Rủi ro trong quá khứ không tái diễn
Theo thống kê tại thị trường bất động sản, giai đoạn 2011 - 2013, vòng quay hàng tồn kho thấp, vào khoảng 25%, chỉ từ năm 2014 mới có sự cải thiện. Tới năm 2018, vòng quay đã ở mức 70%, tiếp tục tăng trưởng tốt so với mức 64% năm 2017. Ðiều này cho thấy, lo lắng về tình trạng hàng tồn kho lớn, khó tiêu thụ như năm 2011 là chưa xuất hiện.
Bên cạnh đó, cơ cấu nợ/nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức 37%, thấp hơn so với thời điểm năm 2010 là 45%. Hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp trong ngành tốt, với ROE 2018 khoảng 21%. Những con số trên cho thấy, 2 yếu tố rủi ro đáng ngại nhất trong ngành bất động sản là doanh thu giảm và hàng tồn kho quá lớn như trong quá khứ chưa có khả năng xảy ra trong năm 2019.
Trong khi đó, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills TP.HCM cho biết, cả năm 2018, ước tính có 49.000 giao dịch trên thị trường, tăng so với năm 2017, với tỷ lệ hấp thụ tốt (87%), trong đó phân khúc căn hộ giá vừa, trung bình được tiêu thụ tốt nhất và dẫn dắt thị trường, chiếm đến 59% tổng giao dịch.
Theo Savills ước tính, mỗi năm, TP.HCM cần khoảng 53.000 căn hộ cho nhu cầu tự nhiên. Dự báo giai đoạn 2019 - 2020, nguồn cung căn hộ vào khoảng 58.000 căn nên không có chênh lệch quá lớn giữa cung - cầu. Vì vậy, thị trường được dự báo sẽ duy trì sự ổn định và phân khúc vừa túi tiền vẫn chiếm lĩnh thị trường, với tỷ trọng khoảng 61%.
Hiện nay, các thị trường lớn như TP.HCM có chủ trương hạn chế phát triển các dự án cao tầng mới, cộng thêm bối cảnh quỹ đất nội thành ngày càng hạn hẹp, chính vì vậy, những doanh nghiệp còn quỹ đất trong Thành phố, đặc biệt ở khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm được đánh giá sẽ có hoạt động bán hàng tích cực. Nguyên nhân chính là nguồn cung không nhiều trong khi nhu cầu rất lớn.
Mặt khác, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam là 37,5%, dự kiến đến năm 2020 là 45% - đang ở mức thấp, nhưng tốc độ đô thị hóa lại nhanh hàng đầu thế giới. Trong bối cảnh này, ông Nguyễn Nhật Cường, Phó giám đốc Trung tâm Nghiên cứu - Phân tích VietinBankSecurities nhận định, doanh nghiệp bất động sản định hướng phát triển ra các vùng lân cận, nơi có thu nhập bình quân đầu người cao, sẽ có nhiều dư địa phát triển và dự báo có tiến độ bán hàng tích cực.
Hướng về vùng biên
Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn các khu vực ngoại ô còn thưa dân như một hướng đi hoàn toàn mới, kéo theo đó là ngày càng nhiều dự án có quy mô lớn, lên tới hàng trăm héc ta, thay vì chỉ 10 - 20ha như tại khu vực nội thành. Theo các chuyên gia, xu hướng này phù hợp với chiến lược phát triển các thành phố vệ tinh, nhằm giảm áp lực cho khu vực trung tâm về hạ tầng, môi trường và giao thông...
Luôn đi đầu trong các xu hướng mới là những doanh nghiệp có tên tuổi trong lĩnh vực bất động sản với những bước đi ngay từ năm 2018. Chẳng hạn, với Công ty cổ phần Tập đoàn Ðầu tư Ðịa ốc No Va (Novaland - NVL), chiến lược trong giai đoạn 2018 - 2023 là mở rộng phạm vi ra khỏi TP.HCM bởi quỹ đất nội thành đang dần khan hiếm. Ðể thu hút khách hàng, Novaland định hướng chiến lược kết hợp bất động sản với du lịch nghỉ dưỡng.
Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Novaland cho biết, Tập đoàn vẫn giữ trọng tâm hoạt động tại các mảng cốt lõi, với thế mạnh là bất động sản để bán, nhưng sẽ phát triển thêm mảng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, dịch vụ du lịch. Lý giải việc phát triển thêm mảng bất động sản nghỉ dưỡng cho giai đoạn sắp tới, ông Huy cho rằng, thị trường du lịch Việt Nam ngày càng tăng trưởng mạnh, tốc độ tăng trưởng khách quốc tế bình quân giai đoạn 2015 - 2017 là 27,5%, cao hơn nhiều so với con số 5,1% trong 3 năm trước đó.
Ngoài ra, tỷ lệ đóng góp của ngành du lịch vào GDP năm 2017 của cả nước là 7,9%, hứa hẹn đạt 13,9% vào năm 2030. Với ngành tiềm năng và là lĩnh vực kinh tế mũi nhọn như vậy, NVL tin tưởng đây là mảng rất hấp dẫn.
Theo đó, Novaland sẽ triển khai mạnh mảng dịch vụ du lịch - NovaTourism với 3 thương hiệu sản phẩm chính là NovaHills, NovaBeach và NovaWorld, đồng thời giới thiệu thêm khoảng 2.300 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, tổ hợp nghỉ dưỡng NovaHills là những dự án có quy mô dưới 100ha. Dự án đầu tiên đã ra mắt là NovaHills Mũi Né Resort & Villas (Phan Thiết, Bình Thuận).
Tổ hợp nghỉ dưỡng NovaBeach là những dự án có quy mô dưới 100ha, nằm ở khu vực ven biển với dự án đầu tiên sắp ra mắt là NovaBeach Cam Ranh Né Resort & Villas (Cam Ranh, Khánh Hòa).
Và quần thể nghỉ dưỡng giải trí NovaWorld sẽ là những dự án có quy mô từ 100ha trở lên. Dự kiến, năm 2019, Novaland sẽ giới thiệu dự án NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận), NovaWorld Bình Châu (Bà Rịa - Vũng Tàu)…
Không nằm ngoài xu hướng phát triển ra vùng biên, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Ðạt (PDR) cũng đang có sự chuyển hướng so với giai đoạn trước. Cụ thể, giai đoạn 2011 - 2016, PDR tập trung phát triển quỹ đất nội thành TP.HCM với các dự án quy mô dưới 10 ha, phát triển quỹ đất sạch vừa và nhỏ thông qua M&A, tham gia dự án chỉnh trang đô thị, chung cư cũ. Chiến lược của Phát Ðạt đối với thị trường TP.HCM là phát triển các dự án nhà ở trung và cao cấp.
Tuy nhiên, hiện tại, ông Bùi Quang Anh Vũ - Phó tổng giám đốc Ðầu tư PDR cho biết, Công ty đang phát triển các thị trường ngoài TP.HCM như Bình Ðịnh, Quảng Ngãi, Phú Quốc. Dự kiến năm 2019 sẽ tung ra 2 dự án tại các khu vực này với biên lợi nhuận rất cao.
Cụ thể, đó là dự án Bàu Cả, Quảng Ngãi với 335 lô đất nền, quy mô dự án hơn 7,7ha sẽ được mở bán ngay trong quý I/2019. Ưu điểm lớn của dự án là đã hoàn thành pháp lý và có sổ, tạo nên sức hấp dẫn với khách hàng và hiện đã được đặt chỗ gần hết. Ông Vũ tiết lộ, dự án này có biên lợi nhuận rất tốt, có những vị trí bán được với giá 36 - 38 triệu đồng/m2.
Dự án thứ hai là tại Khu kinh tế Nhơn Hội, Bình Ðịnh, nơi PDR có quỹ đất hơn 115,9ha ở 3 phân khu gồm số 2, 4 và 9, với sản phẩm là đất nền, condotel và bất động sản thương mại. Dự kiến sản phẩm ở phân khu số 4 với 34 ha sẽ được tung ra thị trường vào quý II/2019.
Ðối với thị trường Phú Quốc, Công ty sẽ triển khai dự án resort, khách sạn trên diện tích 40,6ha và Cụm khu công nghiệp và khu dân cư tại Hàm Ninh, Phú Quốc, quy mô 138,6ha (gồm 80ha khu dân cư).
Trong khi đó, với Tập đoàn Bất động sản Ðất Xanh, doanh nghiệp này dự kiến năm 2019 sẽ tiếp tục đẩy mạnh hoạt động đầu tư và kinh doanh thông qua việc giới thiệu ra thị trường 5 - 6 dự án căn hộ phù hợp trong phân khúc hạng B, C tại các quận 7, Thủ Ðức, quận 2, quận 9 (TP.HCM), cùng hàng loạt sản phẩm đất nền, shophouse tại các tỉnh thành, thành phố như Quảng Ninh, Phan Thiết, Vũng Tàu, Bình Dương, Long An, Cần Thơ… Ðồng thời, DXG sẽ tập trung phát triển thêm các quỹ đất khu đô thị có quy mô lớn để phục vụ cho chiến lược phát triển dài hạn.
Năm 2018, DXG ước đạt doanh thu hợp nhất hơn 5.000 tỷ đồng, tăng 73% so với năm 2017. Theo Tập đoàn, các mảng hoạt động chính của DXG đều có sự tăng trưởng; trong đó hoạt động dịch vụ ước đạt 3.000 tỷ đồng (tăng 87% so với năm 2017); phân phối ra thị trường được gần 18.000 sản phẩm.
