"Xây dựng Công trình Xanh bởi lợi ích kinh tế"

- PV: Xu hướng của thị trường Công trình Xanh tại Hàn Quốc hiện nay là gì?  

Ông Chungha Cha: Sự phát triển của thị trường Công trình Xanh tại Hàn Quốc có sự tăng trưởng rõ rệt từ năm 2013. Gần 50% các công trình xây mới (tính theo tổng diện tích mặt sàn) trong năm 2015 tại Seoul đạt chứng nhận G-SEED, một hệ thống chứng nhận Công trình Xanh của Hàn Quốc với các hạng mục chính tương tự hệ thống LEED của Mỹ.

- Đâu là những yếu tố chính khiến thị trường Công trình Xanh Hàn Quốc có được những bước nhảy vọt như vậy?

Ông Chungha Cha: Yếu tố chính dẫn đến bước đột phá này là các chính sách mạnh mẽ từ phía chính phủ năm 2013. Đối với toàn bộ các công trình công của Hàn Quốc:

– Luật Tổng Năng lượng Tiêu thụ được siết chặt, các công trình văn phòng xây mới có diện tích trên 3.000 m2 cần được thiết kế với mức tiêu thụ năng lượng ít hơn 280 kwh/m2a. Dự án cần nộp kết quả mô phỏng năng lượng để được cấp giấy phép xây dựng.
– Cần đạt trên Mức 2 của Chứng nhận G-SEED (đối với các công trình văn phòng xây mới và cải tạo lớn có diện tích hơn 3.000 m2) và tại Seoul, đây là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các tòa nhà văn phòng công và tư nhân có diện tích trên 3.000 m2.
– Điều luật trên dự kiến sẽ được thắt chặt để áp dụng đối với cả các tòa nhà văn phòng nhỏ hơn, có diện tích từ 500 m2 trở lên.

- Một trong những quan ngại lớn nhất của việc đầu tư vào Công trình Xanh là nhận thức về chi phí đắt đỏ. Ông có thể đưa ra ví dụ điển hình về lợi ích và chi phí để khuyến khích các chủ đầu tư bất động sản đi theo hướng xanh? 

Ông Chungha Cha: Ưu tiên hàng đầu của chúng tôi là xây dựng một Phân tích Chi phí và Lợi ích của Công trình Xanh cho các chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản. Hiện tại chúng tôi đang trong quá trình phát triển bản báo cáo và một loạt các cập nhật nhằm giới thiệu các dự án xây dựng Công trình Xanh điển hình có sức hút đầu tư tài chính. Bên cạnh đó, các yếu tố thành công chính của bản phân tích đánh giá nằm ở việc liên kết chặt chẽ các đặc tính xanh của dự án với các mô hình đánh giá giá trị bất động sản.

KGBC muốn truyền tải thông điệp tới các giám đốc tài chính và các nhà đầu tư bất động sản, những người chỉ quan tâm tới Thu nhập ròng (NOI) và Tỉ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) thay vì Lợi ích tài chính lâu dài và Chi phí vòng đời. Dự án xây dựng mới khách sạn JW Marriott Dongdaemun được thiết kế với hỗ trợ mô phỏng năng lượng để giảm thiểu 30% chi phí năng lượng nhưng không làm gia tăng chi phí xây dựng. Các chủ đầu tư giờ đây không còn lý do gì để từ chối xây dựng xanh!

- Theo ông đâu là chiến lược tối ưu để kiểm soát chi phí xây dựng Công trình Xanh? 

Ông Chungha Cha: Chiến lược hiệu quả nhất là tích hợp các giải pháp thiết kế thụ động có chi phí thấp hoặc không tốn chi phí ngay khi bắt đầu giai đoạn thiết kế. Việc liên kết các giải pháp thiết kế thụ động tới các mô hình tài chính thông qua các công cụ mô phỏng năng lượng trong công trình là rất quan trọng để tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư.

- Ông có lời khuyên gì dành cho các chủ đầu tư bất động sản để thu được những những lợi ích cao nhất từ Công trình Xanh? 

Ông Chungha Cha: Với các công trình xây mới, lời khuyên của tôi là không nên đầu tư quá nhiều vào việc lấy giấy phép xây dựng sớm, mà nên dành thêm thời gian với kiến trúc sư và kỹ sư để có được những phân tích hiệu quả và chính xác. Việc đầu tư thêm thời gian ở những giai đoạn đầu sẽ:Giảm chi phí xây dựng ban đầu, ví dụ như (CAPEX – capital expenses – chi phí vốn); Giảm chi phi vận hành như hóa đơn tiền điện (OPEX – operating expeses – chi phí vận hành); Có thể hoàn thành dự án sớm hơn dự kiến bằng việc sử dụng công cụ BIM và các phân tích rủi ro để tránh các phát sinh tốn kém xảy ra tại dự án.

Đối với các công trình đang vận hành, có thể tiết kiệm năng lượng đáng kể qua việc quản lý hiệu quả các thiết bị trong tòa nhà. Viện Công trình Mới chỉ ra rằng một tòa nhà bảo trì và vận hành hiệu quả có thể giảm tải việc tiêu thụ năng lượng từ 10 – 20% trong mọi điều kiện khí hậu tại Mỹ. Những công trình thực hiện kiểm toán năng lượng để xác định các hạng mục tiết kiệm nào có thời gian hoàn vốn ngắn, giúp cho việc nâng cao hiệu quả năng lượng trở nên hợp lý hơn trên phương diện kinh tế.

- Chính phủ Hàn Quốc có chính sách gì nhằm thúc đẩy sự phát triển của Công trình Xanh?  

Ông Chungha Cha: Chính phủ Hàn Quốc có ban hành một số chính sách hỗ trợ như:

– Giảm 5 – 15% thuế đăng ký cho các công trình xây mới. Công trình có hiệu quả năng lượng càng cao thì mức giảm thuế càng cao. Nếu dự án đạt Chứng nhận G-Seed sẽ được giảm thuế từ 3 – 15% tùy vào mức chứng nhận. Nhìn chung, mức giảm thuế tính theo đô-la Mỹ là khá nhỏ
– Ưu đãi thứ hai là về Hệ số sử dụng đất. Công trình xây dựng xanh sẽ được hưởng ưu đãi sử dụng đất nhiều hơn so với Tiêu chuẩn Xây dựng.
– Chính phủ có các khoản vay vốn lãi suất thấp cho các chủ đầu tư có sử dụng tái mô phỏng năng lượng cho công trình. Tuy nhiên ưu đãi này chưa thực sự hấp dẫn đối với các chủ đầu tư tại Hàn Quốc.

- Các quy định và chính sách công có vai trò như thế nào đối với sự phát triển của Công trình Xanh tại Hàn Quốc?

 Ông Chungha Cha: Các ưu đãi của Chính phủ rất quan trọng. Tuy nhiên, chúng tôi muốn nhấn mạnh rằng Phân tích Chi phí và Lợi ích của Công trình Xanh của KGBC không nằm trong bất cứ chính sách ưu đãi nào của Chính phủ Hàn Quốc về nghiên cứu “khả năng sinh lợi cao hơn của Công trình Xanh”. Chúng tôi không muốn phụ thuộc vào chính sách khích lệ của Chính phủ bởi chúng có thể thay đổi theo thời gian. KGBC muốn khẳng định rằng chúng ta sẽ không phải chờ đợi các chính sách để có thể phát triển Công trình Xanh. Chúng ta thực hiện xây dựng Công trình Xanh bởi lợi ích kinh tế mà nó mang đến. Như tôi đã nói, các chủ đầu tư giờ đây không còn lý do gì để từ chối xây dựng xanh!