TS. Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản đang phân hóa mạnh, nhà ở vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thị trường 3-5 năm tới

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc, 6 yếu tố sẽ quyết định triển vọng tăng trưởng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi với sự phân hóa ngày càng rõ nét. Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đây không chỉ là quá trình lấy lại đà tăng trưởng sau giai đoạn khó khăn mà còn là chu kỳ sàng lọc, trong đó lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị và khả năng thích ứng tốt với những thay đổi của thị trường.

Tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" do Batdongsan.com.vn tổ chức, TS. Cấn Văn Lực cho biết, bất động sản và xây dựng hiện đóng góp khoảng 10% GDP trực tiếp, tương đương 15-20% GDP nếu tính hiệu ứng lan tỏa. Điều này cho thấy dư địa phát triển của ngành vẫn rất lớn, song triển vọng thị trường trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc đồng thời vào 6 nhóm yếu tố cốt lõi.

Theo ông, nhóm yếu tố đầu tiên là nền tảng kinh tế vĩ mô với các biến số như tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất và tỷ giá. Tiếp đến là khung pháp lý - lĩnh vực được xem là "nút thắt" lớn nhất hiện nay khi khoảng 70% khó khăn của thị trường xuất phát từ cơ chế, chính sách và quá trình thực thi.

Bên cạnh đó, quy hoạch và đầu tư hạ tầng sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt không gian phát triển mới của bất động sản. Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh đầu tư các tuyến cao tốc, sân bay, cảng biển và hạ tầng logistics, những khu vực được hưởng lợi từ hệ thống kết nối sẽ có nhiều cơ hội bứt phá hơn trong những năm tới.

Nguồn vốn cũng được TS. Cấn Văn Lực đánh giá là yếu tố quyết định sức khỏe của thị trường. Theo ông, tài chính cho bất động sản không chỉ đến từ tín dụng ngân hàng mà cần được mở rộng thông qua trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu, các quỹ đầu tư cùng chính sách thuế và phí phù hợp nhằm hình thành cấu trúc vốn cân bằng, giảm phụ thuộc vào tín dụng.

Ngoài ra, quan hệ cung - cầu và sự phát triển của công nghệ, dữ liệu sẽ ngày càng tác động mạnh đến diễn biến thị trường. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), chuyển đổi số và chuẩn hóa thông tin được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, hỗ trợ hiệu quả cho công tác quản lý, định giá và giao dịch bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, Chính phủ đang tập trung tháo gỡ khó khăn cho khoảng 3.300 dự án với tổng quy mô vốn gần 3,2 triệu tỷ đồng. Nếu mỗi năm xử lý được khoảng 20% số dự án này, nền kinh tế có thể được giải phóng thêm 600.000-700.000 tỷ đồng nguồn lực, tạo động lực quan trọng cho tăng trưởng và cải thiện nguồn cung trên thị trường.

Đối với dòng vốn, chuyên gia cho rằng việc định hướng tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức khoảng 15% không phải là động thái siết vốn mà nhằm kiểm soát chất lượng tín dụng và hướng dòng tiền vào các lĩnh vực hiệu quả hơn. Cùng với đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang dần ổn định trở lại, tạo thêm kênh huy động vốn cho doanh nghiệp phát triển dự án.

Nhà ở vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thị trường, doanh nghiệp phải thay đổi để thích ứng

Dù đánh giá triển vọng trung và dài hạn tích cực, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết, nổi bật là tình trạng lệch pha cung - cầu khi nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu lớn nhất lại nằm ở nhóm nhà ở trung cấp và nhà ở phù hợp khả năng chi trả. Bên cạnh đó là áp lực giá nhà tăng nhanh, bất động sản nghỉ dưỡng chưa phục hồi hoàn toàn, một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải, cùng những thách thức về vật liệu xây dựng, chuyển đổi xanh, chuyển đổi số và năng lực quản trị.

Theo ông, trong giai đoạn 3-5 năm tới, nhà ở phù hợp khả năng chi trả sẽ là phân khúc có triển vọng lớn nhất nhờ nhu cầu ở thực rất cao. Một sản phẩm được xem là phù hợp khả năng chi trả khi người mua chỉ phải dành khoảng 30% thu nhập hằng tháng để thanh toán cả gốc và lãi vay - mức được coi là an toàn về tài chính đối với đa số hộ gia đình.

Bên cạnh đó, bất động sản khu công nghiệp và logistics cũng được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng, dòng vốn FDI, sự phát triển của thương mại điện tử và các khu thương mại tự do. Đây sẽ là những phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ quá trình mở rộng sản xuất, gia tăng nhu cầu kho vận và phát triển hạ tầng logistics hiện đại.

Về mặt bằng lãi suất, TS. Cấn Văn Lực nhận định nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ổn định trong thời gian tới. Mặc dù có thể giảm nhẹ đối với một số lĩnh vực ưu tiên, song rất khó quay trở lại mức thấp như giai đoạn trước do áp lực huy động vốn, nhu cầu tín dụng của nền kinh tế gia tăng và yêu cầu duy trì lãi suất thực dương để kiểm soát lạm phát.

Từ những diễn biến trên, chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng cân bằng giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và các nguồn vốn khác; đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số, nâng cao năng lực quản trị rủi ro, tiết giảm chi phí và chuẩn hóa đội ngũ nhân sự để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thị trường.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn là cuộc chơi của những doanh nghiệp tăng trưởng bằng đòn bẩy tài chính hay chạy theo các chu kỳ đầu cơ ngắn hạn. Khi pháp lý dần được hoàn thiện, hạ tầng tiếp tục mở rộng và dòng vốn ngày càng được đa dạng hóa, những doanh nghiệp có chiến lược phát triển bền vững, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và năng lực thích ứng cao sẽ nắm giữ nhiều cơ hội tăng trưởng hơn trong giai đoạn tới.