Trong công văn số 24/2020/VNREA gửi Chủ tịch Quốc hội, VNREA cho hay, trong giai đoạn 3 năm vừa qua từ năm 2017, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước, ngày càng thể hiện vai trò đặc biệt quan trọng của mình trong nền kinh tế và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề và thị trường khác.
Tuy nhiên, bước sang nửa cuối 2019 và đầu năm 2020, thị trường bất động sản gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút mạnh, ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề khác, khiến nhiều doanh nghiệp lớn, có thương hiệu trên thị trường đứng trước nguy cơ phá sản, nhất là khi mất thanh khoản tại nhiều dự án kéo dài, việc triển khai dự án mới gặp nhiều khó khăn.
VNREA đã thu thập thông tin, dữ liệu từ nhiều kênh khác nhau trong giới doanh nghiệp hội viên bất động sản, so sánh với diễn biến thị trường bất động sản 2017, 2018, 2019 và dự báo cho 2020 - 2021 tổng hợp báo cáo Bộ Xây dựng để đưa vào báo cáo chung gửi Chủ tịch Quốc hội. Trên cơ sở nhận định đánh giá tình hình nêu trên, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp những tháng đầu năm 2020 và khảo sát thực tiễn thị trường, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, VNREA gửi tới Chủ tịch Quốc hội một số đề xuất, kiến nghị cấp bách liên quan đến việc hoàn thiện chính sách, pháp luật và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Thứ nhất là hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh du lịch bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của virus Corona gây ra (Covid-19).
Dịch bệnh Covid-19 đã và đang diễn biến phức tạp tại Trung Quốc và nhiều nước trên thế giới. Ngày 31/1/2020, WHO đã tuyên bố đây là “tình trạng khẩn cấp y tế toàn cầu”. Với đặc điểm là nước có đường biên giới dài, lưu lượng người qua lại, giao thương lớn với Trung Quốc nên nguy cơ dịch bệnh lây lan, có thể bùng phát tại Việt Nam là rất lớn. Tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp đã tác động tới mọi mặt đời sống, kinh tế - xã hội, trong đó tác động tới sự phát triển của kinh tế Việt Nam là không thể tránh khỏi; các ngành nghề bị tác động rõ nét nhất là xuất nhập khẩu, dịch vụ, lưu trú, hàng không…
VNREA dẫn số liệu từ Tổng cục Du lịch Việt Nam, thiệt hại do Covid-19 trong 3 tháng sẽ ở mức 5,9 - 7,7 tỷ USD, tập trung chủ yếu ở thị trường khách Trung Quốc, quốc tế và nội địa. Cũng theo nghiên cứu bước đầu của Hội đồng tư vấn Du lịch cho hay, tỷ lệ lấp buồng của các khách sạn giảm từ 20% - 50% so với cùng kỳ năm ngoái, các doanh nghiệp khách sạn ở Cam Ranh, Nha Trang... cho biết tỷ lệ lấp buồng của các khách sạn chuyên đón du khách Trung Quốc giảm tới 98%, còn các khách sạn phục vụ đa dạng đối tượng khách thì bị huỷ đặt buồng trung bình 50% và số lượng đặt buồng tương lai bị huỷ tới 70%. Thực tế này dẫn tới tình trạng “ảm đạm” của ngành du lịch nói chung và lưu trú khách sạn nói riêng, gây ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh doanh các sản phẩm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… của tất cả các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này.
Nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giữ ổn định và tạo đà tăng trưởng cho hoạt động kinh doanh trong các quý tiếp theo, VNREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo các Bộ, ngành triển khai các giải pháp cấp bách hỗ trợ doanh nghiệp, đặc biệt tập trung vào các giải pháp về tín dụng và thuế.
Đối với giải pháp về tín dụng, cần chỉ đạo các Ngân hàng thương mại có phương án giảm lãi suất đối với các hợp đồng vay đầu tư cho dự án kinh doanh các sản phẩm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (ví dụ: giảm 50% lãi suất trong thời gian diễn ra dịch, 30% cho thời gian 1 năm sau khi dịch bệnh được kiểm soát); xem xét cơ cấu thời hạn trả nợ, hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp (ví dụ giãn nợ từ 6 tháng đến 1 năm kể từ ngày dịch bệnh được kiểm soát), có gói vay với lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp phục hồi hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Đối với giải pháp về thuế, cần giao Uỷ ban Kinh tế và Uỷ ban Pháp luật nghiên cứu các giải pháp, chính sách thuế hỗ trợ doanh nghiệp như: Giãn thời gian nộp các nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước 6 tháng đối với mỗi kỳ nộp sau 1 năm dịch bệnh được kiểm soát; miễn tiền phạt chậm nộp thuế khi doanh nghiệp đã nộp đủ thuế; giãn tiến độ nộp tiền thuê đất sau khi dịch được kiểm soát, giảm thuế VAT và lùi thời gian nộp thuế.
Bên cạnh đó, VNREA đề nghị Chủ tịch Quốc hội có ý kiến về việc miễn visa cho khách du lịch nước ngoài tới Việt Nam. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam.
Thứ hai là hoàn thiện văn bản pháp luật về bất động sản du lịch theo Chỉ thị số 11/CT-Ttg theo hướng nghiên cứu bổ sung các sản phẩm shophouse, shoptel và các sản phẩm tương tự và ban hành văn bản về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản này.
Theo VNREA, ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-Ttg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Theo đó, Thủ tướng giao các Bộ, ngành, địa phương liên quan thực hiện tốt các nhiệm vụ, giải pháp trong đó có việc hoàn thiện chính sách pháp luật liên quan tới đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý, vận hành các loại hình bất động sản mới như công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê.
Thực hiện Chỉ thị số 11/CT-Ttg, Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28 tháng 10 năm 2019); Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp với lưu trú ngắn hạn, sửa đổi bổ sung Thông tư về quản lý, vận hành nhà chung cư với nội dung điều chỉnh cả đối với nhà chung cư có mục đích sự dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác); Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Các văn bản nêu trên đã góp phần tích cực vào việc hoàn thiện hành lang pháp lý đối với các loại hình bất động sản mới trên thị trường.
Tuy nhiên, VNREA nhận thấy, ngoài các sản phẩm được đề cập trong Chỉ thị số 11/CT-Ttg nêu trên, thị trường bất động sản đã xuất hiện những loại hình bất động sản mới như shophouse và các sản phẩm tương tự. Shophouse là loại hình bất động sản mà chủ sở hữu có thể sử dụng để kinh doanh (mở cửa hàng kinh doanh, lưu trú) và nghỉ dưỡng. Đây là loại hình bất động sản có nhiều lợi thế cạnh tranh, cho phép khai thác tối đa diện tích sử dụng, linh hoạt, góp phần đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu thị trường.
Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản, VNREA đề nghị Chủ tịch Quốc hội xem xét chỉ đạo Uỷ ban Kinh tế và Uỷ ban Pháp luật nghiên cứu, bổ sung các sản phẩm shophouse nêu trên và các sản phẩm tương tự để giải quyết đồng thời với các sản phẩm bất động sản được đề cập trong Chỉ thị số 11/CT-Ttg của Thủ tướng Chính phủ và ban hành văn bản về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản này.
Thứ ba là vấn đề nguồn vốn cho nhà ở xã hội. Theo quy định của pháp luật (Luật Nhà ở), hàng năm nhà nước cấp 50% vốn cho ngân hàng chính sách xã hội, 50% huy động thêm từ các kênh khác nhau để hỗ trợ cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó 4 ngân hàng Thương mại như Vietcombank, BIDV, Agribank, Vietinbank do Nhà nước chi phối được cấp bù lãi suất vay 3 - 4%, còn lại tự huy động 100% để cho vay.
Như vậy, nếu cấp 1 nghìn tỷ với tỷ lệ bù lãi suất vay 3 - 4% thì mỗi năm có thể huy động thêm được 25.000 - 30.000 tỷ cho người vay mua, tạo tính thanh khoản lớn cho nhà ở xã hội tuy nhiên thực tế 2019 vẫn chưa có nguồn kinh phí này hỗ trợ cho người mua và doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội. Đây là biện pháp cần thiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản phân khúc nhà ở xã hội vì hiện tại nhiều chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như: AZ Thăng Long, Hoàng Quân, Capital House, Eurowindow - Holding… nhưng khó bán do người mua không được hỗ trợ vốn vay trong khi nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn. VNREA kiến nghị Chủ tịch Quốc hội có ý kiến để tăng cường hỗ trợ nguồn vốn cho người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội theo 2 kênh: Ngân hàng chính sách xã hội và Ngân hàng thương mại do Nhà nước chi phối.
Thứ tư là kiến nghị tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cải cách thủ tục hành chính giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp và người dân.
Theo VNREA, bất động sản là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có ảnh hưởng lớn tới các ngành kinh tế khác như tài chính ngân hàng, vật liệu xây dựng, du lịch dịch vụ …, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân cũng như sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản những năm gần đây đã chứng kiến bước phát triển đột phá của phân khúc bất động sản du lịch về quy mô thị trường và tính đa dạng của các loại hình sản phẩm. Các sản phẩm mới như công trình căn hộ căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel); nhà trọ, phòng trọ cho thuê… phát triển mạnh.
Theo thống kê, hiện nay cả nươc có 82.902 căn hộ du lịch, 28.099 biệt thự du lịch, 15.663 nhà phố thương mại (trong đó bao gồm các sản phẩm đã đưa vào sử dụng, các sản phẩm đã hoàn thiện xây dựng nhưng chưa đưa vào sử dụng; các sản phẩm đang được xây dựng và các sản phẩm đang chuẩn bị được xây dựng) tập trung tại các địa phương như Bình Thuận, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… với tổng giá trị ước tính khoảng hơn 23 tỷ USD
Trong bối cảnh đó, việc thúc đẩy thị trường phát triển sôi động nhưng bền vững, thu hút nguồn lực đầu tư sẽ mang lại lợi ích thiết thực về kinh tế, xã hội. Một trong những giải pháp quan trọng để thực hiện mục tiêu này là hoàn thiện hệ thống pháp luật, cải cách thủ tục hành chính, góp phần tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp và người dân.
Theo thống kê sơ bộ, hiện nay, các hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 Luật khác nhau và rất nhiều Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành. Ngoài ra, còn có hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác.
Điều này gây ra nhiều hệ quả lớn, gia tăng thời gian và chi phí tuân thủ, làm lỡ cơ hội đầu tư, tăng rủi ro đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh, vận hành bất động sản còn nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập cần được sửa đổi, hoàn thiện nhằm gia tăng hiệu quả đầu tư, kinh doanh; bảo đảm sự phát triển minh bạch của thị trường; bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp và người dân.
Theo đó, VNREA đã tổng hợp những quy định pháp luật trong các lĩnh vực đầu tư, đất đai, tài chính, kinh doanh bất động sản… còn chưa đầy đủ hoặc mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập đồng thời đề xuất phương án hoàn thiện. VNREA đề nghị Chủ tịch Quốc hội quan tâm chỉ đạo Uỷ ban Kinh tế và Uỷ ban Pháp luật nghiên cứu, đề xuất Chính phủ sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định này.
Với quyết tâm của chính phủ kiến tạo, thời gian qua, thủ tục liên quan đến hoạt động kinh doanh đã được cải cách mạnh mẽ, điển hình là Chỉ thị số 20/CT-Ttg ngày 17/5/2017 về việc chấn chỉnh hoạt động thanh tra, kiểm tra đối với doanh nghiệp. Với mong muốn thủ tục hành chính tiếp tục được cải cách nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp mà không ảnh hưởng tới hiệu lực quản lý nhà nước, VNREA cũng đề nghị Chủ tịch Quốc hội chỉ đạo các Uỷ ban và có ý kiến với các Bộ, ngành liên quan thực hiện một số giải pháp.
Cụ thể, là tiếp tục rà soát tổng thể thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục đầu tư, xây dựng quản lý các dự án như chuẩn bị đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, dự án, đánh giá tác động môi trường… để rõ ràng trong quá trình thực hiện, giảm thủ tục, thời gian thực hiện thủ tục hành chính tạo sự thông thoáng góp phần thu hút đầu tư, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.
Ví dụ: Sửa đổi để rõ ràng các quy định trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư; quy định rõ thời hạn phối hợp giải quyết công việc giữa các cơ quan nhà nước thẩm quyền, cụ thể là thời hạn cơ quan được tham vấn ý kiến ("Cơ quan phối hợp") phải có ý kiến trả lời cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và phương án xử lý của cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ trong trường hợp Cơ quan phối hợp không gửi văn bản trả lời.
Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong việc giải quyết các thủ tục hành chính (giải quyết thủ tục, hồ sơ trực tuyến); rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục của cơ quan nhà nước;
Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng cho đội ngũ công chức tại các cơ quan nhà nước về trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp, về nghiệp vụ, về kỹ năng giao tiếp ứng xử…
