Cấp phép 6 tầng, "vượt rào" thành 9 tầng?
Cho đến nay, dư luận vẫn chưa hết bàng hoàng sau vụ cháy chung cư mini xảy ra vào đêm ngày 12/9 khiến 56 người thiệt mạng tại số nhà số 37, ngách 29/70, phố Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội). Các cơ quan chức năng cùng chính quyền địa phương vẫn đang nỗ lực khắc phục hậu quả của vụ cháy.
Chiều 13/9, gần một ngày xảy ra vụ cháy chung cư mini ở Khương Đình (quận Thanh Xuân), Công an Hà Nội đã khởi tố bị can và lệnh bắt bị can để tạm giam (4 tháng) đối với Nghiêm Quang Minh (SN 1979, trú tại Cầu Giấy), là chủ của chung cư nơi xảy ra vụ cháy. Nghiêm Quang Minh bị khởi tố về tội vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy theo Điều 313 Bộ Luật Hình sự (các quyết định và lệnh bắt bị can đã được Viện KSND Thành phố phê chuẩn).
Điều đang được dư luận quan tâm là việc cần làm rõ những vấn đề liên quan đến giấy phép, quản lý, xây dựng công trình khoảng 200m2, cao 9 tầng, tập trung cả trăm người cư trú trong ngõ hẹp này.
Theo tìm hiểu, vào tháng 3/2015, UBND quận Thanh Xuân cấp giấy phép cho ông Nghiêm Quang Minh xây dựng tòa nhà riêng lẻ tại số 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình. Theo đó, quận Thanh Xuân cấp phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, với 6 tầng (độ cao tương đương 20,2m, không tính tum thang), tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật. Diện tích xây dựng tầng 1 (có tầng lửng) là 167,4m², trên thửa đất 240m².
Tuy nhiên, thực tế tòa nhà 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ dù được cấp phép 6 tầng nhưng chủ đầu tư đã xây dựng công trình này lên đến 9 tầng, với diện tích khoảng 200m².
Sau khi đưa vào sử dụng, tòa nhà này trở thành chung cư mini với 45 căn hộ, khoảng 150 người dân sinh sống.
Ông Đặng Hồng Thái, nguyên Phó Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân (người ký quyết định cấp phép cho công trình số 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ) - xác nhận mình là người ký văn bản cấp giấy phép cho ông Nghiêm Quang Minh xây dựng tòa nhà riêng lẻ tại số 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình.
Trả lời báo chí, ông Thái cho biết, khi chủ nhà xây dựng sai phép ông đã có 2 văn bản chỉ đạo xử phạt.
“Tôi cũng đã ra quyết định cưỡng chế và giao Chủ tịch phường Khương Đình thực hiện. Còn tiếp theo như thế nào thì phải kiểm tra lại”, ông Đặng Hồng Thái nói.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng QCVN: 01/2008/BXD, do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 (Quyết định này có hiệu lực cho đến khi được thay thế bởi Thông tư 22/2019/TT-BXD, ký ngày 31/12/2019), với khu đất xây dựng nhà ở riêng lẻ, diện tích khu đất trên 200m2, thì mật độ xây dựng tối đa chỉ cho phép dưới 70%.
Cũng theo giấy phép xây dựng của chung cư mini này, công trình được xác định là “nhà ở riêng lẻ”. Vậy việc chủ nhà sử dụng công trình với mục đích thương mại, chia nhỏ thành các căn hộ để cho thuê có đúng với quy định của pháp luật hay không? Nếu đây là một công trình kinh doanh, cơ quan nào chịu trách nhiệm quản lý, giám sát nghĩa vụ thuế cũng như những vấn đề liên quan với chủ sở hữu công trình?
Cơ quan quản lý ở đâu sau những sai phạm?
Theo Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Công ty luật Hừng Đông, pháp luật hiện nay không đặt ra khái niệm "chung cư mini". Trong Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản chỉ có khái niệm về nhà ở và chung cư. Trong trường hợp của chung cư mini vừa bị cháy, chủ sở hữu đã sai phạm khi xây dựng công trình vượt quá số tầng theo giấy phép xây dựng được cấp. Hành vi vi phạm về xây dựng này kéo theo một loạt sai phạm khác, vì đương nhiên xây dựng sai phép nghĩa là công trình không được nghiệm thu, không có bản vẽ hoàn công, không được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy. Từ đó dẫn đến những hệ quả khôn lường và sự việc đáng tiếc vừa xảy ra.
Về bản chất, việc người dân đăng ký xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng sau đó cho thuê làm dịch vụ chung cư mini thì pháp luật không cấm. Pháp luật không cấm nghĩa là người dân được làm. Sự phát triển của loại hình nhà ở này cũng là theo quy luật thị trường có cầu thì ắt có cung, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người dân sinh sống, làm ăn tại Hà Nội nhưng không có đủ điều kiện tài chính để mua hoặc thuê căn hộ chung cư thông thường.
Vậy vấn đề đặt ra ở đây là, cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm pháp lý cụ thể nào cho chung cư mini, cũng chưa có một cơ quan quản lý có thẩm quyền nào đứng ra đốc thúc hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật dành cho loại hình này, trong khi nó đã có mặt trên thị trường từ lâu.
Luật sư Nguyễn Danh Huế cũng phân tích, chung cư mini cũng là một kiểu dịch vụ đáp ứng rất tốt nhu cầu ở của những người có thu nhập thấp, nó chỉ trở nên xấu đi khi bị biến tướng và không được giám sát chặt chẽ. Vụ cháy nghiêm trọng vừa rồi không chỉ cho thấy hành vi vi phạm pháp luật của chủ sở hữu công trình mà còn cho thấy sự vắng bóng của cơ quan quản lý tại địa phương.
"Đó là sự vô trách nhiệm, không thể nói là trên địa bàn phường có cả một tòa nhà 9 tầng với hơn 150 người sinh sống mà không ai thấy để kiểm tra, quản lý, giám sát về hệ thống an toàn phòng cháy chữa cháy. Trong khi đó, theo quy định của Nghị định 136/2020/ND-CP hướng dẫn thi hành Luật Phòng cháy chữa cháy thì tất cả nhà cao từ 7 tầng trở lên phải được phê duyệt, thẩm định về PCCC. Một công trình tồn tại bao lâu nay mà không có các biện pháp PCCC, vậy các cơ quan quản lý đã thực thi pháp luật như thế nào?
Bởi vậy, bản chất của sự việc vừa rồi không chỉ nằm ở việc hoàn thiện pháp luật mà còn là thực thi pháp luật. Quy định về PCCC đã được thiết lập rất rõ ràng, nhưng nếu cả chủ sở hữu công trình lẫn cơ quan quản lý không tuân thủ theo thì những sự việc thương tâm như vừa qua rất có thể còn tiếp diễn.", luật sư Nguyễn Danh Huế cho biết.
Còn nhiều "lỗ hổng" trong chế tài quản lý chung cư mini
Theo PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan, nguyên Phó Cục trưởng Cục Quản lý đô thị (Bộ Xây dựng), thực trạng chung cư mini ở Hà Nội đã và đang diễn biến rất phức tạp. Không chỉ đơn thuần là một loại dịch vụ nhà ở, chung cư mini đã biến tướng trở thành nhiều loại hình khác nhau, có khi cho thuê làm văn phòng, kho để hàng, cửa hàng kinh doanh,... Thậm chí, một số nơi còn tách sổ, bán từng căn hộ trong chung cư mini.
Thực tế cho thấy, chung cư mini từ trước đến nay không được quản lý nghiêm ngặt. Nhiều người đăng ký xin cấp phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ, nhưng lại xây nhiều phòng, bố trí mỗi phòng thành một dạng căn hộ nhỏ để tách ra cho thuê. Về lý, làm gì có gia đình nào lại cần nhiều phòng và ở nhiều người đến thế? Nhưng đến nay chưa có một cơ sở hay một tiền lệ nào để soi chiếu, so sánh hay kiểm soát thực trạng này.
PGS.TS.KTS. Đỗ Tú Lan cũng nhận định, hiện nay còn nhiều lỗ hổng trong chế tài quản lý chung cư mini dẫn đến việc có nhiều đối tượng lợi dụng điều này để xây dựng, kinh doanh, vận hành công trình không tuân theo quy định của pháp luật. Lỗ hổng thứ nhất đến từ việc cơ quan cấp phép xây dựng và cơ quan cấp phép kinh doanh cho loại hình chung cư mini là hai cơ quan độc lập và chưa có sự thống nhất. Nếu cấp phép xây dựng cho một người làm nhà ở riêng lẻ nhưng họ lại sử dụng để kinh doanh, vậy ai sẽ là người quản lý, giám sát hoạt động xây dựng và kinh doanh của họ? Bởi chưa có cơ quan quản lý chung hai vấn đề này, trong khi chung cư mini đã trở thành một loại dịch vụ bất động sản phổ biến, nên dẫn đến nhiều hệ lụy, nhiều vấn đề chưa được kiểm soát chặt chẽ.
Lỗ hổng thứ hai là đến nay vẫn thiếu các văn bản thể chế quy định chi tiết về yêu cầu xây dựng và vận hành chung cư mini, cũng như thiếu cơ quan, bộ phận chuyên trách quản lý từ trên xuống, mà chủ yếu là do chính quyền địa phương tự giám sát, theo dõi. Trong quá trình giám sát tại địa phương, có thể tồn tại những sai phạm, buông lỏng, dẫn đến việc chất lượng chung cư, mật độ xây dựng không được đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật và theo cam kết của chủ sở hữu công trình.
Có thể thấy, vụ việc cháy chung cư mini gây thiệt hại nghiêm trọng về người vừa qua là một hồi chuông cảnh tỉnh đến những người là chủ sở hữu công trình, đến các cấp chính quyền, cơ quan quản lý và đến cả những người đi thuê. Đối với việc quản lý loại hình chung cư mini, sẽ cần phải có cơ sở pháp lý chặt chẽ và chế tài mạnh mẽ hơn nữa, để đảm bảo mọi đối tượng tham gia đều được hưởng quyền lợi và làm tròn trách nhiệm, nghĩa vụ của mình./.
