Cụ thể, Quyết định 26 chỉ quy định về trường hợp cấp phép có thời hạn (cấp phép tạm) và công tác phối hợp thực hiện của các cơ quan liên quan. Nhà ở thuộc khu vực đã quy hoạch 1/2000 được duyệt nhưng quy hoạch chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất thì được cấp phép có thời hạn theo mục đích sử dụng trước đó. Quy mô công trình có thời hạn không quá 3 tầng.
Trong khi đó, nhà ở của người dân muốn được cấp phép chính thức thì phải đáp ứng được điều kiện là “công tác cấp phép xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan”.
Đối chiếu luật này, điều kiện cấp phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ phải “phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng (tức quy hoạch 1/500) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình thuộc tuyến phố khu vực đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp quy chế quản lý quy hoạch hoặc quy chế quản lý kiến trúc đô thị”.
Như vậy, nhà ở của người dân muốn cấp phép xây dựng chính thức thì phải có quy hoạch 1/500 hoặc quy chế quản lý kiến trúc đô thị, quy chế quản lý quy hoạch để xem xét. Nếu theo quy định này thì toàn thành phố sẽ ách lại hết, chỉ có trường hợp cấp phép tạm là đủ điều kiện giải quyết.
Quy định này đã đẩy người dân rơi vào thế khó. Thực tế trên địa bàn TP.HCM chỉ có một số khu dân cư có quy hoạch 1/500, do nhà đầu tư xây dựng khu dân cư mới phát triển trong những năm gần đây.
Hiện nay, TP.HCM đã phủ kín quy hoạch 1/2000, tuy nhiên số dự án có quy hoạch thiết kế đô thị chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Do đó, số trường hợp đáp ứng đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng không nhiều. Để người dân ở các khu dân cư đã có quy hoạch 1/2000 được cấp phép xây dựng, thì cơ quan chức năng phải điều chỉnh, bổ sung thiết kế đô thị.
Nhà ở của người dân muốn cấp phép xây dựng chính thức thì phải có quy hoạch 1/500 hoặc quy chế quản lý kiến trúc đô thị, quy chế quản lý quy hoạch để xem xét.
Đối với những khu vực mới công bố quy hoạch kiến trúc đô thị, người dân càng bị thiệt thòi hơn. Thời gian qua, trên một số tuyến đường lớn như xa lộ Hà Nội (các quận 2, 9 và Thủ Đức), Phạm Văn Đồng (các quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức) đã phủ quy hoạch kiến trúc đô thị thay các quy hoạch 1/2000 trước đây.
Được biết, đây là những con đường mới mở hay nâng cấp, mở rộng đi qua các khu dân cư hiện hữu. Theo quy hoạch mới, dọc hai bên tuyến đường sẽ được làm nhà cao tầng, khu trung tâm thương mại, khu công viên cây xanh. Với quy định này, những trường hợp nhà đất của người dân thuộc khu dân cư hiện hữu, nhưng nay rơi vào quy hoạch khu thương mại, cao ốc, khi xin cấp giấy phép xây dựng mới hay sửa chữa nhà thì chỉ được cấp phép có thời hạn và quy mô cũng bị khống chế, không quá 3 tầng.
Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, việc UBND thành phố ban hành Quyết định 26/2017 quy định một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn sẽ giúp các quận huyện giải quyết được khoảng 50% các vướng mắc, tồn đọng về cấp phép xây dựng, đặc biệt là cấp phép xây dựng có thời hạn.
Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, để cấp phép xây dựng thì cần phải có 1 trong 3 yếu tố: quy hoạch chi tiết 1/500, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị.
“Cả 3 yếu tố này hiện thành phố chưa có đầy đủ do trên thực tế lâu nay, toàn bộ các quận huyện đều căn cứ vào quy hoạch 1/2000 để cấp phép xây dựng. Trong khi đó, những khu vực được quy hoạch 1/500 ở TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay, chỉ tập trung cho các dự án bất động sản do doanh nghiệp triển khai”, ông Tuấn nói.
Để tháo gỡ nút thắt này, theo ông Tuấn, Sở Xây dựng đang làm việc với Sở Quy hoạch - Kiến trúc tìm biện pháp giải quyết. Giải pháp hiện nay cho TP.HCM là khi duyệt đồ án quy hoạch 1/2000 sẽ kèm theo duyệt thiết kế đô thị làm cơ sở để cấp phép xây dựng trong trường hợp chưa có quy hoạch 1/500. Đơn vị nào có thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc phù hợp thì sẽ bổ sung. Đây là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng, khi chưa có phân khu 1/500.
Tuy nhiên, để bổ sung hàng loạt thiết kế đô thị, cần có kinh phí và thời gian. Cho nên, những người dân nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng sẽ chưa được giải quyết, mà phải chờ.
Cũng theo Sở Xây dựng, hiện nay một số địa phương, một số tuyến như Phạm Văn Đồng, xa lộ Hà Nội, Võ Văn Kiệt, Lũy Bán Bích... đã được duyệt thiết kế đô thị, trong thời gian tới các địa phương sẽ bổ sung thiết kế đô thị để thành phố duyệt, làm cơ sở cho cấp phép xây dựng.
