Tại văn bản số 30/CV-HHBĐSVN, ban hành ngày 27/4 của Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) có nhấn mạnh các nội dung chính: Kiến nghị các giải pháp với Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; Phản ảnh những vướng mắc, bất cập của hệ thống pháp luật khi doanh nghiệp tiếp cận các chính sách.
VNREA cho biết, sau khi nhận được công văn số 1202/TCT ngày 1/4/2020 của Tổ công tác của Chính phủ về rà soát văn bản quy phạm pháp luật đề nghị phản ánh những vướng mắc, hạn chế, chồng chéo của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đang gây khó khăn cho sự phát triển của doanh nghiệp và Công văn số 78/PTDN-THCS ngày 10/4/2020 của Cục phát triển doanh nghiệp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư về việc phối hợp nắm bắt khó khăn vướng mắc của doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, VNREA đã lấy ý kiến của các doanh nghiệp là thành viên của Hiệp hội, đồng thời tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh trước và trong thời gian bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.
Cũng từ đầu năm 2020, VNREA đã có nhiều văn bản gửi Chủ tịch Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành liên quan kiến nghị kịp thời tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong văn bản số 30, VNREA tiếp tục cập nhật và tổng hợp các kiến nghị, đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm đẩy mạnh sản xuất kinh doanh sau dịch Covid-19.
Hoạt động bán hàng giảm sút, nhiều sàn giao dịch phải ngừng hoạt động
Cụ thể, văn bản của VNREA nhận định cũng như các ngành sản xuất kinh doanh khác, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề do việc thực hiện cách ly xã hội nhằm phòng, chống dịch Covid-19, nhưng các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nhà ở, kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, tư vấn bất động sản), các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng được cho là bị ảnh hưởng nặng nề hơn.
Mặc dù các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động có nhiều biện pháp để chủ động khắc phục khó khăn nhưng bên cạnh đó, cũng rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ để vượt qua giai đoạn hiện nay. Cụ thể như sau:
Đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nhà ở, hoạt động xây dựng và cung ứng nguyên vật liệu bị gián đoạn do công trường phải dừng thi công; vật tư xây dựng trong nước cũng như nhập khẩu bị gián đoạn; nhu cầu khách hàng mua giảm, đặc biệt trước những dự báo về suy thoái kinh tế toàn cầu và trong nước tác động trực tiếp tâm lý của khách hàng, tâm lý chờ đợi, thăm dò thị trường của người dân, cũng như việc bán hàng “cắt lỗ” của các nhà đầu tư đơn lẻ gia tăng, làm cho thị trường càng khó khăn hơn.
Khách hàng là cá nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mua nhà ở giảm sút mạnh trong khi áp lực thu hồi vốn đầu tư, lãi vay ngân hàng ngày càng lớn. Các công ty, sàn giao dịch bất động sản không tổ chức được các hoạt động bán hàng trong giai đoạn dịch bệnh do hạn chế cách ly xã hội, theo thống kê chưa đầy đủ, các hoạt động bán hàng giai đoạn này giảm sút từ 60 - 70%, nhiều sàn giao dịch phải ngừng hoạt động.
Đối với các bất động sản du lịch. Hiện nay, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn trong nước đều do các doanh nghiệp bất động sản đầu tư và quản lý vận hành. Trước khi chưa có dịch Covid-19 các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã có những đóng góp to lớn vào việc thực hiện Chiến lược phát triển du lịch Quốc gia, cũng như việc phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương nơi có dự án, thu hút một số lượng lớn du khách trong nước và ngoài nước.
Tuy nhiên, do dịch bệnh nên hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này giảm sút dự báo lên đến gần 90%, phần lớn các cơ sở du lịch nghỉ dưỡng phải đóng cửa hoặc giảm công suất. Dự báo trong thời gian tới nếu tình hình dịch bệnh có diễn biến thuyên giảm thì khả năng phục hồi tốt nhất đạt khoảng 50% trong năm 2020 và 60 - 70% cho năm 2021.
Đối với bất động sản đầu tư kinh doanh cho thuê bất động sản như trung tâm thương mại; toà nhà văn phòng… cũng bị thiệt hại nặng nền do tác động trực tiếp của dịch Covid-19. Các hoạt động kinh doanh, bán hàng bị đình trệ, gián đoạn, dẫn đến số lượng hợp đồng cho thuê mới hầu như không có, các đơn vị thuê trả lại mặt bằng cho thuê nhiều vì kinh phí không trang trải đủ, hầu hết các cơ sở cho thuê văn phòng, thương mại phải giảm giá từ 30 - 50% tiền thuê trong thời gian chống dịch Covid-19.
Bất động sản công nghiệp, bất động sản nông nghiệp được hình thành có quy mô lớn, công nghệ đầu tư, máy móc thiết bị đứng trước hoàn cảnh dịch bệnh Covid-19 sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trong xây dựng chuỗi hàng hoá dịch vụ, logistic phục vụ cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh.
Mặt khác, dư nợ tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức cao, áp lực trả lãi vay, nợ vay rất lớn, với sự tác động của dịch bệnh Covid-19 có thể dẫn đến nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh mất khả năng thanh toán, phá sản, thu gọn quy mô và diện tích kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành có hoạt động kinh doanh đa ngành nghề bị tác động năng nền từ dịch Covid-19.
Doanh nghiệp khó tiếp cận các chính sách hỗ trợ
Về tình hình tiếp cận chính sách hỗ trợ của Nhà nước ứng phó với dịch Covid-19. VNREA cho hay trước tình hình dịch covid-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng tới kinh tế - xã hội toàn cầu, với tinh thần vừa chống dịch vừa sản xuất kinh doanh, đồng thời nắm bắt thời cơ phục hồi sản xuất sau dịch bệnh, Chính phủ các Bộ ngành Trung ương và địa phương đã kịp thời có những cơ chế chính sách và các giải pháp hỗ trợ cho người dân, doanh nghiệp. Trong đó có các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.
Đối với lĩnh vực tín dụng, VNREA cho rằng doanh nghiệp gặp khó khăn về hồ sơ chứng minh ảnh hưởng của dịch bệnh. Cụ thể, để được hỗ trợ lãi suất, doanh nghiệp phải cung cấp hồ sơ, thủ tục để chứng minh ảnh hưởng của dịch bệnh. Các thủ tục này thực sự rất phức tạp, gây khó khăn cho doanh nghiệp đồng thời khiến việc xác định mức hỗ trợ lãi suất của Ngân hàng mang tính “định tính” dẫn đến mức hỗ trợ đưa ra dường như chỉ mang tính “hình thức”, khi thực tế các thực tế các doanh nghiệp chỉ được giảm 0,2 - 0,5% lãi suất chứ không được đến 2-3% lãi suất như các Ngân hàng công bố.
Đối với lĩnh vực thuế, VNREA nhận thấy, doanh nghiệp đang gặp khó khăn về chứng minh bị thiệt hại vật chất gây ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất, kinh doanh do gặp thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ. Theo hướng dẫn mới đây của Tổng cục Thuế tại văn bản số 897/TCT-QLN ngày 03/03/2020, trường hợp được gia hạn nộp thuế là “Bị thiệt hại vật chất gây ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất, kinh doanh do gặp thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ”.
VNREA nhận định thực tế, việc đánh giá thế nào là “ảnh hưởng trực tiếp” không hề đơn giản và có thể có những cách hiểu khác nhau. Đối với việc miễn tiền chậm nộp, Tổng cục Thuế hướng dẫn áp dụng khoản 1 Điều 35 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 như sau “1. Người nộp thuế phải nộp tiền chậm nộp theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này có quyền đề nghị miễn tiền chậm nộp trong trường hợp gặp thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ, dịch bệnh, bệnh hiểm nghèo hoặc trường hợp bất khả kháng khác”.
Để được hưởng việc gia hạn nộp thuế, miễn tiền chậm nộp thuế nêu trên thì người nộp thuế phải nộp hồ sơ theo quy định tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC với rất nhiều tài liệu khác nhau, trong đó có xác nhận của cơ quan công an hoặc chính quyền địa phương, ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế về việc người nộp thuế bị thiệt hại do thiệt hại, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ, dẫn đến có nhiều thủ tục hành chính cần phải thực hiện để được hỗ trợ.
VNREA "hiến" giải pháp
Để doanh nghiệp tiếp cận được các hỗ trợ của Chính phủ, nhanh chóng phục hồi sản xuất sau dịch bệnh, VNREA kiến nghị tới các cơ quan liên quan có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp
Về tín dụng, thứ nhất, cần quy định cụ thể, chi tiết danh mục hồ sơ, thủ tục để các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thực hiện việc xin hỗ trợ lãi suất theo hướng đơn giản hóa hồ sơ, thủ tục, không gây khó khăn cho doanh nghiệp;
Thứ hai, cần cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các dư nợ gốc và lãi kéo dài thêm một khoảng thời gian là 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn trả nợ (thay vì quy định cơ cấu lại thời gian trả nợ không vượt quá 12 tháng kể từ ngày cuối cùng của thời hạn vay như Thông tư số 01/2020/TT-NHNN đang quy định).
Cuối cùng là đề nghị hỗ trợ cho vay với lãi suất 0% (gồm cả dư nợ hiện hữu và dư nợ mới) trong suốt thời gian dịch bệnh Covid-19 và giảm 50% lãi suất cho vay (gồm cả dư nợ hiện hữu và dư nợ mới) đến ngày liền kề sau 12 tháng kể từ khi Thủ tướng Chính phủ công bố hết dịch Covid-19.
Về lĩnh vực thuế, do dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng đối với tất cả các doanh nghiệp bị ảnh hưởng vì vậy cần áp dụng chính sách gia hạn nộp thuế, miễn tiền chậm nộp thuế đối với tất cả các doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh trong thời gian công bố dịch.
Việc xác định thiệt hại của từng doanh nghiệp do dịch bệnh cho các cơ quan như hướng dẫn của Tổng cục Thuế, vừa gây khó cho các cơ quan này, vừa làm gia tăng thủ tục hành chính, tăng chi phí và thời gian của doanh nghiệp, ảnh hưởng tới tính kịp thời của việc áp dụng giải pháp về thuế để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong tình hình cấp bách.
Đề nghị công bố danh mục lĩnh vực kinh doanh (mã ngành) bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bất động sản du lịch và các doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh (có doanh thu trong thời gian trước hoặc trong thời điểm công bố dịch) trong các lĩnh vực đó đều được hưởng chính sách gia hạn nộp thuế, miễn tiền chậm nộp thuế, mà không cần phải có xác định mức độ thiệt hại như quy định hiện hành.
Bên cạnh đó, đề nghị miễn hoặc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng trong thời gian có dịch; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp và 50% thuế giá trị gia tăng trong thời hạn 01 năm sau khi dịch bệnh được kiểm soát.
Gia hạn thời hạn nộp thuế TNDN cho cả quý III, IV/2020 và quý I, II/2021 như đã quy định cho quý I, II/2020 trong Nghị định số 41/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất; gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, theo đó thời gian gia hạn là 12 tháng kể từ ngày kết thúc thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về quản lý thuế (thay vì thời gian gia hạn là 5 tháng như quy định tại Nghị định số 41/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất).
Cho phép miễn hoặc giảm thuế thu nhập cá nhân phải nộp cho giai đoạn 6 tháng cuối năm 2020 và 6 tháng đầu năm 2021;
Giãn thời gian nộp tiền sử dụng đất trong thời gian có dịch và 12 tháng sau khi hết dịch để đảm bảo doanh nghiệp tập trung nguồn lực phát triển dự án, kế hoạch sản xuất đủ thời gian phục hồi, tuyển dụng nhân sự, người lao động;
Gia hạn nộp thuế đối với các loại thuế: thuế GTGT khâu nhập khẩu linh kiện phục vụ sản xuất, thuế Nhập khẩu, thuế Nhà thầu nước ngoài, thuế Thu nhập cá nhân, thuế Tiêu thụ đặc biệt và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, đề nghị điều chỉnh thời hạn gia hạn nộp thuế lên 12 tháng thay vì 5 tháng do ảnh hưởng của đại dịch dự kiến sẽ kéo dài.
Cuối cùng là giảm tiền thuê đất năm 2020 và 2021 cho các doanh nghiệp.
Về lĩnh vực bảo hiểm xã hội: Ngày 17/3/2020, Bảo hiểm xã hội Việt Nam đã ban hành công văn số 860/BHXH-BT về việc tạm dừng đóng vào quỹ hưu trí và tử tuất đối với đối tượng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Theo nội dung của công văn trên, các doanh nghiệp bị ảnh hưởng có thể được đề nghị tạm dừng đóng quỹ hưu trí và tử tuất đến tháng 6/2020. Tuy nhiên, VNREA cho hay để giảm tải chi phí và khó khăn cho các doanh nghiệp trong giai đoạn này, doanh nghiệp đề xuất cho các doanh nghiệp được tạm dừng đóng tất các các khoản bảo hiểm xã hội bắt buộc cho người lao động và thời gian tạm dừng đến hết tháng 12/2020.
Về tiền ký quỹ dự án đầu tư: Theo quy định của Luật đầu tư năm 2014, ký quỹ là một biện pháp nhằm bảo đảm thực hiện dự án đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1 - 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể.
VNREA nhận thấy, mức ký quỹ này trên thực tế là rất lớn, gây khó khăn về tài chính cho các doanh nghiệp thực hiện dự án, đặc biệt là trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 hiện nay. Vì vậy, thực hiện tinh thần của Chỉ thị số 11/CT-TTg về việc “giải pháp cấp bách tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh”, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ khó khăn về tín dụng, thuế và bảo hiểm xã hội nêu trên, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ về việc cho phép các Nhà đầu tư chậm nộp tiền ký quỹ để đảm bảo thực hiện các Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong thời gian xảy ra dịch bệnh Covid-19.
Về Quỹ đất đối ứng để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng chuyển giao (BT), VNREA nhận thấy còn tồn tại bất cập khi thực hiện khoản 3 Điều 5 Nghị định số 63/2018 ngày 04/05/2018 của Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Do đó, VNREA kiến nghị cần sửa đổi Luật Đầu tư, cụ thể, khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã chọn doanh nghiệp là nhà đầu tư dự án BT thì xác định luôn doanh nghiệp đó là nhà đầu tư dự án trên quỹ đất dự kiến làm tài sản thanh toán cho nhà đầu tư và khi đủ một số điều kiện nhất định cho phép Nhà đầu tư song song với việc triển khai dự án BT được phép thực hiện các thủ tục đầu tư cho dự án trên quỹ đất dự kiến làm tài sản thanh toán cho nhà đầu tư.
Ngoài ra, tại văn bản kiến nghị, VNREA cho hay, trong thời gian vừa qua, VNREA đã có nhiều công văn gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị xem xét, tháo gỡ những vướng mắc, hạn chế, chồng chéo của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành như: pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở và bất động sản đang gây khó khăn, kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu sửa đổi theo thẩm quyền hoặc kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, một số các quy định chưa được sửa đổi hoặc đang trong quy trình sửa đổi.
Trước những nội dung đã trình bày, VNREA kiến nghị Thủ tướng, các Bộ, ngành liên quan sớm xem xét giải quyết kịp thời các khó khăn, vướng mắc để giúp các doanh nghiệp mau chóng vượt qua khó khăn do dịch Covid-19.
