Mất giá chung cư cho thuê 99 năm vì lo ngại giảm giá trị sử dụng
Tại Singapore, đất đai là tài sản công, do Nhà nước quản lý và nắm giữ. Nhà nước ban hành các khoản trợ cấp đất đai hoặc các gói thời hạn cho thuê đất đai để thiết lập thị trường bất động sản. Xét theo thời hạn sở hữu của chủ sở hữu quyền sử dụng đất, bất động sản tại Singapore được chia thành 3 loại: Bất động sản sở hữu tự do, bất động sản cho thuê, bất động sản sở hữu vĩnh viễn.
Bất động sản sở hữu tự do có 2 loại: Bất động sản sở hữu vô điều kiện (fee simple), cho phép thừa kế tài sản khi người sở hữu mất đi và bất động sản chung thân (life estate), quy định tài sản chỉ được sở hữu trong suốt cuộc đời của một người duy nhất.
Trong khi đó, bất động sản sở hữu vĩnh viễn là loại tài sản cá biệt và hiếm, theo đó một người sở hữu đất vô thời hạn, tuân theo các điều kiện nhất định được quy định trong Đạo luật Đất đai Bang 1920 của Singapore (SLA). Căn cứ vào SLA, mọi tài sản đất được cấp trước ngày 1/3/1961 sẽ được coi là tài sản vĩnh viễn cho người được cấp.
Thời hạn sở hữu được quy định số năm cụ thể với bất động sản cho thuê. Theo đó, hợp đồng cho thuê bất động sản có thời hạn xác định, thông thường là 99 năm hoặc 999 năm. Tuy nhiên, thời gian thuê có thể ngắn hơn, ví dụ với người thuê căn hộ Flexi 2 phòng dành cho người cao tuổi do Hội đồng Phát triển Nhà ở Singapore (HDB) cung cấp thì thời gian thuê được quy định là từ 15 đến 45 năm. Hết thời hạn thuê, đất được trả về cho chủ đầu tư - những người thuê đất từ Chính phủ.
Chính phủ Singapore nắm giữ phần lớn bất động sản trên thị trường. Hiện nay, Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) vẫn là chủ sở hữu bất động sản lớn nhất tại Singapore. 80% dân số tại đất nước này sống trong các căn hộ được xây dựng bởi HDB, trong đó cũng bao gồm những căn chung cư cho thuê 99 năm.
Theo bài viết có tên “Aging and Decaying Leases of Residential Properties” (Tạm dịch: Cho thuê bất động sản nhà ở lâu đời và đang xuống cấp), đăng trên website chính thức của Viện nghiên cứu Bất động sản và Đô thị (thuộc Đại học Quốc gia Singapore) của Giáo sư Sumit Agarwal và Giáo sư Sing Tien Foo, nhà ở là một loại tài sản duy nhất phục vụ động cơ kép là tiêu dùng và đầu tư cho người mua. Việc người mua căn hộ HDB kéo dài thời gian thuê 99 năm là một kịch bản rất khó xảy ra. Họ kỳ vọng giá trị của căn hộ sẽ tăng theo thời gian và kiếm tiền bằng cách bán căn hộ HDB chưa sử dụng để thu lợi nhuận chênh lệch. Bên cạnh đó, theo văn hóa phương Đông, người dân Singapore cũng coi các căn hộ chung cư là tài sản quý giá và muốn để lại cho con cái.
Tuy nhiên, khác với bất động sản sở hữu tự do hoặc vĩnh viễn, bất động sản cho thuê được coi là tiêu sản vì giá trị của nó bị giảm đi sau khi hết hạn hợp đồng. Khi những căn hộ do HDB xây dựng đạt đến chu kỳ bán rã của hợp đồng thuê 99 năm, thị trường bắt đầu xuất hiện những lo ngại về giá trị tài sản giảm sút. Những lo ngại này càng dâng cao khi nhiều chính sách khác nhau được ban hành như chính sách hạn chế việc sử dụng Quỹ Bảo trợ Trung ương (CPF) để mua các căn hộ HDB với thời hạn thuê còn lại dưới 60 năm, ban hành năm 2013.
Kể từ đó, giá bán lại căn hộ HDB đã giảm trong 19 quý liên tiếp. Tính riêng năm 2013, chỉ số giá bán lại căn hộ HDB (RPI) giảm 1,5% từ 104,8 trong quý III còn 201,7 trong quý IV. Chỉ số RPI cả năm 2013 ghi nhận mức giảm 0,6% - mức giảm hàng năm đầu tiên kể từ năm 2005. Đến quý I năm 2018, giá bán lại căn hộ HDB tiếp tục giảm 0,8% - mức giảm lớn nhất trong 9 quý kể từ quý I năm 2016.
Mặc dù không có bằng chứng trực tiếp chỉ ra mối liên quan giữa việc giảm giá các căn hộ HDB với chính sách, tuy nhiên, mối lo ngại của người dân về việc sở hữu một tài sản có thể giảm giá trị nhanh chóng đã tồn tại từ lâu trên thị trường bất động sản Singapore. Năm 2017, mối lo ngại này càng dấy lên và giá bán căn hộ HDB tiếp tục giảm theo vòng xoáy khi Bộ trưởng Bộ Phát triển Quốc gia Lawrence Wong cảnh báo người mua nhà về rủi ro khi mua các căn hộ HDB cũ với hợp đồng thuê có số dư ngắn, nhằm quản lý kỳ vọng phụ thuộc vào Chính phủ để bảo lãnh các chủ sở hữu khi hợp đồng thuê hết hạn.
Nhận thấy hiện tượng giảm giá bán căn hộ HDB mua lại, Chính phủ Singapore đã có nhiều biện pháp nhằm bảo toàn giá trị của các căn hộ 60, 70 tuổi và giải quyết tác động của xu hướng giảm giá lên các hợp đồng thuê nhà HDB. Năm 2018, trong bài phát biểu chào mừng ngày Quốc Khánh Singapore, Thủ tướng Lý Hiển Long đã cam kết chính phủ sẽ đẩy mạnh những chương trình thu hồi và tái phát triển nhà ở cũ như Chương trình Cải thiện nhà ở (HIP II) và Chương trình Tái phát triển Khối có chọn lọc (SERS).
Cải tiến, thu hồi nhà ở và tái định cư để duy trì giá trị
Chương trình Cải thiện nhà ở (Home Improvement Programme - HIP) được công bố lần đầu vào năm 2007, nhằm giải quyết một cách toàn diện và có hệ thống các vấn đề bảo trì phổ biến của các căn hộ HDB cũ. 320.000 căn hộ HDB được xây dựng từ năm 1986 và chưa tham gia vào Chương trình Nâng cấp Chính (The Main Upgrading Programme - chương trình cải thiện khối chung cư trên 20 năm tuổi được thực hiện từ năm 1990 đến 2012) đủ điều kiện để tham gia HIP.
Năm 2018, theo thông báo của Thủ tướng Lý Hiển Long, chương trình HIP đã mở rộng điều kiện năm xây dựng, cho phép các căn hộ được xây dựng từ năm 1987 đến 1997 tham gia vào chương trình cải thiện, cùng với đó là sự ra đời của HIP II. Chương trình mới này sẽ nâng cấp lần hai các căn hộ HDB khi chúng đạt mốc 60 - 70 năm tuổi. 230.000 căn hộ HDB được chọn sẽ bắt đầu được nâng cấp từ tháng 2/2022, trong đó 55.000 căn hộ 30 tuổi trở lên sẽ được nâng cấp đợt một và 175.000 căn hộ còn lại sẽ được lên kế hoạch nâng cấp trong 10 năm tới.
HIP sẽ tiến hành cải tạo khối chung cư đủ điều kiện nếu có 75% hộ gia đình là công dân Singapore trong khối bỏ phiếu ủng hộ. Các căn hộ chung cư của thường trú nhân Singapore vẫn được cải tạo, tuy nhiên họ không đủ điều kiện tham gia thăm dò ý kiến. Các căn hộ HDB thường trải qua 2 chương trình HIP trong suốt hợp đồng thuê 99 năm. Chương trình HIP đầu tiên được thực hiện khi căn hộ đạt 30 tuổi và chương trình HIP thứ hai thực hiện khi căn hộ đạt 60 đến 70 năm.
HIP bao gồm 3 phần: Cải tiến thiết yếu, cải tiến tùy chọn và cải tiến nâng cao cho người cao tuổi (EASE). Phần cải tiến thiết yếu sẽ nâng cấp và sửa chữa các hạng mục: Hệ thống cung cấp điện, lắp đặt giàn phơi quần áo, sửa chữa vết nứt bê tông kết cấu và bê tông bong tróc, thay thế đất hoặc hút chất thải. Toàn bộ chi phí cho phần cải tiến thiết yếu được Chính phủ chi trả.
Phần cải tiến tùy chọn sẽ được Chính phủ trợ cấp một phần đáng kể chi phí, cư dân chỉ cần trả một phần nhỏ tùy thuộc vào loại căn hộ và các hạng mục sửa chữa được chọn. Ví dụ, với căn hộ 1 đến 3 phòng, chủ hộ sẽ phải trả 5%, căn hộ 4 phòng là 7,5%, căn hộ 5 phòng là 10% và căn hộ cao cấp là 12,5%. Số tiền ước tính chủ hộ phải trả giao động từ 550 USD đến 1375 USD. Các hạng mục của cải tiến tùy chọn khá đa dạng như cải thiện nhà vệ sinh và phòng tắm, phễu rác, cửa trang trí,... Riêng với hạng mục nhà vệ sinh, nếu chủ nhà không chọn hạng mục này, các nhà thầu của HDB vẫn sẽ kiểm tra hệ thống dẫn nước xem có rò rỉ với căn hộ bên dưới hay không.
Với phần cải tiến nâng cao cho người cao tuổi (EASE), căn hộ sẽ được cải tiến một số phần nhất định giúp chúng thân thiện và an toàn hơn với người cao tuổi, bảo vệ sức khỏe của họ. EASE cũng được nhận trợ cấp cao từ Chính phủ với tổng chi phí khoảng 2500 đô, nhưng chủ hộ chỉ cần trả từ 5% đến 12,5% tùy thuộc vào loại căn hộ, tương tự như phần cải tiến tùy chọn. Một số hạng mục thuộc EASE bao gồm: Lắp đặt thanh nắm phẳng trong nhà vệ sinh, xử lý chống trơn trượt cho gạch lát sàn phòng tắm, lắp đặt đường dốc,...
Khác với HIP, Chương trình Tái phát triển Khối có chọn lọc (Selective En bloc Redevelopment Scheme) cung cấp một căn hộ HDB mới với hợp đồng thuê 99 năm cho cư dân của những căn hộ HDB cũ đủ điều kiện. SERS là một chiến lược tái phát triển đô thị được giới thiệu vào năm 1995, quy định bắt buộc chủ sở hữu những căn chung cư HDB cũ chuyển sang một khối chung cư mới gần đó với một khoản bồi thường nhất định.
Cho dù gây tranh cãi, SERS có một cơ sở pháp lý đầy đủ và chắc chắn để thực hiện. Bất kể loại bất động sản nào, tất cả đất đai đều có thể được nhà nước thu hồi theo Đạo luật Thu hồi đất năm 1966 và bất kỳ công trình phát triển đất nào đều phải chịu sự kiểm soát về quy hoạch theo Đạo luật Quy hoạch 1998 của Singapore. Trước khi hợp đồng thuê 99 năm hết hạn, HDB sẽ thông báo với chủ sở hữu chung cư rằng họ sắp mua lại căn hộ này và sẽ bồi thường cũng như hỗ trợ cho việc di dời.
Theo PropertyGuru phân tích, những yếu tố mấu chốt để một khối chung cư được tham gia SERS bao gồm: Tuổi, vị trí căn hộ và hiệu suất sử dụng đất. Không có quy định cụ thể về tuổi của các khối chung cư được chọn để tham gia SERS, tuy nhiên thông thường những khối đã được chọn có tuổi đời trên 50 năm. Vị trí căn hộ là một trong những yếu tố quan trọng, bởi khối chung cư được chọn phải nằm tại khu vực có thể tăng giá trị đủ lớn để HDB mua lại. Những khu bất động sản trung tâm những năm 1960 của Singapore như Bukit Merah, Tiong Bahru và Queenstown là những khu vực tiềm năng, do thường xuyên diễn ra các giao dịch bán lại căn hộ HDB với giá hàng triệu đô.
Cuối cùng là yếu tố hiệu suất sử dụng đất. Trước những năm 1990, căn hộ HDB sử dụng đất không hiệu quả vì không tuân thủ hệ thống tỷ lệ lô đất (tổng diện tích sàn chia cho diện tích đất) được sử dụng ngày nay. Thay vào đó, chúng được quy hoạch bằng cách áp dụng mật độ tiêu chuẩn là 200 đơn vị/ha. Điều này dẫn đến các căn hộ lớn hơn lại ở gần nhau trong khi các căn hộ nhỏ hơn lại xa nhau, gây ra sự chênh lệch về không gian. Do đó, nhiều khả năng những khu đất này sẽ được chọn để tái phát triển theo SERS.
SERS diễn ra theo quy trình từ việc thông báo cho chủ sở hữu, tổ chức các buổi trao đổi, triển lãm nhằm giải đáp thắc mắc, định giá căn hộ, khảo sát về căn hộ thay thế, nhận tiền bồi thường, nhận bảng giá căn hộ mới, nộp đơn đăng ký cho căn hộ mới, thanh toán và sử dụng căn hộ mới theo yêu cầu. Chủ hộ có thể đăng ký căn hộ mới theo nhóm 6 hộ để tiếp tục sống gần những người hàng xóm cũ. Tiền bồi thường cho căn hộ cũ có thể được sử dụng để thanh toán cho căn hộ mới với hợp đồng thuê 99 năm, hoặc chủ hộ cũng có thể được nhận trợ cấp từ các khoản tài trợ của SERS.
Theo phân tích của các Tiến sĩ Lee Nai Jia và Giáo sư Sing Tien Foo từ Đại học Quốc gia Singapore trên trang Channel New Asia (CNA), việc căn hộ được chọn để tham gia SERS có thể đem lại nhiều lợi ích cho chủ nhà. Thứ nhất, họ được bồi thường xung quanh mức giá mà họ có thể bán căn hộ của mình một cách độc lập trên thị trường mở, đồng thời có thể đăng ký mua căn hộ mới ở địa điểm tốt hơn với nhiều tiện nghi hơn. Nói cách khác, chủ hộ bán lại căn hộ của mình cho HDB với giá thị trường mà không phải chịu rủi ro như khi bán nhà tư nhân. Đồng thời, họ được hoán đổi hợp đồng thuê số dư ngắn cho một căn hộ đang xuống cấp với một hợp đồng thuê mới 99 năm cho căn hộ mới. Thứ hai, sự thay đổi không gian sống là không nhiều, vì các căn hộ thay thế thường ở gần khu vực cũ và chủ hộ cũng có thể đăng ký cùng hàng xóm để duy trì cộng đồng.
Trong thập kỷ qua, Singapore đã tích cực thực hiện Chương trình HIP và SERS, đạt được nhiều kết quả rõ rệt. Với HIP, đến tháng 3/2021, có khoảng 215.000 căn hộ trong tổng số 320.000 căn hộ HDB được xây dựng từ năm 1986 đã được nâng cấp. Tính đến tháng 3/2020, 3,2 tỷ đô đã được chi cho chương trình HIP. Theo luận văn của nghiên cứu sinh Đại học Quốc gia Singapore, HIP có tác động tích cực tới giá bán lại căn hộ HDB và việc hoàn thành các hạng mục nâng cấp theo HIP sẽ giúp giảm tỷ lệ khấu hao của nhà ở. Với SERS, kể từ khi chương trình này được triển khai lần đầu tiên vào năm 1995, 41.000 căn hộ nhà ở tại 82 địa điểm đã được lựa chọn. Các khu nhà cũ bị phá bỏ để nhường chỗ cho các tòa nhà mới hơn, cao hơn tại cùng địa điểm.
Cùng với ảnh hưởng của một số yếu tố khác, giá bán lại căn hộ HDB đã tăng trở lại trong thời gian gần đây. Theo The Straits Times, trong tháng 8/2022, giá bán lại căn hộ HDB đã tăng liên tiếp 26 tháng, tăng 10,8% so với cùng kỳ năm ngoái và đã có 33 căn hộ được giao dịch với tổng giá trị đạt ít nhất 11 triệu đô.
Nhìn chung, các chương trình như HIP, SERS của Singapore còn cần nhiều thời gian để đồng bộ có hệ thống và tái cơ cấu quy hoạch đô thị của quốc gia này, nhưng không thể phủ nhận chúng đã đem lại hiệu quả nhất định trong việc duy trì giá trị sử dụng và giá trị thị trường của các căn hộ chung cư do Chính phủ xây dựng và quản lý. Những căn chung cư xuống cấp và có hợp đồng thuê với số dư ngắn có thể thu hẹp nguồn vốn tài chính của chủ sở hữu và khiến họ gặp rủi ro. Từ đó, những chương trình nâng cấp, thu hồi và tái định cư của Chính phủ hoàn toàn có thể đảm bảo người dân được sở hữu một bất động sản có giá trị./.
