Xử lý vấn đề từ gốc để doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi tình thế “tiến thoái lưỡng nan”

Năm 2023 được đánh giá là năm chứng kiến sự sống còn của các doanh nghiệp bất động sản khi tình trạng thanh khoản kém; dự án cũ không bán được hàng; dự án mới không thể triển khai do chậm pháp lý và nghẽn vốn đang ngày càng diễn biến theo chiều hướng xấu hơn.

Cùng với đó, áp lực trả nợ trái phiếu đang đặt gánh nặng rất lớn lên các doanh nghiệp khi các trái phiếu đồng loạt đến hạn thanh toán nhưng dự án chưa triển khai được, các nguồn vốn từ bán bất động sản, tín dụng, vốn chứng khoán đều đang ách tắc.

Riêng trong tháng 1/2023, doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán 10.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn (chiếm 60% giá trị TPDN đến hạn). Tính cả số lượng trái phiếu mua lại trước hạn, áp lực thanh toán của doanh nghiệp còn lớn hơn nhiều. Giai đoạn 2023 - 2025 sẽ có khoảng 700.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Theo các chuyên gia, nếu nhà phát hành không đủ khả năng trả nợ sẽ xảy ra hiện tượng vỡ nợ, thậm chí vỡ nợ hàng loạt nếu Chính phủ không có biện pháp mạnh hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.

Đồng tình rằng các doanh nghiệp bất động sản phải tự “cắt máu” cứu mình, chủ động tái cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến đáp ứng nhu cầu thực sau một thời gian dài phát triển lệch pha, tuy nhiên, thế “tiến thoái lưỡng nan” đang khiến những nỗ lực tự thân của doanh nghiệp là không đủ. Hơn lúc nào hết, các doanh nghiệp còn hy vọng sống đang rất cần trợ lực từ “liều thuốc” chính sách.

Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Xuân Hòe, chuyên gia tài chính, nguyên Phó Viện trưởng Viện chiến lược ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước) về vấn đề này.

Cần một đề án chi tiết để gỡ “bom” trái phiếu

PV: Các doanh nghiệp bất động sản đang bị áp lực trả nợ đè nặng, đây cũng là thách thức lớn nhất. Còn ngân hàng cũng đang phải đối mặt với áp lực nợ xấu gia tăng. Ông nhìn nhận như thế nào?

Ông Phạm Xuân Hòe: Một trong những nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp khó khăn trong tiếp cận vốn là do thị trường trái phiếu bị tê liệt. Sau khi một số vụ việc sai phạm phát hành trái phiếu bị xử lý, việc quản lý thị trường này đã chuyển từ thái cực mở sang quản lý chặt chẽ. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng chục, hàng trăm ngàn tỷ đồng) và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Áp lực trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đang rất lớn và mang tính sống còn.

Trái phiếu, bất động sản, ngân hàng liên thông với nhau. Bây giờ, bất động sản chết thì ngân hàng cũng chết thôi. Nhưng cũng không thể dùng tín dụng ngân hàng để “giải cứu” cho các doanh nghiệp được. Bởi điều này giống như lấy bùn từ ao này bỏ sang ao kia -  nợ xấu của nền kinh tế nằm ở doanh nghiệp nay lại chuyển về ngân hàng thì còn rủi ro và nguy hiểm hơn nhiều cho hệ thống tài chính.

PV: Vậy theo ông phải làm cách nào?

Ông Phạm Xuân Hòe: Nhất thiết phải có một đề án tổng thể và xâu chuỗi tất cả vấn đề của thị trường bất động sản liên thông với thị trường tài chính, trong đó tập trung vào trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Đề án này phải được thực hiện dựa trên sự phối hợp của Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trong đó có Bộ Tài chính là chủ thể chính vì nguyên tắc là xử lý trên vướng mắc của thị trường trái phiếu. Tuy nhiên do sự liên thông giữa ba thị trường: Tiền tệ - Bất động sản - Trái phiếu nên cần sự vào cuộc của cả 4 cơ quan này, phối hợp và tham mưu nhanh cho Thủ tướng Chính phủ.

Về nguồn vốn thực hiện, phải lấy “vốn mồi” từ ngân sách là bởi trước đây những chủ dự án đó đã phát hành trái phiếu và nộp tiền vào ngân sách để đấu thầu quyền sử dụng đất triển khai dự án. Chiến lược lâu dài cho ổn định vĩ mô là lấy ngắn nuôi dài, phải hỗ trợ doanh nghiệp để nuôi dưỡng nguồn thu về sau.

Về phương thức cụ thể, phải phân loại từng nhóm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong đó, doanh nghiệp nào tự xử lý được dự án để cân đối được dòng tiền trả nợ trái phiếu thì phải tự lo. Với nhóm gặp vướng mắc trong chuyển nhượng dự án hoặc vướng mắc về pháp lý để hoàn thiện dự án thì Chính phủ cần có cơ chế cho họ chuyển nhượng dự án hoặc tháo gỡ khó khăn cho từng dự án để đẩy nhanh tiến độ triển khai, sớm tạo ra dòng tiền. Với nhóm doanh nghiệp có dấu hiệu “không thể cứu được” thì cần để phá sản theo đúng nguyên tắc thị trường dựa trên Luật Phá sản. Tòa án quyết định và khi bản án hiệu lực thì Thi hành án thu hồi tài sản và trả cho trái chủ, giải quyết nợ theo trật tự của Luật Phá sản.

Nếu như phân loại doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ thật chi tiết và giải quyết được vấn đề thì rõ ràng khả năng thu hồi vốn của những trái chủ đầu tư vào doanh nghiệp có tài sản đảm bảo cũng khá cao. Chỉ rủi ro cho những nhà đầu tư mua trái phiếu của các doanh nghiệp yếu kém với lãi suất khi phát hành mức rất cao, buộc phải cắt lỗ - đây là cái “giá đắt” phải trả để thị trường phát triển tốt hơn. Tất nhiên, như vậy là vô cùng đau xót với những trái chủ ít hiểu biết và bị môi giới dẫn dắt đầu tư vào các loại trái phiếu yếu kém nhưng theo nguyên lý thị trường thì rất khó để bỏ tiền ngân sách cứu các trường hợp này.

Sau khi giải phóng được những vướng mắc của thị trường bất động sản, bước tiếp theo để giải quyết tận gốc vấn đề phải là tạo đầu ra cho các dự án được khơi thông. Bên cạnh việc chuyển đổi những dự án cần thiết sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho người thu nhập thấp để cân bằng hơn cung cầu trên thị trường, cần tính toán đến các gói tín dụng tiêu dùng cho những người có thu nhập trung bình mua nhà, đồng thời kích cầu bất động sản.

Cần bỏ đi tư duy gỡ khó thị trường bằng các giải pháp chữa cháy tạm thời khiến cơ hội và nguồn lực quốc gia lãng trôi theo thời gian. Rất cần cách làm cụ thể để thị trường bất động sản phát triển căn cơ, lành mạnh. Phải có giải pháp chi tiết đến từng doanh nghiệp như câu chuyện xử lý nợ xấu thì những doanh nghiệp nào còn thoi thóp mới có thể tiếp tục vực dậy và sống tiếp. Còn cứ tiếp tục đưa ra những giải pháp chung chung, nêu khẩu hiệu tháo gỡ nhưng trên nóng dưới lạnh, làm không đến nơi đến chốn hay sợ trách nhiệm, “quả bóng” cứ đẩy đi đẩy lại thì nền kinh tế sẽ phải hứng chịu hậu quả, câu chuyện phục hồi chắc còn phải nghĩ đến tương lai xa.

PV: Đối với vấn đề thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh để tạo thế cân bằng trên thị trường tài chính, giảm áp lực vốn trung và dài hạn cho ngân hàng, ông có đề xuất gì?

Ông Phạm Xuân Hòe: Nhìn tổng thể, cách tiếp cận của thị trường phải rất mở, đảm bảo theo nguyên lý kinh tế thị trường, để cân bằng vốn giữa thị trường dài hạn và ngắn hạn, đồng thời, phải cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và thúc đẩy tăng trưởng.

Tôi cho rằng, việc kiểm soát quá chặt chẽ dòng vốn và mục đích sử dụng vốn của doanh nghiệp phát hành trái phiếu là không khả thi. Tiền đã vào trong túi doanh nghiệp thì khó để phân biệt đồng này mua mắm, đồng này mua tương, nên cơ chế cần có sự thông thoáng, cởi mở nhất định. Nếu tiếp tục kiểm soát quá chặt chẽ, Việt Nam sẽ khó có được một thị trường trái phiếu lành mạnh, hay đạt đến mục tiêu 20% GDP.

Với tầm nhìn dài hạn cho thị trường trái phiếu, chúng ta cần làm rõ rằng, đã là công cụ nợ thì phải có thị trường thứ cấp, được mua đi bán lại. Kèm theo đó, tất cả các công ty đã phát hành trái phiếu phải được yêu cầu xếp hạng tín nhiệm và chịu trách nhiệm xếp hạng tín nhiệm liên tục. Khi đã được xếp hạng tín nhiệm thì phải đảm bảo được thanh khoản, bằng cách được các ngân hàng thương mại, các quỹ đầu tư mua đi bán lại trên thị trường.

Mặt khác, các nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện nay hoàn toàn thiếu thông tin trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong khi thị trường đã chứng kiến sự bùng nổ trong 2 năm trở lại đây. Tuy nhiên, vấn đề này cũng bao hàm trách nhiệm của các chủ thể liên quan như doanh nghiệp phát hành, các công ty trung gian dịch vụ.

Hiện, hành lang pháp lý vẫn đang bỏ ngỏ điều kiện này, do đó, cần quy định trách nhiệm cụ thể với các chủ thể, để nguồn thông tin trên thị trường được minh bạch, có sự ràng buộc, cam kết.

Khơi thông nguồn tiền đang “chôn vùi” trong đất

PV: Khi đặt vấn đề cứu hay không cứu bất động sản, nhiều góc nhìn phiến diện cho rằng, doanh nghiệp tự làm tự chịu, lúc lãi thì không thấy nói, lúc lỗ thì lại đòi giải cứu. Tất nhiên, những khó khăn hiện nay đều có một phần nguyên do từ vấn đề nội tại của thị trường cùng sự đầu tư dàn trải của các doanh nghiệp. Nhưng nhìn vào thế tiến thoái lưỡng nan của nhiều doanh nghiệp hiện tại, theo ông, phải chăng, thị trường bất động sản vẫn chưa được nhìn nhận đúng đắn về vai trò của nó?

Ông Phạm Xuân Hòe: Bất động sản sẽ phải đi đến đúng chu kỳ. Doanh nghiệp đầu tư dàn trải, không phục vụ nhu cầu thực, sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, hướng tới đầu cơ nhiều thì ắt sẽ bị thị trường thanh lọc.

Nhiều người đặt câu hỏi, tại sao kinh tế vĩ mô đang tốt lên, mà thị trường bất động sản vẫn “lạ” như vậy, doanh nghiệp vẫn khó khăn, kiệt quệ? Rõ ràng, phải nhìn nhận lại, đó là bài học cho các doanh nghiệp, làm ăn phải hướng đến sự bền vững, lâu dài. Trên thực tế, thời gian qua có nhiều doanh nghiệp ôm đất để đó, triển khai những dự án toàn bán cho giới đầu cơ. Giờ buộc phải tự tái cơ cấu lại, phát triển cân bằng lại, làm những gì phục vụ đúng nhu cầu thực của thị trường, của xã hội.

Nhưng nói doanh nghiệp “lời ăn lỗ chịu” cũng không đúng. Vì môi trường chính sách vĩ mô không tốt, hành lang pháp lý không tốt thì doanh nghiệp muốn làm tốt cũng khó. Nhiều doanh nghiệp đã bỏ vốn, nộp tiền cho ngân sách nhưng không hoàn thiện được việc giải phóng mặt bằng để triển khai dự án, hay thủ tục đầu tư chậm, quy hoạch 1/500 chậm được phê duyệt thì làm sao tiến hành thi công dự án được.

Phải có quy hoạch chuẩn chỉ để các doanh nghiệp đầu tư vào đúng phân khúc mà thị trường đang cần nhất, đóng góp vào chiến lược phát triển đô thị và nhà ở, thay vì hùa theo những đề xuất của doanh nghiệp quy hoạch chỗ này, chỗ kia, làm những dự án không phù hợp, sau rồi trách nhiệm doanh nghiệp tự chịu. Bên cạnh tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đang hiện hữu, thì vấn đề quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch dự án cho phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân và địa phương cũng đang là vấn đề lớn.

Gỡ khó cho thị trường bất động sản hiện không nằm ở câu chuyện tiền đâu. Mà đầu tiên là phải khơi thông được nguồn lực đất đai, nguồn tiền đã chôn vào trong đất - tiền nằm ở hàng loạt các dự án dở dang. Giải phóng được điều này thì dòng tiền sẽ tự khắc quay trở lại. Phê duyệt dự án nhanh, thuận lợi sẽ tạo ra một nguồn vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai, một trong những nguồn vốn rất lớn để phát triển thị trường bất động sản. Nếu không phê duyệt được dự án thì nguồn vốn sẽ “tắt”.

Còn cú hích từ các gói tín dụng như 120.000 tỷ hay 110.000 tỷ đồng được nêu ra là tín hiệu tốt nhưng đừng để như “chùm nho” đang treo ngược. Con cáo nhìn thấy chùm nho, nhưng lại không cách nào ăn được.

PV: Gần đây, Thủ tướng đã liên tiếp có những chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ở cả câu chuyện nguồn vốn, pháp lý và sẽ sớm ban hành Nghị quyết về vấn đề này. Ông nhìn nhận như thế nào?

Ông Phạm Xuân Hòe: Bất động sản đóng góp lớn cho GDP, liên quan đến 40 ngành nghề khác nhau như vật liệu xây dựng, thi công, thiết kế, lao động việc làm… Nhưng nhiều người đang nhìn thị trường này rất phiến diện, coi nó như tội đồ gây bong bóng tài sản mà ít nhìn mặt tích cực. Nếu thị trường bất động sản không được ứng xử đúng đắn sẽ gây rủi ro tiềm tàng về tài chính, nợ xấu, trái phiếu, công ăn việc làm. Hay nói các khác, nếu các doanh nghiệp đồng loạt “chết”, thì nền kinh tế cũng sập.

Khó khăn mà các doanh nghiệp phải đối mặt hiện nay có phần nguyên do từ việc đầu tư, kinh doanh không lành mạnh, nhưng còn nguyên nhân khác từ môi trường đầu tư, pháp lý. Nên nếu để doanh nghiệp “sống chết mặc bay”, có sức vượt qua được thì sống, không vượt qua được thì chết thì không ổn. Chính phủ kiến tạo là phải có cơ chế, chính sách, tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh nhất cho các doanh nghiệp, trên tinh thần luôn phải tháo gỡ khó khăn, tạo hành lang thông thoáng và phát “phao cứu sinh” kịp thời trước khi để doanh nghiệp “chết đuối”.

Tôi cho rằng, những động thái gần đây của Chính phủ rất tốt cho thị trường và các doanh nghiệp cũng đang đặt nhiều kỳ vọng. Chính phủ thể hiện rõ thông điệp, cam kết mạnh mẽ đồng hành với địa phương, doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; không hình sự hóa các quan hệ dân sự; bảo vệ những người làm đúng trên tinh thần “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Nhưng phải làm sao để có các chính sách thiết thực và hiệu quả, đi vào chi tiết, tháo gỡ từng khó khăn, tránh tình trạng trên nóng dưới lạnh, bỏ qua mất những thời cơ thích hợp để hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua nghịch cảnh./.

-   Xin cảm ơn ông!