Lời tòa soạn
Thị trường bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng và mật thiết với nền kinh tế. Theo Tổng cục Thống kê, năm 2018, hoạt động kinh doanh bất động sản của cả nước đã tăng tưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây. Con số này được dự báo tiếp tục gia tăng trong bối cảnh bức tranh kinh tế vĩ mô ổn định.
Song, bên cạnh sự phát triển tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là còn non trẻ và đang bước vào giai đoạn tài chính hóa. Trên góc độ về vốn, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái nới lỏng hay thắt chặt của chính sách tín dụng.
Trong khi đó, vốn được coi là nhựa sống để phát triển dự án. Nhưng hiện nay, ảnh hưởng của dịch Covid-19 cùng các chính sách siết tín dụng đã buộc doanh nghiệp phải kiếm tìm hình thức huy động vốn mới.
Một thị trường bất động sản muốn phát triển lành mạnh và ổn định, buộc phải có nguồn lực tài chính vững mạnh, nhất là trong bối cảnh hiện tại, bài toán xây dựng nguồn vốn “khỏe” không hề giản đơn. Để làm được điều đó, cần phải đánh giá đúng thực trạng sử dụng nguồn lực tài chính của thị trường bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để khơi thông dòng vốn trên thị trường bất động sản.
Trên tinh thần nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Khơi thông dòng vốn trên thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Khảo sát cho thấy, số lượng tài khoản mở mới tại các công ty chứng khoán trong giai đoạn tháng 3, 4, 5/2020 tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái và ở mức cao trong nhiều năm trở lại đây. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đầu tư tiềm năng từ các nhà đầu tư trong nước rất lớn và luôn sẵn sàng chảy vào thị trường chứng khoán mỗi khi cơ hội xuất hiện.
Dòng tiền mới là một trong các yếu tố thúc đẩy thị trường hồi phục mạnh mẽ, vượt qua nỗi lo về việc nền kinh tế cũng như nhiều doanh nghiệp không thể phục hồi nhanh do chịu ảnh hưởng của đại dịch. Khi VN-Index vượt qua ngưỡng 900 điểm, tâm lý hưng phấn của nhà đầu tư càng giúp dòng tiền trên thị trường thêm dồi dào.
Bên cạnh sự tham gia của lớp nhà đầu tư mới, có một lượng tiền đáng kể đến từ cán bộ, công nhân viên các doanh nghiệp. Họ tích lũy cổ phiếu khi nhận thấy giá cổ phiếu giảm sâu do nhà đầu tư bán tháo trong giai đoạn đỉnh điểm của dịch Covid-19. Đây là dòng tiền dài hạn và sẽ không dễ dàng rút khỏi thị trường, bởi người mua nắm được tình hình kinh doanh và triển vọng trong thời gian tới của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, phần lớn dòng tiền mới gia nhập thị trường của các nhà đầu tư cá nhân mang tính chất đầu cơ ngắn hạn. Do đó, dòng tiền mới này chưa hẳn sẽ rót vào thị trường bất động sản thông qua kênh đầu tư cổ phiếu. Ngoại trừ những mã cổ phiếu hay sử dụng "game" giá, nhà đầu tư quan tâm đến cổ phiếu bất động sản thường là nhà đầu tư trung và dài hạn.
Chia sẻ với Reatimes, ông Huỳnh Tuấn - Giám đốc Tư vấn CTCK Mirae Asset cho rằng, dòng tiền trên thị trường chứng khoán có vẻ như dè chừng với doanh nghiệp bất động sản.
Kể từ đầu năm 2018 khi Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng với bất động sản bằng nhiều công cụ điều tiết từ "room" tín dụng tới các công cụ hạn chế dòng tiền, thị trường bất động sản đã đi xuống, các doanh nghiệp cũng như người mua rất vất vả huy động vốn.
Để ứng phó với tình trạng này và tìm nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến kênh trái phiếu với số lượng phát hành tăng vọt trong 2 năm 2018 và 2019. Đây cũng là con đường "lách" cho vay từ các ngân hàng cho nhóm doanh nghiệp bất động sản khi họ có thể bơm vốn bằng trái phiếu cho nhóm doanh nghiệp này.
Hose dẫn chứng, năm 2019, hoạt động trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%. Trong đó 84,2% doanh nghiệp phát hành trái phiếu có tổng giá trị dưới 3 lần vốn chủ sở hữu, lãi suất bình quân 10,3% (tương đương lãi suất ngân hàng), đảm bảo được yếu tố an toàn và hợp lý.
Quý I/2020, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên cả nước có giá trị lên đến 37.308 tỷ đồng. Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành nhiều nhất, đạt 20.474 tỷ đồng, chiếm 55%, lãi suất bình quân 9,8%/năm, giảm hơn so với năm 2019 nhưng vẫn khá cao so với lãi suất trong hệ thống ngân hàng.
Về dòng vốn quốc tế, doanh nghiệp bất động sản phải có thương hiệu mạnh, nền tảng doanh nghiệp tốt mới hút được dòng vốn này. Do đó, có thể nói nguồn tiền này là hữu hạn cho nhóm doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.
Riêng với dòng vốn trên thị trường chứng khoán, thực tế nhiều năm nay, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã không còn tăng vốn bằng con đường phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu. Hơn nữa, hầu hết nhà đầu tư đều hiểu nhóm doanh nghiệp bất động sản là "máy ngốn vốn" khổng lồ (chỉ có vào mà không có ra). Do đó, hầu hết các doanh nghiệp phải tăng vốn bằng lợi nhuận để lại. Đây thực chất chỉ là kỹ thuật tài chính chứ không thu được dòng tiền thật sự cho doanh nghiệp. Hiện tại có thể thấy, doanh nghiệp bất động sản rất khó hút vốn trên thị trường chứng khoán vì đặc thù của nhóm, trừ một vài doanh nghiệp thật sự chất lượng về mặt quỹ đất, quản trị hay tiềm năng tăng trưởng mạnh.
Đại hội cổ đông 2020 của hầu hết các doanh nghiệp đều là bức tranh màu xám vì ngành bất động sản là một trong những ngành bị ảnh hưởng nặng bởi chính sách điều tiết dòng tiền của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Đây là ngành cần nhiều vốn để đầu tư trong khi lực cầu của thị trường giảm sút nghiêm trọng vì đại bộ phận dân chúng đã và đang trải qua một giai đoạn kinh tế khó khăn do tác động của dịch Covid-19.
Vì vậy, một vài hình thức như khuyến mãi cho người nắm giữ cổ phần lớn để chiết khấu vào giá bán cũng chỉ là giải pháp mang tính quảng bá, chứ không được cho là giải pháp kích cầu thật sự từ phía doanh nghiệp bất động sản. Cách làm này cũng dễ mang lại cảm giác có sự phân biệt đối xử với cổ đông nhỏ.
Thiếu vốn nhìn từ mùa đại hội cổ đông năm 2020
Đại hội cổ đông năm 2020 của phần lớn các doanh nghiệp bất động sản cho thấy nhu cầu vốn rất cao. Dịch bệnh không chỉ khiến lợi nhuận doanh nghiệp đi xuống mà kế hoạch huy động vốn từ việc bán hàng của doanh nghiệp trong giai đoạn quý I/2020 gần như là không có.
Đó là lý do mà trong mùa đại hội năm nay, thậm chí những doanh nghiệp có dự án tốt, tiến độ bán hàng nhanh cũng phải xin cổ đông giữ lại cổ tức để lo cho dự án; hoặc cách làm ngược lại là phát hành cổ phiếu tăng vốn.
Chẳng hạn như một công ty họ nhà Idico vừa qua gây “náo loạn” thị trường khi trả cổ tức và thưởng cổ phiếu tới 110%. Trong tài liệu cổ đông 2020 của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Dầu khí Idico (mã ICN), lãnh đạo doanh nghiệp dự kiến phân phối cổ tức năm 2019 với tỷ lệ 50% bằng tiền, tương ứng 25 tỷ đồng, thời gian thực hiện trong quý III/2020.
Cùng với đó, ICN cũng trình phương án phát hành thêm cổ phiếu từ quỹ đầu tư phát triển và lợi nhuận chưa phân phối trên BCTC năm 2019 để tăng vốn điều lệ. Khối lượng phát hành thưởng là 3 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 60% và tăng vốn lên 80 tỷ đồng. Thời gian dự kiến trong quý III/2020.
Thực tế, đây là động thái chuẩn bị vốn để phát triển dự án của doanh nghiệp này. ICN đang muốn đầu tư 3 dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu, bao gồm: Dự án Khu cao ốc văn phòng kết hợp chung cư cao cấp tại số 326 Nguyễn An Ninh, Vũng Tàu (Conac Plaza) với tổng mức đầu tư 1.251 tỷ đồng; dự án kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1-Conac mở rộng với tổng mức đầu tư 1.106 tỷ đồng và dự án Trạm xử lý nước thải Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1-Conac (giai đoạn 2)…
Cũng là giữ vốn nhưng có cách làm khác, Đại hội cổ đông thường niên 2020 của Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Đầu tư Chợ Lớn - Cholimex (mã CLX - Upcom) vừa được tổ chức, đề ra kế hoạch tổng doanh thu 480 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 113,8 tỷ đồng. So với thực hiện của năm trước, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp này lần lượt giảm 10% và 11,7%.
Được biết, mới đầu ban lãnh đạo dự kiến trình cổ đông kế hoạch kinh doanh cao hơn thực hiện năm 2019, tuy nhiên khi dịch Covid-19 xảy ra, qua rà soát cho thấy nhiều hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng, một số doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp Vĩnh Lộc muốn giảm giá thuê hoặc trả mặt bằng, lợi nhuận kinh doanh xăng dầu đạt thấp, một số công ty liên kết điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Do đó, Ban điều hành cho biết đã điều chỉnh kế hoạch kinh doanh nhưng sẽ cố gắng để đạt được kết quả tốt hơn.
Riêng tháng 5, tổng doanh thu công ty mẹ và công ty con (chưa tính đến đơn vị liên kết) ghi nhận 209 tỷ đồng, đạt 31% kế hoạch và gần bằng cùng kỳ; lợi nhuận trước thuế là 72,5 tỷ đồng, đạt 43% kế hoạch năm và tăng 10%.
Ban lãnh đạo CLX cho biết, không chia cổ tức năm 2020 để chuẩn bị nguồn tài chính đầu tư vào các công ty liên kết và nộp ngân sách Nhà nước theo Dự thảo Báo cáo kiểm toán Nhà nước. Theo đó, công ty sẽ cân đối nguồn vốn để tiếp tục đầu tư vào công ty Dịch vụ Logistics Thăng Long, Công ty Dịch vụ Vĩnh Lộc - Bến Thành, Công ty Logistics Vĩnh Lộc.
Hai ông lớn uy tín khác sở hữu dự án tốt và tốc độ bán hàng bậc nhất thị trường như Đất Xanh và Hoàng Quân cũng xin ý kiến cổ đông lùi cổ tức mà tặng hoa hồng nếu cổ đông mua nhà.
Đại hội Tập đoàn Đất Xanh - DXG thông qua kế hoạch doanh thu thuần năm 2020 đạt 4.900 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ là 1.034 tỷ đồng. Với chỉ tiêu trên, công ty dự kiến mức cổ tức 20% trên mệnh giá cho năm 2020.
Tại đại hội, lãnh đạo DXG cho hay, dịch bệnh trên toàn cầu chưa kiểm soát được, doanh nghiệp chưa trả cổ tức năm 2019 mà quyết định giữ lại lợi nhuận để gia tăng sức mạnh cho tập đoàn. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, nhiều dự án được chào bán và sẽ giữ lại một phần tiền để phục vụ việc mở rộng quỹ đất.
Lãnh đạo doanh nghiệp này nói thêm, nguồn tiền năm 2020 sẽ đến từ 3 phần là nguồn tiền đang có từ lợi nhuận sau thuế giữ lại, thặng dư…; lên kế hoạch huy động trái phiếu trong dân với kỳ hạn dài hơn 5 năm; làm việc với nhiều tổ chức nước ngoài (quỹ và ngân hàng) để nhận được hỗ trợ vốn. Đất Xanh sắp tới cũng sẽ phát hành trái phiếu quốc tế. Thay vào đó, lãnh đạo DXG dự kiến chương trình tặng hoa hồng cho khách hàng mua nhà.
Hay như, Đại hội cổ đông thường niên 2020 của Công ty Cổ phân Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã HQC) vừa thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2020 của Ban giám đốc. Dự kiến năm nay, doanh thu của HQC đạt 1.209 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 63 tỷ đồng, tương đương doanh thu và lợi nhuận tăng gấp rưỡi so với năm 2019.
Tuy nhiên, tại đại hội , lãnh đạo Hoàng Quân mong muốn cổ đông thông qua việc không chia cổ tức bằng tiền của năm 2019. Lãnh đạo HQC tái khẳng định, 100% lợi nhuận của 63 tỷ đồng năm 2020 sẽ được trả cổ tức bằng tiền mặt cho năm sau.
Đồng thời, HĐQT đưa ra chính sách ưu tiên cho 9.800 cổ đông mua hoặc giới thiệu người mua sản phẩm tồn kho của công ty sẽ được hoa hồng 1%.
… Nhưng vẫn có cửa ngách
Về cơ hội dòng tiền trên thị trường chứng khoán, ông Huỳnh Tuấn cho rằng, hiện tại nền kinh tế toàn cầu đang bước vào giai đoạn "tiền dễ vay" (easy money) nên các doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ thở hơn nhiều so với giai đoạn 2018 - 2019.
Ngoài ra, sự "định hướng và nới lỏng" về mặt chính sách cũng giúp các doanh nghiệp giải quyết vướng mắc về mặt pháp lý tại các dự án đắc địa đang bị tắc nghẽn, mà khi pháp lý ổn thì dòng tiền doanh nghiệp bất động sản sẽ xoay được trở lại nhờ hệ thống ngân hàng.
“Do đó, năm 2020 sẽ là một năm dễ chịu hơn cho nhóm doanh nghiệp này. Và dĩ nhiên khi đó, các doanh nghiệp có nhiều quỹ đất tốt, tiềm lực tài chính mạnh sẽ hưởng lợi đầu tư trong bối cảnh kinh tế mới. Một số doanh nghiệp tiêu biểu như VHM, NVL, NLG, KDH... sẽ hưởng lợi tốt”, vị chuyên gia phân tích.
Ngoài ra, khi lãi suất tiền gửi tại ngân hàng hạ nhiệt, dòng tiền có thể chảy vào thị trường chứng khoán, tạo thêm cơ hội cho nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp cận dòng tiền mới. Đầu tháng 6, các ngân hàng thương mại (NHTM) tiếp tục giảm 10 - 30 điểm cơ bản lãi suất các kỳ hạn, theo bộ phận phân tích CTCP Chứng khoán SSI - SSI Research. Hiện tại, lãi suất tiền gửi ở mức 3,5 - 4,25%/năm với kỳ hạn dưới 6 tháng; 4,9 - 6,9%/năm với kỳ hạn từ 6 đến dưới 12 tháng và 6 - 7,6%/năm với kỳ hạn 12 - 13 tháng.
Từ đầu năm, lãi suất tiền gửi của các ngân hàng thương mại cổ phần lớn đã giảm 60 - 75 điểm cơ bản ở kỳ hạn dưới 12 tháng và giảm 65 - 100 điểm cơ bản ở các kỳ hạn 12, 13 tháng. Con số này tại các ngân hàng thương mại có thị phần nhỏ là 30 - 50 điểm cơ bản.
Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, động thái hạ lãi suất tiền gửi của các ngân hàng có lẽ sẽ tiếp diễn vì Ngân hàng Nhà nước có chủ trương giảm lãi suất cho vay. Với nguồn vốn dồi dào trên thị trường 2, các ngân hàng có thể tiếp tục hạ lãi suất tiền gửi.
TS. Hiếu cho rằng, việc giảm lãi suất sẽ không ảnh hưởng đến việc huy động vốn từ người dân và doanh nghiệp. Các thị trường vàng, bất động sản, hối đoái hiện tại không thực sự hấp dẫn vì tiềm ẩn rủi ro, không ổn định hoặc không thu được lợi nhuận lớn. Trong khi đó, thị trường chứng khoán từ tháng 5 đến tháng 6 tỏ ra hứng khởi nhờ một phần tiền gửi được bổ sung vào.
Dòng vốn kỳ vọng cho thị trường bất động trong thời gian tới thông qua kênh đầu tư chứng khoán không thể không kể đến vốn FDI. Dịch Covid-19 đã khiến cổ phiếu và doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp hấp dẫn hơn.
Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2020, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước thu hút được khoảng 390 dự án FDI với số vốn đăng ký mới và tăng thêm đạt khoảng 4,3 tỷ USD.
Theo đó, lũy kế nâng tổng số dự án FDI lên khoảng 9.850 dự án với tổng vốn đăng ký đạt khoảng 194 tỷ USD. Vốn đầu tư thực hiện đạt trên 70%.
