Chỉ đối đầu - khó đối thoại?
Những tranh chấp ở chung cư thường xoay quanh các vấn đề: quỹ bảo trì, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, việc bầu ban quản trị, về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, sở hữu chung - riêng, về quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, các không gian có thể sinh lợi, phòng sinh hoạt cộng đồng, công trình phòng cháy chữa cháy...
Bên cạnh đó, còn do chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ; chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý; hay một số chủ đầu tư đã đưa dân vào ở khi chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình, không đảm bảo an toàn, chất lượng công trình thấp, phí gửi xe quá cao, chậm bàn giao sổ hồng...
Nhằm yêu cầu giải quyết quyền lợi bị xâm hại của mình, thời gian qua xảy ra nhiều cuộc “biểu tình”, kiện tụng của cư dân sống tại chung cư với chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, cũng có trường hợp sau khi chủ đầu tư đã xem xét, phản hồi, giải quyết những vướng mắc của cư dân nhưng chính cư dân lại càng có những yêu cầu quá đáng hơn.
Mới đây, một số cư dân tại chung cư thuộc một Khu đô thị Mỹ Đình (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) phản ánh với về tình trạng bị chủ đầu tư cắt nước. Cư dân này cũng cho biết chất lượng dịch vụ tại chung cư không tương xứng với mức phí đơn vị quản lý đang thu của dân. Theo đó, sau khi chung cư bị cắt nước, một số hộ đã xách nước, mang xô, chậu xuống sảnh để quay clip cảnh gội đầu.
Trong khi đó, phía đại diện chủ đầu tư cũng xác nhận họ đã chủ động cho cắt nước của một số hộ tại toà nhà. Cụ thể, có dưới 10 hộ bị cắt nước do không nộp phí dịch vụ từ 10 đến 12 tháng. Một số hộ dân cũng cho hay, họ không nộp phí vì cho rằng mức thu cao so với chất lượng dịch vụ.
Đại diện chủ đầu tư cũng phản hồi, giá dịch vụ đã được nêu rõ trong hợp đồng là 9.000 đồng/m2. Hiện nay, mức phí này đã được điều chỉnh xuống 8.000 đồng/m2. Tuy nhiên, một số hộ dân vẫn không đồng ý nên không chịu nộp phí dịch vụ trong thời gian dài.
Tương tự, tại một chung cư nằm trên quận Hà Đông, Hà Nội, đơn vị vận hành quản lý tòa nhà cũng đã gửi đi thông báo ngừng cung cấp các dịch vụ như: Dịch vụ cung cấp điện nước; an ninh, vệ sinh, thu gom rác, vận chuyển rác; dịch vụ kỹ thuật vận hành sửa chữa; dịch vụ chăm sóc khách hàng và các dịch vụ khác cung cấp riêng cho khu vực chung cư bắt đầu từ ngày 4/9/2019.
Lý do chủ đầu tư phải dừng hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành hiện tại của dự án chung cư này là sau một thời gian dài phải “tự móc túi tiền” chi trả phí dịch vụ thay cho cư dân đang sinh sống tại đây. Theo thông tin chủ đầu tư cung cấp, đến ngày 28/8/2019, trong tổng số 795 hộ đang sống tại dự án chỉ có 170 hộ (khoảng 21%) đóng phí dịch vụ đầy đủ, 289 hộ đóng phí dịch vụ không thường xuyên. Còn lại, số hộ chưa đóng tháng nào kể từ đầu năm 2019 là 336 căn hộ, chiếm tới 42%.
Trước tình trạng này, chủ đầu tư cho biết, không đủ kinh phí để tiếp tục chi trả cho đơn vị quản lý vận hành duy trì, vận hành chung cư như mong muốn của cư dân. Đại diện chủ đầu tư cũng cho rằng, việc ngừng cung cấp dịch vụ có thể sẽ gây ra nhiều bất tiện, khó khăn cho những cư dân đang sống tại dự án, bao gồm cả những cư dân đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng phí quản lý vận hành.
Tuy nhiên, đây là phương án cuối cùng mà chủ đầu tư buộc phải lựa chọn sau nhiều lần không thể tìm được tiếng nói chung với ban quản trị về vấn đề phí dịch vụ. Trước đó, đơn vị quản lý vận hành đã có công văn thông báo về mức phí dịch vụ tạm thu tại khu căn hộ chung cư là 6.600 đ/m2 (đã bao gồm VAT) cho đến khi các bên thống nhất được mức phí dịch vụ.
Đây là hai trong số những trường hợp dẫn đến mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư.
Một chuyên gia trong lĩnh vực quản lý vận hành bất động sản cho rằng nguyên nhân chính nằm ở việc phần lớn người dân quen sống ở nhà phố nên tâm lý khó chấp nhận những khoản phí dịch vụ mà chỉ ở nhà chung cư mới có.
Bên cạnh đó, người dân có tâm lý so sánh phí dịch vụ giữa chung cư nơi mình sinh sống và các chung cư khác trong cùng một khu vực là mang tính chủ quan và không hợp lý, bởi tùy vào quy mô, tính chất, các dịch vụ tiện ích đi kèm... mà mức phí quản lý dịch vụ ở mỗi khu chung cư là khác nhau.
Ví như một dự án có bể bơi, phòng tập gym, điều hòa ở thang máy hoặc hành lang, lễ tân và bảo vệ trực 24/7 ngay dưới sảnh tòa nhà sẽ có mức phí dịch vụ khác với dự án không có những yếu tố này. Mặt khác, các dự án chung cư càng ít căn hộ càng khó vận hành bởi các hạng mục của dự án vẫn phải được đảm bảo đầy đủ các khâu như bảo vệ, vệ sinh và lễ tân; trong khi đó, số căn hộ ít sẽ khiến giá dịch vụ bị đội lên cao hơn so với các dự án có quy mô lớn.
Do đó, những so sánh, cảm nhận mang tính chủ quan như trên sẽ khiến cho cư dân không đánh giá đúng về mức phí dịch vụ nơi mình đang sống, từ đó dẫn tới những mâu thuẫn với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành.
Ai cũng thiệt
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích: “Trong thời đại công nghệ, mạng xã hội phát triển, hầu như dự án nào cũng được cập nhật các thông tin về tiến độ bàn giao, chất lượng dự án công trình, dịch vụ tại chung cư. Trên thực tế, tôi cho rằng điều này là cần thiết đối với người mua hàng, người dân và không có gì sai trái.
Tuy nhiên, khi mâu thuẫn với chủ đầu tư xảy ra, bên cạnh những người bức xúc cần chủ đầu tư đưa ra câu trả lời thì một số người lại lợi dụng đưa những thông tin sai lệch về dự án, kích động người dân nhằm điều hướng dư luận theo mục đích và lợi ích riêng của cá nhân mình. Đây là việc làm lợi dụng người khác, cần phải lên án và bài trừ.
Thực tế, đa số người dân đều muốn có một không gian sống thanh bình và hầu hết chủ đầu tư đều muốn đi đường dài với nhiều dự án khác, nên không có tranh chấp nào là không thể ngồi lại cùng nhau giải quyết”.
Ông Nguyễn Mạnh Hà cũng nhận định, một khi câu chuyện bị đẩy đi quá xa tất yếu sẽ dẫn đến những hệ quả cho cả hai bên. Người mua nhà mất thời gian, chi phí và công sức những lần hô hào biểu tình nhưng vẫn không đạt được mục đích như mong muốn.
Với cách thức giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư như vậy thì những người mua nhà vừa không thể hiện được sự văn minh, vừa không đem lại hiệu quả. Thậm chí những người mua nhà còn rất dễ “sa” vào các hành vi vi phạm pháp luật hình sự như: gây rối trật tự công cộng; hủy hoại tài sản hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản.
"Khi mâu thuẫn với chủ đầu tư xảy ra, bên cạnh những người bức xúc cần chủ đầu tư đưa ra câu trả lời thì một số người lại lợi dụng đưa những thông tin sai lệch về dự án, kích động người dân nhằm điều hướng dư luận theo mục đích và lợi ích riêng của cá nhân mình. Đây là việc làm lợi dụng người khác, cần phải lên án và bài trừ" - ông Nguyễn Mạnh Hà.
Đối với chủ đầu tư, uy tín bị ảnh hưởng nặng nề, dự án rớt giá, thanh khoản kém. Thực tế cho thấy, khi dự án có tranh chấp, kiện cáo thì giá bán có thể giảm 5 - 10%, hoặc nhiều hơn nữa nếu tranh chấp là nghiêm trọng. Một số dự án, nhà đầu tư chấp nhận lỗ để bán được nhà và thu hút sức mua. Vì vậy, các doanh nghiệp và cư dân nên chủ động điều chỉnh, tháo gỡ, tránh để tranh chấp kéo dài và nặng nề hơn.
Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng giám đốc Công ty Quản lý và khai thác tòa nhà PMC, để giảm các mâu thuẫn trên, thứ nhất, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật (thông tư, nghị định) liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay các quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng. Tức là các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán không được dùng để làm nguyên nhân hay lý do gây ảnh hưởng/đình trệ tới các nghĩa vụ hay hoạt động từ các hợp đồng khác như quản lý, mua sắm, an ninh, làm sạch...
Thứ hai, về vấn đề đứt đổ và gãy đoạn dịch vụ quản lý. Công ty quản lý cung cấp các dịch vụ thông qua hợp đồng quản lý. Các dịch vụ này đảm bảo duy trì bảo lưu trật tự công cộng theo Bộ luật Dân sự (public order). Do vậy, tất cả các tranh chấp/khiếu nại của cư dân hay các vấn đề khác, cư dân không được làm ảnh hưởng tới quá trình cung cấp dịch vụ này. Các khiếu nại này khi được đưa ra tại cơ quan tố tụng/trọng tài. Cho đến khi có các phán quyết của các cơ quan này thì các cư dân phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ, như các nghĩa vụ tài chính,...
Thứ ba, để giải quyết các tranh chấp trong các xung đột giữa chủ đầu tư - cư dân, cư dân - cư dân, cư dân – ban quản trị chúng ta cần bổ sung trong các thông tư, nghị định liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư cần có điều khoản quy định về đảm bảo tính liên tục trong cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. Chủ đầu tư hay các công ty cung cấp dịch vụ quản lý, làm sạch, an ninh hay thang máy sẽ luôn bị gián đoạn và ảnh hưởng khi các bên có tranh chấp và không đóng phí dịch vụ quản lý. Khi đó dẫn đến không có chi phí hoạt động.
Thứ tư, cần định nghĩa rõ, ban quản trị là thể chế dân chủ hay thể chế chuyên môn. Các quy định pháp luật hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về ban quản trị.
Theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. Song, các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn đang dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó có thể thực thi.
Nếu là một tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình. Trong khi đó, vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa là tổ chức dân chủ cơ sở vừa là một tổ chức chuyên môn nên trong hoạt động của các ban quản trị đã xảy ra các tình huống:
Một là ban quản trị không dám chủ động chi tiêu các quỹ bảo trì và bảo dưỡng theo đúng chuẩn mực. Hoặc mạnh dạn chủ động chi tiêu nhưng đa phần, các ban quản trị cố gắng chi tiêu phần ở những hạng mục tối thiểu chủ yếu thang máy và phòng cháy chữa cháy theo luật định. Còn các hạng mục khác, họ không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy phạm của nhà sản xuất.
Việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 - 7 năm công trình đi vào khai thác. Hai là thực trạng quỹ bảo trì bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở trong vấn đề về sử dụng dẫn đến số tiền rất dễ bị trục lợi.
Cuối cùng, đã đến lúc cần nâng Thông tư 02 thành các nghị định hay các Luật, Bộ Luật về quản lý hoạt động nhà chung cư.
Ví như ở các quốc gia có nhà chung cư phát triển như Singapore, Hongkong,... có bộ luật quản lý chung cư điều chỉnh mọi mặt hoạt động của con người đặc biệt là các yếu tố về văn hóa, tập quán thay vì chỉ tập trung về vận hành máy móc và một số nội quy tối thiểu. Cộng đồng chung cư cần có sự can dự sâu của các Bộ, Ban ngành khác như Bộ y tế, Bộ Công an liên quan đến trật tự phòng vệ, Bộ Văn hóa - Thể thao Du lịch..
