Những hệ luỵ từ việc mất cân đối thị trường bất động sản
Những ngày qua, câu chuyện lập 87 trạm thu phí ô tô vào nội đô Hà Nội để góp phần hạn chế ùn tắc giao thông đã thu hút sự quan tâm của dư luận về tính khả thi cũng như các điều kiện kèm theo để triển khai.
Trong khi dư luận và giới chuyên gia còn đang tranh luận về đề xuất này thì thị trường bất động sản vốn nhạy cảm đã ngay lập tức có những phản ứng đầu tiên. Đó là giá bất động sản ngoại thành đột ngột giảm trong khi giá bất động sản nội thành đã cao nay lại tiếp tục tăng. Kèm với đó là hàng loạt vấn đề đặt ra rằng: Hà Nội có thể xảy ra một cuộc di dân vào nội đô do tâm lý người dân thường không muốn tốn chi phí và thời gian cho những phát sinh đi lại. Và nếu như vậy, bất động sản nội đô có “sốt nóng” hơn nữa không hay nguồn cung nhà ở giá rẻ và hạng sang vốn đã mất cân đối nay còn chênh lệch hơn?
Thực tế ở Hà Nội, giá nhà đang vượt tầm tay đại đa số người lao động và trở thành áp lực rất lớn tới xã hội… Bởi phần lớn người lao động đang phải đi thuê nhà và số tiền thuê nhà chiếm 1 nửa thu nhập hàng tháng của họ. Theo đó, khu vực ngoại thành là nơi họ dừng chân bởi giá thuê hay mua nhà đều rẻ hơn rất nhiều so với nội thành.
Những tưởng việc xây dựng 87 trạm thu phí khiến giá nhà ngoại thành lao dốc, người dân sẽ có cơ hội tiếp cận nhà dễ dàng hơn, nhưng có lẽ không phải vậy.
Còn nhớ vào đầu năm 2021, nhiều chuyên gia đã chia sẻ rằng, trong giai đoạn 2017 - 2020, với sự phát triển đồng loạt của các dự án hạ tầng giao thông, nhu cầu nhà ở tại các ngoại thành Hà Nội tăng cao đã giúp giá căn hộ khu vực Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Long Biên… thu hẹp khoảng cách với các quận nội thành.
Điều đó có nghĩa là giá nhà tại khu vực ngoại thành tăng tốc gần bằng với giá của nội thành. Để có thể mua được một ngôi nhà ưng ý dù ở ngoại thành thì người dân vẫn phải chi ra số tiền rất lớn, trong khi thu nhập không tăng. Vì vậy, giấc mơ có nhà với người thu nhập thấp ngày càng xa vời.
Đó còn chưa kể từ đầu năm đến nay, chỉ tính riêng tại Hà Nội, không có dự án nhà ở giá rẻ được tung ra thị trường, trong khi chỉ có một vài dự án nhà ở thương mại chào bán với mức giá cũng không hề thấp. Báo cáo quý III/2021 của Bộ Xây dựng cũng nhận định, các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm Hà Nội gần như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp với mức giá khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2. Còn với phân khúc căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2) sẽ nằm tại những dự án có vị trí đặc biệt.
Anh Nguyễn Minh Phú - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Hà Đông cho rằng, đề xuất xây dựng 87 trạm thu phí sẽ khiến nhiều người có nhu cầu vào nội thành sinh sống. Nhưng bất hợp lý là số lượng người có thể mua được nhà ở trung tâm sẽ không nhiều, bởi giá đã quá cao, phần nữa số dự án nhà ở tại khu vực trung tâm không có nhiều. Chắc chắn sẽ có trường hợp, để đi lại thuận tiện hơn, nhiều người sẽ bỏ lại nhà ở ngoại thành để để vào trong nội thành thuê nhà.
Anh Nguyễn Minh Phú cho biết: “Trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội đã xuất hiện tình trạng không cân đối cung - cầu, thừa nhà ở cao cấp hạng sang và thiếu nhà ở bình dân. Để cải thiện nguồn cung, các doanh nghiệp đã hướng đến khu vực vùng ngoại thành để phát triển dự án. Thực tế là chúng tôi đã có nhiều khách hàng nhờ tìm kiếm nhà ở vùng ven. Tuy nhiên, việc thu phí nội thành có thể khiến doanh nghiệp và người dân e dè hơn với việc phát triển mở rộng ra vùng ven trong tương lai”.
Ông Bùi Danh Liên - Phó Chủ tịch Hiệp hội Vận tải Hà Nội cũng cho hay, đề án thu phí xe vào nội đô có thể khiến nhiều người đang có nhà ở ngoại thành phải “gánh” thêm phí di chuyển hàng ngày.
“Với những người dân có thu nhập thấp, họ có chủ trương mua nhà ở các huyện ngoại thành, thậm chí cả tỉnh lân cận để sinh sống. Chính vì vậy, nếu để người dân “cõng” thêm khoản phí khi vào nội đô là bất hợp lý”, ông Liên nhận định.
Bởi vậy, theo chuyên gia này, đề án xây dựng 87 trạm thu cần phải làm đồng bộ nhiều thứ chứ không phải chỉ “chặn đường” để thu phí vì vậy cần phải có sự nghiên cứu đầy đủ và kỹ lưỡng. Hà Nội là một thành phố đặc thù trong việc bố trí dân cư và nơi làm việc nên nhiều người dân phải đi lại giữa nội đô và ngoại thành. Cần phải tạo ra sự thuận lợi, giảm ách tắc chứ không phải là giảm tắc đường chỗ này để chuyển sang chỗ khác.
Tư duy nội - ngoại thành trong đô thị còn nhiều bất cập
Ở mỗi một đô thị, có hai cặp từ biểu thị hai không gian có ranh giới khác nhau cùng tồn tại là: Nội thành - ngoại thành, trung tâm - vùng ven. Nhưng dù ở không gian nội thành hay ngoại thành thì người vẫn luôn mong muốn có một không gian sống tốt, thuận tiện cho công việc và sinh hoạt.
Theo đó, nhiều người sống ở ngoại thành nhưng hàng ngày vẫn vào nội thành để làm việc. Người bị bệnh nặng hay nhẹ, muốn tốn ít thời gian và bớt lo âu, cũng phải đến bệnh viện nội thành điều trị. Và ở nội hay ngoại thành đa số cũng chịu cảnh ngập nước và kẹt xe mỗi ngày. Nhiều quan điểm cũng cho rằng, việc xây dựng trạm thu phí sẽ làm gia tăng áp lực cuộc sống của người dân. Thậm chí ranh giới để xác định khu vực nội thành, ngoại thành để thu phí cũng là vấn đề để tranh cãi.
Ví như, cơ sở nào để lấy vành đai 3 làm ranh giới khi nó cắt đôi 1 số quận nội đô như Nam, Bắc Từ Liêm, Thanh Xuân... trong khi đó, một số khu vực bên kia sông Hồng có mật độ giao thông thưa thớt vẫn bị thu phí?
Một chuyên gia kinh tế chia sẻ, câu chuyện 87 trạm thu phí có thể nhìn dưới 3 góc độ. Thứ nhất về mặt khoa học tính toán, thu phí vào nội thành được cho là giải pháp nhằm giảm ùn tắc xe vào nội đô, nhưng không phải nghĩ rằng cứ thu tiền thì xe vào nội thành sẽ giảm, nếu thu phí nhưng vì nhu cầu cấp thiết đi lại, lượng xe vào vẫn tăng thì sao?
Thứ hai là về cơ sở lý luận và thực tiễn “thế nào là nội đô”? Ngày xưa vành đai 3 được triển khai xây dựng để giải toả câu chuyện khi lưu lượng phương tiện đi qua và ra - vào Hà Nội ngày một đông, nhu cầu cấp thiết phải có một tuyến đường trên cao để cho các xe đi vòng tránh trung tâm Hà Nội. Ngoài ra, cũng để mở rộng đường phía dưới cho phương tiện lưu thông ra - vào trung tâm Hà Nội dễ dàng. Như vậy, không có nghĩa là mặc nhiên coi trong vành đai 3 là nội đô, phía ngoài là ngoại đô. Hà Nội còn có kế hoạch đưa 5 huyện lên quận trong 5 năm tới thì từ vành đai 3, vành đai 4 ra đường 21 cũng là ngoại đô? Cũng không có cơ sở khoa học nào cho thấy là cùng một xã, một phường nhưng chỉ vì căn cứ vào đường mà chia là ngoại đô, nội đô.
Cũng theo chuyên gia: “Nội đô ở đây chỉ có thể nhắc đến là nội đô lịch sử chứ không thể đánh đồng các khái niệm rồi mở thêm 4 quận nội đô lịch sử rồi cộng với một số quận nào đó để gom vào gọi là quận nội đô. Ví dụ như theo cách tính toán thu phí đó thì Hà Đông là nội đô hay ngoại đô?”
Thứ ba là bài học quốc tế cho Việt Nam. Rất nhiều thành phố trên thế giới thực hiện việc thu phí vào nội đô nhưng họ đều đưa ra các đề án, phương án trên cơ sở khoa học để áp dụng thu phí. Đối chiếu sang Việt Nam, thì việc phu phí này phù hợp với giai đoạn nào của đất nước? Trình độ phát triển của kinh tế gắn liền với việc di chuyển giao thông, giống như hình con lắc vậy. Đặc biệt, khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, việc người Hà Nội dịch chuyển ra phía Hà Đông là tất yếu. Như vậy, phải căn cứ vào tình hình lịch sử đô thị, sự phát triển của mỗi đô thị vệ tinh để có thể thực hiện việc thu phí giống như các nước thế giới. Điều đó có nghĩa là, câu chuyện xây dựng 87 trạm thu phí này chưa được nghiên cứu một cách bài bản, tương tự với một số đề xuất như đánh số biển xe hay ngày chẵn, lẽ ra vào Hà Nội trước đây.
Chuyên gia cũng cho biết thêm, đề xuất này có thể dẫn đến câu chuyện bất động sản ngoại thành giảm xuống và nội đô tăng lên là quy luật tất yếu của thị trường, ví như khi mở thêm 2 quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm thì đất Cầu Giấy tăng giá nhiều lần.
“Khi bất kỳ chính sách nào đưa ra, thị trường sẽ chịu tác động ngay lập tức, giá bất động sản nội đô lúc này sẽ cộng thêm với chi phí giảm đi nếu không phải đi qua các trạm thu phí. Ví dụ nếu ở ngoại thành, mỗi ngày di chuyển đi làm, dừng ở một trạm thu phí, thời gian sẽ mất thêm 4 phút, chưa kể là chi phí về tiền. Đương nhiên người dân ngoại thành sẽ phải mất thêm bằng đó chi phí mỗi ngày. Câu chuyện này đánh vào tâm lý xã hội của người dân rất lớn”, chuyên gia nhận định.
