Tỷ lệ lấp đầy cao, bất động sản công nghiệp phía Nam nhiều dư địa tăng trưởng

Thị trường công nghiệp phía Nam duy trì nền tảng ổn định

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam duy trì nền tảng ổn định, nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc.

Nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) và nhà kho xây sẵn (RBW) giữ nguyên, trong khi nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nhẹ 0,8% so với quý trước và 4,6% so với cùng kỳ năm, chủ yếu tại Tây Ninh. Tỷ lệ lấp đầy duy trì tương đối ổn định trên cả ba phân khúc, đạt lần lượt 76,3% với đất KCN, 92% với nhà xưởng và 91,7% với nhà kho xây sẵn, với TP.HCM tiếp tục giữ lợi thế về vị trí, Đồng Nai hưởng lợi từ hạ tầng logistics, trong khi Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng. TP.HCM có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới.

"Trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Đối với khách thuê, Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, trong khi TP.HCM và Đồng Nai phù hợp hơn với các doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics đã phát triển", bà Đoan nói.

Đất khu công nghiệp, nhà xưởng duy trì đà tăng trưởng

Cũng theo Cushman & Wakefield, trong quý II/2026, thị trường đất khu công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, phần lớn dự án tại TP. HCM, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn tập trung hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng nên tiến độ đưa dự án ra thị trường chậm hơn dự kiến.

Tổng nguồn cung duy trì 36.063ha, không đổi so với quý trước và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước, nhờ các dự án đã đưa vào hoạt động từ trước. Diễn biến này cho thấy, thị trường đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất hơn là mở rộng nguồn cung, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển tiếp theo khi các thủ tục được hoàn tất.

Nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện trong quý II/2026, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI và sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn nhiều dư địa phát triển. Khi quỹ đất tại trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4%. TP.HCM duy trì mức lấp đầy cao nhất 86,1%, Đồng Nai đạt 73,1% và Tây Ninh đạt 60,9%. Sự phân bổ lại nhu cầu giữa các địa phương cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng cân bằng hơn, thay vì chỉ tập trung vào một số khu vực truyền thống.

Giá thuê đất tiếp tục duy trì ở mức cao, song xu hướng biến động giữa các địa phương ngày càng rõ nét, phản ánh không chỉ nhu cầu thị trường mà còn chịu tác động bởi mức độ khan hiếm quỹ đất và tốc độ phát triển hạ tầng của từng khu vực.

Giá chào thuê trung bình đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5%. Đồng Nai ghi nhận mức cao nhất với 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 0,3% duy trì xu hướng tăng ổn định. TP.HCM đạt 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 1,2% do nguồn cung hạn chế. Ngược lại, Tây Ninh đạt 179,6 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm 4,8% phản ánh chiến lược cạnh tranh thu hút các dự án mới trong bối cảnh quỹ đất còn dồi dào.

Quý II/2026 đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn rà soát quy hoạch sang chuẩn bị triển khai các dự án quy mô lớn. Đồng Nai đẩy mạnh việc xây dựng ba KCN trọng điểm với tổng diện tích 2.240ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 KCN quy mô khoảng 16.000ha, trong khi TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với diện tích 3.833ha.

Các động thái này cho thấy nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại cả ba địa phương nhưng theo những định hướng khác nhau. Tây Ninh mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư mới, trong khi Đồng Nai và TP.HCM cùng hướng đến thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao. Đồng Nai cũng tập trung nâng cao chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn đầu tư theo hướng đồng bộ hơn. Sự bổ sung vai trò giữa các địa phương được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng bền vững cho toàn vùng trong giai đoạn 2026-2028.

 Hạ tầng mở thêm dư địa tăng trưởng 

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, thị trường ghi nhận thêm 56.000m² diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh trong quý II/2026, nâng tổng nguồn cung hiện hữu lên 6,85 triệu m² NLA (diện tích cho thuê thuần). Tốc độ tăng trưởng nguồn cung duy trì ổn định và sự phân bổ cân đối giữa 3 khu vực chính của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam cho thấy sự phát triển không tập trung vào 1 khu vực duy nhất mà phân tán trên toàn bộ vùng.

Hoạt động cho thuê duy trì sự ổn định. Tỷ lệ lấp đầy các khu vực ở mức cao, Đồng Nai đạt 94,3%, trong khi TP.HCM và Tây Ninh đều ghi nhận lần lượt 89,7% và 93,7%. Điểm đáng chú ý là khi so sánh với cùng kỳ năm trước, Tây Ninh cho thấy động lực tăng trưởng mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy tăng 10%, cao hơn TP.HCM và Đồng Nai với mức tăng lần lượt là 5% và 4%. Giá thuê duy trì xu hướng tăng nhẹ. 

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ, với mức trung bình toàn thị trường đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,1% so với quý trước và 2,5% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM dẫn đầu với 5,1 USD/m²/tháng, Đồng Nai đạt 4,9 USD/m²/tháng và Tây Ninh đạt 4,6 USD/m²/tháng.

Trong giai đoạn 2026-2028, Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m² nguồn cung nhà xưởng xây sẵn, trong đó TP.HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%. Cùng với đó, các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3, các tuyến cao tốc và cảng Cái Mép được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối, mở rộng không gian phát triển công nghiệp và logistics. Dòng vốn FDI từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics cũng tiếp tục được xem là động lực hỗ trợ nhu cầu thuê.

Ở phân khúc kho xây sẵn, tổng nguồn cung trong quý II/2026 đạt khoảng 6,6 triệu m², không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 3,4% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM chiếm 45% nguồn cung, Đồng Nai 32% và Tây Ninh 23%. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 91,6%, giảm nhẹ 0,2% so với quý trước nhưng tăng 12,7% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 98,7%, trong khi Đồng Nai đạt 88,4% và Tây Ninh đạt 81,7%.

Giá chào thuê kho xây sẵn bình quân đạt khoảng 4,6 USD/m²/tháng, tăng 1% so với quý trước và 5,5% so với cùng kỳ năm trước. Tây Ninh ghi nhận mức 4,8 USD/m²/tháng, Đồng Nai 4,7 USD/m²/tháng và TP.HCM 4,5 USD/m²/tháng.

"Bên cạnh các dự án đường bộ trọng điểm, hạ tầng đường thủy nội địa đang dần trở thành động lực mới, thúc đẩy mạnh nhu cầu. Đóng vai trò là ba cực tăng trưởng cốt lõi của Đông Nam Bộ, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tạo nên tam giác phát triển gắn kết, được nâng đỡ bởi hạ tầng giao thông và công nghiệp đồng bộ. Trong bối cảnh đó, dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam (vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026) sẽ là bước ngoặt giúp tăng cường kết nối đa dạng. Dự án này không chỉ tối ưu hóa chi phí vận tải và áp lực ùn tắc đường bộ, mà còn tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội cho hệ thống nhà kho xây sẵn ven sông tại Đồng Nai, đồng thời củng cố vững chắc vị thế trung tâm logistics của TP.HCM.

Song song với đó, Tây Ninh nắm giữ vị trí địa chiến lược để đón đầu làn sóng kết nối vùng và giao thương xuyên biên giới, duy trì nguồn cầu kho bãi trong trung và dài hạn. Nhờ bệ phóng này, thị trường dự kiến đón nhận thêm hơn 680.000 m² nguồn cung mới giai đoạn 2026-2028, minh chứng cho niềm tin của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển bền vững", Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ./.