TS. Lê Sĩ Trí: “Chúng ta kỳ vọng vào sức mạnh nội tại của Việt Nam“

Chính phủ sẽ tiếp tục có những chính sách phù hợp để ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo các cân đối lớn, vững vàng vượt qua thách thức trong năm 2023.

 *****

Năm 2022 nền kinh tế thế giới đã phải trải qua rất nhiều khó khăn do những diễn biến khó lường của các cuộc xung đột, các cuộc chiến tranh thương mại và diễn biến dịch bệnh Covid-19. Nền kinh tế Việt Nam đã vượt qua nhiều khó khăn và tăng trưởng GDP đạt 8,02% - mức cao nhất giai đoạn 2011 - 2022, nhưng vẫn còn đó nhiều khó khăn. Những yếu tố như: Thị trường chứng khoán lao dốc; thị trường trái phiếu doanh nghiệp đi xuống do một số diễn biến làm ảnh hưởng tới niềm tin của nhà đầu tư; tín dụng cũng siết chặt hơn… đã gây khó khăn cho thị trường bất động sản.

Để có thêm góc nhìn đa chiều về diễn biến kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong năm 2023, Reatimes đã có cuộc trao đổi cùng TS. Lê Sĩ Trí - chuyên gia kinh tế, giảng viên MBA Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM.

Các dự án bất động sản bị đình trệ gây ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề

PV: Theo ông, lĩnh vực kinh tế của Việt Nam trong năm 2022 đã đạt được những điểm nhấn nào?

TS. Lê Sĩ Trí: Theo tôi, năm 2022 Việt Nam đã đạt được rất nhiều thành tựu về kinh tế tài chính, tôi xin nhắc tới 3 điểm nhấn sau:

Thứ nhất, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) năm 2022 tăng gần 10% so với năm 2021, tôi cho rằng đó là sự phấn đấu rất lớn của nước ta.

Thứ hai, vấn đề rất nóng hiện nay là lạm phát, nước ta đã được kiểm soát ở dưới mức 4%, đó là nỗ lực rất lớn của Chính phủ. Tăng trưởng kinh tế đạt 8,02%, là mức tăng trưởng cao nhất trong khu vực, vượt mục tiêu đề ra trước đó là 6 - 6,5%.

Thứ ba, việc thu chi ngân sách về cơ bản đã hoàn thành được các mục tiêu đề ra. Thanh toán đầy đủ các khoản nợ đến hạn và có sự cân đối tốt giữa ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương. Nợ công được quản lý tốt, kiểm soát chặt chẽ và tái cơ cấu theo hướng bền vững.

PV: Thời điểm cuối năm, thị trường bất động sản đã đón thêm những tín hiệu tích cực từ Chính phủ cũng như các chính sách tài chính, ông có nhận định thế nào về những tín hiệu này?

TS. Lê Sĩ Trí: Vào những ngày cuối năm, người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản đã nhận được những tín hiệu rất tích cực từ Công điện về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Thủ tướng Chính phủ, từ việc nới room tín dụng 1,5 - 2% của Ngân hàng Nhà nước và đề xuất của Bộ Tài chính sửa Nghị định 65 (giãn thời gian thực hiện thêm một năm đối với quy định về xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; hoãn thực hiện quy định về yêu cầu bắt buộc xếp hạng tín nhiệm trong vòng 1 năm; cho phép kéo dài kỳ hạn trái phiếu).

Các dự án bất động sản bị đình trệ gây ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề khác, gián tiếp khiến ngân sách nhà nước thất thu (thị trường bất động sản đóng góp khoảng 11% vào tăng trưởng GDP của Việt Nam).

Khi chúng ta kiểm soát được lạm phát, thị trường bất động sản, nhất là các dự án đang dang dở đã nhận được tín hiệu “giải cứu” cơn khát vốn từ Ngân hàng Nhà nước. Người mua nhà sẽ thuận lợi hơn khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng, vòng quay của thị trường sẽ dần tái khởi động lại.

Tôi cho rằng Nghị định 65 sửa đổi cũng là thời gian vàng dành cho các doanh nghiệp bất động sản khi được tạo điều kiện lùi thời hạn tất toán trái phiếu trong 1 năm. Các nhà đầu tư chứng khoán có thời gian 1 năm để chuẩn bị tốt hơn hồ sơ của mình, chuẩn bị các giấy tờ, thủ tục để có thể đáp ứng các tiêu chí của 1 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Vững vàng vượt thách thức

PV: Điều đáng mừng là đã có những tín hiệu tích cực hơn với thị trường tài chính nhưng còn thị trường bất động sản đang phải chịu áp lực gì, thưa ông?

TS. Lê Sĩ Trí: Tôi cho rằng có 8 tồn tại chính gây ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản năm 2022 và cần sớm được tháo gỡ trong năm 2023:

Thứ nhất, liên quan đến chính sách, hiện nay chúng ta có rất nhiều luật liên quan đến bất động sản như: Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… nhưng những luật này có sự tách bạch riêng, chưa có tính đồng bộ, dẫn đến có những điều khoản bị chồng chéo lên nhau, vướng mắc vào nhau gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, khó khăn trong quá trình xây dựng các dự án. Chúng ta cùng kỳ vọng về dự thảo sửa luật sắp tới, các luật liên quan sẽ được hoàn thiện và mang tính chất hỗ trợ cho nhau.

Thứ hai, tồn tại về nguồn vốn. Nguồn vốn từ ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt bởi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra cho cả năm 2022 là 14%, dẫn tới chuyện mới đi được được gần 9 tháng đã hết room. Cho nên những tháng cuối năm, thị trường gần như bị khủng hoảng nguồn vốn, chủ đầu tư không bán được hàng trong đó có một phần nguyên nhân là bởi nhà đầu tư không có tiền mặt để mua.

Thứ ba, chưa có sự cân bằng giữa hoạt động đầu tư kinh doanh với hoạt động mua bán và sử dụng bất động sản. Khi người ta mua một miếng đất hay một căn nhà thì có thể xuất phát từ nhu cầu để ở, nhưng cũng có nhiều người đầu tư và mua thêm để giữ giá trị đồng tiền, hiện nay chưa có sự cân bằng đó.

Thứ tư, còn có sự “lệch pha” trong công tác quy hoạch sử dụng đất tại địa phương với các dự án đầu tư về bất động sản nói chung cũng như là nhà ở nói riêng, điều này ít nhiều cũng gây ảnh hưởng tới hoạt động thu hút đầu tư.

Thứ năm, cơ chế chính sách về đầu tư nhà ở xã hội cũng như cải tạo các chung cư cũ hiện nay không phù hợp với thực tế, còn rất nhiều vướng mắc. Những nhà đầu tư muốn đầu tư về nhà ở xã hội hoặc cải tạo chung cư cũ họ gặp phải nhiều rào cản không thực hiện được.

Thứ sáu, tổ chức hoặc cá nhân người nước ngoài, trong đó có cả Việt kiều khó tiếp cận mua hoặc sở hữu nhà ở bất động sản tại Việt Nam.

Thứ bảy, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản tại Việt Nam còn hoạt động tự do, tự phát. Chưa có môi trường kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, công khai, minh bạch. Ví dụ, tại nước Úc, muốn mua bán bất động sản đều phải thông qua các sàn giao dịch để được đảm bảo quyền lợi về mặt pháp lý và các vấn đề thủ tục.

Thứ tám, việc chuyển nhượng các dự án bất động sản hình thành trong tương lai cần tiếp tục được xem xét và điều chỉnh các quy định cụ thể hơn, thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

PV: Ông dự đoán như thế nào về những thuận lợi và khó khăn với kinh tế Việt Nam năm 2023?

TS. Lê Sĩ Trí: Tôi cho rằng không chỉ riêng năm 2023 mà thời điểm nào bên cạnh sự thuận lợi thì cũng có những khó khăn, nhưng năm nay đặc biệt hơn. Khó khăn đầu tiên là những tác động từ sự suy giảm của tăng trưởng kinh tế trên thế giới, kèm theo đó là suy giảm về thương mại và đầu tư trên toàn cầu.

Tiếp theo là áp lực lạm phát sẽ không sớm kết thúc trong năm 2023, mà có thể sẽ kéo dài hơn. Năm 2022, áp lực lạm phát được người tiêu dùng cảm nhận rõ nét qua sự leo thang về giá của nhiều mặt hàng. Đầu tiên là xăng dầu - mặt hàng thiết yếu với người dân - liên tiếp lập đỉnh, có thời điểm lên mức kỷ lục hơn 32.000 đồng một/lít. Mặt bằng giá mới của nhiều hàng hoá, dịch vụ cũng được tăng theo xăng dầu, bào mòn túi tiền của người tiêu dùng. Cuối năm, dù xăng đã hạ nhiệt, giá nhiều hàng hóa vẫn không giảm theo.

Mặc dù chúng ta đang kiểm soát rất tốt ở dưới mức 4% nhưng không thể nào khắc phục hoàn toàn bởi “bóng ma” lạm phát trên thế giới sẽ vẫn kéo dài. Khi lạm phát kéo dài thì Ngân hàng Nhà nước không thể thoải mái nới room tín dụng đáp ứng hết được nhu cầu về sản xuất, kinh doanh nói chung cũng như với lĩnh vực bất động sản.

Có thể nói những xung đột và dịch bệnh trên thế giới cùng với sự suy giảm kinh tế ở một số khu vực sẽ tác động tới kinh tế trong nước năm 2023. Tuy vậy, chúng ta kỳ vọng vào sức mạnh nội tại của Việt Nam, tin rằng Chính phủ sẽ tiếp tục có những chính sách phù hợp để ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo các cân đối lớn, vững vàng vượt qua thách thức.

Tôi cho rằng, Chính phủ nói chung cũng như các cơ quan quản lý ngành nói riêng cần thận trọng trong điều hành chính sách tiền tệ, vì điều này liên quan mật thiết đến khả năng ứng phó với các biến động thị trường tài chính của các ngân hàng thương mại. Các chính sách phải giúp tăng cường sức mạnh của các ngân hàng để ứng phó tốt khi khi có biến động của thị trường tài chính.

Cùng với đó Ngân hàng Nhà nước cần có sự nới lỏng room tín dụng một cách hợp lý, ưu tiên cho vay đối với các lĩnh vực sản xuất kinh doanh có động lực cho nền kinh tế.

Đối với các chính sách về kinh tế tài chính, tôi khuyến nghị nên đặt mục tiêu và có những chính sách kiểm soát tốt tỷ lệ thất nghiệp. Vì khi tỷ lệ thất nghiệp tăng dẫn tới hàng loạt vấn đề đó là: “Thu nhập giảm - tiêu dùng giảm - hàng tồn kho nhiều - sản xuất sẽ giảm - tỷ lệ thất nghiệp lại tăng”. Đây là một vòng luẩn quẩn gây nên những hậu quả rất xấu cho nền kinh tế, vì vậy phải kiểm soát tốt tỷ lệ thất nghiệp.

Đồng thời, cần kiềm chế đà tăng của chỉ số giá tiêu dùng, bởi thu nhập thấp mà giá cả tiêu dùng tăng lên thì khó có thể phát triển kinh tế.

Cùng với đó, cần kiểm soát lạm phát, vì lạm phát tăng thì hoạt động tín dụng sẽ bị thắt lại, như vậy nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng lại rơi vào vòng luẩn quẩn.

Tiếp theo, tôi cho rằng cần tăng cường quản lý hơn nữa đối với ngành ngân hàng, đảm bảo tuân thủ kỷ luật trong toàn hệ thống và tăng cường tính minh bạch trong hoạt động tài chính của ngân hàng, công khai thông tin và có chính sách công bằng để khách hàng có họ thể đưa ra những lựa chọn phù hợp.

Trân trọng cảm ơn ông!