PV: Câu chuyện đất vàng chưa lúc nào trở nên nóng như bây giờ, thay vì sinh ra vàng, nó lại sinh ra quá nhiều khuất tất, theo GS. Đặng Hùng Võ và ông Phạm Hà Minh, nguyên nhân là do đâu?
GS Đặng Hùng Võ: Đất vàng là đất có giá trị cao, thường ở trung tâm các đô thị lớn. Chính vì vậy mà người ta cho rằng nếu tận dụng giá trị đất đai của đất vàng thì ngân sách Nhà nước sẽ lớn hơn khá nhiều, làm được nhiều việc cho quá trình phát triển. Nhưng chúng ta đã bị hao tốn, đánh mất giá trị đất vàng vì thời gian vừa rồi, những khu đất đó không được đưa ra đấu giá hoặc chưa được đấu giá. Thực tế là chúng ta giao đất nhưng thu về số tiền ít hơn rất nhiều so với giá trị thật. Tôi cho rằng điều đó cần phải xem xét khi nguồn ngân sách Nhà nước bị thâm hụt, bị thiếu, phải tăng đủ thứ loại thuế để bù đắp vào chỗ thiếu ngân sách.
Theo nguyên lý kinh tế chính trị học của đất đai, giá trị đất đai là một thứ tạo ra cơ sở vật chất để chúng ta phát triển. Nó đóng vai trò quan trọng nhất. Các nước công nghiệp phát triển vì họ có chính sách đất đai mà khảo được cao nhất giá trị đất cho quá trình đầu tư phát triển. Từ đó, họ mới có được vốn tài chính, mới tồn tại song hành cả 2 thứ là đất đai và tài chính, đó là 2 thứ phục vụ cho việc phát triển.
Nhìn lại Việt Nam, chúng ta quá phí phạm việc sử dụng giá trị đất đai trong quá trình đầu tư phát triển.
Ông Phạm Hà Minh: Hiện nay ở Việt Nam, đối với các đơn vị đang thực hiện cho thuê đất vàng để khai thác dự án, thì hầu hết việc cho thuê như vậy diễn ra theo hình thức chỉ định thầu và giá cho thuê không phản ánh đúng giá trị và quy luật cung cầu. Việc đó sẽ gây thất thoát cho chủ tài sản, mà ở đây không chỉ là Nhà nước mà rất nhiều các đơn vị, doanh nghiệp khác.
Trên thế giới, việc đấu giá tài sản giúp chủ tài sản thu được giá trị thặng dư cao nhất. Ở Việt Nam, chỉ cần đấu giá theo hình thức công khai minh bạch là đã có thể thu được khoản giá trị chênh lệch lớn rất nhiều so với phương thức chỉ định.
PV: Vâng, như các chuyên gia vừa nhận định, đấu giá là cách tháo gỡ mọi hoài nghi, khuất tất của câu chuyện đất vàng. Nhưng có vẻ như con đường từ lý thuyết đến thực hành còn nhiều chỗ "tắc"?
GS Đặng Hùng Võ: Điều mà chúng ta dễ dàng nhận thấy ngay là câu chuyện này gắn với các nguy cơ tham nhũng. Đấu giá công khai sẽ thu được về lợi ích cao nhất từ các thửa đất vàng. Thế nhưng nếu chúng ta đưa ra cơ chế không đấu giá mà lại giao đất, thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất lại được quyết định theo giá đất, do cơ quan hành chính quyết định thì rất có thể giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều lần.
Bởi lẽ do một cơ quan hành chính quyết định thì người ta có thể quyết định thấp hơn và và điều này có lợi cho chủ đầu tư. Người ta sẵn sàng sử dụng kỹ thuật bôi trơn. Hoặc nếu cao nhất thì kỹ thuật bôi trơn được hình thành là cứ chênh lệch giá trị đất đai mà được tính theo giá đất thị trường trừ đi giá đất trong quyết định giao đất, như thế vẫn thừa ra một khoảng giá trị khá lớn.
Trên nguyên tắc cưa đôi, nhà đầu tư một nửa và người quyết định giao đất một nửa. Thực tế đã diễn ra những cơ chế như vậy. Tất nhiên tôi không nói trường hợp cụ thể diễn ra như thế nào là bởi vì chúng ta nói phải có căn cứ.
Về quy luật xã hộingười ta đã nghiên cứu rất kỹ, gắn với hiện tượng tham nhũng từ đất đai thì thường xảy ra hiện tượng như vậy. Đang có lợi thì tại sao lại phải đấu giá đất khi mà hình thức này rất khó có khả năng bôi trơn hoặc khả năng trục lợi từ giá trị đất đai là không có.
Ông Phạm Hà Minh: Đối với đất đặc thù như đất vàng, khó đánh giá được giá trị mang lại trước bởi thực tế, đây là đất đang thuộc quyền sở hữu và quản lý của doanh nghiệp cổ phần hóa. Đối với đất của Hãng phim truyện Việt Nam ở Thụy Khuê (Hà Nội) thì vẫn thuộc quyền sở hữu của xưởng phim.
Tuy nhiên, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất và thực hiện bán đấu giá mới. Ở trường hợp này, việc thu hồi diễn ra không hề khó vì đất ở đây là đất cho thuê, việc đền bù tài sản trên đất khá dễ dàng. Nhà nước chỉ cần báo trước và thu hồi. Đã gọi là đất thuê thì tài sản trên đất anh phải tự phá đi chứ không phải do Nhà nước xử lý.
PV: Như GS. Đặng Hùng Võ nói, trong câu chuyện đấu giá đất vàng, người ta còn sử dụng kỹ thuật bôi trơn. Phải chăng là trong quy trình đấu giá đất vàng vẫn còn tồn tại nhiều lỗ hổng, thưa TS. Đinh Thế Hiển?
TS. Đinh Thế Hiển: Theo tôi, nguyên tắc đấu giá không phải ai chi tiền cao nhất là sẽ bàn giao quyền sở hữu đất cho người đó. Trước khi đưa vào quá trình đấu giá, chúng ta cần phải có quy hoạch chuẩn. Nghĩa là, mảnh đất vàng đó cần phải được xác định trong tương lai sẽ tiến hành làm gì, làm khu vui chơi, khu văn phòng hay khu chung cư…?
Sau đó, mới đưa ra quyết định công bố việc đấu giá. Thế nên, không phải doanh nghiệp nào đưa ra giá tiền cao nhất sẽ được nhận quyền sở hữu mà buộc doanh nghiệp đó phải có năng lực quản lý, phù hợp với quy hoạch tương lai của khu đất. Điều này yêu cầu cơ quan có thẩm quyền, tổ chức đấu giá phải xem xét hồ sơ tham gia đấu giá của doanh nghiệp.
Chúng ta cần phải lựa chọn các đơn vị có thành tích quản lý thương mại tốt, ở trong nước hay ngoài nước thì mới tiến hành đấu giá. Có như vậy, chính quyền mới đảm bảo được mảnh đất có giá trị cao vì sự đắc địa, khả năng sinh lời tốt sẽ thuộc quyền quản lý của một đơn vị có năng lực. Hơn nữa, không phải vấn đề chúng ta bán với giá tốt mà phải tạo ra nguồn thu tốt nhất.
Như vậy theo tôi, chúng ta phải đặt khu đất vàng với 2 tiêu chí: giá và đối tượng nhà đầu tư đủ tiêu chuẩn tham gia quản lý và đấu giá.
Tôi lấy ví dụ, khu đất vàng ở Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM là khu đất rất đẹp nhưng ngay cả công ty bất động sản lớn vẫn không biết mảnh đất đó được quy hoạch như thế nào, giá khởi điểm là bao nhiêu.
Điều đó đặt ra, chúng ta phải công bố rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng chứ không phải tạo điều kiện cho một đơn vị “lạ hoắc”, là “sân sau” của ai đó tham gia vào. Trong khi đó ở các thành phố lớn, vẫn có rất nhiều công ty, doanh nghiệp có thành tích tốt có đủ khả năng tham gia vào cuộc đấu giá.
Song điều tôi e ngại là mặc dù đấu giá công khai là phương án tốt nhất lúc này, đấu giá theo thị trường, ai trả giá cao nhất thì được mua, một phương thức tưởng chừng như công bằng nhất nhưng đấu giá đất đôi khi có sự biến tướng, tưởng là hợp lý nhưng chưa chắc đã phải vậy.
PV: Như TS. Đinh Thế Hiển vừa chia sẻ “đấu giá đất đôi khi có sự biến tướng”. Dưới góc độ lãnh đạo một công ty đấu giá, theo ông Phạm Hà Minh, nguyên nhân nào khiến việc đấu giá đất "tưởng là hợp lý nhưng chưa chắc đã phải vậy"?
Ông Phạm Hà Minh: Khi đất vàng được đưa ra đấu giá sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: hình thức đấu giá tài sản, thông tin chưa công khai, điều kiện để đấu giá.
Khi Nhà nước đưa tài sản ra đấu giá có hình thức là đất thu quyền sử dụng đất 1 lần hoặc là đất ở, khai thác thương mại thì giá trị sẽ cao vì nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao hơn. Nhưng nếu đưa rara theo hình thức cho thuê hoặc khai thác về mặt công cộng thì giá trị của tài sản sẽ bị giảm, tất nhiên sẽ không thu được giá trị tài sản lớn. Nguyên nhân này xuất phát từ bản thân nội tại của đất đưa ra đấu giá.
Vấn đề thông tin, khi đấu giá phải công khai rộng rãi, càng nhiều đối tượng biết thì có khả năng sẽ được bán với giá tài sản càng cao. Bởi nếu mảnh đất đó có khả năng tạo ra lợi nhuận cao thì nhiều nhà đầu tư có tiềm lực nhìn vào đó sẽ sẵn sàng chi trả một khoản tiền cao.
Tuy nhiên theo quy định của Nhà nước, việc công khai chỉ đăng trên báo giấy và báo hình trong 2 số và mỗi số cách nhau 3 ngày. Tôi nghĩ chưa đảm bảo nội dung về mặt công khai và phổ biến thông tin cho các nhà đầu tư mà người ta biết, đặc biệt, nhà đầu tư quốc tế càng không thể tiếp cận được.
Hơn nữa, làm sao mà nhà đầu tư quốc tế hiểu được tiếng Việt mà người ta tham gia đấu giá với các tài sản lớn. Thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng mua lại các giá trị tài sản rất cao so với giá trị khởi đầu. Nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực, có khả năng đánh giá cao với giá trị tài sản. Trong thời gian nhất định là 30 ngày, phương thức công bố thông tin không được rộng rãi khiến ít người biết tới. Trong khi đó, đây là thời đại thông tin, tất cả thông tin trên mạng chuyển động rất nhanh.
Thông thường, đối với đất đưa ra đấu giá, Nhà nước có đưa đi kèm 1 số điều kiện khiến nhiều nhà đầu tư không thể tham dự được, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Vì hồ sơ bắt buộc bằng tiếng Việt, trong khi đó tiếng Anh là ngôn ngữ quốc tế. Thứ 2 về mặt pháp lý, Nhà nước quy định nhà đầu tư nước ngoài không được quyền sở hữu đất.
PV: Vậy phải làm gì để đất vàng thực sự sinh ra "vàng" thưa các chuyên gia?
GS: Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng một cơ chế đến bây giờ nước nào cũng áp dụng ví như về đấu giá đất chẳng hạn, người ta thiết lập 1 trang web, trang thông tin điện tử hoặc nếu rộng hơn là 1 cổng thông tin điện tử chuyên về đấu giá đất. Trên đó, đất của tỉnh nào muốn đưa ra đấu giá cần phải công khai thông tin về giá đất trên đó. Mọi người đều được phép đăng kí điện tử tức là đăng kí trên khoảng cách xa thông qua trang thông tin điện tử. Và như vậy thì phương thức công khai này mới là phương thức công khai triệt để, không ai có thể xóa và giấu thông tin bằng bất kì cách nào. Chúng ta nên học và cương quyết làm theo phương thức này.
TS Đinh Thế Hiển: Thứ nhất, đơn vị nào có trách nhiệm xây dựng hồ sơ đấu thầu thì phải đảm bảo hồ sơ đủ năng lực. Trước khi xét duyệt hồ sơ, quy hoạch của mảnh đất vàng cần được cấp cao nhất phê duyệt. Nếu khu đất đó thuộc vị trí “chiến lược” thì việc đấu thầu phải thông qua một hội đồng nhân dân.
Sở quy hoạch phải đưa ra được thông báo về quy hoạch đầy đủ và chi tiết trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Thứ hai, giá khởi điểm phải được xác định và được thông qua, công bố rộng rãi. Tiếp theo, chúng ta phải lựa chọn những doanh nghiệp đủ năng lực tham gia đấu giá. Nếu khu đất được quy hoạch là khu đất vận hành vui chơi, giải trí thì tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp phải là những đơn vị có thành tích trong xây dựng, quản lý những khu thương mại như vậy. Điều quan trọng nhất là doanh nghiệp đó có khả năng kinh doanh, tạo ra được nguồn giá trị gia tăng sau đó.
Thực tế cho thấy rất nhiều khu đất vàng giao “nhầm” vào tay doanh nghiệp yếu kém, làm chậm quá trình phát triển chung của thành phố. Điều này dẫn tới tình trạng nhiều khu đất vàng bị đóng băng. TP.HCM và Hà Nội rất cần những khu dịch vụ thương mại văn minh.
Ông Phạm Hà Minh: Để tất cả mọi người tham gia đấu giá không bị ảnh hưởng thì những người đấu giá không biết lẫn nhau. Điều này có thể áp dụng phương pháp bỏ phiếu từ xa, người đấu gía không cần có mặt tại phiên đấu giá. Cho phép công ty đấu giá thực hiện hình thức quản lý doanh nghiệp, thành phần tham gia đấu giá…
Nếu phát hiện có tiêu cực, phát hiện có hành động thông đồng, ép buộc thì công ty đấu giá có quyền cấm các doanh nghiệp đó không được tham gia.
- Cám ơn các chuyên gia về cuộc trò chuyện này!
