Cả thông tư chỉ có một điểm mới…
Bắt đầu câu chuyện với phóng viên, ông Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH Quản lý tòa nhà Việt (VietBuidings) cho biết, Thông tư 07/2021 có hai nội dung chính, trong đó Điều 1 không liên quan đến hoạt động quản lý chung cư (chỉ sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở).
Mấu chốt nằm ở Điều 2 với nội dung duy nhất là bãi bỏ Điểm e, Khoản 4, Điều 8 - Thông tư số 02/2016/TT-BXD (Thông tư 02/2016) ngày 15/2/2016 về ban hành quy chế, quản lý sử dụng nhà chung cư. Nguyên văn quy định bị bãi bỏ như sau: “Chỗ đỗ xe ô tô quy định tại khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ đỗ xe này”.
“Lý do thông tư mới chỉ đưa ra duy nhất một nội dung, mà đơn vị soạn thảo không đợi sau này thay đổi tổng thể Thông tư 02/2016 hoặc nâng cấp thành Nghị định Quản lý sử dụng nhà chung cư là bởi, đây là điểm mấu chốt xử lý xung đột giữa chủ đầu tư với cư dân (ban quản trị) cũng như với đơn vị quản lý vận hành trong suốt thời gian qua”, ông Tuấn nói và phân tích, theo Khoản 4, Điều 27 - Thông tư 02/2016, mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 1 đơn vị quản lý vận hành, còn với cụm nhà chung cư có thể có 1 đơn vị quản lý vận hành hoặc mỗi tòa nhà trong cụm có 1 đơn vị quản lý vận hành riêng theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Như vậy, trong 1 tòa nhà, đơn vị quản lý vận hành khối cư dân sẽ quản lý luôn cả khu vực hầm xe, bao gồm cả khu vực đỗ ô tô của chủ đầu tư (nếu có). Sự chồng chéo này là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp ở tất cả các chung cư, kể cả chung cư cao cấp. Do đó, việc bãi bỏ Điểm e, Khoản 4, Điều 8 - Thông tư số 02/2016 sẽ giúp “cởi trói” cho chủ đầu tư, vì lúc này khu vực hầm xe thuộc sở hữu riêng sẽ do chủ đầu tư trực tiếp cai quản, chứ không phải của đơn vị quản lý do cư dân thuê.
“Trước mắt, với thông tư mới được ban hành, có thể thấy được hiệu quả là rạch ròi trong quản lý khu vực sở hữu chung của cư dân với sở hữu riêng của chủ đầu tư. Tuy nhiên, chưa thể khẳng định rằng sẽ không có phát sinh nhiều vấn đề khác như hầm chung, phân bố lực lượng, trách nhiệm…, khi mà ai cũng có quyền như nhau và điều cần nhất lúc này là việc Chính phủ sớm ban hành nghị định về quản lý, sử dụng nhà chung cư một cách đồng bộ”, ông Tuấn nói.
… và chưa lường hết kịch bản xấu
Cũng đưa ra quan điểm về vấn đề này, ông Vũ Hồng Dương, chuyên gia về quản lý chung cư, trưởng ban quản trị một khu chung cư ở TP. Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, việc chỉ bỏ một điểm và vẫn giữ nguyên các nội dung khác cho thấy ảnh hưởng của thông tư mới là không nhiều. Hiện nay, hành lang luật pháp đối với chung cư nhìn bề ngoài có vẻ là đầy đủ, nhưng đi sâu vào mới thấy còn nhiều vấn đề đáng bàn nên cần nhanh chóng sửa đổi.
Chẳng hạn như quy định “nếu chung cư không buộc phải có đơn vị quản lý, vận hành, nhưng có ban quản trị thì giao cho ban quản trị quản lý chỗ để xe” còn tồn tại điểm bất hợp lý, bởi ban quản trị thường chỉ được học qua một lớp quản lý chung cư trong 2-3 ngày, thậm chí gần đây còn bãi bỏ yêu cầu ban quản trị phải có chứng chỉ này, dẫn đến việc nhiều thành viên ban quản trị thiếu trình độ nghiệp vụ, trong khi công việc quản lý chỗ để xe ở chung cư ngoài đảm bảo an toàn tài sản là xe cộ cho cư dân, còn phải đảm bảo về phòng cháy chữa cháy, an ninh…, nên rất cần những người có chuyên môn về các lĩnh vực này. Như vậy, dù muốn hay không, ban quản trị vẫn phải thuê bên ngoài, tốt nhất là một đơn vị quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp để họ quản lý công tác này.
Đó là nói về con người, một vấn đề khác nữa là về trang thiết bị. Ở các chung cư, cư dân ra vào lúc cao điểm dồn dập, cần phải được phục vụ càng nhanh càng tốt, thông thường cần phải trang bị hệ thống trông giữ xe tự động nhận diện qua camera, với số camera đủ nhạy và nhiều để có thể bao quát toàn bộ khu vực cần quan sát, bên cạnh hệ thống thẻ từ và thiết bị cài đặt thẻ mới để kịp thời phục vụ cho cư dân. Điều này chắc chắn phải cần có đơn vị chuyên nghiệp vào phục vụ và kinh phí đầu tư có thể lên đến hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng, mà kinh phí này lại không thể lấy từ quỹ bảo trì, cũng không thể lấy từ quỹ vận hành bởi không có chung cư nào dôi dư số tiền nhàn rỗi lớn như vậy.
“Tiền đầu tư cho hệ thống này chỉ có thể lấy từ công ty quản lý vận hành chuyên nghiệp ứng trước để xây dựng, rồi khấu trừ dần vào số thu định kỳ, nhưng việc quản lý nguồn thu cũng phức tạp không kém. Thực tế cho thấy, ở chung cư khi không có nguồn thu thì không có chuyện gì, nhưng khi có là bắt đầu phát sinh chuyện, nên cần phải tính toán kỹ lưỡng và đảm bảo tính minh bạch”, ông Dương nhấn mạnh.
Thực tế, thời gian qua, tranh chấp liên quan đến bãi gửi xe, chi phí gửi xe liên tục diễn ra ở nhiều chung cư trên cả nước và trở thành “điểm nóng” được quan tâm, điển hình như tại các dự án Saigon Pearl (phường 22, quận Bình Thạnh, TP.HCM), chung cư Him Lam Chợ Lớn (quận 6, TP.HCM), Khu dân cư Ehome 3 (quận Bình Tân, TP.HCM), chung cư Oriental Plaza (phường Tân Thành, quận Tân Phú, TP.HCM)…
Thậm chí, ngay cả khi trong hợp đồng mua bán đã ký kết với những điều khoản rõ ràng thì tranh chấp vẫn xảy ra, mà vụ việc tại chung cư The EverRich Infinity (phường 4, quận 5, TP.HCM) là một minh chứng. Cụ thể, hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án này dù có ghi rõ về việc chủ đầu tư có toàn quyền sở hữu, định đoạt việc khai thác các chỗ để xe tại tầng hầm chung cư, hợp đồng cũng phân định rõ về sở hữu chung - riêng tại chung cư và để tránh sự hiểu nhầm, chủ đầu tư còn đưa vào hợp đồng mua bán điều khoản “giá mua không bao gồm các phần sở hữu riêng của bên bán và phần khai thác của bên bán”, nhưng vẫn không tránh được tranh chấp với cư dân.
Đây chính là lý do khiến nhiều chuyên gia cho rằng, Thông tư 07/2021 chỉ là giải pháp chữa cháy tạm thời, điều cần thiết là các cơ quan quản lý sớm ban hành nghị định về quản lý, sử dụng nhà chung cư một cách đồng bộ./.
