Thích
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/NĐ-CP về quỹ phát triển đất. Nghị định mới có hiệu lực từ ngày 6/11/2025, mang đến nhiều thay đổi đáng chú ý trong chính sách thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Cách tính tiền sử dụng đất được điều chỉnh rõ ràng hơn
Theo quy định mới, đối với hộ gia đình, cá nhân có đất sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2004 đến trước 1/7/2014 và nay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận × Giá đất ở tại bảng giá đất × 70%
Cụ thể, những trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, phần diện tích trong hạn mức sẽ phải nộp 70% tiền sử dụng đất theo giá đất ở do Nhà nước quy định.
Quy định mới về tiền sử dụng đất đã có hiệu lực. Ảnh minh họa
Nếu đã có chứng từ nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định trước đây, người dân không phải nộp thêm. Trường hợp đã nộp một phần hoặc theo mức thấp hơn quy định tại thời điểm đó, số tiền đã nộp sẽ được quy đổi ra tỷ lệ phần trăm diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; phần diện tích còn lại sẽ được tính theo mức 70% tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.
Riêng phần diện tích vượt hạn mức đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất trong bảng giá đất hiện hành.
Bổ sung đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất
Nghị định 291 cũng làm rõ nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, người thuộc diện được miễn hoặc giảm theo quy định tại Điều 18 và Điều 19 của Nghị định 103 sẽ chỉ được hưởng một lần duy nhất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, khi được Nhà nước giao đất làm nhà ở, cho phép chuyển mục đích sang đất ở, hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở.
Đặc biệt, chính sách miễn giảm cho người dân tộc thiểu số chỉ áp dụng đối với đồng bào sinh sống tại khu vực có đất được cấp, tránh tình trạng lợi dụng chính sách hỗ trợ.
Giảm mức thu bổ sung, bổ sung quy định chuyển tiếp và hoàn tiền
Một điểm mới quan trọng là mức thu bổ sung tiền sử dụng đất đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được giảm từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm.
Chính phủ cũng quy định xử lý chuyển tiếp cho các trường hợp đã có quyết định xác định giá đất để thu tiền sử dụng hoặc thuê đất từ 1/8/2024 đến trước 6/11/2025. Người sử dụng đất sẽ được áp dụng mức thu mới 3,6%. Nếu đã nộp theo mức cũ 5,4%, phần chênh lệch sẽ được Nhà nước hoàn trả hoặc cấn trừ trong các nghĩa vụ tài chính sau này.
Ngoài ra, với các trường hợp giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, hoặc thuê đất trả tiền hằng năm, thuê một lần cho cả thời gian thuê, số tiền thuê đất và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã nộp cũng sẽ được tính lại theo quy định mới để đảm bảo công bằng.
Quy định mới về khoản tiền tăng thêm sau thanh tra, kiểm toán
Nghị định 291 cũng bổ sung quy định đối với tiền sử dụng đất tăng thêm theo kết luận của các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán.
Cụ thể, nếu người sử dụng đất được giao, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết trước ngày 1/8/2024 và sau đó cơ quan chức năng xác định lại có phát sinh tiền sử dụng đất tăng thêm, thì người sử dụng đất phải nộp phần chênh lệch cùng khoản bổ sung tính trên số tiền tăng theo quy định từng thời kỳ.
Trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo trước đó, người sử dụng đất phải nộp đủ số tiền còn thiếu và phần tăng thêm theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền.
Với việc giảm mức thu, bổ sung quy định miễn giảm và xử lý linh hoạt các trường hợp chuyển tiếp, Nghị định 291 được xem là bước điều chỉnh kịp thời, vừa tháo gỡ khó khăn cho người dân trong quá trình cấp sổ đỏ, vừa bảo đảm nguyên tắc công bằng và minh bạch trong chính sách thu tiền sử dụng đất.
