chặt nguồn vốn tín dụng để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đã phần nào tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Thứ hai là sức ép từ việc Nhà nước rà soát, kiểm tra, siết chặt việc cấp phép đối với các dự án mới, các dự án có dấu hiệu chưa tuân thủ đúng pháp luật khiến các cơ quan quản lý nhà nước chững lại trong việc phê duyệt dự án đầu tư, cấp phép xây dựng mới.
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam quý III/2019 thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm nhất là 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, tại TP.HCM chỉ có 5 dự án  được mở mới so với con số 20 - 30 dự án mở mới mỗi năm. Tại Hà Nội phân khúc căn hộ đã giảm 2.200 căn so với quý trước và giảm 4.000 căn  so với cùng kỳ năm trước. Ở các tỉnh trong vùng thủ đô được đánh giá như miền đất hứa nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan.

Hiện tượng cán bộ hành chính nhà nước câu giờ, đá bóng vòng quanh, đùn đẩy trách nhiệm và đá bóng lên trên đã làm cho dự án mở mới chậm lại thiếu nguồn cung ra thị trường. Song đây cũng là khoảng lặng cần thiết để các nhà hoạch định chính sách nhìn nhận đánh giá lại các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành nhưng còn nhiều bất cập, để kịp thời chỉnh sửa, bổ sung tháo gỡ cho thị trường bất động sản lập lại trật tự, kỷ cương trong quy hoạch quản lý đầu tư phát triển đô thị. Cùng với đó, các chủ đầu tư có thời gian nhìn nhận và điều chỉnh lại các định hướng đầu tư và chiến lược phát triển, xây dựng cơ cấu nguồn vốn, nguồn hàng hóa, lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp với nhu cầu thị trường và tuân thủ quy định của pháp luật. Người dân cũng nhìn nhận lại, cân nhắc lựa chọn loại hình sản phẩm phù hợp nhất cho mình và góp phần đưa thị trường tiếp tục phát triển ổn định, bền vững.

Trong những năm qua, Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành Trung ương và các địa phương đã thực hiện nhiều cơ chế, chính sách, cải cách thủ tục hành chính tạo môi trường thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Cộng đồng doanh nghiệp cũng nỗ lực góp phần duy trì tăng trưởng kinh tế ở tốc độ cao, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó có sự đóng góp tích cực của cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 
Thị trường bất động sản, nhà ở dần phục hồi và phát triển theo hướng bền vững và ngày càng chứng tỏ có vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân…
Tuy nhiên, theo phản ảnh của cộng đồng doanh nghiệp, bên cạnh những điểm sáng trong việc cải thiện môi trường kinh doanh thì vẫn còn nhiều khó khăn đang cản trở sự phát triển của doanh nghiệp.

Đầu tiên là những khó khăn bất cập trong quá trình thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật vào thực tế. 
Thứ hai là những bất cập giữa các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành (đan xen, chồng chéo) thậm chí xung đột: làm theo luật này thì đúng, chiếu theo luật khác lại sai.
Thứ ba là những vấn đề nảy sinh từ thực tế nhưng chưa được pháp luật điều tiết. Cụ thể, với khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận đất đai, mặc dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đột với các luật khác (Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu…) gây khó khăn cho việc thực hiện. Trong đó bao gồm: Quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện các dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập là lĩnh vực xảy ra nhiều khiếu kiện nhất trong thời gian qua; việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản mỗi địa phương mỗi khác…
Với khó khăn trong thủ tục chuẩn bị đầu tư, xây dựng, quản lý sau đầu tư đối với các dự án kinh doanh bất động sản. Hiện vấn đề thủ tục hành chính còn nhiều chồng chéo, tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. Điển hình là sự chưa nhất quán trong quy định về lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.
Thực tế một dự án đầu tư phát triển đô thị sau khi có chủ trương đầu tư phải trải qua “Bốn cửa lớn”: Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường; Sở Xây dựng.
Đến đây việc tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng phó mặc cho thanh tra và trật tự xây dựng đô thị, thiếu đầu mối thống nhất quản lý dẫn đến nhiều công trình xây dựng sai phép - thậm chí là không phép. Mặt khác trong mỗi cửa lớn nêu trên còn rất nhiều cửa phụ phải làm đó là việc xin cấp chỉ giới đường đỏ, số liệu hạ tầng kỹ thuật có liên quan, thỏa thuận phòng cháy, chữa cháy, môi trường, đầu nối cấp điện, nước sạch, an toàn bay…
Quá trình giải quyết các thủ tục hành chính của một dự án đầu tư là một chuỗi liên hoàn về nội dung công việc và thời gian, chỉ cần một mắt xích nào đó trong chuỗi liên hoàn nêu trên vướng mắc sẽ kéo theo toàn bộ tiến độ thời gian của dự án bị chậm lại làm mất cơ hội đầu tư và nản lòng các nhà đầu tư phát triển.
Với khó khăn, vướng mắc làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như: Căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) đã phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, góp phần quan trọng trong thực hiện Chiến lược du lịch… Tuy nhiên, do là lĩnh vực mới, vì vậy nhiều vấn đề chưa có quy định pháp luật để điều chỉnh, hướng dẫn, quản lý, gây lúng túng trong quá trình thực hiện cũng như quản lý nhà nước.
Với khó khăn trong lĩnh vực tiếp cận tín dụng, thuế liên quan đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, quy định về quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết tại Nghị định số 20/2017/NĐ-CP. Trong đó, tại khoản 3 Điều 8 quy định không phù hợp với thực tế, không phù hợp với Luật Doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc đầu tư và kinh doanh. Cùng với đó, chính sách tín dụng cho bất động sản, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NH NN, theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản nên chăng:
Với khó khăn trong lĩnh vực tiếp cận thông tin về quy hoạch, đất đai, dự án và thông tin thị trường bất động sản, công khai hóa các quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị… để các nhà đầu tư có thông tin đăng ký, tiếp đó là tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất một cách minh bạch. Tuy nhiên, trong thực tế việc triển khai theo yêu cầu của pháp luật còn chậm, thậm chí không được triển khai đang là những trở ngại lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản. 
Việc hình thành và cung cấp thông tin thị trường bất động sản theo quy định là rất quan trọng và cần thiết giúp cho Nhà nước hoạch định chính sách một cách cụ thể và chính xác hơn, giúp chủ đầu tư có thông tin để xây dựng chiến lược kinh doanh, quyết định lựa chọn phân khúc đầu tư hợp lý cho mình, giúp cho người dân có thông tin chính thức, tin cậy để lựa chọn sản phẩm phù hợp cho mình và để kiểm tra, ngăn chặn các “dự án ma”. Cho đến nay cơ bản vẫn chưa thực hiện được”.

Phiên Tọa đàm chủ đề "Vướng mắc trong hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 2019" bắt đầu với sự tham dự của đại diện các bộ, ngành, các hiệp hội, doanh nghiệp và các cơ quan thông tấn báo chí.

Về phía các bộ: Đại diện Bộ Xây dựng có sự tham dự của ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản; ông Hà Quang Hưng –  Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản. 
Bà Nguyễn Đỗ Ánh – Phó Vụ trưởng Vụ Công nghiệp, Ban Kinh tế Trung ương
Đồng thời có sự tham dự của các bộ, ngành: ông Vũ Văn Khanh – Vụ trưởng Vụ Khách sạn, Tổng cục Du lịch, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch

Về phía các hiệp hội: Ông Đỗ Thanh Tùng – Viện trưởng Viện Kiến trúc Quốc gia; ông Tống Văn Nga – Chủ tịch Hội Vật liệu xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng; ông Lê Văn Tới – Phó Chủ tịch Hội Vật liệu xây dựng Việt Nam; bà Nguyễn Liễu – Đại sứ Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ tại Việt Nam; ông Vũ Thế Bình – Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Internet Việt Nam

Về phía các chuyên gia: Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương; ông Võ Trí Thành, nguyên Viện phó Viện Quản lý Kinh tế Trung ương; ông Nguyễn Văn Phúc – nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội; PGS.TS Vũ Hoàng Công – Tổng Biên tập Tạp chí Lý luận chính trị, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh...

Về phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có: Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Trưởng BTC; các Phó Chủ tịch Hiệp hội: ông Nguyễn Ngọc Thành; ông Đoàn Văn Bình, ông Nguyễn Mạnh Hà, ông Phạm Ngọc Thanh, ông Trương Anh Tuấn; ông Đỗ Viết Chiến – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra còn có Đại diện Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, Cần Thơ, Hội Môi giới Bất động sản, Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Khánh Hòa, Tạp chí Điện tử Bất động sản Việt Nam, Trung tâm Tư vấn Vicorea và toàn thể hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.