Giá thứ cấp của căn diện tích lớn chỉ biến động nhẹ từ 5-7% giữa các giai đoạn từ 6 – 12 tháng
Cùng thuộc một dự án trung cấp nhưng so với căn 1-2 phòng ngủ, loại hình căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích từ 98 – 120m2, giá từ 2,8 – 4 tỷ/căn giao dịch khá chậm, biên độ tăng giá thấp và kén người mua. Giá sơ cấp các căn này vốn cao khiến giá bán thứ cấp biến động chậm. Tại các dự án nổi bật, mức độ tăng giá cũng chỉ từ 5-7% giữa các giai đoạn từ 6 – 12 tháng.
Theo khảo sát của PV, tại các dự án trung cấp đang xây dựng hoặc gần hoàn thiện, “hàng tồn” chủ yếu là loại có diện tích 90 – 120m2. Trong đó, có cả căn giá sơ cấp của chủ đầu tư lẫn căn thứ cấp của nhà đầu tư chào bán lại. Giá chênh thứ cấp của căn diện tích lớn thường thấp hơn căn diện tích nhỏ từ 1-3 triệu đồng/m2 nhưng vẫn khó tìm đầu ra vì kén đối tượng mua. Theo một sô môi giới, trong cùng dự án, căn diện tích lớn do CĐT bán ra khá chậm, những căn do NĐT sơ cấp gửi môi giới bán lại, thời gian ra hàng cũng phải kéo dài từ 6 tháng đến vài năm.
Dự án Opal Riverside, Q. Thủ Đức.
Thực tế thị trường cho thấy, nhiều dự án vốn có sức mua tốt, bán nhanh vẫn diễn ra tình trạng tồn hàng loại hình căn diện tích lớn. Cụ thể, tại dự án 9 View Apartment trên đường Đỗ Xuân Hợp, Q.9, mặc dù chào bán từ thời điểm từ cuối năm 2015, sắp cất nóc. Nhưng hiện tại một số căn diện tích từ 86 – 96m2 do nhà đầu tư gửi môi giới bán lại hoặc trực tiếp rao bán tìm khách mua khá trầy trật. Trong khi những căn diện tích 58 – 60m2, giá thứ cấp cao gần gấp đôi so với căn diện tích lớn nhưng NĐT rao bán nhanh chóng hết hàng. Một dự án khác là Hưng Phát Silver Star (huyện Nhà Bè), căn 3 phòng ngủ diện tích khoảng 98 -120m2, giá bán từ 2.8 – 3 tỷ/căn nguồn cung hiện hữu còn khá dồi dào. Nguồn hàng thứ cấp nhờ chào bán lại cũng không thiếu. Theo đại diện CĐT dự án D-Vela, nguồn hàng sơ cấp các căn diện tích nhỏ đã hết hàng thì các căn diện tích lớn vẫn còn khá nhiều. Thậm chí các căn diện tích lớn do nhà đầu tư ký gửi công ty bán lại có vị trí đẹp cũng khó tìm khách mua mặc dù giá chỉ nhích 5% so với thời điểm mở bán đầu năm 2017. Trong khi đó những căn office – tel và căn hộ diện tích 58m2 tại dự án giá thứ cấp đã tăng ít nhất 10% so với thời điểm mua vào. Loạt căn hộ thứ cấp có diện tích từ 80 – 100m2 thuộc các dự án trung cấp đang chào bán trên thị trường như Jamila, The Golden Star, Sunrise Riverside, Opal Riverside, Richmond City… cũng ghi nhận tịnh trạng khó ra hàng, giá bán thứ cấp ít biến động, thậm chí chào ngang giá của CĐT nhưng giao dịch hạn chế. Đặc biệt, căn có diện tích từ 80 – 100m2 có mức giá từ 2,2 – 3 tỷ /căn giá chỉ tăng 5-7% trong vòng 2 năm.
Không chỉ khó ra hàng, giá bán các căn diện tích lớn trên thị trường thứ cấp cũng có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Khi mà căn hộ diện tích nhỏ giá thứ cấp đã tăng từ 20 -25% so với giai đoạn đầu, giá bán các căn diện tích lớn thuộc chỉ tăng tầm 7 -10%. Một số căn vị trí không đẹp giá cũng chỉ chênh tầm 5%. Thậm chí trên thị trường không thiếu các tin rao bán lại với giá gốc, bằng giá sơ cấp từ chủ đầu tư những vẫn khó tìm người mua. Theo ghi nhận của PV, vào thời điểm cuối năm, khi nguồn hàng sơ cấp đồng loạt tăng giá bán hoặc điều chỉnh mức chênh lệch thấp nhất 10% so với giá dự kiến nhắm hướng đến nhu cầu thực gia tăng ở giai đoạn này thì hàng thứ cấp của NĐT lại có xu hướng ngược lại. Các căn diện tích lớn khó tìm đầu ra, NĐT có xu hướng giảm giá hoặc thu huề vốn nhằm đẩy hàng ra nhanh.
Theo ông Trần Bảo, Giám đốc Công ty BĐS Triệu Phú, loại hình căn hộ diện tích lớn vốn khá kén người mua. Nhu cầu chủ yếu đến từ lượng khách mua ở thực có điều kiện kinh tế khá. Nhà đầu tư hầu như rất ít chú ý đến dòng sản phẩm này, một phần là do chi phí đầu tư lớn mà khả năng sinh lời không cao, tìm kiếm đầu ra khó khăn và khó trong việc cho thuê. Tìm hiểu thực tế tại một số dự án cho thấy, chỉ khoảng 5% căn diện tích lớn được mua bởi giới đầu tư, còn lại đều là người mua ở thực. Nếu đầu tư một căn hộ 58m2, sau khi hoàn thiện có thể bán ra nhanh thứ cấp giá chênh từ 150 - 200 triệu /căn. Trong khi nhiều căn 96m2 chỉ bán chênh lệch 100 triệu /căn so với giá mua vào nhưng cũng không ra hàng được, lại khó cho thuê vì nhu cầu thuê diện tích lớn vốn không phổ biến.
Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thinh Land cho hay, tùy vào mỗi thời điểm ra hàng mà giá các căn diện tích lớn có sự điều chỉnh lên, xuống. Thời điểm hàng ra nhiều (hàng của CĐT và NĐT) thì giá sẽ “chững lại” còn khi nguồn hàng thứ cấp trong một dự án tung ra ít khoảng 5 – 10 căn thì giá thứ cấp sẽ tăng cao (tùy căn). Theo ông Hiền, so với căn hộ diện tích nhỏ thì nhìn chung giá thứ cấp hưởng chênh của căn diện tích lớn ở các dự án vẫn “lép vế” hơn. Nguyên nhân là bởi, loại hình này kén khách mua hơn. NĐT ít tham gia mua bán ở loại hình này, trong khi nhu cầu mua ở thực chỉ đến ở đối tượng khách hàng có dòng tài chính khá.
