Sáng 10/4, UBND TP.HCM đã tổ chức Hội nghị Gặp gỡ các doanh nghiệp bất động sản. Buổi gặp gỡ có sự tham dự của ông Nguyễn Thiện Nhân - Bí thư Thành ủy TP.HCM, ông Trần Lưu Quang - Phó Bí thư Thường trực Thành ủy TP.HCM , ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, cùng lãnh đạo các sở ngành và doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn thành phố.
Trong buổi gặp gỡ trên, nói về những khó khăn từ phía doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội đã có kiến nghị về hàng loạt điểm ách tắc của doanh nghiệp và thị trường bất động sản cần sớm được UBND thành phố cũng như các cơ quan Trung ương giải quyết.
Hội nghị Gặp gỡ các doanh nghiệp bất động sản do UBND TP.HCM tổ chức
Thứ nhất, kiến nghị UBND TP.HCM và Thanh tra Chính phủ khẩn trương xem xét, giải quyết hợp tình, hợp lý đối với hơn 100 dự án đang bị "đóng băng" chờ rà soát, thanh tra, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không làm thất thoát tài sản công.
Theo ông Châu, nguyên nhân là vì nhận thấy quá trình rà soát, thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Số lượng dự án bị giảm dẫn đến số lượng nhà ở đưa ra thị trường cũng bị sụt giảm mạnh. Bất lợi cả cho người mua nhà và thị trường bất động sản, làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước
Cùng với đó, HoREA cũng kiến nghị thực hiện nhanh công tác rà soát, thanh tra hơn 100 dự án và có kết luận và hướng xử lý cụ thể đối với từng dự án và khẩn trương phân loại hơn 100 dự án đang bị rà soát, thanh tra thành 3 loại để có phương án xử lý phù hợp. Ngoài ra, cho phép các chủ đầu tư hơn 100 dự án đang bị rà soát, thanh tra được tiếp tục giải quyết các hồ sơ, thủ tục hành chính cần thiết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị về những ách tắc của doanh nghiệp và thị trường bất động sản
Thứ hai, HoREA cũng kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở TN&MT, Sở Tài chính tiếp tục và khẩn trương thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản.
Bởi theo HoREA, hiện nay, gần như công tác tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn thành phố bị ngưng trệ, nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm nay vẫn chưa được giải quyết xong. Sở TN&MT gần như không nhận hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất của doanh nghiệp. Đối với hồ sơ đã nhận thì bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất, UBND thành phố.
Thứ ba, UBND TP.HCM nên sớm chỉ đạo cơ chế giải quyết vướng mắc về tính tiền sử dụng đất đối với quỹ đất công chiếm tỷ lệ nhỏ trong dự án nhà ở.
Theo đó, đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng...), thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Trong đó, có rất nhiều dự án có tỷ lệ đất công chỉ chiếm dưới 5% diện tích dự án. Tất cả các dự án này hiện nay đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất. Phần đất công này thường có hình dạng bất định hình, hoặc nằm rải rác, 4 không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án này được.
Nhưng theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, thì về nguyên tắc "đất công" phải thực hiện đấu giá. Quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường bất động sản bị hụt nguồn cung sản phẩm và ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu. Do vậy, cần phải bổ sung quy định để xử lý loại hình vướng mắc này. Từ tình hình thực tiễn trên đây, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM hai phương án xử lý:
Phương án 1: Kiến nghị cho áp dụng tương tự cách giải quyết như tại Văn bản số 6711/UBND-ĐTMT ngày 29/10/2008 của UBND TP.HCM. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định).
Phương án 2: Hoặc áp dụng các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất. Cả hai phương án nêu trên có thể vượt thẩm quyền UBND TP.HCM, HoREA đề xuất trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định.
Thứ tư, UBND TP.HCM cần chỉ đạo các Sở, ngành có trách nhiệm khẩn trương giải quyết ách tắc về các thủ tục hành chính tiếp theo, sau khi dự án đã có "Quyết định chủ trương đầu tư".
Đối với dự án có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp...) phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thì Sở Kế hoạch Đầu tư trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư". Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư", các dự án này đang bị ách tắc, do các Sở, chưa có sự phối hợp để giải quyết các thủ tục hành chính tiếp theo.
Do vậy, HoREA cũng kiến nghị UBND TP.HCM cần chỉ đạo các Sở, ngành có trách nhiệm khẩn trương giải quyết các bước thủ tục tiếp theo, theo trình tự: Sở Quy hoạch Kiến trúc nhận và thụ lý hồ sơ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt. Sau khi đã có quy hoạch 1/500, Sở Xây dựng chủ trì Tổ chuyên gia xem xét trình Ủy ban nhân dân thành phố "Quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại".
Sau khi đã có Quyết định chấp thuận chủ đầu tư, Sở TN&MT cần UBND thành phố ra quyết định giao đất dự án cho chủ đầu tư; Chủ trì công tác xác định giá đất cụ thể 5 của dự án nhà ở thương mại; Phối hợp với Sở Tài chính trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, UBND thành phố quyết định tiền sử dụng đất của dự án...
Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị Sở Kế hoạch Đầu tư tiếp tục nhận và giải quyết thủ tục hành chính về "Quyết định chủ trương đầu tư" đối với các dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (có quỹ đất hỗn hợp) theo quy định tại Khoản (1.a) Điều 32 Luật Đầu tư và Khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở, do hiện nay Sở Kế hoạch Đầu tư gần như chưa nhận hồ sơ của một số doanh nghiệp.
Một trong những dự án của NovaLand
Thứ năm, HoREA cũng kiến nghị UBND chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương rà soát, đề xuất xử lý dứt điểm đối với các trường hợp dự án bị tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại toàn bộ pháp lý, trường hợp điển hình là sự việc của Tập đoàn NovaLand.
Thứ sáu, Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương rà soát, đề xuất xử lý dứt điểm đối với các trường hợp dự án bị thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư. Điển hình là trường hợp Dự án Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Căn hộ tại số 76 Tôn Thất Thuyết (phường 16, quận 4) của Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP.
Thứ bảy, Kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương rà soát, đề xuất xử lý dứt điểm đối với trường hợp dự án bị thu hồi, hủy bỏ quyết định tiền sử dụng đất. Trường hợp điển hình là UBND thành phố có Quyết định số 6002/QĐ- UBND ngày 28/12/2018 "Về thu hồi, hủy bỏ Quyết định số 1392/QĐ-UBND ngày 24/03/2016 của UBND thành phố về duyệt phương án giá đất theo giá thị trường đối với khu đất 30,224 ha tại phường Bình Khánh và Khu đất 30,106 ha Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2". Hệ quả là dự án phải tạm dừng triển khai, doanh nghiệp bị thiệt hại, người mua nhà lo lắng.
Thứ tám, đại diện HoREA cũng Kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo các Sở, ngành sớm kết luận, xử lý khoảng 300 mặt bằng đất công thuộc diện bị thu hồi Quyết định hoặc Văn bản về sử dụng đất, trong đó, có những dự án đang bị tạm dừng thực hiện theo Văn bản số 342/TTg-V.I ngày 07/03/2017 của Thủ tướng Chính phủ.
Theo đó, ngày 07/03/2017, Thủ tướng Chính phủ đã có Văn bản số 342/TTg-V.I chỉ đạo "tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ; đồng thời, báo cáo tình hình thực hiện Quyết định nói trên trong thời gian qua ở Bộ, ngành, địa phương đến Bộ Tài chính để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ".
Ngày 31/12/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 167/2017/NĐ-CP "Quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công" (Quyết định này thay thế nhiều Quyết định của Thủ tướng Chính phủ trước đây, trong đó, có Quyết định 09/2007/QĐ-TTg, Quyết định 86/2010/QĐ-TTg), tại Điều 28 đã quy định xử lý chuyển tiếp đối với một số trường hợp, nhưng chưa bao quát hết các trường hợp trong thực tiễn.
Do vậy, rất nhiều dự án có sử dụng mặt bằng đất công theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg, Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg đều bị tạm dừng thực hiện và đang được rà soát hoặc thanh tra. Sở Tài chính thành phố cho biết có khoảng 300 mặt bằng đất công thuộc diện bị thu hồi Quyết định hoặc Văn bản về sử dụng đất trên địa bàn thành phố.
Từ tình hình thực tiễn này, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương thực hiện công tác rà soát, phân loại khoảng 300 mặt bằng đất công nêu trên thành 03 loại và có kết luận, giải quyết cụ thể đối với từng trường hợp để có phương án xử lý phù hợp, có lý, có tình, đảm bảo nguyên tắc không làm thất thoát tài sản công, để tạo điều kiện cho các dự án được tiếp tục triển khai thực hiện (ngoại trừ những dự án có vi phạm pháp luật được tách ra xử lý riêng).
Theo đại diện các doanh nghiệp bất động sản, bức tranh tổng thể thị trường của TP.HCM sẽ tốt hơn nếu các vướng mắc trên sớm được giải quyết.
Thứ chín, Kiến nghị Thanh tra Chính phủ và UBND thành phố sớm rà soát, kết luận, xử lý các dự án BT đang bị tạm ngừng triển khai thực hiện.
Theo đại diện HoREA, đơn vị này rất tán thành quan điểm của Thường trực Chính phủ chỉ đạo: "Tập trung xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đã ký hợp đồng BT trước ngày 01/01/2018, không hồi tố nhưng đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật, tạo điều kiện cho đầu tư phát triển, không gây khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ; tuyệt đối không để xảy ra tình trạng lợi dụng chỉ đạo của Chính phủ để hợp thức hóa sai phạm trong đầu tư dự án BT (nếu có)" (trích Thông báo số 455/TB-VPCP ngày 11/12/2018 của Văn phòng Chính phủ).
Ngay sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 160/NQ-CP ngày 28/12/2018 "Về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao" để chỉ đạo thực hiện.
Từ thực tiễn tình hình nêu trên, HoREA cho rằng, Chính phủ khẩn trương ban hành Nghị định "Về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao" (thường dùng quỹ đất làm tài sản thanh toán cho nhà đầu tư), để hoàn chỉnh khung pháp lý triển khai Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2018.
Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ xem xét, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP để thực hiện đồng bộ "Luật Quản lý, sử dụng tài sản công" và giải 8 quyết các ách tắc hiện nay, nhằm huy động các nguồn lực xã hội theo phương thức hợp tác công - tư (PPP) và phát huy hiệu quả kinh tế của nguồn lực đất đai.
Ngoài ra, UBND thành phố cần chỉ đạo khẩn trương rà soát về nghĩa vụ tài chính nộp ngân sách nhà nước của doanh nghiệp, nếu chưa đúng quy định có thể làm thất thoát tài sản công, thì đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thẩm định lại "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp xác định giá đất của Luật Đất đai, và doanh nghiệp có nghĩa vụ nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước, để được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, cũng như để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà.
Thứ mười, HoREA cho rằng, UBND TP.HCM cần chỉ đạo các Sở, ngành, quận, huyện quyết liệt đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính. Bởi, thành phố đã chọn "Năm 2019 là năm cải cách thủ tục hành chính" để tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, đi vào chiều sâu và tạo chuyển biến thực chất về nhận thức và hành động của đội ngũ cán bộ, công chức, lấy sự hài lòng của người dân và doanh nghiệp làm thước đo hiệu quả.
Nhiều cán bộ, công chức nhà nước đã thể hiện tinh thần trách nhiệm khi giải quyết hồ sơ của người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn có một số cán bộ, công chức có biểu hiện thiếu công bằng, thiếu minh bạch, chưa đối xử bình đẳng đối với cộng đồng doanh nghiệp. Có hồ sơ được giải quyết nhanh, có hồ sơ lại bị gây khó, bị chuyển lòng vòng, hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần. Hiệp hội đề nghị thành phố nhân rộng các điển hình tiên tiến để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh thông thoáng, trong suốt.
Cuối cùng, đại diện HoREA cho rằng,các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên rút ngắn thời gian, nhanh chóng giải quyết cho các dự án khác trên địa bàn thành phố (như hồ sơ 01 dự án khu đô thị mới tại quận 9 từ 12/2017 đến tháng 02/2019 đã hoàn thành toàn bộ các thủ tục hành chính) để góp phần kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng giữa các doanh nghiệp bất động sản.
