Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2020 đối mặt với nhiều khó khăn do tác động kép từ đại dịch Covid-19. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định rằng với tình trạng pháp lý còn lấn cấn sẽ khiến thị trường khó được khai thông. Do đó, HoREA đã đề xuất 5 kiến nghị sửa đổi tại phiên thảo luận của Quốc hội về Dự thảo Luật Đầu tư ngày 26/05/2020.
Thứ nhất, HoREA kiến nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở. Theo HoREA, điều này tác động rất lớn đến quá trình khơi thông cho các dự án bị ách tắc thời gian qua. Riêng TP.HCM hiện nay có 126 dự án nhà ở bị ách tắc. Nếu mỗi dự án có vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, thì tổng vốn đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Việc ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng vừa gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư, vừa làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho người mua nhà, tác động đến nhiều ngành kinh tế, vừa làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, HoREA nhận thấy quy định về lựa chọn nhà đầu tư (chủ đầu tư) thực hiện dự án đầu tư của Dự thảo Luật Đầu tư cần được làm rõ hơn, để công tác thực thi pháp luật được thống nhất, đồng bộ với các luật chuyên ngành. Bởi lẽ, Luật Đầu tư sử dụng khái niệm “nhà đầu tư”, trong lúc các luật khác sử dụng khái niệm “chủ đầu tư”. Do vậy, HoREA đề nghị bổ sung cụm từ “nhà đầu tư (chủ đầu tư)” vào “Điều 30. Chấp thuận chủ trương đầu tư và hình thức lựa chọn nhà đầu tư (chủ đầu tư) thực hiện dự án” của Dự thảo Luật Đầu tư.
Thứ 2, HoREA đề nghị Luật Đầu tư giải thích đầy đủ hơn khái niệm “nhà đầu tư”: Hiện nay, Luật Đầu tư sử dụng khái niệm “nhà đầu tư”, còn các luật chuyên ngành khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai lại sử dụng khái niệm “chủ đầu tư”.
Do đây cũng là vấn đề rất quan trọng để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị sử dụng cụm từ “nhà đầu tư (chủ đầu tư)” trong Luật Đầu tư và hoàn thiện Khoản 18 Điều 3 Dự thảo Luật Đầu tư.
Thứ 3, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 64 Luật Đất đai về việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư như sau: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Tài sản hợp pháp của chủ đầu tư gắn liền với quyền sử dụng đất được giải quyết theo quy định của pháp luật”.
Thứ 4, HoREA kiến nghị xem xét quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất, sẽ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu theo khoản (3.a) Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư, dẫn đến yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở.
Trên thực tế hiện nay, dự án nhà ở phải có 100% đất ở, thì mới được chỉ định chủ đầu tư theo quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Nhưng trên thực tế, dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp, phổ biến thường có khoảng 10% đất ở, khoảng 80% đất nông nghiệp, khoảng 10% đất rạch, đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý (ngay cả dự án nhà ở trong các quận nội thành, có xen cài đường hẻm thì cũng không thể đạt chuẩn 100% đất ở), do doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiệp hội rất hoan nghênh khoản (3.a) Điều 30 Dự thảo Luật Đầu tư, vì sẽ giải quyết được ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, khai thông được “điểm nghẽn” về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở. Tuy nhiên, để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, HoREA đề nghị bổ sung khoản (1.b’’ mới) Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở với nội dung “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, để thống nhất với khoản (1.b) Điều 169, Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, khoản (3.a) Điều 30 và khoản (1.b) Điều 33 Dự thảo Luật Đầu tư”.
Thứ 5, theo HoREA, hiện nay, các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do quy định chỉ có “chủ đầu tư” mới được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, theo quy định tại khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư” (Ghi chú: khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị cũng “xung đột” với Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, vì khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, quy định: “Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng”, mà có dự án mới được công nhận chủ đầu tư).
Do “xung đột” pháp luật này mà Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch kiến trúc) một số địa phương không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư”, mặc dù Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” ghi tên “nhà đầu tư”, dẫn đến doanh nghiệp không thể hoàn tất thủ tục hành chính để triển khai dự án.
Do vậy, để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản (1.b’’’ mới) Điều 80 Dự thảo Luật Đầu tư, để sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, bổ sung thêm chủ thể “nhà đầu tư”, như sau:
“Chủ đầu tư, nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”, để thống nhất với khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị và phù hợp với các quy định về “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư.
