Mới đây, đoàn giám sát HĐND TP. Hà Nội với Sở Xây dựng đã công bố, trên địa bàn thành phố có tới 158 chung cư không chịu bàn giao kinh phí bảo trì. Điều gì sẽ xảy ra nếu 158 tòa nhà này gặp hư hại, hàng loạt các thiết bị hỏng hóc, phương tiện PCCC đã đến kì hạn phải bảo trì, thay mới… nhưng lại không biết lấy tiền đầu để sửa chữa và khắc phục?
Vì sao những tòa chung cư đã lấp đầy dân cư nhưng vẫn chưa được bàn giao phí bảo trì theo như quy định của pháp luật đưa ra? Vướng mắc nào khiến những cuộc xung đột giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân như quả bom phát nổ liên tiếp trong thời gian qua? Rất nhiều câu chuyên đau đầu xoay quanh cụm từ "phí bảo trì" khiến cho "tấm bảo hiểm" an toàn cho các cư dân lại trở thành con dao hai lưỡi.
Cà phê cuối tuần hôm nay sẽ bàn luận về chủ đề này. Xin được giới thiệu các vị khách mời: ông Trần Ngọc Quang, Nguyên Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành; ông Lê Văn Hồi, Giám đốc điều hành Công ty luật My Way.
Thiết kế: Phi Long
PV: Đoàn giám sát TP. Hà Nội mới đây công bố hiên có 158 chung cư chưa được bàn giao kinh phí bảo trì. Đây là một con số đáng báo động về việc quản lý và sử dụng phí bảo trì. Theo các chuyên gia, vướng mắc nằm ở đâu khiến phí bảo trì cứ “lạc trôi”, không đến được với chính chủ nhân thực sự của nó?
Ông Trần Ngọc Quang: Theo quy định của pháp luật, sau một khoảng thời gian nhất định, khoản kinh phí bảo trì sẽ được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị tòa nhà của chung cư. Việc thành lập ban quản trị tòa nhà sẽ do người dân bầu ra. Và điểm vướng mắc của việc phí bảo trì chưa được bàn giao cho cư dân do trì hoãn chưa thành lập được ban quản trị tòa nhà.
Quy định của Bộ Xây dựng đã đưa ra, việc thành lập ban quản trị tòa nhà dưới sự giám sát, đốc thúc của cơ quan chính quyền địa phương. Thực tế, nhiều chính quyền địa phương vẫn còn thờ ơ, chưa quan tâm sát sao cũng như đôn đốc việc thành lập ban quản trị cho các tòa chung cư. Điều này khiến cho việc bàn giao kinh phí bảo trì từ phía cư dân trở nên bị trì hoãn, khó thực hiện.
Ông Nguyễn Văn Đực: Khi tính tiền phí bảo trì ở mỗi căn chung cư là 2% giá bán thì khoản tiền phí bảo trì của cả tòa chung cư là rất lớn. Tiền phí bảo trì ở mỗi tòa chung cư có thể dao động từ 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng, có những chung cư cao cấp tiền phí bảo trì còn cao hơn rất nhiều lần.
Chỉ làm một phép toán đơn giản, nếu tính cả tiền lãi khoảng 7%/năm theo mức ngân hàng thì tổng tiền sẽ còn tăng đến cỡ nào. Một khoản tiền lớn sẽ đánh vào lòng tham của chủ đầu tư, nhất là đối với chủ đầu tư đang làm ăn kém, nợ nần nhiều. Để “ẵm” số tiền này, chủ đầu tư chây ì không thúc đẩy việc thành lập ban quản trị. Hoặc có chung cư đã thành lập được ban quản trị nhưng tiền phí bảo trì vẫn bị chủ đầu tư giữ, không bàn giao.
Luật sư Lê Văn Hồi: Pháp luật đã có quy định rõ ràng về việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Căn cứ Điều 109 Luật Nhà ở và Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.
Cũng trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.
Ngoài ra Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đúng quy định. Tuy nhiên trong thực tế, việc cưỡng chế rất khó thực hiện nếu chủ đầu tư không còn tài sản, chế tài cưỡng chế cũng chưa đủ mạnh nên việc vi phạm vẫn xảy ra thường xuyên.
Xét đến nguyên nhân chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, có thể kể đến như sau: Do khoản phí bảo trì nhà chung cư có giá trị lên đến 2% tổng giá trị toàn căn hộ nên số tiền phí bảo trì không hề nhỏ, ví như phí bảo trì nhà chung cư của tòa nhà Keangnam ước tính lên đến 160 tỷ đồng. Do vậy các chủ đầu tư thường có xu hướng chiếm dụng vốn trong thời gian tối đa, đặc biệt là các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính không lớn hoặc thiếu thiện chí hỗ trợ cư dân trong thành lập ban quản trị để bàn giao phí bảo trì.
Một nguyên nhân khác xuất phát từ sự thờ ơ, thiếu quan tâm, chưa nhận thức rõ quyền lợi và nghĩa vụ của tập thể cư dân trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất thì cần phải có tối thiểu 75% tổng số căn hộ nhận bàn giao tham gia thì mới có thể tổ chức hội nghị, trường hợp không đủ thì lần thứ 2 phải có tối thiểu 51% tổng số căn hộ tham gia hội nghị.
Tôi ví dụ như sự kiện tang thương cháy chung cư Carina ở quận 8, TP. Hồ Chí Minh thì chủ đầu tư cũng đã tiến hành tổ chức 2 lần hội nghị nhà chung cư nhưng đều không thành công với một trong các lý do là không đủ số lượng chủ sở hữu căn hộ chung cư tham dự.
PV: Trong trường hợp nguyên nhân khiến việc bàn giao quỹ bảo trì bị chậm trễ thuộc về phía chủ đầu tư thì theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt như thế nào, thưa luật sư Lê Văn Hồi?
Luật sư Lê Văn Hồi: Theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 99/2016/NĐ-CP thì phí bảo trì được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp.
Khi ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản yêu cầu thì chủ đầu tư phải có nghĩa vụ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì và bàn giao sang ban quản trị quản lý. Trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao kinh phí bảo trì thì ban quản trị có thể yêu cầu UBND cấp tỉnh, thành phố thực hiện việc cưỡng chế để chuyển giao kinh phí bảo trì, các biện pháp cưỡng chế được nêu chi tiết tại điểm d khoản 1 Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như buộc chuyển giao kinh phí từ tài khoản của chủ đầu tư sang tài khoản của ban quản trị, xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi tiền.
Đặc biệt, trong trường hợp quá trình cưỡng chế bàn giao kinh phí bao trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật hình sự. Tuy nhiên, thực tế việc tiến hành cưỡng chế, thủ tục cưỡng chế chưa được quy định rõ ràng khiến cho việc thực thi còn gặp rất nhiều khó khăn như việc xác định số tiền quỹ bảo trì còn lại, thẩm quyền cưỡng chế…
PV: Liên quan đến tiền phí bảo trì, thực tế cũng ghi nhận một số trường hợp ban quản trị tòa nhà quản lý và sử dụng khoản tiền này sai mục đích, thiếu minh bạch. Thưa ông Trần Ngọc Quang, ông nghĩ sao về trường hợp này?
Ông Trần Ngọc Quang: Việc quản lý và sử dụng phí bảo trì sẽ do ban quản trị thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Ban quản trị tòa nhà là do người dân bầu ra, do người dân tín nhiệm tin tưởng bỏ phiếu. Ban quản trị tòa nhà được thành lập để lo các công việc chung của chung cư như làm việc với chủ đầu tư, thỏa thuận hợp đồng với các bên cung cấp dịch vụ cho tòa nhà, chăm sóc đời sống tinh thần cho người dân.
Kế hoạch thu chi tiền phí bảo trì đề được minh bạch, chi tiết theo đúng quy định của pháp luật. Nên theo tôi, trường hợp mà ban quản trị tòa nhà sử dụng sai tiền phí bảo trì vì mục đích cá nhân là con số rất ít, không thể đánh đồng với tất cả các ban quản trị tòa nhà khác.
Nếu ban quản trị tòa nhà không đủ năng lực để làm việc thì người dân có quyền bãi nhiệm theo quy định của pháp luật.
PV: Như ông Trần Ngọc Quang vừa trao đổi, nếu ban quản trị tòa nhà không đủ năng lực có thể bãi nhiệm. Theo luật sư Lê Văn Hồi, ngoài việc bãi nhiệm ban quản trị tòa nhà có hành vi vi phạm thì pháp luật có quy định về việc truy tố trách nhiệm đối với những thành viên có ý định cưỡng đoạt tiền phí bảo trì?
Luật sư Lê Văn Hồi: Trường hợp phí bảo trì đã bàn giao bị chiếm dụng hoặc sử dụng sai mục đích, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân, thì cư dân hoàn toàn có quyền khởi kiện, tố cáo hành vi vi phạm của thành viên Ban quản trị đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại Điều 66 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP ghi nhận hình thức xử phạt: Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với ban quản trị nhà chung cư trong trường hợp quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định. Như vậy, mức xử phạt hành chính tối đa cho hành vi sử dụng quỹ bảo trì lên đến 60.000.000 đồng, cá nhân tôi đánh giá đây là một mức khá thấp so với tổng số tiền ban quản trị nhà chung cư đang quản lý.
Theo ông Trần Ngọc Quang vừa nói, trường hợp ban quản trị tòa nhà chung cư không đủ năng lực thì có thể bãi nhiệm. Quy định của pháp luật cũng nêu rõ, đối với trường hợp qua giám sát, thảo luận tại hội nghị nhà chung cư mà chủ sở hữu nhà chung cư phát hiện hành vi vi phạm về tài chính của ban quản trị, thành viên van quản trị nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm, hội nghị nhà chung cư có thể quyết định bãi miễn một, một số hoặc toàn bộ thành viên ban quản trị nhà chung cư và bầu thay thế các thành viên khác.
Đặc biệt những sai phạm mang tính chất nghiêm trọng có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành xử lý theo quy định của pháp luật hình sự đối với hành vi chiếm đoạt tài sản của thành viên ban quản trị nhà chung cư.
Tuy nhiên tôi cho rằng nếu cư dân bầu chọn cẩn thận, tìm được ra các thành viên ban quản trị tòa nhà vừa có tâm vừa có tầm thì trường hợp ban quản trị xâm phạm tiền quỹ chung cư là điều rất hiếm khi xảy ra.
Tại sao chúng ta không thu theo mỗi căn hộ với mức giá chung là 10 đến 15 triệu đồng. Tôi nghĩ các chung cư đều được chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành từ 2 - 3 năm đầu. Ở chung cư do chúng tôi xây dựng, thời gian bảo hành lên tới 5 năm. Vậy khoảng thời gian đó chúng ta không cần thu phí bảo trì ngay.
Để tránh tạo một khoản tiền lớn, các chung cư nên chia thành các đợt, mỗi năm một lần, mỗi lần thu khoảng 0,02%. Mọi kế hoạch chi tiêu cần lên rõ ràng trước khi thu. Đặc biệt, việc thu phí bảo trì nên để ban quản trị được thành lập ra rồi hãy nên thu, tránh trường hợp bị chủ đầu tư chiếm dụng. Đây cũng là cách mà tôi chủ trương thực hiện cho các chung cư mà Đất Lành gây dựng lên.
Xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia!
