Điều đó cho thấy khả năng phục hồi của thị trường bất động sản là rất cao nếu được tháo gỡ thêm các khó khăn về chính sách.
Thị trường khó chồng khó sau dịch
Sáng 11/6, Hội thảo với chủ đề “Thị trường bất động sản thế nào sau dịch Covid-19?” do Báo Thanh Niên tổ chức tại TP.HCM đã đưa ra thảo luận nhiều vấn đề liên quan đến quá trình gỡ khó cho thị trường bất động sản phía Nam sau dịch Covid-19.
Phát biểu tại Hội thảo, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết thị trường bất động sản của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng không phải bây giờ mới khó. Lĩnh vực này luôn có độ trễ từ khi dự án triển khai cho tới khi đi vào vận hành, từ chính sách tác động đến hoạt động của các doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản sau khủng hoảng năm 2013 đã dần phục hồi và đạt đỉnh cao vào năm 2017. Tuy nhiên, tới năm 2018, thị trường bắt đầu khó khăn rõ rệt và tình trạng còn trở nên trầm trọng hơn vào năm 2019. Đến đầu năm 2020, tưởng chừng thị trường có thể vượt qua khủng hoảng thì đại dịch Covid-19 lại làm các khó khăn càng nặng nề hơn.
Tuy vậy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, thị trường bất động sản hiện nay thực tế về bản chất không hề xấu. Bằng chứng là tổng cầu có khả năng thanh toán rất lớn. Tất cả các dự án nhà ở từ cao cấp đến bình dân khi đưa ra thị trường đạt tỷ lệ hấp thụ rất cao, phân khúc nhà ở xã hội có tỷ lệ hấp thụ đến 99 - 100%. Phân khúc nhà ở thương mại giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống đạt tỷ lệ 100% tiêu thụ và nhà ở cao cấp đạt 70 - 80%, có những dự án tiêu thụ tới 100%. Nhà đầu tư thứ cấp thời gian qua cũng được hưởng lợi từ việc khan hiếm sản phẩm.
Song, khó khăn lớn nhất chính là khan hiếm dự án, sản phẩm. Cụ thể, nếu trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm ở mức 20% thì đến 2019 đã sụt giảm tới 70%. Cả năm 2019, TP.HCM chỉ có 1 dự án được "chạy". Điều này là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản thời gian qua vẫn không hề giảm dù xảy ra khủng hoảng do đại dịch Covid-19. "Giá chỉ xuống ở thị trường thứ cấp vì nhà đầu tư không chịu được áp lực dòng tiền. Còn ở thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư dự án bất động sản uy tín vẫn duy trì hoạt động với mức giá phù hợp", ông Châu khẳng định.
Theo thống kê, từ 10/12/2015 đến cuối năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các doanh nghiệp không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào. Có những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư vẫn vướng quy hoạch 1/500 chỉ vì tắc ở một chữ - "quyền sử dụng đất" và "quyền sử dụng đất ở" được quy định trong Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, quy trình cấp phép hiện nay được thực hiện theo 4 bước. Trong đó, bước 4 cho phép doanh nghiệp được làm song song các thủ tục để rút ngắn thời gian nhưng quy định "chỉ khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất" đã biến quy trình song song trở thành quy trình tuần tự. Doanh nghiệp muốn thi công dự án phải trải qua tất cả các bước phía trên, mất rất nhiều thời gian.
Ông Lê Trần Kiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh: "Hiện Sở Xây dựng TP.HCM đang làm vai trò tổng hợp ý kiến của hiệp hội, những khó khăn trong quá trình triển khai dự án của các doanh nghiệp để trình lên Chính phủ xem xét".
Theo ông Kiên, trong 5 tháng đầu năm 2020, Sở Xây dựng công nhận 12 dự án đủ điều kiện huy động vốn, bán nhà hình thành trong tương lai, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Có tổng số 3.826 căn nhà bán ra thị trường, giảm 19% so với cùng kỳ. Trong đó, có 2.420 căn thuộc phân khúc cao cấp (chiếm 60%); 1.243 căn thuộc phân khúc trung cấp (chiếm 32%) và 163 căn thuộc phân khúc bình dân, chiếm 42%. Sự sụt giảm này theo ông Kiên không chỉ đến từ dịch Covid-19 mà đã kéo dài thời gian trước đó. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này mà như các hiệp hội, doanh nghiệp đã ý kiến suốt thời gian qua.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì trên thực tế, con số các dự án bị đình trệ nhiều hơn so với con số được công bố. Khảo sát thực tế tại thị trường TP.HCM cho thấy sự lệch pha rất lớn trong nguồn cung và nguồn cầu. Nhiều dự án không thể tiếp tục trình lên do đình trệ kéo dài, ảnh hưởng nghiêm trọng đến mức tiêu thụ chung.
Theo số liệu thị trường năm năm 2017, toàn TP.HCM có lượng cung rất lớn khoảng 37.000 sản phẩm, năm này có số lượng sản phẩm vượt cung đạt trên 40.000 sản phẩm giao dịch. Năm 2018 đưa ra khoảng 45.000 sản phẩm và lượng giao dịch khoảng 79%. Năm 2019 giảm cung rất mạnh, xuống gần một nửa so với 2018, chỉ đạt hơn 20.000 sản phẩm được tung ra thị trường nhưng có thể thấy tính hấp thụ do nhu cầu của thị trường TP.HCM rất mạnh.
Đây là thị trường lớn nhưng cung thấp nên chưa phù hợp với quy mô phát triển chung của nền kinh tế. Khan hiếm cung dẫn đến tỷ lệ hấp thụ của TP.HCM rất cao, tỷ trọng giao dịch đạt được ghi nhận bình quân cả năm 2019 là 85% tỷ lệ giao dịch thành công của các sản phẩm đang chào bán. Có những thời điểm quý III/2019 giao dịch thành công đạt 95%, là con số cực kỳ ấn tượng của lực cầu tại TP.HCM. Do đó, chính quyền và doanh nghiệp cần có sự điều chỉnh hợp lý hơn để phù hợp với thực tiễn.
Nhiều nút thắt đang được tháo gỡ dần
Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Lê Trần Kiên, hiện nay Sở Xây dựng có vai trò tổng hợp các ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, những khó khăn vướng mắc mà doanh nghiệp gặp phải trong quá trình triển khai dự án đầu tư; đồng thời tổ chức các hội thảo để lấy ý kiến trình Chính phủ xem xét. Trong đó, nổi lên các vấn đề về đất xen kẽ; các luật chồng chéo nhau khiến doanh nghiệp gặp vướng mắc trong quá trình triển khai làm dự án.
Song song đó, Sở Xây dựng cũng đưa ra các giải pháp để hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, Sở đề ra sơ đồ chi tiết về trình tự thực hiện dự án từ bước đầu tiên đến khâu cuối cùng. Theo đó, với quy trình này, nếu đụng đến bước nào trong quy trình đầu tư dự án thì doanh nghiệp bất động sản sẽ liên hệ cụ thể ban ngành đó để xử lý. Với các loại thủ tục hành chính, Sở sẽ quy định giải pháp thủ tục rõ ràng, súc tích. Từng bước thủ tục sẽ thuộc trách nhiệm của từng cơ quan ban ngành và ra thời gian cụ thể xử lý trong bao lâu.
Bên cạnh đó, theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng, Sở sẽ kiến nghị điều chỉnh luật, các nghị định còn chồng chéo, chưa phù hợp thị trường. Cùng với đó, tiếp nhận việc điều chỉnh chuyển đổi từ loại hình tồn kho bất động sản cao cấp, trung cấp sang bình dân để đáp ứng linh hoạt nhu cầu của thị trường.
Đặc biệt, theo ông Kiên, Sở Xây dựng Thành phố sẽ tăng cường kiểm tra các vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản, ủng hộ các doanh nghiệp có tiềm năng trên địa bản, những con chim đầu đàn của thị trường bất động sản TP.HCM, tạo điều kiện để những doanh nghiệp này phát triển vươn lên.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng cho biết, UBND TP.HCM sẽ lựa ra các doanh nghiệp đạt chuẩn của các lĩnh vực, tạo điều kiện để họ trở thành con sếu đầu đàn của mỗi lĩnh vực. Vị chuyên gia này cũng khẳng định, thị trường bất động sản có niềm tin rất lớn để phục hồi sau dịch, đáp ứng được nhu cầu nhà ở còn rất lớn trên thị trường.
"Tháng 5, thị trường bất động sản đang bật dậy. Tỷ lệ dự án đưa ra thị trường tăng lên khoảng gần 6 lần, tỷ lệ tiêu thụ được trong tháng 5 so với tháng 4 tăng lên đến 15 lần. Điều đó cho thấy khả năng phục hồi của thị trường bất động sản là rất cao nếu được tháo gỡ thêm các khó khăn về chính sách. Nếu không nhanh chóng tháo gỡ từ cấp địa phương, TP.HCM có thể phải đối mặt với tình trạng chảy dòng vốn đầu tư về các tỉnh, ảnh hưởng nguồn thu ngân sách. Doanh nghiệp bất động sản không xin hỗ trợ bằng tiền, chỉ xin tháo gỡ về chính sách", ông Châu đưa ý kiến.
