Tranh luận về kiến nghị kéo giảm giá nhà
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã có kiến nghị Bộ Xây dựng khẩn trương đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi một số quy định của Nghị định 30/2021 và Nghị định 49/2021. Đây là nghị định mới được Chính phủ ban hành và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, phát triển nhà ở xã hội.
HoREA cho rằng, cần phải sửa nghị định mới ban hành và đề xuất việc cho doanh nghiệp có thể làm dự án nhà ở trên đất không được cấp phép với mục đích để ở, đồng thời chấp thuận chủ trương công nhận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Trước đề xuất này của HoREA, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nói rằng, theo quy định tại Điều 22, Luật Nhà ở 2014, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua 3 hình thức. Đó là đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Luật Nhà ở.
Ngay như Luật Đầu tư 2020 cũng đã sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 về việc phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở.
Như vậy, trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 thì tại khoản 5, Điều 1, Nghị định số 30 đã rất rõ ràng khi quy định về 3 trường hợp được chấp thuận chủ trương, đồng thời với công nhận chủ đầu tư dự án gồm: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Trong 3 trường hợp này, trường hợp thứ 2 đã bổ sung thêm theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020.
“Đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020, kiến nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của 2 đạo luật này và cũng không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013. Bởi Điều 118 của Luật Đất đai 2013 đã quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất”, ông Khởi phân tích.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, những điểm mới trong Nghị định 30 sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và Nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại. Nếu bỏ quy định phải có đất ở và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, nhà nhà làm bất động sản, mất cân đối cung cầu...
Ông Khởi cũng khẳng định, một số nội dung liên quan đến quy định của Nghị định số 30/2021 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp. Nghị định 30 này tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Những điểm mới trong Nghị định 30 sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và Nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại.
Nếu bỏ quy định phải có đất ở và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, nhà nhà làm bất động sản, mất cân đối cung cầu...
HoREA “bật” lại Bộ Xây dựng
Sau phát biểu của đại diện Bộ Xây dựng, HoREA vừa có văn bản "bật" lại ý kiến của ông Nguyễn Mạnh Khởi về Nghị định 30. Trong đó, HoREA cho rằng, một số ý kiến của Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) về công tác lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có tính chủ quan, tự suy diễn và chưa căn cứ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
“Các ý kiến đã không thấu hiểu, không thấy hết các khó khăn, vướng mắc, ách tắc mà cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã phải vất vả gánh chịu trong hơn 5 năm qua. Việc này dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền, làm cho giá nhà tăng cao, tăng nóng và người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư càng khó tạo lập nhà ở hơn.
Nếu một quy định pháp luật chưa chuẩn, chưa chính xác, không thống nhất, không đồng bộ với các quy định pháp luật có liên quan và không phù hợp với thực tiễn thì có thể gây tác động tiêu cực đến kinh tế xã hội, gây hậu quả rất lớn cho doanh nghiệp, thậm chí có thể dẫn đến doanh nghiệp bị phá sản”, HoREA cho biết.
Theo HoREA, đến nay, Nghị định 30 mới ban hành đã gây ra nhiều bất cập, vướng mắc đã cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản. Nghị định này cũng gây thiệt hại cho doanh nghiệp, khi chỉ cho các doanh nghiệp có quỹ đất là 100% đất ở hoặc “dính” một phần đất ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư còn lại các quỹ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ không thể thực hiện được dự án. Trong khi đó, hiện nay quỹ đất ở hạn chế, đa số là đất nông nghiệp do doanh nghiệp mua lại của người dân.
Do các quy định này mà trong 5 năm qua, tính từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực 1.7.2015 đến nay, đã có hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, thậm chí có nguy cơ bị phá sản. Riêng TP.HCM, tính đến tháng 9.2018 thì đã có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở. Số lượng dự án bị “ách tắc” trên thực tế còn lớn hơn và đây cũng là một nguyên nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở, làm thiếu hụt sản phẩm nhà ở, giá nhà bị đẩy lên cao trong 5 năm vừa qua.
Ngoài ra, đối với việc ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, “Nghị định 30 giúp thanh lọc doanh nghiệp”, HoREA nhận định ý kiến này không chuẩn xác, bởi lẽ thị trường mới chính là nơi sàng lọc doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Thị trường sẽ thanh lọc các doanh nghiệp không có năng lực, không có uy tín thương hiệu, không có sức bền để chống chịu rủi ro, nhất là các rủi ro cực lớn và bất ngờ như đại dịch Covid-19 trong 2 năm qua. Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng có chính kiến không tán thành ý kiến “Nghị định 30 giúp thanh lọc doanh nghiệp”.
