VNREA tổ chức Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chân thành cảm ơn các quý vị đại biểu, các đơn vị cơ quan quản lý, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, các chuyên gia, nhà khoa học, các doanh nghiệp tham dự tại hai đầu cầu đã tham gia ý kiến và chia sẻ tại Hội nghị hôm nay.

Hiệp hội rất mong các quý đại biểu sẽ đến tham gia và chia sẻ trong Hội thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản tổ chức trong tháng 4/2022 tới đây. Hiệp hội cũng trân trọng cảm ơn các Đại biểu Quốc Hội đã đến tham dự và cũng mong các đồng chí Đại biểu Quốc hội tiếp tục lan tỏa ý kiến trong nghị trường Quốc hội để ủng hộ các bộ ngành liên quan trong việc sửa đổi các bộ luật và để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp được tham gia thị trường bất động sản.

Hiệp hội cũng nhận được các bài tham luận ý kiến từ các doanh nghiệp về sửa đổi góp ý luật liên quan đến thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp nói riêng. Hiệp hội xin tiếp thu và đưa vào báo cáo tổng hợp chung.

Hiệp hội cũng xin cảm ơn các cơ quan truyền thông báo chí đã đến dự và đưa tin cho hội thảo. Mong rằng, các thông tin sẽ lan tỏa tới người dân để ai cũng có thể góp ý vào việc sửa đổi các bộ luật.

Hiệp hội cũng sẽ tổng hợp thành báo cáo gửi tới các bộ ngành liên quan gửi và Chính phủ.

Thực sự, với tư cách là đơn vị chủ trì xây dựng Luật Đất đai thì hôm nay tôi thấy với 15 ý kiến phát biểu, thực sự rất đúng và trúng. Chúng tôi xin phép nhờ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổng hợp tất cả các góp ý này để chúng tôi có một cơ sở thực tiễn nhất nhằm hoàn thiện và sửa đổi luật. 

Do hệ thống pháp luật của chúng ta có rất nhiều luật liên quan đến thị trường bất động sản nên có sự chồng chéo, mâu thuẫn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Và thực tế, khi chúng tôi xây dựng Luật Đất đai, chúng tôi thấy rằng có hơn 100 luật liên quan và đang có những chồng chéo.

Tôi xin có một số ý kiến sau: 

Về quy hoạch, đối với quy hoạch đất đai cần có căn cứ để rà soát. Hiện nay, do nhu cầu sử dụng đất xuất phát từ nhiều mục đích khác nhau nên gây khó khăn nhất định trong việc quy hoạch. Điều này cần được quy định cụ thể và làm rõ lại.

Liên quan đến vấn đề việc sử dụng từ “đất” và “sử dụng đất”. Thực chất, việc sử dụng duy nhất từ “sử dụng đất” tại các văn bản pháp luật là do chúng tôi muốn có sự thống nhất.

Về ý kiến nói rằng, đất đai đang "hành chính hóa", theo tôi chưa chính xác. Thực chất là chúng tôi đang muốn trao quyền cho cụ thể hoá trong vấn đề quản lý đất đai chứ không phải "hành chính hoá".

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những ý kiến góp ý cho Luật Đất đai đến từ các chuyên gia, doanh nghiệp, nhà quản lý. Về riêng Luật Đất đai, Quốc Hội sẽ cho ý kiến hai kỳ, nên khi có được những hội thảo nêu ý kiến như hôm nay chúng tôi cũng rất mong muốn được tham dự để lắng nghe và tiếp thu.

Liên quan đến góp ý sửa đổi cho 3 luật, chúng ta phải thống nhất quan điểm sửa như thế nào? Tôi có 2 quan điểm như sau:

Thứ nhất, từ trước đến nay, nhiều quy định của luật pháp đang can thiệp quá sâu vào các đơn vị kinh doanh, phân phối thị trường nên các luật hiện nay cần phải sử dụng nhiều hơn công cụ thị trường, giảm công cụ hành chính.

Thứ hai, học hỏi kinh nghiệm từ thế giới. Những gì thế giới làm được mà chúng ta chưa làm được thì chúng ta tiếp cận dần, không nên quay lưng lại với xu thế chung.

Về Luật Đất đai: Tất cả những vấn đề nổi cộm hiện nay đều đến từ vấn đề tài chính đất đai. Có 2 vấn đề là về giá và thuế.

Về giá, câu hỏi đặt ra là giá hiện nay có đúng thực tế hay không, đã đúng giá thị trường hay chưa? Giá phải làm sao khiến cả bên mua và bên bán đều phải thoả mãn? Nhưng giá lại đang sử dụng công cụ hành chính để quy định như khung giá, bảng giá, một khi còn khung bảng giá Nhà nước ấn định thì không bao giờ thay đổi được.

Về thuế, hiện chúng ta có chưa có công cụ rõ ràng về thuế nên mới phải dùng biện pháp hành chính để cấm nhiều hoạt động.

Về Luật Kinh doanh bất động sản, chúng ta đã có nhiều thứ quy định rồi, Luật càng cụ thể thì càng khó khăn. Luật pháp là tăng quyền cho người thực thi, người thực thi phải sử dụng các công cụ Luật để hỗ trợ các chủ đầu tư.

Về Luật Nhà ở, hiện quy định chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% cho NƠXH là vô cùng bất cập, không khác gì “bia kèm lạc”. Quy định này xuất phát từ mong muốn sự công bằng trong cuộc sống, để người nghèo cũng sống như người giàu, nhưng đây là điều không thể.

Hoan nghênh Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội nghị nói về góp ý sửa các bộ luật mà sắp tới Quốc hội họp sửa đổi. Tôi cho rằng, 3 luật: Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở là hình tam giác có quan hệ chặt chẽ tác động tới thị trường bất động sản, quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản nhưng cũng chính 3 luật này cũng đem đến nhiều vướng mắc.

Hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản thì các địa phương kêu, chính quyền đau đầu, doanh nghiệp vướng, “đại bàng” hay “chim sẻ” đều khó khăn, nảy sinh các vấn đề cần giải quyết.

Tôi cho rằng, việc sửa đổi 3 mũi giáp công này là cần thiết để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, thống nhất về chính sách, đơn giản thủ tục.

Việc sửa đổi luật cần phải theo hai hướng: Tập trung xử lý chồng chéo, triệt tiêu các đường mờ, làm rõ các đường sáng, thúc đẩy các sản phẩm bất động sản mới. Trong thực thi pháp luật phải đảm bảo linh hoạt, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương.

Tóm lại, phải sửa đổi căn bản và triệt để nhưng trong bối cảnh hiện nay khó có thể làm được, do đó việc sửa đổi chỉ có thể theo từng bước.

Cần sửa đổi triệt tiêu xung đột, đảm bảo nhất quán trong các luật nhưng trong trường hợp chưa làm được thì cần phát huy vai trò của Quốc hội về giải thích pháp luật. Ủy ban Quốc hội ban hành hướng dẫn đơn giản để toàn dân hiểu được. Chính phủ cũng cần ban hành văn bản hướng dẫn thực thi các luật để tránh mỗi nơi hiểu một kiểu khác nhau. Từ đó trong quá trình thực thi dần sửa đổi luật.

Bất động sản liên quan đến rất nhiều bộ, ngành, nhiều địa phương, do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có thể đứng ra liệt kê và phân tích những đánh giá, kiến nghị để đề xuất các cơ quan, Chính phủ.

Thứ nhất, kiến nghị sửa đổi bổ sung các luật.

Thứ hai, Hiệp hội hướng dẫn hoặc đề nghị cơ quan Nhà nước hướng dẫn từng điều khoản một. Trên cơ sở thực tiễn, Hiệp hội có thể dựa trên việc thực hiện tốt hệ thống pháp luật ở các địa phương ít vướng mắc đưa vào quyển Guidebook để hướng dẫn cho toàn bộ cộng đồng bất động sản về việc thực hiện chính sách, các thủ tục kinh doanh bất động sản. Có thể lấy từ kinh nghiệm của Quảng Ninh hoặc các tỉnh đã xử lý thành công để tổng kết lại. Điều này sẽ giúp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho cộng đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta.

Hiện nay,  pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản ở Việt Nam còn nhiều điểm chưa rõ ràng và nhiều rủi ro. Trung tâm trọng tài Quốc tế sẵn sàng phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam để phòng ngừa rủi ro, xử lý những tranh chấp bất động sản, nâng cao vai trò doanh nghiệp trong các vấn đề pháp lý liên quan đến phát triển kinh doanh bất động sản. 

Trước tiên, thay mặt Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, chúng tôi rất cảm ơn những chia sẻ của các chuyên gia, nhà quản lý, lãnh đạo các doanh nghiệp.

Liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, quan điểm của Bộ Xây dựng chúng tôi là cần trình lên Quốc hội song song với Luật Đất đai để những vấn đề mâu thuẫn, chồng chéo được sửa đổi cùng một lúc và đồng bộ. Chúng tôi thấy rằng, có rất nhiều đại biểu hôm nay bức xúc về các luật liên quan đến bất động sản. Khi luật không cập nhật kịp thời và chính xác sẽ gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường.

Vì vậy, trong buổi Hội nghị hôm nay, chúng tôi đặt ra một số vấn đề sau:

Thứ nhất, vấn đề sử dụng đất để thực hiện dự án. 

Thứ hai, vấn đề kinh doanh dự án bất động sản. Ví dụ, mọi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thực sự cần phải có sổ đỏ không? Điều này cần được nghiên cứu và làm rõ.

Thứ ba, vấn đề nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đây là một đề rất lớn, vì vấn dề này liên quan đến giá nhà, giá đất. Cơ cấu giá đất trong 1m2 chiếm bao nhiêu % nghĩa vụ tài chính? Nếu các doanh nghiệp có hàng nghìn m2 đất thì sẽ nộp tiền nghĩa vụ như thế nào?

Thứ tư, vấn đề các thủ tục hành chính về đất đai. Các tổ chức kinh doanh đất đai và các tổ chức kinh doanh khác có giống nhau hay không? Rất cần làm rõ câu chuyện này để tránh những thủ tục chồng chéo, vướng mắc khi doanh nghiệp thực hiện dự án.

Thứ năm, hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án. Chúng ta đang có nhiều hình thức, nhưng hình thức thực sự đúng là gì? Đây là vấn đề đang rất được tranh cãi và cần được thống nhất. Như cụm từ “đất ở” và “đất khác”. Quy định thế nào để phù hợp, đồng bộ, dễ dàng cho các doanh nghiệp rất cần được cụ thể hoá.

Thứ sáu, vấn đề NƠXH. Trong thời gian tới chúng tôi sẽ đặt lại tên gọi NƠXH gồm NƠXH cho người thu nhập thấp tại đô thị, cho công nhân tại các khu công nghiệp và có 1 đối tượng riêng là lực lượng vũ trang nhân dân.

Thứ bảy, vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Hiện nay, Việt kiều cũng như người Việt Nam nên vấn đề này không cần phải bàn thêm nữa, cái khó hiện nay là Luật Nhà ở thì quy định việc sở hữu cho người nước ngoài tại Việt Nam là 50 năm, trong khi đó Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể về vấn đề này. 

Thứ tám, vấn đề quản lý, bảo hành bảo trì chung cư cũng đang có nhiều kiến nghị. Tới đây chúng tôi cũng sẽ có những văn bản trình lên Chính phủ để cân nhắc và thống nhất về vấn đề này.

Thứ chín, về luật kinh doanh bất động sản đang có 4 vấn đề bất cập gồm: 
Điều kiện kinh doanh bất động sản; Phân loại dự án kinh doanh bất động sản; 
Quyền kinh doanh dự án với quyền của người sử dụng đất; Quản lý kinh doanh dịch vụ, kinh doanh bất động sản.

Thứ mười, vấn đề cuối cùng là điều tiết thị trường bất động sản. Tới đây chúng tôi sẽ có những giải pháp điều tiết để giúp thị trường bớt lúc nóng lúc lạnh.

Chúng ta đã sửa luật gần 100 lần nhưng kết quả vẫn chưa thực sự hiệu quả.

Hiện nay, có một thực trạng là so với thu nhập thì giá bất động sản của Việt Nam đang quá cao. Điều này là do nhu cầu cao, chênh lệch cung cầu lớn, khan hiếm sản phẩm và đó cũng là hệ lụy của việc vướng mắc pháp luật.

Nếu cầu cao các nhà phát triển bất động sản cần phải cân bằng. Cách tốt nhất là cho phép chuyển đổi đất khác thành đất ở để khơi thông thị trường. Nếu chúng ta chặn đứng, các bộ luật không đi trước mà chỉ sửa lẻ tẻ sẽ không giải quyết được các bất cập. Thực tế có những dự án 10 năm vẫn bế tắc vì vướng luật không thể giải quyết. 

Về nhu cầu, cách đây vài năm chỉ tăng vài phần trăm, nhưng gần đây nhu cầu bất động sản tăng vài chục phần trăm trong khi nguồn cung không tăng lên quá nhanh. 

Tôi cho rằng, thị trường bao giờ cũng phải dư thừa còn nếu cứ tăng giá, thiếu nguồn cung thì không phải kinh tế thị trường. Cung thiếu thì quy luật sẽ tăng giá, gây khó khăn, làm gia tăng cơ chế xin cho.

Rất nhiều bộ luật đã sửa nhưng dù sửa thông thoáng hay chặt chẽ hay không cũng không quan trọng mà phải tạo ra được thị trường bền vững thay vì méo mó như hiện nay.

Là cơ quan quản lý của địa phương và trong quá trình quản lý, chúng tôi cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Về việc triển khai các dự án: Các quy định của pháp luật thường xuyên thay đổi. Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003 thì tại Điều 58 đã quy định đất ở phải thông qua đấu giá đấu thầu, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định đất ở phải thông qua đấu giá đấu thầu nhưng theo Nghị định 02 của Chính phủ cũng như Thông tư 04 của Bộ Xây dựng thì các dự án tại khu đô thị mới lại được chỉ định hoặc đấu thầu. Trong khi đó thực tế phần lớn các dự án từ năm 2006 thực hiện thông qua phương án chỉ định thầu, thông qua thẩm định.

Về nhà tái định cư: Tại Hà Nội đang thực hiện 2 loại hình: Nhà nước đầu tư và thông qua hình thức đặt hàng thương mại tái định cư, trả tiền hỗ trợ nhưng hiện nay trong quy định pháp luật chỉ có Nhà nước phải đầu tư mô hình nhà tái định cư này, trong khi nguồn lực đầu tư của Nhà nước vô cùng hạn hẹp.

Trong khi đó theo Quy định tại Điều 85 để bố trí nhà tái định cư phải có quỹ nhà trước, như vậy thì lại phải đầu tư ra trong khi có những quỹ nhà để hàng chục năm không phân bổ được. Vì vậy, phải sửa điều này tại Luật Đất đai, khi phân bổ quỹ nhà đầu tư chỉ qua giấy tờ, sau khi đã đủ rồi sẽ tiến hành đầu tư trực tiếp. Đồng thời, bổ sung thêm Luật Nhà ở cho các doanh nghiệp được tham gia xã hội hoá được đầu tư quỹ nhà này.

Đối với việc cải tạo chung cư cũ, tôi kiến nghị nên quy định theo thời hạn, niên hạn của công trình.  

Đối với NƠXH, hiện các quy định NƠXH đang rất bất cập. Hà Nội đang đề xuất xây dựng NƠXH tập trung, thống kê cho thấy nhu cầu là khoảng 6,8 triệu m2 sàn nhà ở xã hội đến năm 2030. Nhưng tổng mặt sàn nhà ở đã được thực hiện chỉ đạt khoảng 1,2 triệu m2 sàn.

Ngoài ra, chỉ nên để các cơ quan quản lý Nhà nước bố trí quy hoạch chứ không phải các nhà đầu tư bố trí tại các dự án, rõ ràng cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư. Bởi các dự án đã thông qua đấu giá đấu thầu rồi, sau đó phải dành 20% cho NƠXH thì Nhà nước lại phải tính toán để trả lại cho nhà đầu tư, rất bất cập.

Tập đoàn chúng tôi có hơn 11 dự án nhà ở xã hội, vì vậy, chúng tôi có một số đề xuất sửa đổi luật liên quan đến vấn đề phát triển nhà ở xã hội.

Thứ nhất, chúng ta nên sửa đổi quy định trích 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. Đây là quy định còn quá nhiều bất cập, chúng tôi đề nghị nên loại bỏ càng sớm càng tốt.

Thứ hai, việc quy định 20% nhà ở cho thuê hiện nay đang không có người thuê. Vì vậy, chúng ta nên sửa đổi theo hướng giảm xuống còn 5 - 10%. Điều này sẽ giúp giảm lãng phí ngân sách, còn những dự án nào mà không ai thuê thì nên cho doanh nghiệp bán. Như doanh nghiệp chúng tôi, hiện nay đang vướng hàng ngàn căn hộ cho thuê mà không ai thuê.

Thứ ba, trong Điều 49 của Luật Nhà ở, quy định rất nhiều đối tượng như công chức, viên chức, người có công… là đối tượng được mua NƠXH. Để tránh tình trạng khó khăn khi bán hàng của các doanh nghiệp, chúng tôi đề nghị thống nhất tên gọi, chỉ sử dụng duy nhất tên nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp chứ không phân ra các đối tượng cụ thể.

Tôi cho rằng, việc sửa đổi các vướng mắc hiện nay liên quan đến thị trường bất động sản cần lấy Luật Đất đai làm luật gốc, từ đó sửa các bộ luật liên quan. Cùng với đó, tôi xin đưa ra 5 ý cần phải sửa đổi gấp:

Thứ nhất, phải coi bất động sản là một sản phẩm hàng hoá, mua đi bán lại trong xã hội, do đó cần giảm càng nhiều thủ tục hành chính càng tốt để việc mua bán được thuận lợi.

Thứ hai, các thủ tục hành chính cần phải uỷ quyền cho các đơn vị chức năng, cần phân cấp phân quyền càng cụ thể càng tốt để đẩy nhanh, giải quyết nhanh thủ tục hành chính.

Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản đang vướng mắc tại hai nghị định: Nghị định 30 của Luật Nhà ở và Nghị định 31 của Luật Đầu tư. Mặc dù 2 Nghị định cũng đã giải quyết nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp nhưng hai nghị định lại mâu thuẫn cũng khiến cho doanh nghiệp gặp khó vì có quy định chưa rõ ràng. Hiện nay, doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).

Điều này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị tắc. Tôi cho rằng, phải sửa ngay thì sẽ giải phóng được hàng trăm dự án.

Thứ tư, về định giá đất: Câu chuyện định giá đất như thế nào, phương án ra sao hiện nay đều là cảm tính. Nếu định giá thấp sẽ mất tiền của Nhà nước, còn định giá cao thì doanh nghiệp không làm được do đó cũng rất ít đơn vị dám định giá. 

Thứ năm, về Nghị định 25 Luật Đấu thầu: Việc chờ quyết định giao đất mới được tính giá đất là bất cập… Đó là những điều thực tế cần sửa ngay để thị trường bất động sản có thể phát triển.

Điều đầu tiên, tôi mong muốn các cơ quan liên quan không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật, Luật Đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, mà cần sửa hết một lần cho đầy đủ, đồng bộ.

Về Luật Đất đai, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Cũng liên quan đến Luật Đất đai, cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá bất động sản, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì? Cần phải sửa các quy định liên quan đến khoản thu ngân sách, thuế.

Chúng ta không chỉ cần sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá. 

Vấn đề đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong Luật Đất đai nên Luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Vì vậy, cần phải xâu chuỗi tất cả vấn đề, các Luật liên quan đều phải sửa đổi.

Một vấn đề quan trọng nữa là liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Phải làm thế nào để trái phiếu doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro bởi đây là một kênh huy động vốn quan trọng. Các doanh nghiệp bất động sản thì luôn luôn cần vốn, nên cần phát triển hơn nữa những kênh huy động vốn mà vẫn đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, không nên thu hẹp.

Cần phải sửa cả Luật Các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản. Làm sao để các ngân hàng họ không phải nghe thấy doanh nghiệp bất động sản là họ sợ.
Mới đây câu chuyện đánh thuế tài sản đang là chủ đề nóng của dư luận, tuy nhiên đến nay khái niệm thế nào là tài sản vẫn còn khá mơ hồ nên cần sửa Luật Dân sự.

Một bộ luật tốt là một bộ luật được nhân dân và doanh nghiệp đón nhận, vì vậy những bất cập của các luật liên quan đến kinh doanh bất động sản hiện nay, rất cần được tháo gỡ. 

Theo đó, tôi có 12 ý kiến đề xuất cho cần được thống nhất  sửa đổi của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ nhất, bổ sung các quy định về pháp luật tiếp cận đất đai và sử dụng đất. Nhà nước cần tạo điều kiện giúp các doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng.
Thứ hai, minh bạch thông tin đất đai sẽ góp phần gia tăng kiểm soát quyền lực Nhà nước trong lĩnh vực đất đai. 

Thứ ba, các loại đất đầu tư kinh doanh bất động sản rất cần, bổ sung thêm  chủng loại và đa dạng hóa sản phẩm cung ứng cho thị trường tiềm năng như: Chung cư mini, căn hộ văn phòng, căn hộ du lịch, nhà phố thương mại, nhà phố du lịch, nhà ở cộng đồng, du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm, nhà vườn thông minh, rừng sản xuất, rừng trồng nhân giống động vật và thực vật...

Thứ tư, quy hoạch sử dụng đất cần bảo tồn các giá trị truyền thống văn hóa, cảnh quan, di tích lịch sử của đất nước. Quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với không gian và phải có quy hoạch vùng xử lý chất thải lỏng, thải khí, thải rắn và chất thải nguy hại do khu công nghiệp gây ra...

Thứ năm, quy hoạch sử dụng đất cần phải bảo đảm yếu tố kinh tế, quốc phòng - an ninh. 

Thứ sáu, Việt Nam hợp tác chặt chẽ với các nước láng giềng và các nước trong khu vực để giải quyết các vấn đề môi trường liên quốc gia. 

Đối với các nước phát triển, các nước công nghiệp thì vấn đề quy hoạch đất đai đã được chú trọng và phát triển một cách có hệ thống, bài bản. Nhưng có thể thấy, vấn đề này đã và đang trở thành vấn đề mang tính toàn cầu và ngày càng được các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật quan tâm, chú ý nhiều hơn. Quy hoạch vùng và quy hoạch đất đai, quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp đang biến đổi từng ngày do sức ép tăng dân số và tăng trưởng kinh tế. Chúng ta cần tiếp cận tổng thể về kinh tế xã hội, môi trường, kiến trúc vùng đô thị trong đó coi trọng ba vấn đề: Bảo vệ môi trường, công bằng xã hội và kiến thiết không gian sống .  

Thứ bảy, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để phát triển bền vững quy hoạch đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất rừng có khu công nghiệp cần phải lựa chọn để đảm bảo việc quy hoạch sử dụng đất khu công nghiệp không làm tổn hại, ảnh hưởng đến việc khai thác và sử dụng đất đai của người sử dụng đất xung quanh.

Thứ tám, phương pháp định giá và cách tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất còn khó khăn cho doanh nghiệp.

Thứ chín, quy định quỹ đất 20% xây dựng NƠXH trong các dự án thực sự không linh hoạt, khó khả thi trong thực tiễn kinh doanh. 

Thứ mười, thị trường bất động sản cũng phải chịu ảnh hưởng từ rào cản tiềm ẩn rủi ro từ “tín dụng đen”, vấn đề này cũng cần được kiểm soát.

Thứ mười một, khắc phục bất cập về áp dụng quy định về giá bồi thường và  điều chỉnh về chi phí lãi vay trong quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết trên thị trường. 

Thứ mười hai, quản lý chặt chẽ phân khúc nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài ở Việt Nam cần đặt ra trong hoạt động kinh doanh đặc thù có yếu tố nước ngoài . 

Hiện nay, bất động sản là một chuyên ngành phức tạp nhưng có nhiệm vụ thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác, nên phải có sự tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Nhưng theo thống kê, các luật tác động vào bất động sản đang có khoảng 12 Luật, còn liên quan thì có tới 60 Luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của chúng tôi thì phải có 36 con dấu một dự án mới hoàn thành. Thậm chí theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói là thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp.

Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý càng phức tạp hơn, chúng tôi thường gọi là “ma trận”. Vậy sửa như thế nào? Chúng tôi tán đồng quan điểm phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 Luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các Luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi.

Tại Luật Đất đai, sự ra đời của Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các luật đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng) gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc đầu tiên là phải sửa đổi Nghị định 30.

Bên cạnh đó, vướng mắc nhất chính là trách nhiệm giải phóng mặt bằng, đất đai do cơ quan Nhà nước chịu trách nhiệm giải phóng chứ không phải doanh nghiệp có trách nhiệm đi giải phóng. Cần giải quyết rõ về trách nhiệm này.

Bên cạnh đó là câu chuyện kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất... cũng cần xem lại. 

Về Luật Nhà ở, đầu tiên là vấn đề chung cư. Số lượng chung cư tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay rất lớn nhưng Nghị định quản lý chung cư hết sức phi lý.

Việc bảo hành nhà chung cư các bộ luật quy định khác nhau, do đó tôi cho rằng cần phải theo Luật Xây dựng là bảo hành 24 tháng.

Cùng với đó, câu chuyện trách nhiệm quản lý của ban quản trị thế nào thì các bộ luật chưa đề cập và chưa có chế tài xử lý nếu ban quản trị có sai phạm một cách rõ ràng.

Ngoài ra, với câu chuyện cải tạo chung cư cũ: Đây là điểm nóng trong phát triển đô thị, dẫn đến không thể không cải tạo chung cư cũ. Tôi cho rằng, Bộ Xây dựng chuyên về vấn đề này nên tổ chức cuộc họp với các cơ quan liên quan để biến câu chuyện cải tạo nhà ở chung cư cũ thành vấn đề đặc biệt, nhanh chóng cần tháo gỡ.

Bất cập quy định về khung giá đất và bảng giá đất tại Điều 113 và 114

Khung giá đất và giá đất thực tế trên thị trường là một bất cập kéo dài trong nhiều năm qua, việc cố định thời gian ban hành khung giá đất 5 năm một lần là không thực tế. Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự chênh lệch rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường. 

Đề xuất: Bỏ quy định về thời gian ban hành khung, bảng giá đất (định kỳ 5 năm một lần) mà giao quyền cho Hội đồng nhân dân và UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể của địa phương để đảm bảo nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai là "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…".

Quy định về kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại Điều 37

Việc quy định UBND cấp huyện phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm là không hợp lý vì: Đối với các dự án đang triển khai trong kỳ kế hoạch đã được phê duyệt nếu chưa thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng thì phải tiếp tục đăng ký kế hoạch sử dụng đất của năm tiếp theo, trên thực tế đang gây ra nhiều bất cập dẫn đến các dự án chậm hoặc dừng triển khai do phải đợi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện. 

Đề xuất: Xem xét sửa đổi đối với kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện 3 năm phê duyệt một lần thay vì phải đăng ký và phê duyệt kế hoạch hàng năm như quy định tại Điều 37, mà hàng năm UBND cấp Huyện chỉ cần phê duyệt bổ sung các dự án đăng ký mới. Điều này sẽ giúp các dự án đang triển khai có thời gian để thực hiện, tránh tình trạng dự án chậm hoặc có thể dừng triển khai trong khi đợi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện.

Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển nhà số 7 Hà Nội cũng nêu các vấn đề về các vấn đề: tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất tại khoản 1 Điều 73; về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại điểm i khoản 1 Điều 179; về thành phần Ban cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc tại Điều 70; Điểm c, khoản 4 và điểm b, khoản 5, Điều 71 Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. 

Tham luận "Góp ý hoàn thiện định hướng sửa đổi luật liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam" 

Về Luật Đất đai:

Tại Điều 3, về giải thích từ ngữ không có khái niệm “chuyển mục đích sử dụng đất” khiến quá trình áp dụng pháp luật chưa có sự thống nhất. Do đó, nên đưa vào khái niệm “chuyển mục đích sử dụng đất” phù hợp theo quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cần điều chỉnh Điều 118 Luật Đất đai theo hướng quy định loại trừ, tức chỉ quy định các trường hợp phải thực hiện đấu giá, còn lại là không thông qua đấu giá hoặc ngược lại; bổ sung thêm trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Tôi cũng kiến nghị luật hoá chế định “ đấu thầu dự án có sử dụng đất”, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu thầu vào Luật Đất đai.

Về vấn đề miễn, giảm tiền sử dụng đất (Điều 110), có cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất cho lĩnh vực dự án nhà ở và ít nhất cũng được miễn trong thời gian xây dựng cơ bản theo tiến độ dự án.

Về thời hạn sử dụng đất, đối với trường hợp Dự án đầu tư được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án, thì để đảm bảo tính hiệu quả của Dự án, đề xuất xem xét việc cho phép điều chỉnh tăng thời gian hoạt động của Dự án và điều chỉnh tăng thời gian giao đất, cho thuê đất tương ứng.

Về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất: Đề xuất thống nhất các quy định của Luật Đất đai và pháp luật đầu tư theo hướng thuận lợi cho nhà đầu tư đảm bảo khai thác tối đa hiệu quả dự án có sử dụng đất, tốt nhất là tính thời hạn sử dụng đất. Trường hợp chưa đồng ý với đề xuất mở rộng trên, Luật Đất đai cũng nên làm rõ các quy định hiện hành để dễ áp dụng. 

Về giá đất: Hiện nay, chưa có quy định rõ ràng trong việc thực hiện khấu trừ tiền đất tại các dự án liên quan đến chi phí mà nhà đầu tư đã bỏ ra để đền bù, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó, cần điều chỉnh pháp luật đất đai theo hướng được khấu trừ toàn bộ chi phí đền bù, nhận chuyển nhượng của toàn bộ diện tích dự án.

Đồng thời, nên nghiên cứu thống nhất áp dụng 1 phương pháp duy nhất để tính giá đất. Ngoài ra xem xét điều chỉnh quy định tại khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai theo hướng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư trong việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.  

Đồng thời, có cơ chế rõ ràng để tháo gỡ cho các trường hợp đã nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa thể triển khai dự án. Bổ sung cơ chế, chế định quy định về trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án. 

Ngoài ra cần làm rõ chế độ sử dụng đất, bổ sung loại “đất du lịch” vào Điều 153 để tạo điều kiện phát triển du lịch, bổ sung loại “đất công”, “đất công cộng”; điều chỉnh điểm b khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 theo hướng chủ đầu tư có thể chuyển nhượng dự án sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư. 

Về Luật Nhà ở:

Xem xét, sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở về “đất ở và các loại đất khác” để cho phép “các loại đất khác phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt” được đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại.

Về nhà ở xã hội (NƠXH): Trước mắt đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập (nhận chuyển nhượng, góp vốn…) cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án. Về lâu dài, chiến lược phát triển nhà ở thì Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án phát triển NƠXH.

Tham luận "10 kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai"

Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi cần tiến hành song song với Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… Đồng thời, chúng ta phải sửa đổi những Luật cũ như Nghị Định 47, Nghị định 42… 

Thứ hai, vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Nhà ở thì không. 

Thứ ba, là vấn đề cho phép tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ tư, về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Cần bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, chuyển đổi này phải phù hợp với quy hoạch nếu không sẽ bị “phá vỡ”.

Thứ năm, về cơ chế chuyển dịch đất đai, hiện nay vẫn thiếu và chưa có khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện, đa số vẫn còn thiên hướng về cưỡng ép, chưa tự nguyện. Ví dụ như Nghị định 42 còn bó hẹp về tính tự nguyện.

Thứ sáu, bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất. Về bồi thường và hỗ trợ tái định cư: Hiện nay việc này khó thực hiện là do phương án tính giá đất, mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó là do hệ số thấp, tôi cho rằng giá đền bù cần thay đổi.

Vấn đề thu hồi đất do quy định, thực tế là cơ chế thu hồi chưa thỏa đáng do đó cơ chế cần thoả đáng hơn.

Thứ bảy, liên quan đến hệ thống tài chính đất đai, cần xem lại thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. Hiện nay chính quyền địa phương đang thực hiện thủ tục này. Tôi đề xuất nên thuê cơ quan định giá đất độc lập.

Về phương pháp định giá đất: Mỗi địa phương đang áp dụng một phương pháp. Tôi đề xuất chỉ nên có 2 phương pháp: So sánh trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp, tần suất nhanh hơn.

Về đấu giá quyền sử dụng đất: Cần có chương trình hội thảo riêng với 5 vấn đề cần thay đổi: Yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp; tiền đặt cọc 20% còn thấp cần thay là 20% giá trúng thầu; nếu bỏ cọc cần chế tài quyết liệt hơn; phương pháp định giá đất; quy trình đấu giá ra sao bởi quy trình có rồi nhưng mỗi địa phương lại áp dụng một quy trình với thời gian khác nhau.

Thứ tám, về chế độ sử dụng đất, hiện chưa có quy định về chế độ sử dụng đất công và đất công cộng, hay các quy định rõ ràng về đất ngoại giao, đất tôn giáo tín ngưỡng. Đối với đất nông nghiệp, cũng cần xem lại quy định hạn mức và quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phù hợp hay không?

Thứ chín, một số vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận và quyền sử dụng đất.

Thứ mười, liên quan đến quyền chuyển nhượng sử dụng đất gắn với tài sản đất. Để có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có khi mất thời gian 1 năm, 2 năm hay 3 năm, doanh nghiệp cũng mất nhiều thời gian để có thể vào sổ địa chính... 

Cuối cùng, tôi cho rằng, các bộ luật cần phải nêu rõ trách nhiệm xây dựng cơ sở đất đai, số hoá số liệu đất đai cần đề cao hơn nữa.

Tham luận "Kiến nghị sửa đổi luật để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản"

Về việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án nhà ở thương mại, khu đô thị:

Chúng tôi đề xuất: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập nhằm đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư. 

Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại:

Nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật, Tập đoàn Novaland đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 như sau: có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Về việc xác định rõ các trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất: 

Hiện nay, pháp luật đất đai không quy định cụ thể đối với một khu đất có hiện trạng hỗn hợp, tức một phần là đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, một phần là đất trống do Nhà nước quản lý và các loại đất khác thì khi thực hiện dự án sẽ thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích khu đất hay thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất Nhà nước quản lý. Ngoài ra, các tiêu chí cụ thể về quy mô, diện tích khu đất Nhà nước quản lý khi nào sẽ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cũng chưa được quy định cụ thể dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục để được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án.

Để có cơ sở pháp lý rõ ràng khi quyết định chủ trương và lựa chọn chủ đầu tư, và cơ quan chấp thuận chủ trương có cơ sở phê duyệt, Tập đoàn Novaland đề xuất bổ sung thêm quy định cụ thể về vấn đề này.

Về việc bàn giao, quản lý đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc dự án phát triển nhà ở:

Tại khoản 3 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 có quy định về việc chủ đầu tư thực hiện bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho cơ quan có thẩm quyền hoặc tự mình thực hiện quản lý theo văn bản quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 chưa có quy định hướng dẫn về cách thức xác định công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nào phải bàn giao hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nào chủ đầu tư được tự quản lý, gây khó khăn cho chủ đầu tư và cơ quan thẩm định khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. 

Để có cơ sở pháp lý rõ ràng khi đề xuất dự án đầu tư, và cơ quan chấp thuận chủ trương có cơ sở phê duyệt, Tập đoàn Novaland đề xuất bổ sung thêm quy định cụ thể về vấn đề này.

Tập đoàn Novaland cũng đề xuất sửa đổi một số điều luật liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự du lịch (resort villa); về thời hạn thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở; về xác định giá đất cũng còn nhiều bất cập khi chênh lệch giá giữa thị trường và bảng định giá, thời gian định giá lâu..

Tham luận "Sửa đổi Luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản"

Hiện nay, một trong những kỳ vọng của thể chế phát triển kinh tế là phải phục hồi và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19.

Muốn vậy cần có sự tìm hiểu, đánh giá để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Mặt khác, mâu thuẫn trong các bộ luật hiện nay có nhiều điều chưa phù hợp nhưng cũng đánh giá ở mặt tích cực không nên nhìn tiêu cực. Bởi vì thị trường đang có những biến động, sang một giai đoạn mới sẽ có những điều trong luật chưa hợp lý cần sửa đổi.

Có một số vướng mắc có thể kể:

Thứ nhất, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Thứ hai, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 trong đó có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Tôi cho rằng, trong lần sửa đổi luật sắp tới, trong Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng. Trong Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Ví như đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy sẽ mở ra một phân khúc mới, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.

Thứ ba, vướng mắc về câu chuyện thuê đất: Nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều Luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Thứ tư, bất cập giao dịch về nhà đất: Khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.  

Ngoài ra, hiện nay, người dân cũng chưa được tham gia vào việc xây dựng giá đất. Tư duy này cần thay đổi, thực hiện khảo sát xem bao nhiêu % người dân đồng thuận hay không đồng thuận về việc đồng thuận với giá đất… Cần tạo cơ chế cho người dân tham gia với sự dân chủ và đồng thuận hơn.

Định vị quy hoạch sử dụng đất nằm ở đâu trong quy hoạch chung của đô thị? Việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị có mâu thuẫn, trùng lắp gây khó khăn trong quá trình thực hiện, mục đích sử dụng đất ở một số vị trí không thống nhất với nhau, dẫn đến trường hợp người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất nhưng không được cấp phép xây dựng do không phù hợp với quy hoạch đô thị.

Tôi cho rằng, trong việc thực thi luật, nên đặt ra nguyên tắc, các quan hệ xã hội liên quan đến sử dụng đất thì nên dẫn chiếu theo Luật Đất đai, tránh việc khi xuất hiện một luật mới thì lại xa rời Luật Đất đai.

Kính thưa toàn thể các Lãnh đạo, chuyên gia, nhà khoa học, cơ quan thông tấn báo chí ở cả hai điểm cầu.

Đất đai là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường bất động sản do đó cần hoàn chỉnh khung pháp lý để quản lý phát triển bất động sản đa công năng là phải sửa đổi đồng bộ giữa các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng và các Luật chuyên ngành nói chung. Cùng với đó là các cơ chế, chính sách để cân bằng ổn định nền kinh tế vĩ mô và tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển an toàn, bền vững, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng kinh doanh bất động sản. 

Cũng cần xem xét để tạo điều kiện cho bất động sản du lịch phát triển, đưa ngành du lịch trở thành ngành mũi nhọn cho nền kinh tế; phát triển bất động sản công nghiệp và nhà ở công nhân góp phần thực hiện công nghiệp hóa; mở ra hướng mới cho bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái và làm sao phát triển được nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ... đúng chủ trương của Đảng và Chính phủ được thể hiện trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (2021 - 2030) của Đại hội XIII của Đảng và chương trình Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2045.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức 3 Hội nghị để lắng nghe ý kiến tham gia về sửa đổi các Luật liên quan để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Trong Hội nghị ngày hôm nay, Hội nghị sẽ tập trung vào Luật Đất đai và đương nhiên có liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. 

Hai Hội nghị trong tháng 4/2022 sẽ tiếp tục nghe ý kiến chuyên sâu về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. 

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam rất mong nhận được nhiều ý kiến của các tổ chức, cơ quan, doanh nghiệp, các chuyên gia, các nhà khoa học nhằm: Tránh nội dung chồng chéo, thiếu thống nhất khi sửa đổi các Luật, các cơ chế, chính sách. Đồng thời, các địa phương cần hiểu vận dụng các luật tối đa, nhất quán, tránh mỗi địa phương giải quyết khác nhau. Mục đích là phát triển mạnh chương trình nhà ở và thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và cuộc sống.

Một số vấn đề cần được xem xét, sửa đổi, bổ sung trong Luật Đất đai:
+ Vấn đề cần được điều chỉnh nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước,
người sử dụng đất và nhà đầu tư, khai thác, sử dụng tài nguyên, tài sản đất đai bền vững lâu dài.
+ Sửa đổi bổ sung những quy định còn tồn tại, những bất cập, hạn chế: Cần cụ thể sửa khoản, Điều nào trong luật theo các nhóm như: Quy hoạch chung đất đai và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai cần bổ sung định danh cho đất resort và villa, condotel, shophouse, homestay… xác định đất để phát triển nhà ở xã hội và hoàn thiện cơ chế nhà ở công nhân; Quy định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất để phù hợp với Luật Nhà ở có hai hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và đấu thầu dự án. Luật Đầu tư cũng cần sửa Điều này theo Luật Nhà ở; Quy định rõ trường hợp nào trả tiền thuế hàng năm hay một lần và trường hợp nào được chuyển hình thức trả tiền; Vấn đề chuyển nhượng dự án: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất coi là chuyển nhượng một phần dự án thì cần làm rõ bên chuyển nhượng và điều kiện bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để các chủ dự án thực hiện chuyển nhượng theo đúng quy định và thuận tiện; Thu hồi đất theo quy hoạch, dự án đầu tư công khai và giải phóng mặt bằng khu vực dự án; Vấn đề xác định giá theo giá thị trường.

Hiệp hội rất mong các đại biểu phát biểu chi tiết để các nhà quản lý, lãnh đạo nắm rõ và có những kế hoạch trong thời gian tới.

Một số vấn đề cần được xem xét, sửa đổi, bổ sung trong Luật Nhà ở:

Cần bổ sung các quy định đối với: Loại hình resort và villa, condotel, homestay, shophouse; Quy mô, vị trí và quỹ đất cho dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cho khu, cụm công nghiệp; Nhà ở chung cư: Cần quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể nhẹ 50 năm, 70 năm theo thiết kế được duyệt và một số cơ chế để tạo điều kiện cho thu hồi, cải tạo nhà chung cư cũ; Vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, nhưng cần rõ giải quyết vấn đề giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thế nào?

Một số vấn đề cần được xem xét, sửa đổi, bổ sung trong Luật kinh doanh bất động sản:

Cần hoàn thiện chính sách về kinh doanh bất động sản theo hướng đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch bất động sản. Tránh khâu thủ tục trung gian, ảnh hưởng quyền tự chủ của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân được pháp luật bảo hộ. 

Ngoài ra, một vấn đề mà các doanh nghiệp đang cần tháo gỡ lúc này đó là cải cách thủ tục hành chính. Cải cách thủ tục hành chính liên thông, giảm khâu thủ tục trung gian, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ trong hoạt động đầu tư như phân cấp thông qua quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, cơ chế thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Rà soát thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản nhưng bị tạm dừng để đề xuất sửa đổi Luật hoặc trình Chính phủ, Quốc hội cho thí điểm rút kinh nghiệm trước khi sửa đổi luật. 

Tóm lại, các luật liên quan đến thị trường bất động sản đang còn có quá nhiều bất cập. Vì vậy, rất cần các doanh nghiệp, chuyên gia cho ý kiến để nhằm hoàn thiện các luật, phát triển thị trường bất động sản.

Cuối cùng, thay mặt Hiệp hội, tôi xin cảm ơn các nhà chuyên gia, khoa học, quản lý từ hai điểm cầu đã tham dự ngày hôm nay.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tuyên bố lý do và giới thiệu các đại biểu tham dự Hội nghị.

Về phía lãnh đạo các cơ quan Nhà nước: 

- TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam;

- GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân;

- Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường;

- Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng; 

- Ông Nguyễn Xuân Trọng, Phó Cục trưởng cục Quy hoạch đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp luật pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở xây dựng Hà Nội. 

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học: 
- GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; 
- TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV;

- PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội;

- TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia Kinh tế;

- PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội;

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: 

- Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; 

- Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; 
- Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; 

- TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam;

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam. 

Cùng sự tham gia của đông đảo đại diện các doanh nghiệp thành viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các cơ quan báo chí truyền thông.