Nguồn cung giá phù hợp ngày càng ít
TP.HCM đang trở thành điểm đến của một số lượng lớn người trẻ thuộc nhóm lao động có trình độ từ nhiều tỉnh thành trên cả nước. Với dân số hơn 10 triệu người của TP.HCM và 55% dân số trong độ tuổi trẻ, có khoảng 30% dân số trong độ tuổi trẻ có nhu cầu mua nhà. Từ những con số này, ta thấy rõ nguồn cầu rất lớn.
Từ Đà Nẵng vào TP.HCM lập nghiệp, anh Bùi Minh Hiếu đang làm IT cho một công ty nước ngoài, ngoài ra thỉnh thoảng anh còn làm thêm bên ngoài với tổng thu nhập hàng tháng khoảng 28 - 32 triệu đồng. Đến nay đã hơn 5 năm, anh Hiếu vẫn chưa có được căn nhà mơ ước cho riêng mình.
“Trước đây, mỗi tháng tôi để dành được khoảng 20 triệu đồng. Nhưng từ khi lập gia đình và có con đến nay, số tiền để dành hàng tháng rất ít, thậm chí có tháng còn phải chi tiêu cả tiền để dành khi con cái ốm đau”, anh Hiếu nói.
Anh Hiếu cho biết, anh lập gia đình được 2 năm nay, tính cả tiền anh đã dành dụm trước kia và tiền cưới của hai vợ chồng được gần 1 tỷ đồng, gần đây anh nung nấu ý định mua nhà. Thế nhưng, ở thời điểm hiện tại, một căn hộ bình dân khoảng 50m2 cũng có giá bán hơn 2 tỷ đồng.
“Khi đi tìm nhà có giá phù hợp với tài chính và thu nhập thì mới thấy gian nan. Một phần do tài chính mình ít, rất khó kiếm căn hộ phù hợp, mà muốn vay ngân hàng thì người mua nhà hiện nay không có nhiều sự lựa chọn các gói tín dụng, thường phải mua kèm bảo hiểm nhân thọ mới dễ giải ngân”, anh Hiếu nói.
Chia sẻ với PV, chị Nguyễn Thị Loan, quê Phú Yên cho biết: "Tôi sinh sống, học tập và làm việc ở TP.HCM đã được 8 năm, khi còn là sinh viên, tôi đã mong cuộc sống có thể thay đổi, cố gắng vừa học vừa làm, tích luỹ kinh nghiệm cho bản thân và mục tiêu được đặt ra hàng đầu là sớm ổn định cuộc sống, an cư lập nghiệp”.
"Ở TP.HCM kiếm tiền dễ, nhưng tiêu cũng dễ, mức chi phí sinh hoạt cao. Những người trẻ như tôi, nếu mức lương trung bình và không cao thì cũng không dư giả, muốn có nhà ở TP.HCM phải tính rất kỹ và sử dụng đòn bẩy kinh tế, vay người thân, ngân hàng… nhưng tiền vay thì phải trả, những khoản trên cũng đủ khiến cho mọi người chật vật", chị Loan bày tỏ.
Trao đổi với PV, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M của Savills Việt Nam cho biết, nguyên nhân chính là sự không cân đối giữa nguồn cung và nguồn cầu, cùng với việc chi phí sống tăng cao so với mức thu nhập.
Theo bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M Savills TP.HCM, độ tuổi từ 25 đến 35 được xem là độ tuổi có khả năng thu nhập tốt để mua nhà. Đối với nhóm tuổi này, việc sở hữu một căn nhà đòi hỏi thu nhập và số dư nhất định để có thể đặt trước được một khoản tiền. Tại TP.HCM, nhóm khách hàng này thường nhắm đến các căn hộ nhỏ có diện tích từ 50 - 70m2 ở các khu vực ngoại ô.
“Nếu không nhận được sự hỗ trợ về tài chính từ gia đình, mức thu nhập tối thiểu cần có để mua nhà là từ 30 - 45 triệu đồng hàng tháng. Đây được coi là mức có thể tích lũy được một khoản tiền trả trước và trả thêm lãi ngân hàng”, vị chuyên gia bình luận.
Mặc dù đây là thị trường tiềm năng, nguồn cung phân khúc này hiện không nhiều. Thị phần căn hộ từ 2 - 3 tỷ đồng tại TP.HCM rất ít, chiếm dưới 20% thị phần nguồn cung hiện tại và chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Điều này dẫn đến lựa chọn hạn chế cho người mua. Mức giá cũng ở mức cao, không phải ở mức dễ dàng cân nhắc.
(Ảnh minh hoạ: Reatimes)
Bà Giang Huỳnh đánh giá sự mất cân đối giữa nguồn cung và nguồn cầu khiến việc mua một sản phẩm nhà ở phù hợp về mặt vị trí, diện tích và giá cả trở nên khó khăn. Hiện tại, chỉ có một vài lựa chọn ở TP.HCM như các dự án của Nam Long và Vinhomes Grand Park, nhưng chúng cũng gặp hạn chế về mặt địa điểm hoặc khoảng cách di chuyển đến khu CBD (khu vực trung tâm).
“Với tình hình hiện tại, người trẻ sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm lựa chọn phù hợp về nhà ở. Đồng thời, chi phí sống tại TP.HCM ngày càng tăng cao trong khi thu nhập không tăng theo. Điều này làm cho việc tích trữ thu nhập để có khả năng trả mức giá cao trở nên khó khăn hơn”, bà Giang Huỳnh nói thêm.
Sụt giảm nguồn cung mới
Để giải quyết vấn đề này, cần có sự can thiệp của các nhà phát triển bất động sản, Chính phủ và các bên liên quan khác trong việc tăng cường nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp, đồng thời giải quyết vấn đề về địa điểm và diện tích.
Theo bà Giang Huỳnh, vấn đề ách tắc lớn nhất đối với thị trường nhà ở hiện tại là thiếu sự phê duyệt quy trình, dẫn đến tình trạng tắc nghẽn về mặt pháp lý, khiến chủ đầu tư không thể triển khai dự án mới.
“Kết quả là số lượng sản phẩm ra thị trường rất ít, và những sản phẩm còn lại không đáp ứng phân khúc nguồn cầu hiện tại. Các sản phẩm hiện tại trên thị trường, bao gồm đầu tư, cho thuê hầu hết thuộc phân khúc trung đến cao cấp với nhu cầu không phải của số đông. Vấn đề pháp lý hiện tại ảnh hưởng đến nguồn cung hợp lý, và nếu không có nguồn cung thì không thể giải quyết được vấn đề về nguồn cầu”, bà Giang chỉ ra.
Ngoài ra, hiện tại thị trường đang trầm lắng và thiếu yếu tố thanh khoản. Thông thường, nếu có một khoản dự trữ, người dân sẽ có lựa chọn đầu tư vào bất động sản, chứng khoán hoặc một kênh đầu tư khác. Tuy nhiên trong bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay, hầu hết các kênh đều gặp khó khăn và hạn chế về thanh khoản.
“Tình hình bán hàng và hấp thụ trên thị trường chung đều rất thấp. Do đó, người mua nhà đang chờ đợi sự hồi phục của thanh khoản để mọi thứ có thể vận hành trở lại”, bà Giang nhận định.
Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Thị trường & S22M Savills TP.HCM cho thấy, đối với phân khúc nhà ở hạng C nhắm đến đối tượng thu nhập trung bình và người trẻ, việc bán hàng vẫn diễn ra nhưng không đồng đều. Tỷ lệ hấp thụ cao chủ yếu diễn ra ở các dự án có giá bán phải chăng và nằm xa trung tâm. Điều này cho thấy nguồn cầu trong phân khúc này vẫn mạnh mẽ và tiềm năng. Đa số khách hàng mua trong các dự án này là người mua nhà lần đầu.
Bà Giang cho rằng, điều quan trọng nhất lúc này là đưa thị trường về trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Dữ liệu từ Savills cho thấy điều đó chỉ có thể xảy ra từ năm 2024 trở đi, khi một số dự án về phân khúc nhà ở vừa túi tiền bắt đầu hoạt động trở lại. Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện tại là vấn đề pháp lý dự án. Khi điểm nghẽn đó được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ từ từ hồi phục và trở lại hoạt động./.
