Khi đồng cỏ biến thành siêu sự án
Thị trường bất động sản Đồng Nai đang được cho là phát triển nóng với những dự án phân lô bán nền ăn theo sự phát triển của dự án Sân bay Quốc tế Long Thành. Những dự án được quảng cáo sinh lời cao và là khu đáng sống cho người dân, tuy nhiên, thực chất của những dự án này sau mở bán thì lại đi ngược với quảng cáo.
Đường vào dự án xuống cấp nghiêm trọng.
Đơn cử như năm 2016, tỉnh Đồng Nai xuất hiện dự án Khu đô thị Long Hưng City với diện tích 227ha, đây là 1 trong 5 dự án thành phần thuộc Dreamland City với quy hoạch 1.300ha. Khu đô thị Long Hưng do Liên hiệp HTX Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (DonaCo.op) làm chủ đầu tư với mức vốn ban đầu lên đến trên 2 tỷ USD. Dự án tọa lạc tại ngay xã Long Hưng - TP. Biên Hòa, cách ngã ba Vũng Tàu 2 km về hướng nam; cách bệnh viện SinkMark khoảng 1,5 km.
Ngoài ra, chủ đầu tư cho biết dự án được thuê đơn vị thiết kế quy hoạch hàng đầu thế giới như GDH (Australia) thiết kế quy hoạch 1/5000, Edaw (Mỹ) thiết kế quy hoạch 1/200, Nikken Sekkei (Nhật) thiết kế quy hoạch 1/500.
Với tiện ích chính như trung tâm thương mại, trường học các cấp từ nhà trẻ đến trung học, bệnh viện, công viên, rạp chiếu phim, trung tâm giải trí ven sông, kênh đào, hồ bơi, bến du thuyền...
Các sản phẩm chính của khu đô thị này là đất nền xây nhà phố, shophouse, biệt thự ven sông với lợi thế được bao bọc bởi hệ thống sông Đồng Nai và các kênh sông lớn, nhỏ trong nội khu thuận lợi cho phát triển giao thông đường sông, các khu du lịch nội khu, đi TP.HCM và ra biển với các khu nhà phố, biệt thự phố có diện tích 5x20, 8x20.
Đặc biệt, dự án được xây dựng với 15 tiện ích như khu an Cư Lạc Nghiệp, Thành Phố Tiêu Chuẩn Xanh (ECO City), Thành Phố Sinh Thái, Bệnh Viện Đa Khoa, Trường Học Các Cấp, Bến Du Thuyền, Chợ Nổi Ven Sông, Thành Phố Kinh Tế…
Ngoài ra, dự án có hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện như cách trung tâm TP. Biên Hòa 7km, cách TP.HCM 20km…
Anh Trần Văn Cường, ngụ TP.HCM, là một khách hàng đầu tiên mua dự án này năm 2016 cho biết, anh được giới thiệu mua dự án này với quảng cáo dự án giao thông kết nối bài bản, sinh lời cao, đầy đủ tiện ích với mức giá từ 9 đến 13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tới nay dự án vẫn không như chủ đầu tư quảng cáo, hạ tầng kết nối rất kém, không có người ở, hạ tầng xuống cấp…
Ngày 24/11, Phóng viên Reatimes đã tìm tới dự án. Con đường vào dự án này chỉ rộng khoảng 8m, đã xuống cấp nghiêm trọng. Bên trong dự án đường nội bộ hư hỏng nặng, nhiều cỏ mọc, hầu như không có người ở ngoài khu vực tái định cư mà chủ đầu tư xây dựng để đền bù cho người dân sinh sống ở đây trước kia.
Cỏ mọc um tùm, trâu bò, ngan vịt được trăn thả ngay trong siêu dự án.
Sự hoang tàn thấy rõ nhất là những đàn trâu, bò của người dân chăn thả trong dự án; khu trung tâm xuất hiện những đầm nước được người dân thả vịt, ngan; những căn nhà xây thô bao quanh là cỏ. Khu bờ kè sông quanh dự án cũng hư hỏng nặng, con kênh được giới thiệu là chợ nổi chỉ trơ lại lòng sông…
Những căn nhà phố được bao quanh bởi cỏ.
Đường nội bộ xuống cấp.
Cẩn trọng trước siêu dự án
Trong vai người mua đất, phóng viên gặp nhân viên môi giới tên D. tại sàn giao dịch trong dự án. D. cho biết hiện dự án đang xây dựng trường học, bệnh viện. Khách hàng mua đa phần để đầu tư, giá bán hiện nay đang là 16 đến 19 triệu đồng/m2, nếu mua thời điểm này sẽ được giảm 170 triệu đồng/nền.
Bờ kè dự án dân chưa ở đã hỏng.
Con kênh được giới thiệu là chợ nổi không có nước…
Hỏi về tuyến đường kết nối vào dự án nhỏ và hư hỏng, không như quảng cáo chủ chủ đầu tư, D. cho biết đường này chủ đầu tư không xây dựng mà chỉ làm đường nội bộ dự án.
“Hiện dự án đã bàn giao sổ đỏ cho khách hàng mua năm 2016, đang chuyển đổi một số công năng như khu công viên sẽ xây dựng khu biệt thự… nếu mua thời điểm này sang năm giá sẽ lên cao hơn và có lời lớn”, D. nói.
Tuy nhiên, khi tìm hiểu về dự án này lại là điều trái ngược và có thể khách hàng sẽ gặp sự cố lớn trong hợp đồng mua bán. Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM thì theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu ngày 28/7/2008 (thay đổi lần 1 ngày 15/7/2011, thay đổi lần 2 ngày 29/6/2016) có mục tiêu dự án là xây dựng khu dân cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở và tái định cư cho ngườii dân bị giải tỏa thuộc các dự án khu đô thị sinh thái kinh tế mở tại xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Tuy nhiên, trong hợp chuyển nhượng của liên hiệp hợp tác xã với khách hàng không xác định được thuộc diện tích đất thương mại hay là chuyển nhượng diện tích dùng để tái định cư.
Diện tích trong Quyết định 555/QĐ-UBND ngày 09/3/2015 của UBND tỉnh Đồng Nai (trang 13) tổng hợp toàn khu có diện tích đất ở là 1.039.057m2, trong khi đó Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư - thay đổi lần 2 ngày 29/6/2016 là 58,31 ha, so sánh có thể thấy diện tích đất ở tăng gần gấp đôi.
Theo Điều 11 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Khoản 7 Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở. Do đó, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Trong khi đó, dự án chưa hoàn thành vào tháng 3/2013 (thời điểm Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) nhưng UBND tỉnh (Giám đốc Sở TN&MT) vẫn cấp sổ cho Liên hiệp HTX và ghi chú “thực hiện theo quy định tại khoản 8 điều 2 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ trước khi chuyển nhượng sử dụng đất”, cấp sổ cho Liên hiệp HTX này cho từng lô như sổ cấp ngày 18/6/2014.
Trong khi đó Nghị định 17/2006/NĐ-CP đã không còn hiệu lực và được thay thế bằng Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật đất đai năm 2013.
“Cấp sổ cho từng lô sai để Liên hợp HTX chuyển nhượng từng lô nền, thay vì phải xây nhà để bán hoặc phải xin được bán lô từ Bộ xây dựng như Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Khoản 7 Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013. Đặc biệt, chủ đầu tư dùng khái niệm “Khu kinh tế mở” cho dự án nhưng đây là một khái niệm mới, không phải là đối tượng “khu kinh tế” theo Quyết định số 1353/QĐ-TTg về việc phê duyệt Đề án "Quy hoạch phát triển các KKT ven biển của Việt Nam đến năm 2020", luật sư Phượng nói.
Siêu dự án vẫn chỉ là trên bản đồ.
Ngoài ra, theo thông tin từ UBND TP. Biên Hòa thì đơn vị này có văn bản số 8209/UBND-TCD ngày 10/7/2017 gửi Thường trược HĐND tỉnh Đồng Nai về việc xử lý đơn của 3 hộ dân thuộc dự án khu kinh tế mở Long Hưng. Trong văn bản có nêu rõ dự án đang được thanh tra Chính phủ xem xét xử lý với nội dung tối cáo về việc phê duyệt dự án này.
Còn nữa…
