TP. HCM lên tiếng cảnh báo rủi ro trong các giao dịch nhà đất

Văn phòng Đăng ký đất đai TP. HCM mới nhận được văn bản của Cơ quan Cảnh sát điều tra cảnh báo về tình trạng người dân thực hiện các giao dịch nhà, đất tại một số dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý, tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí có nguy cơ bị lừa đảo.

Để phòng ngừa vi phạm pháp luật, hạn chế thiệt hại cho người dân, Văn phòng Đăng ký đất đai TP. HCM khuyến nghị một số lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản.

Theo Văn phòng Đăng ký đất đai, các hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có đầy đủ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; nhà, đất không có tranh chấp, không bị kê biên… theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Người dân cần đặc biệt lưu ý kiểm tra các nội dung.

Thứ nhất, kiểm tra kỹ diện tích thửa đất, vị trí, số thửa, số tờ bản đồ, thời hạn sử dụng đất, tình trạng hạn chế quyền sử dụng đất do nợ tiền sử dụng đất (nếu có), các biến động về quyền sử dụng đất… và đối chiếu với thông tin ghi trên giấy chứng nhận.

Tiếp theo, cần tìm hiểu đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất như quy hoạch, tình trạng kê biên, tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, quyết định thu hồi đất (nếu có).

Người dân cũng cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý và các giấy tờ liên quan đến thửa (lô) đất dự kiến mua, bao gồm: đất có đủ điều kiện tách thửa hay không; thông tin về chủ đầu tư dự án (kinh nghiệm triển khai các dự án trước đây, năng lực tài chính, trách nhiệm và uy tín trong quá trình thực hiện dự án; xác định rõ chủ đầu tư thực sự của dự án; trường hợp chủ đầu tư là đơn vị môi giới thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp); hồ sơ pháp lý của dự án như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, hồ sơ thiết kế xây dựng, thiết kế cơ sở, sơ đồ vị trí khu đất nhận chuyển nhượng…

Bên cạnh đó, cần xem xét khả năng triển khai dự án của chủ đầu tư và mức độ đầu tư, hoàn thiện các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt như hệ thống giao thông, cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước…

Ngoài ra, người dân phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản liên quan như văn bản nghiệm thu công trình đưa vào khai thác, sử dụng; văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; thông báo của Sở Nông nghiệp và Môi trường kết luận dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Thực tế thời gian qua cho thấy, do năng lực tài chính hạn chế, nguồn vốn mỏng, không đủ khả năng hoàn thiện dự án, một số chủ đầu tư đã “lách luật” bán đất dưới nhiều hình thức như hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn xây dựng hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở… khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Thậm chí, tại một số dự án nhà ở, chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục giao đất, chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho dự án nhưng vẫn rao bán, thực hiện các giao dịch ngầm.

Sau đó, nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng lại tiếp tục mua bán bằng giấy tay cho các nhà đầu tư thứ cấp khác. Điều này tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn, bởi các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc hoặc giấy tay đều có giá trị pháp lý hạn chế, không được pháp luật bảo vệ đầy đủ.

Hệ quả là người dân không được cấp sổ hồng, phát sinh tranh chấp kéo dài nhiều năm, gây khó khăn cho công tác xử lý của cơ quan chức năng và khiến người mua gặp rất nhiều trở ngại trong việc thu hồi giá trị tài sản đã bỏ ra.

Vì vậy, khi thực hiện giao dịch bất động sản, người dân cần đặc biệt thận trọng, chỉ tiến hành giao dịch khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan theo đúng quy định của pháp luật.

Trong trường hợp cần thiết, người dân có thể chủ động liên hệ UBND xã, phường nơi có đất hoặc hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn, cung cấp thông tin chính thức trước khi xác lập giao dịch, nhằm hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.