Cụ thể, mới đây, chị T, một nhà đầu tư bất động sản, đã gửi Giấy đề nghị cung cấp thông tin dự án Urban Green, đến Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona. Giấy đề nghị này cũng đồng thời được gửi đến UBND TP.HCM, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng các cơ quan thông tấn báo chí, để nắm thông tin.
Theo đó, ngày 5/10/2022, chị T, thông qua tư vấn của môi giới sàn Khải Hoàn Land, đã ký Phiếu đăng ký ký kết hợp đồng đặt cọc với Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona, để mua căn hộ tại dự án Khu nhà ở cao tầng (tên thương mại là Urban Green), tại phường Hiệp Bình Phước, thành phố Thủ Đức, TP.HCM. Giá bán căn hộ (chưa bao gồm thuế GTGT, phí bảo trì và chưa được tính chiết khấu (nếu có)): 6.246.851.891 VNĐ.
“Trước khi ký Phiếu đăng ký, tôi được môi giới giới thiệu chủ đầu tư dự án Urban Green, Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona, là doanh nghiệp uy tín có vốn đầu tư nước ngoài, với những cổ đông lớn đã từng đầu tư nhiều dự án, nên tôi hoàn toàn yên tâm.
Tuy nhiên, gần đây có nhiều thông tin cho rằng dự án Urban Green có nguồn gốc đất thuê, thời hạn thuê đất chỉ còn 39 năm, nên khách hàng sẽ không được sở hữu căn hộ lâu dài, mà theo thời hạn thuê đất của dự án. Thông tin này khiến tôi rất hoang mang về pháp lý dự án cũng như quảng cáo của môi giới là khách mua căn hộ được sở hữu lâu dài”, trích nội dung Giấy đề nghị.
Do đó, để tiếp tục thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo Phiếu đăng ký, đồng thời đảm bảo giao dịch đúng theo quy định pháp luật hiện hành, khách hàng đề nghị Công ty TNHH Bất Động Sản Ladona cho biết dự án Urban Green đã đáp ứng điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản chưa? Việc môi giới tư vấn khách hàng mua căn hộ tại dự án được cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài là đúng hay sai? Căn cứ vào đâu để chủ đầu tư khẳng định như vậy?
Ngoài ra, theo quy định công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, tại Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản, khách hàng này đề nghị chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản, bao gồm: Quyết định 4009/QĐ-UB, ngày 23/8/2011, của UBND TP.HCM; Quyết định số 6174/QĐ-UB, ngày 20/12/2011, của UBND TP.HCM; Quyết định số 3901/QĐ-UB, ngày 4/11/2011, của UBND quận Thủ Đức.
Theo các chuyên gia, với tình huống này, nếu pháp lý dự án đầy đủ, không có gì vướng mắc, chủ đầu tư sẽ cung cấp, để khách hàng hoàn toàn yên tâm thực hiện hợp đồng theo các thỏa thuận đã ký kết. Tuy nhiên, nếu dự án đang trong giai đoạn xin điều chỉnh chủ trương đầu tư, quyết định giao đất… chưa đủ điều kiện giao dịch theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, thì chủ đầu tư có thể sẽ thỏa thuận trả lại tiền cho khách hàng, kèm theo một khoản đền bù (nếu có), để tránh những rắc rối phát sinh từ chính khách hàng đó hoặc các cơ quan nhà nước sẽ thanh tra, kiểm tra, khi có khách hàng phản ánh. Nếu chủ đầu tư chọn phương án này, thông thường họ cũng sẽ kèm ràng buộc khách hàng phải bảo mật thông tin, để tránh những khách hàng khác làm theo, tạo hiệu ứng domino.
Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong bài: Dự án Urban Green: Thời hạn thuê đất còn 39 năm, khách hàng liệu có nhận được “sổ đỏ“ hay không?, về pháp lý dự án, môi giới cho biết, dự án được UBND quận Thủ Đức phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 theo Quyết định số 2484/QĐ-UBND ngày 5/5/2011. Ngày 4/5/2015, dự án được Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng khu nhà ở cao tầng tại phường Hiệp Bình Phước. Ngày 7/12/2021, dự án Urban Green được khởi công xây dựng, dự kiến bàn giao Quý 1/2024.
Đáng chú ý, môi giới cũng cung cấp sổ đất tổng của dự án. Tuy nhiên, nguồn gốc đất dự án là Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần. Ở phần ghi chú cho biết, theo quyết định 4009/QĐ-UB ngày 23/8/2011 và quyết định số 6174/QĐ-UB ngày 20/12/2011 của UBND TP, cơ cấu sử dụng đất được xác định theo quyết định số 3901/QĐ-UB ngày 4/11/2011 của UBND quận Thủ Đức. Cụ thể, đất nhóm ở là 12.322 m2, nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, thời hạn 50 năm kể từ ngày 24/6/2011; đất công trình công cộng là 7.881,5 m2. Công ty có trách nhiệm thực hiện đầu tư xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch và bàn giao cho nhà nước theo quy định.
Liên quan đến pháp lý dự án này, trao đổi với Reatimes, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng sổ đất dự án này có một phần là loại đất ở, tuy nhiên đây là hình thức cho thuê đất ở. Do đó, đây có thể là dự án nhà ở nhưng chỉ được cho thuê 50 năm, chứ không được bán.
“Đối với dự án đất ở, phải có quyết định giao đất thì chủ đầu tư mới được bán và người mua được cấp sở hữu căn hộ. Nếu dự án đang bán căn hộ thì có thể chủ đầu tư đang sai; hoặc chủ đầu tư đã "chạy" về đất, tức là chuyển từ thuê đất sang giao đất.
Khi mua nhà ở, người mua phải xét cả 2 yếu tố. Đó là sổ ghi đất ở, song phải kèm theo quyết định giao đất thì người mua được sở hữu lâu dài. Còn đất ở nhưng thuê dài hạn thì chỉ áp dụng cho một số dự án quy định về cho thuê nhà như nhà ở công nhân. Đối với dự án nhà ở thương mại mà cho thuê đất 50 năm thì khá hy hữu. Vì vậy, đối với dự án trên, người mua cần xem văn bản phê duyệt xem chủ đầu tư có được cho phép bán hay chỉ được thuê. Nếu chỉ thuê đất mà bán nhà ở lâu dài là sai”, Luật sư Phượng nói.
Thủ tướng ra Chỉ thị yêu cầu tăng cường thanh tra xử lý nghiêm vi phạm
Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số: 13/CT-TTg, về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan (nếu có).
Bộ Công an được giao chủ trì, phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các cơ quan liên quan tăng cường công tác nắm bắt tình hình kinh tế vĩ mô; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính xử lý nghiêm hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vi phạm pháp luật, các hành vi trốn thuế, các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Bên cạnh đó, Bộ Thông tin và Truyền thông được giao chỉ đạo các cơ quan thông tấn báo chí tăng cường cung cấp thông tin kịp thời, chính thức, chính xác, đầy đủ về tình hình hoạt động thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu; xử lý nghiêm các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
