Ngày 9/3, tại Trường Đại học Luật Hà Nội, Hội thảo khoa học trọng điểm “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đồng tổ chức bởi Trường Đại học Luật Hà Nội, Ban thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Quỹ Hòa bình và Phát triển Việt Nam và Viện Nghiên cứu Lập pháp.
Hội thảo được tổ chức theo hình thức trực tiếp kết hợp trực tuyến dưới sự chủ trì của: PGS.TS. Hà Hùng Cường, nguyên Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Chủ tịch Quỹ Hòa bình và Phát triển; bà Trương Thị Ngọc Ánh, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; TS. Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp; TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội.
Với 32 báo cáo tham gia, trong đó có 08 báo cáo được trình bày trực tiếp tại Hội thảo, tất cả đều tập trung đóng góp ý kiến trực tiếp vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Thay mặt Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO, Thành viên Hội đồng Tư vấn Du lịch (TAB) đã tham gia viết báo cáo khoa học và trình bày kiến nghị tại Hội thảo về chính sách, pháp luật đối với đất thương mại, dịch vụ.
Mở đầu bài tham luận, TS. LS. Đoàn Văn Bình khẳng định, đất thương mại, dịch vụ là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo pháp luật hiện hành. Loại đất này được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại. Đất thương mại, dịch vụ với nhiều ưu thế nổi trội, có ý nghĩa và tác động tích cực tới mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, an sinh và môi trường, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần cho con người. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành điều chỉnh đối với đất thương mại, dịch vụ đang bộc lộ nhiều khoảng trống, không phù hợp nên chưa phát huy hết được tiềm năng và thế mạnh trong khai thác và sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa dành sự quan tâm thích đáng về việc điều chỉnh đối với đất thương mại, dịch vụ.
Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, khi nghiên cứu các nước phát triển G7, G20, chúng ta dễ nhận thấy một quốc gia phát triển thường tuần tự phát triển nông nghiệp, công nghiệp rồi đến dịch vụ. Thế giới 4.0 đặt thương mại, dịch vụ, công nghệ lên hàng đầu. So với các quốc gia và lãnh thổ ở Đông Bắc Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Việt Nam mở cửa cho dịch vụ rất sớm vì đã xác định khu vực dịch vụ là động lực chính cho phát triển kinh tế về dài hạn. Do đó, chúng ta cần xây dựng một chiến lược phát triển thương mại, dịch vụ dài hạn và phải bắt đầu từ quy hoạch và chính sách đất đai.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2030 đặt mục tiêu nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50%. Nghị quyết số 18-NQ/TW về quản lý, sử dụng đất nêu: Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai. Những mục tiêu tham vọng này cũng như thực tiễn cuộc sống đang đặt ra yêu cầu bức thiết cần hoàn thiện việc quản lý, sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Luật Đất đai (sửa đổi) để khơi thông nguồn lực vô tận này phục vụ phát triển đất nước nhằm góp phần hiện thực hóa mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nước phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045.
Phó Chủ tịch VNREA khẳng định: Đất thương mại, dịch vụ (TMD) là “con gà đẻ trứng kim cương", với nhiều ưu thể cả về kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, loại đất này dường như đang bị coi là “con nuôi” trong thể chế, luật pháp nên nguồn lực rất lớn này đang bị lãng phí. Trong 10 nhóm đất phi nông nghiệp, có thể thấy rõ hai nhóm là đất ở và đất TMD có vai trò nổi trội về kinh tế - xã hội. Trong khi “con đẻ” đất ở có hệ thống các chính sách, pháp luật liên quan đầy đủ và cơ bản phù hợp từ Hiến pháp, các luật, các nghị định, thông tư; các chiến lược, kế hoạch, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, nhà ở công vụ, các gói tín dụng và cơ chế ưu đãi... thì chính sách, pháp luật về đất TMD còn khá mờ nhạt chưa phù hợp với vị thế là “đất kim cương”, đóng góp lớn, bền bỉ cho sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Thực tế đó đặt ra yêu cầu về hoàn thiện pháp luật, trực tiếp là pháp luật đất đai, tương xứng với vị trí, vai trò của đất TMD giai đoạn hiện nay và trong tương lai. Bài viết góp thêm một tiếng nói nhằm hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai, để đất TMD cũng được quan tâm, lưu ý và trở thành “con đẻ” trong thể chế, luật pháp.
Đất thương mại, dịch vụ là “con gà đẻ trứng kim cương”
TS. LS. Đoàn Văn Bình đã luận giải về vai trò của đất TMD, từ góc độ kinh tế cũng như xã hội, và đi đến kết luận: Có thể coi đất TMD là “con gà đẻ trứng kim cương”. Việc sử dụng đất TMD có ý nghĩa và tác động tích cực tới mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, an sinh và môi trường, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần cho con người. Có thể đánh giá vai trò quan trọng của đất TMD qua một số nét lớn như sau:
Thứ nhất, về sở hữu
Đất TMD là đất thuê nên mãi mãi là đất công. Hết vòng đời dự án, Nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân.
Thứ hai, về thu ngân sách nhà nước
Đối với tiền thuê đất: Hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất TMD có thể thu tiền thuê đất vô hạn lần theo vòng đời dự án. Như vậy, Nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất TMD do điều chỉnh giá thuê đất theo định kỳ 05 năm một lần. Đối với thuế: (a) Thuế giá trị gia tăng: Bất động sản trên đất TMD được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra nhiều doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, Nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất; (b) Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân: Bất động sản trên đất TMD mang lại các loại thuế này nhiều hơn.
Thứ ba, về việc làm
Bất động sản trên đất TMD tạo ra rất nhiều việc làm. Ví dụ: Mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4, 5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Như vậy, một khách sạn 500 phòng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc làm. Theo thống kê, tại Việt Nam, khoảng 25% lực lượng lao động làm việc trong ngành ăn uống và các ngành liên quan đến lưu trú. Đó là chưa kể thị trường việc làm phi chính thức có liên quan đến du lịch còn lớn hơn bất động sản nhà ở không tạo ra nhiều việc làm ở khâu vận hành. Như vậy, bất động sản trên đất TMD tạo ra nhiều việc làm, giải quyết an sinh, xã hội, xóa đói giảm nghèo, điều tiết giàu nghèo hiệu quả.
Thứ tư, về tác động lan tỏa
Kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và kiến nghị chính sách” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy bất động sản, mà chủ yếu bất động sản trên 2 loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp là đất ở và đất TMD lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất TMD sử dụng đến khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa.
Thứ năm, về hiệu quả sử dụng đất
Về mặt kinh tế cũng như xã hội (giải quyết việc làm), đất TMD sử dụng có ưu thế vượt trội. Có thể lấy một số dự án cụ thể để chứng minh cho nhận định này, cụ thể là:
- Dự án sử dụng 1.500m2 đất tại đường Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội làm văn phòng cho thuê và làm nhà ở chung cư với cùng các chỉ số cơ bản về quy hoạch như 27 tầng nổi, 2 tầng hầm, 20.000m2 sàn xây dựng để so sánh tính hiệu quả sử dụng đất. Có thể thấy, làm văn phòng tạo ra 50 tỷ đồng tiền thuê/năm, nộp 5 tỷ đồng tiền thuế VAT, sử dụng 60 lao động thường xuyên, hiệu quả vòng đời dự án văn phòng gấp 3 lần so với làm chung cư.
- Dự án sử dụng 11.603m2 tại khu đô thị Tây Hồ Tây, Tây Hồ, Hà Nội: Đây là dự án Trung tâm R&D của Samsung tại Việt Nam xây dựng trên đất TMD với quy mô đầu tư khoảng 220 triệu USD, được khởi công từ tháng 3/2020, tổng diện tích sàn 79.511m2, gồm 3 tầng hầm và 16 tầng nổi. Đây là trung tâm R&D lớn nhất của Samsung trong khu vực Đông Nam Á cho đến thời điểm hiện tại và Samsung đang đặt mục tiêu cho dự án là trung tâm R&D hàng đầu thế giới, trước mắt là hàng đầu khu vực. Trung tâm sẽ tuyển dụng tới 3.000 lao động, đặt nền móng cho nhân tài công nghệ Việt Nam và phát triển công nghiệp phụ trợ. Đến cuối 2022 đã có 257 nhà cung ứng cấp 1 và cấp 2 nằm trong chuỗi cung ứng của Samsung toàn cầu. Như vậy, lợi ích của dự án trên đất TMD này là rất lớn.
TS. LS. Đoàn Văn Bình: Thể chế về đất ở, chính sách, pháp luật về đất thương mại, dịch vụ còn rất mờ nhạt
Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, trong tương quan với thể chế về đất ở, chính sách, pháp luật về đất TMD còn rất mờ nhạt, cơ chế, chính sách ưu đãi khi sử dụng đất TMD cũng kém hơn đất ở. Có thể thấy điều này qua một số điểm cơ bản như:
- Trong Luật Đất đai hiện hành, thuật ngữ đất TMD được nhắc tới 23 lần; đất sản xuất, kinh doanh được nhắc tới 07 lần trong khi thuật ngữ đất ở được nhắc tới 122 lần. Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thuật ngữ “đất TMD” được nhắc tới 20 lần, chủ yếu là quy định về định danh đất TMD, chế độ sử dụng, các quyền của người sử dụng đất TMD trong khi đất ở được nhắc tới 135 lần; thuật ngữ “du lịch, nghỉ dưỡng” được nhắc tới 02 lần trong các điều luật về đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ. Đối với bất động sản trên đất, trong Luật Kinh doanh bất động sản có 49 lần nhắc tới “nhà ở” trong khi các sản phẩm bất động sản khác như bất động sản du lịch không được nhắc tới cụ thể mà nằm chung trong thuật ngữ “công trình xây dựng”. Như vậy, riêng về dung lượng, quy định liên quan tới đất TMD nói chung và cụ thể cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng nói riêng còn khá khiêm tốn trong khi để phát huy hiệu quả sử dụng loại đất này cần sự điều chỉnh cụ thể, đầy đủ bằng pháp luật; tránh những vướng mắc bất cập do thiếu quy định, quy định chung chung, không cụ thể.
- Trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2050, rất tiếc trong bảng chỉ tiêu không có từ nào nhắc đến đất sản xuất kinh doanh hay đất TMD mà chỉ nói đến đất khu kinh tế, đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao và đất đô thị. Không có quy hoạch rõ các loại đất khác theo nhóm đất sản xuất kinh doanh như đất TMD. Luật Đất đai hiện hành thì phân 10 loại đất phi nông nghiệp như đã đề cập ở trên mà trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia không quy hoạch theo các loại đất này. Nếu chúng được thiết kế tương thích với nhau, chính sách, pháp luật sẽ nhất quán, dễ hiểu, dễ thực hiện.
- Dự thảo Luật Đất đai hiện nay còn có những quy định chưa phù hợp đối với đất đai nói chung và đất TMD nói riêng, ví dụ: chưa có quy định về việc người nước ngoài mua bất động sản trên đất TMD để thu hút đầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển du lịch; chưa có quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua bất động sản du lịch, bất động sản trên đất TMD; quy định các dự án trên đất TMD không được miễn, giảm tiền thuê đất; chỉ được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm… Các quy định này đang hạn chế tiềm năng của đất TMD, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của các chủ đầu tư và người mua sản phẩm bất động sản trên đất TMD.
Từ thực tế nêu trên, do các quy định liên quan tới đất TMD chưa cụ thể, phù hợp trong khi đất ở được chú trọng và có hệ thống chính sách, pháp luật tương đối hoàn thiện nên một số địa phương phát huy tư duy nhiệm kỳ, vận dụng theo chiều hướng áp dụng cơ chế cho đất ở đối với đất TMD để thu hút đầu tư. Điều này gây ra quá nhiều kỳ vọng, để rồi lại trở thành những hiểu lầm, vướng mắc, bất cập trong thực tiễn áp dụng, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của cả chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư, thậm chí gây khiếu nại, tranh chấp và có nguy cơ gây bất ổn xã hội. Do đó, hoàn thiện quy định liên quan tới đất TMD cần được coi là vấn đề lớn khi sửa đổi Luật Đất đai.
TS. LS. Đoàn Văn Bình góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi liên quan tới đất thương mại, dịch vụ
TS. LS. Đoàn Văn Bình nhấn mạnh tại Hội thảo: Một cách khái quát, quá trình sửa đổi Luật Đất đai cần nâng tầm đất sản xuất kinh doanh trong đó trọng tâm là đất TMD theo hướng tham khảo xây dựng chính sách, pháp luật cho đất ở, nhà ở từ chủ trương của Đảng đến pháp luật của nhà nước. Theo đó, cần có các chế định cụ thể đối với đất TMD trong Luật Đất đai và các luật chuyên ngành có liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính đồng bộ, khả thi khi triển khai; cần nghiên cứu và sớm ban hành luật riêng về các loại hình bất động sản trên đất TMD. Có thể tham khảo kinh nghiệm của một số nước trong khu vực, ví dụ: Singapore có Luật Khách sạn 1954 (Hotels Act 1954 of Singapore), Luật Về khu công nghiệp 2021 (The Industrial Parks Act 2021); Thái Lan có Luật Khách sạn 2004 (Hotel Act B.E.2547); Malaysia có Luật Khách sạn 2003 (Hotels Act 2003).
Đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến nhân dân, trên cơ sở nghiên cứu Dự thảo, xuất phát từ đánh giá về nhu cầu hoàn thiện pháp luật tương xứng với vai trò quan trọng của đất TMD, tác giả có một số ý kiến góp ý cụ thể như sau:
Thứ nhất, đề nghị sửa đổi Điều 5 Dự thảo về người sử dụng đất
Bổ sung thêm khoản 8 vào Điều 5 Dự thảo nội dung sau: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản”.
Cơ sở của đề xuất này là:
- Nhằm tận dụng tối đa ưu thế của nền kinh tế mở với 17 FTA;
- Góp phần thu hút đầu tư từ cộng đồng doanh nhân FDI đang hoạt động tại Việt Nam và đang đóng góp 21% GDP;
- Xu hướng các nước phát triển trên thế giới và châu Á cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản gắn liền với đất như một giải pháp khôi phục phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19. Một số quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc (Jeju), Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất (Dubai), Singapore (Sentosa), Malaysia và Thái Lan thậm chí còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. Chính sách “ngôi nhà thứ hai” cũng cần được nghiên cứu theo hướng gắn việc mua, sở hữu bất động sản với việc cấp visa định cư có thời hạn phù hợp với thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam. Có thể học hỏi kinh nghiệm của các nước về vấn đề này như chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình định cư quốc tế lần đầu được giới thiệu năm 1996 với tên gọi the Silver Hair Program (Chương trình tóc bạc). Năm 2002, chương trình này trở thành MM2H và vừa được điều chỉnh cập nhật vào ngày 21/1/2022 nhằm cân bằng giữa an ninh và kinh tế, nâng cao chất lượng ứng viên. Theo đó, MM2H cho phép người nước ngoài mua tài sản và cư trú dài hạn tại đây với visa lên tới 5 năm (có thể được tiếp tục gia hạn 5 năm một lần) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. MM2H đã tạo sức hút lớn, mang lại hàng chục tỷ đô la Mỹ và tạo cầu bất động sản cao cấp cho nền kinh tế Malaysia.
Tại Thái Lan, từ năm 2016, làn sóng đầu tư bất động sản để “an hưởng tuổi già” bắt đầu nổi lên mạnh mẽ sau khi Chính phủ Thái Lan đưa ra loại “visa nghỉ hưu” dành cho người nước ngoài trên 50 tuổi. Tháng 9 năm 2021, nội các Thái Lan thông qua kế hoạch nhằm thu hút 1 triệu công dân toàn cầu giàu có trong vòng 5 năm, bằng cách cấp cho họ thị thực cư trú dài hạn đặc biệt, miễn là họ đáp ứng ngưỡng đầu tư hoặc mua trái phiếu tối thiểu nhằm thu hút 29,5 tỷ Đô la Mỹ vào năm 2026. Quốc gia láng giềng của Việt Nam là Campuchia vừa ban hành chính sách ngôi nhà thứ 2 (Cambodia My Second Home - CM2H) cấp thị thực vàng 10 năm (Golden Visa) để thu hút đầu tư vào bất động sản và thúc đẩy du lịch. Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình “Ngôi nhà thứ hai” như kinh nghiệm của các nước là định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam nhằm khơi thông nguồn lực để đầu tư cho phát triển đất nước.
- Nhằm tránh trường hợp người nước ngoài mua nhà, công trình xây dựng tại các khu vực nhạy cảm như khu vực an ninh quốc phòng…, kiến nghị khoanh vùng đối tượng thuộc Người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Việc ghi nhận đầy đủ quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài đối với nhà ở, công trình xây dựng đã mua (bao gồm cả ghi nhận quyền sử dụng đất) sẽ tạo điều kiện thu hút người nước ngoài mua nhà ở, công trình xây dựng tại Việt Nam, tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, thu hút dòng tiền đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
- Nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 2 Điều 15 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để sử dụng, được thuê nhà ở để sử dụng. Điều 159 Luật Nhà ở và Điều 21 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Theo khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 9 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Theo Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, để bán nhà ở cho người nước ngoài, dự án của chủ đầu tư phải thuộc danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở - nghĩa là đã được các cơ quan có thẩm quyền xác định là khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua được cụ thể tại Điều 76.3, 76.4 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Hiện nay Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và lấy ý kiến các doanh nghiệp, trong đó các doanh nghiệp cũng đang kiến nghị bổ sung quy định về việc cá nhân nước ngoài được mua công trình xây dựng (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ….). Việc Dự thảo Luật Đất đai không đưa tổ chức, cá nhân nước ngoài (thuộc đối tượng được mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam) vào đối tượng sử dụng đất sẽ không đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy để đồng bộ hóa các luật, bên cạnh nhà ở, kiến nghị bổ sung quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua công trình xây dựng theo Luật Kinh doanh bất động sản vào đối tượng được sử dụng đất.
Thứ hai, sửa đổi Điều 50 Dự thảo về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.
TS. LS. Đoàn Văn Bình đề xuất bỏ quy định về điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm quy định tại Điều 50 Dự thảo; quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm giống như trường hợp bán tài sản gắn liền với đất giao và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Cơ sở của đề xuất này là: Theo Điều 120 Dự thảo thì các dự án sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ như dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Theo Điều 50 Dự thảo thì điều kiện bán công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm là phải đã hoàn thành việc xây dựng và đã ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Với quy định này, chủ đầu tư không thể bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm. Như vậy, đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch không thể kinh doanh các bất động sản du lịch hình thành trong tương lai. Điều này đi ngược lại với các quy định về việc bán bất động sản hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và sẽ gây nhiều vướng mắc cho các doanh nghiệp thực hiện dự án thương mại dịch vụ (dự án bất động sản du lịch…) trong quá trình kinh doanh sản phẩm bất động sản.
Thứ ba, sửa đổi Điều 78 Dự thảo về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Điều 78 của Dự thảo chưa có quy định về việc thu hồi đất đối với các dự án đầu tư xây dựng “trụ sở, văn phòng làm việc; công trình TMD”, mới chỉ đưa dự án khu đô thị vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Với đánh giá về vai trò của đất TMD và bất động sản trên đất TMD như nêu trên, tác giả cho rằng cần có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này, giải quyết cả vấn đề kinh tế và xã hội, đóng góp lớn cho lợi ích công cộng của quốc gia. Theo đó, kính đề nghị xem xét bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bao gồm cả dự án “xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ; khu du lịch nghỉ dưỡng; khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao” cho thống nhất với quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, tránh sự phân biệt đối xử giữa các loại đất cùng thuộc nhóm đất sản xuất kinh doanh.
Thứ tư, sửa đổi Điều 120 Dự thảo về cho thuê đất
Khoản 2 Điều 120 Dự thảo quy định:
“2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;
Tác giả kính đề xuất bổ sung điểm c khoản 2 Điều 120 Dự thảo như sau:
c) Sử dụng đất thực hiện sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất thương mại dịch vụ, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê được trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê
Nội dung này nhằm phù hợp với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư. Theo Điều 197 Dự thảo và Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì với đất thuê trả tiền một lần, chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất theo hình thức bán, cho thuê tài sản hình thành trong tương lai khi đáp ứng điều kiện tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, theo Điều 36 Dự thảo Luật Đất đai, với đất thuê trả tiền hàng năm, chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất sau khi đáp ứng điều kiện tại Điều 50 của Luật (gồm tài sản đã được tạo lập, đã hoàn thành xây dựng theo quy định và đã ứng trước tiền bồi thường GPMB mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp). Ngoài ra, hiện theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh các công trình xây dựng nếu công trình xây dựng được xây dựng trên đất thuê trả tiền một lần. Bên cạnh đó, thực tế, tại các dự án bất động sản, có nhiều khu đất công cộng thành phố hoặc công cộng đơn vị ở, chủ đầu tư có nhu cầu đầu tư để kinh doanh một phần nhằm tăng tiện ích cho dự án cũng như phục vụ tốt hơn cho nhu cầu của cư dân nên có nhu cầu lựa chọn hình thức đất là trả tiền một lần.
Thứ năm, đề xuất sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 152 Dự thảo theo hướng bỏ đoạn “dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ”. Cụ thể:
1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau:
“a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp sử dụng đất tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dự án có xây dựng nhà ở thương mại”.
Việc sửa đổi nhằm này đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đầu tư 2020 về đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư.
Trên cơ sở kết quả của Hội thảo, Ban tổ chức Hội thảo sẽ tổng hợp các quan điểm, ý kiến tại Hội thảo thành văn bản góp ý chung của các đơn vị đồng tổ chức để gửi đến Quốc hội, Chính phủ cũng như các cơ quan khác có liên quan, từ đó góp thêm những ý kiến có giá trị, thể hiện trách nhiệm của giới luật học và chính sách trước Đảng, trước Nhân dân đối với sự phát triển của đất nước.
Thứ sáu, đề xuất bổ sung vào Điều 143 Dự thảo nội dung sau: “Người nhận chuyển nhượng một phần diện tích công trình xây dựng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Quy định này nhằm tôn trọng quyền sở hữu của người dân, quyền định đoạt tài sản của họ, thuận tiện trong lưu thông tài sản, thu thuế khi dịch chuyển tài sản đồng thời giải quyết vướng mắc về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với người nhận chuyển nhượng các bất động sản du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch… trong thời gian vừa qua. Nếu luật không quy định rõ thì các chủ đầu tư, người dân sẽ gặp vướng mắc khi làm việc với cơ quan chính quyền địa phương trong việc xin cấp giấy chứng nhận các bất động sản du lịch nói riêng và bất động sản trên đất TMD nói chung cho người nhận chuyển nhượng.
Thứ bảy, khai thác tối đa lợi thế của nền kinh tế mở, có tính thích ứng cao với các xu thế thế giới về dòng chảy tiền đầu tư FDI, dòng chảy lao động chất lượng cao và du lịch để làm nền tảng cho việc ban hành các chính sách, pháp luật tương lai nhằm khai thác hiệu quả đất TMD, tối ưu hóa lợi ích quốc gia. Ví dụ, cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản gắn với quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; mua và sở hữu ngôi nhà thứ 2; miễn thị thực du lịch cho tất cả các quốc gia; cấp visa du mục kỹ thuật số (digital nomads), visa vàng 5-10 năm…
Thứ tám, đảm bảo tính đồng bộ với các bộ luật, luật có liên quan khác trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh, tài chính, tín dụng, ngân hàng, thuế, môi trường… nhất là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để đất TMD thực sự cất cánh.
Thứ chín, cần tính đến thời hạn cho thuê đất sản xuất kinh doanh, trong đó có TMD dài hơn như 99 năm áp dụng cho các đặc khu kinh tế (Special Economic Zone - SEZ) và Đơn vị Hành chính - Kinh tế đặc biệt (Special Administrative & Economic Zone - SAEZ). Nếu không tính đến, trong tương lai gần, nếu Nhà nước thực hiện, chúng ta lại phải sửa Luật Đất đai.
Thứ mười, nghiên cứu thí điểm nâng cấp khu kinh tế hiện nay thành đặc khu kinh tế để có cơ chế hấp dẫn hơn thu hút đầu tư và thử nghiệm chính sách trước khi xem xét thành lập SAEZ phù hợp với Hiến pháp 2013. Một số nước trong khu vực đã thành lập các đặc khu kinh tế và mang tới những tác động tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế. Ví dụ: Lào đang vận hành 13 Đặc khu kinh tế (SEZ) với thời hạn thuê đất lên đến 99 năm, cơ chế “một cửa, một dấu” trong đó có Đặc khu Kinh tế Tam giác vàng. Long Thành, doanh nghiệp Việt Nam cũng đầu tư một SEZ ngay tại trung tâm thủ đô Viêng Chăn. Dự án có quy mô trên 557ha, bao gồm nhiều chức năng như khách sạn, sân golf, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, khu công nghệ quốc tế. Tại Campuchia, Đặc khu kinh tế Phnom Penh (PPSEZ) với thời hạn thuê đất 99 năm, cơ chế “một cửa, một dấu” đã thu hút 100 công ty từ 15 quốc gia trong đó Nhật Bản chiếm 50%; Đặc khu kinh tế Shihanoukville (SSEZ) cũng có cơ chế tương tự đang thu hút rất nhiều các doanh nghiệp nước ngoài./.
