Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội trên địa bàn. Mặt khác, hiện việc triển khai các dự án vẫn còn không ít các khó khăn, hạn chế trong quá trình triển khai, cần sự vào cuộc chính quyền Thành phố để tháo gỡ vướng mắc.
Thống kê mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM về nhà ở xã hội cho thấy, hiện nay trên địa bàn Thành phố có 9 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với diện tích đất 17,54 ha, quy mô 6.383 căn hộ. Quy mô lớn nhất là dự án Khu dân cư xã Vĩnh Lộc A (huyện Bình Chánh) do Công ty cổ phần Địa ốc Sông Đà An Nhân làm chủ đầu tư với 1.344 căn hộ.
Một dự án lớn khác là nhà ở xã hội trong Khu dân cư Tân Thuận Tây (quận 7) do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn làm chủ đầu tư, cung cấp ra thị trường 1.300 căn hộ. Ngoài ra, Thành phố còn đang triển khai 2 dự án nhà lưu trú cho công nhân tại cụm công nghiệp và Khu chế xuất Linh Trung 2 (TP. Thủ Đức) với diện tích đất 2,60 ha, quy mô 1.400 phòng.
Tuy nhiên, theo ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TP.HCM), tiến độ phát triển nhà ở xã hội như hiện nay là còn khá chậm, gây nhiều áp lực cho việc đáp ứng mục tiêu phát triển 2.500.000 m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội đến năm 2025 (tương đương 35.000 căn) theo quyết định số 4151/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP.HCM về phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố giai đoạn 2021 - 2025. Trên thực tế, cho đến quý 1/2023, toàn Thành phố chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội duy nhất được hoàn thành và đưa vào sử dụng là Dự án nhà ở xã hội HQC Bình Trưng Đông (TP. Thủ Đức) của Tập đoàn Hoàng Quân với quy mô 260 căn hộ.
Ngay cả 9 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai trên địa bàn TP.HCM hiện nay hầu hết đều đã làm lễ khởi công từ nhiều năm trước nhưng đến nay vẫn chưa có hoạt động xây dựng vì gặp vướng mắc về mặt thủ tục, trong đó có thể kể đến dự án Khu dân cư xã Vĩnh Lộc A (huyện Bình Chánh) khởi công vào năm 2017 và thời gian dự kiến hoàn thành ban đầu vào năm 2019 nhưng đến nay vẫn chưa triển khai.
Riêng trong năm 2022, Thành phố có 4 dự án được tổ chức động thổ, khởi công gồm Khu dân cư Nguyên Sơn (huyện Bình Chánh), Khu dân cư Tân Thuận Tây (quận 7), Khu nhà ở xã hội phường Phú Hữu và phường Long Trường (thành phố Thủ Đức) nhưng đến nay, chỉ mới có dự án Khu dân cư Nguyên Sơn hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, 3 dự án còn lại vẫn đang thực hiện thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng…
Ông Mai Thanh Tùng cho biết, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM gặp vướng mắc chủ yếu do thủ tục đầu tư còn phức tạp. Theo đó, ngoài việc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ… như các dự án nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội còn phải thực hiện thêm nhiều thủ tục như: thẩm định giá bán nhà ở xã hội, xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức…
Bên cạnh đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội rất khó khăn, kéo dài khiến tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được. Có những doanh nghiệp phải mất nhiều năm mà vẫn chưa thể hoàn thành xong thủ tục để khởi công xây dựng.
Một khó khăn khác trong việc phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM là vấn đề vốn. Theo Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch (Đoàn Luật sư TP.HCM), nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện đầu tư dự án nhà ở xã hội, cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay mua nhà hiện nay chưa ổn định; thủ tục điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 mất nhiều thời gian. Nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng chưa thực sự chủ động về nguồn vốn nên tiến độ thi công kéo dài. Ngoài ra, cơ chế ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội chưa hấp dẫn nên không thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia.
Ông Trạch cũng cho biết thêm, từ đầu năm 2022 đến nay, chính quyền TP.HCM đã tạo điều kiện để các dự án nhà ở xã hội có thể triển khai, song trên thực tế vẫn còn vướng ở một số sở, ngành. Cụ thể, theo hướng dẫn mới nhất của Thành phố thì thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội có ba bước. Sau khi thực hiện bước một là đánh giá sơ bộ điều kiện cơ bản như phù hợp quy hoạch, pháp lý đất đai, Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện bước hai là tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tuy nhiên, Sở này cho rằng, chủ trương đầu tư được chấp thuận trước khi điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 là không phù hợp với Luật Đầu tư, khiến các dự án bị “vướng” ở bước hai, không thể thực hiện tiếp bước ba là lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Chưa kể, vấn đề lợi nhuận cũng là một rào cản lớn đối với các chủ đầu tư vì làm nhà ở xã hội chỉ lãi 10% nhưng thời gian làm trung bình mất khoảng 5 năm, như vậy mỗi năm lợi nhuận chỉ có 2%, thấp hơn cả lợi nhuận từ tiền gửi tiết kiệm ở ngân hàng.
Nhằm đẩy nhanh tiến độ, khắc phục việc chậm trễ trong các dự án nhà ở xã hội, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, cơ quan này đã tham mưu và được Ủy ban nhân dân Thành phố thống nhất hướng giải quyết là phân nhóm vướng mắc cụ thể và giao trách nhiệm trực tiếp cho các Sở, ngành chủ trì tháo gỡ đối với các nhóm vướng mắc thuộc chức năng, lĩnh vực của đơn vị; báo cáo kết quả trực tiếp cho Ủy ban nhân dân Thành phố.
Sở Xây dựng cũng khẩn trương hoàn thành việc lập và phê duyệt Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, trong đó có quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân; thực hiện rà soát quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, đôn đốc chủ đầu tư khẩn trương đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân; trường hợp chậm hoặc không thực hiện thì thu hồi, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư mới theo quy định; điển hình hóa thiết kế được cấp phép xây dựng để triển khai, áp dụng hàng loạt nhằm rút ngắn thời gian đầu tư xây dựng.
Ths. Võ Văn Phúc, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP.HCM nhận định, hiện nay quỹ đất của Tp. Hồ Chí Minh ngày càng hạn hẹp, trong khi đất ở các địa phương lân cận còn khá nhiều. Chính vì vậy, ông Phúc đề xuất Thành phố nên cân nhắc chuyển hướng phát triển các dự án nhà ở xã hội sang các địa phương lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai…, cụ thể là dọc theo các tuyến đường vành đai khi các dự án đường Vành đai 3, Vành đai 4 kết nối TP.HCM với các tỉnh miền Đông và miền Tây Nam Bộ hoàn thành, giúp khoảng cách di chuyển giữa các địa phương được thu hẹp. Phương án này sẽ giúp Thành phố giải quyết bài toán thiếu đất làm nhà ở xã hội, giảm bớt áp lực cho vấn đề nhà ở xã hội trong nội thành và tạo cơ hội để hiện thực hóa sở hữu nhà ở xã hội của người dân./.
