Bộ Xây dựng: Quy định thời hạn sở hữu chung cư là bảo vệ lợi ích người dân

Thời hạn sở hữu nhà chung cư theo chất lượng công trình

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết sau khi Dự thảo luật Nhà ở sửa đổi công khai lấy ý kiến, một trong những nội dung được quan tâm nhất là thời hạn sử dụng nhà chung cư và vấn đề cải tạo nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc xuống cấp.

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư, ông Khởi cho biết, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đưa ra 2 phương án: thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai, sẽ theo quy định tại Luật Đất đai hoặc thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bộ Xây dựng chọn phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo pháp luật về xây dựng. Cụ thể, Chương 2 về Sở hữu nhà ở có Mục 4 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư bổ sung phương án mới về: thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Bộ Xây dựng đề xuất Điều 27 nêu: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư (theo hồ sơ thiết kế được duyệt) được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Ông Khởi cũng khẳng định cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không đưa ra trường hợp sở hữu chung cư chỉ được 50 - 70 năm mà đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo chất lượng công trình. Ví dụ, nhà cấp 1 sẽ có trên 100 năm sử dụng; nhà cấp 2 từ 50 - 100 năm; nhà cấp 3 có thời hạn từ 20 - dưới 50 năm; nhà cấp 4 sẽ có thời hạn dưới 20 năm…

Quy định thời hạn sở hữu chung cư là hợp hiến

Theo ông Khởi, quy định thời hạn nhà chung cư cũng kỳ vọng tạo điều kiện giúp giá nhà ở giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Có những trường hợp người dân chỉ cần dùng nhà 5 năm, 10 năm, 15 năm… rồi chuyển đi khu vực khác sinh sống, nên có thể quy định mua, bán có thời hạn. Hết thời hạn mua, bán sẽ trả về cho chủ sở hữu ban đầu.

Thực tế, thời gian qua, cũng đã có một số đơn vị ở Sài Gòn bán nhà theo thời hạn. Nếu quy định sẽ dần dần làm thay đổi quan niệm nhà ở là tài sản thừa kế, thế chấp. Thời gian mua, bán nhà ở sẽ linh động, linh hoạt, giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn.

Trả lời về tình huống quy định áp thời hạn nhà chung cư liệu có xảy ra tình trạng nhà chung cư ế vì người dân đổ xô mua nhà đất, ông Khởi khẳng định là không, ở góc độ người soạn thảo luật thấy rằng chung cư vẫn là xu hướng, quy định mua, bán có thời hạn sẽ không ảnh hưởng gì, người sở hữu nhà vẫn được đảm bảo đầy đủ quyền lợi trong thời hạn.

“Khi hết hạn sử dụng thì quyền sở hữu tài sản cũng chấm dứt do tài sản bị tiêu huỷ. Quy định này hợp với Hiến pháp, pháp luật dân sự", ông Khởi khẳng định.

Ông Khởi dẫn thực tế, hiện nay cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư cũ: Vấn đề cải tạo nhà chung cư cũ, xuống cấp đã được đặt ra nhiều năm qua nhưng chưa được giải quyết thấu đáo, dù có nhiều chính sách. Vướng mắc cơ bản chính là do quyền sở hữu nhà ở của các chủ sở hữu. Do vậy, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư theo thời hạn sử dụng công trình sẽ tạo thuận tiện cho việc cải tạo lại, tránh để nhà xuống cấp tồn tại lâu dài, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Nếu nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng buộc phải tháo dỡ vì sự cố, thiên tai, địch hoạ, cháy nổ không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng, phải phá dỡ khẩn cấp, Nhà nước sẽ trực tiếp dùng vốn từ ngân sách để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà. Người dân được tái định cư ngay tại địa điểm cũ.

Nếu chung cư phải tháo dỡ để cải tạo, chỉnh trang đô thị theo quy hoạch chung, chủ sở hữu nhà sẽ được tái định cư theo dự án đó. Quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo. Thời hạn sở hữu nhà của người dân sẽ tính từ lúc công trình mới được bàn giao. Ví dụ, nhà cũ còn 20 năm thời hạn khi dỡ bỏ, nhưng khi nhận nhà mới là công trình thời hạn 70 năm, thời gian sở hữu nhà của người dân là 70 năm.

Với chung cư hết thời hạn sở hữu, trong trường hợp Nhà nước không quy hoạch địa điểm cũ làm chung cư, chủ sở hữu chung cư sẽ được bồi thường theo chính sách về đất và được bố trí tái định cư.

Trường hợp địa điểm cũ tiếp tục được làm nhà chung cư, người dân được quyền góp tiền để xây dựng trên cơ sở đất của mình. Tức người dân chỉ phải đóng tiền xây nhà, không đóng tiền đất. Phương án xây dựng sẽ được thoả thuận tuỳ thuộc vào quy hoạch lúc đó. Tuy nhiên, quyền lợi của người dân được đảm bảo theo nguyên tắc tái định cư tại chỗ.

"Trong mọi trường hợp Bộ đều đặc biệt chú ý đến lợi ích của người dân", ông Khởi nói.