Xung quanh việc lấy ý kiến cho Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, đã có những đề xuất không xây dựng Luật để thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thay vào đó là xác định các nội dung cần thiết phải sửa đổi, bổ sung để xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, ngoài việc cần giải quyết các mâu thuẫn chồng chéo liên quan đến các hình thức chuyển nhượng, chuyên gia cũng kiến nghị bãi bỏ thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án trong Dự thảo. Theo đó, việc chuyển nhượng dự án nên thực hiện thống nhất theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư.
Chồng chéo chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án
So với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Dự thảo luật sửa đổi đã đề xuất bổ sung một chương mới (Chương IV) quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Cụ thể, Điều 33 Dự thảo quy định 3 hình thức, trong đó:
Hình thức 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo hình thức trên, chủ đầu tư dự án sau khi san nền, làm đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước có thể chuyển nhượng các lô đất nền cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Bình luận về điều này, trao đổi với Reatimes, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không cho phép “phân lô, bán nền” tại các phường của đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Điều 218 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Chính phủ trình Quốc hội cũng có quy định: “Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô”.
“Như vậy dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không cho phép “phân lô, bán nền” ở khu vực đô thị nên dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần khớp nối để đảm bảo thống nhất, đồng bộ”, ông Đỉnh nói.
Đối với hình thức 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, ông Đỉnh đánh giá đây là hình thức kinh doanh bất động sản hoàn toàn mới và cần phải được nghiên cứu, đánh giá thấu đáo, toàn diện trước khi ban hành.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng rất giống chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án. Việc chuyển nhượng dự án bất động sản (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có đặc điểm là sẽ chuyển giao dự án/phần dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích của chủ đầu tư, các bên có liên quan. Bên nhận chuyển nhượng cũng được kế thừa hồ sơ dự án mà không phải làm lại thủ tục.
“Tuy nhiên với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mà không gắn với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án) mới đề xuất thì bên nhận chuyển nhượng có được kế thừa hồ sơ dự án từ bên chuyển nhượng không? Sau khi hoàn thành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua có phải lập lại quy hoạch để trình thẩm định, phê duyệt, sau đó lập thiết kế trình thẩm định, xin cấp giấy phép xây dựng từ đầu hay không?”, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh đặt câu hỏi.
Theo ông Đỉnh, nếu bên mua không phải làm lại các hồ sơ, thủ tục trên thì hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự khác biệt so với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án và không cần thiết phải quy định thêm một hình thức mới trong Dự thảo. Bởi trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không gắn với chuyển nhượng dự án này về nguyên tắc sẽ không làm chuyển giao quyền, nghĩa vụ, lợi ích của bên bán cho bên mua.
“Đây là những vấn đề pháp lý quan trọng cần phải làm rõ, liên quan mật thiết đến hoạt động huy động vốn, kinh doanh sản phẩm bởi pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản quy định chỉ chủ đầu tư dự án mới được phép huy động vốn, bán, cho thuê, cho thuê mua sản phẩm nhà ở, bất động sản”, ông Đỉnh nêu quan điểm.
Để tránh chồng chéo với thủ tục chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án bất động sản, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị chỉnh sửa theo hướng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng không có mục đích kinh doanh bất động sản, như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để sử dụng; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng công trình thương mại dịch vụ, khách sạn để kinh doanh dịch vụ thương mại, lưu trú.
“Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựột phần/toàng nhằm mục đích kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng mn bộ dự án mà không được áp dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như trường hợp nhận chuyển nhượng lô đất xây dựng chung cư để bán căn hộ”, ông Đỉnh đề xuất.
Kiến nghị bãi bỏ thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản đang sử dụng các thuật ngữ khác nhau: Dự án bất động sản; Dự án đầu tư bất động sản; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; Dự án kinh doanh bất động sản; Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh nhưng không có giải thích từ ngữ cho các khái niệm này. Vậy các khái niệm này cùng ý nghĩa hay có ý nghĩa khác nhau?
Theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Khoản 3 Điều 44 Dự thảo về điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp có chức năng, ngành nghề kinh doanh phù hợp, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án”.
“Đây là cải tiến quan trọng so với luật hiện hành, vốn yêu cầu chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khiến các chủ đầu tư hết sức khó khăn khi chuyển nhượng dự án.
Việc yêu cầu doanh nghiệp chuyển nhượng và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện của tổ chức kinh doanh bất động sản như luật hiện hành chỉ phù hợp với hoạt động chuyển nhượng dự án mà dự án đó có mục tiêu kinh doanh sản phẩm bất động sản, ví dụ chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở để bán; dự án xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp”, ông Đỉnh nói.
Khoản 5 Điều 44 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có giao Chính phủ quy định chi tiết. Do vậy, ông Đỉnh kiến nghị cơ quan chủ trì soạn thảo khi soạn Nghị định quy định chi tiết thì làm rõ doanh nghiệp có chức năng, ngành nghề kinh doanh phù hợp theo hướng bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không cần thiết phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nếu dự án/phần dự án nhận chuyển nhượng không có mục tiêu kinh doanh này.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh cũng đề xuất việc tránh “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.
“Quy định nêu trên dẫn đến “phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án. Sự phân chia thẩm quyền xử lý thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo hai ngành luật khác nhau hiện nay thuần túy là phân chia cơ học, không có luận chứng rõ ràng về việc tại sao phải phân tách thành hai trường hợp, mỗi trường hợp tại sao phải áp dụng theo Luật Đầu tư hay Luật Kinh doanh bất động sản mà không áp dụng luật còn lại”, ông Đỉnh nêu ý kiến.
Theo Điều 43 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), thủ tục cho phép chuyển nhượng mọi dự án bất động sản đều thực hiện thống nhất theo Luật Kinh doanh bất động sản, quy định này sẽ làm nảy sinh hai vấn đề lớn.
Thứ nhất, cần sửa Luật Đầu tư năm 2020 cho thống nhất, đồng bộ. Thứ hai, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản) thì nhà đầu tư còn phải “Điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trong trường hợp pháp luật đầu tư quy định phải thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư”.
“Như vậy, rất nhiều trường hợp nhà đầu tư phải làm nối tiếp hai thủ tục theo hai luật khác nhau để hoàn tất việc chuyển nhượng dự án bất động sản, và đều do UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định. Hướng đi này ngược với quan điểm xây dựng luật là “Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính...” theo Dự thảo Tờ trình đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”, ông Đỉnh nêu thiếu sót.
Xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư là luật quy định về hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam cũng như từ Việt Nam ra nước ngoài, và chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động đầu tư, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị, việc chuyển nhượng dự án nên thực hiện thống nhất theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư. Việc quy định hai thủ tục, thực hiện theo hai luật riêng biệt với hai cơ quan thụ lý khác nhau đang kéo dài thời gian thực hiện cũng như chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.
“Để cải cách thủ tục hành chính, tôi kiến nghị bãi bỏ thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án trong dự thảo. Thay vào đó, Luật Kinh doanh Bất động sản chỉ cần đặt ra quy định về điều kiện với dự án/phần dự án chuyển nhượng cũng như điều kiện với bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng... Các điều kiện này sẽ được rà soát, xem xét trong quá trình thẩm định điều chỉnh chủ trương đầu tư để cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư. Hoặc cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản tích hợp cả nội dung điều chỉnh dự án đầu tư theo Luật Đầu tư để tránh thêm thủ tục, trong khi vẫn do cùng một cơ quan ban hành quyết định”, ông Đỉnh đề xuất.
Ngoài ra, bàn về đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong chuyển nhượng dự án bất động sản, ông Đỉnh cho biết, Điều 45 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định, chấp thuận; Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận.
"Ở đây vẫn duy trì quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: Cấp nào quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án. Xuất phát từ quan điểm xây dựng luật là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tôi kiến nghị phân cấp toàn bộ thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho UBND cấp tỉnh", ông Đỉnh nói.
Lý giải về đề xuất này, ông Đỉnh cho rằng, khác với việc quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án lần đầu, cần xem xét, đánh giá năng lực nhà đầu tư, đánh giá hiệu quả, sự cần thiết triển khai dự án, đánh giá sự phù hợp của dự án với các loại quy hoạch... thì đến bước chuyển nhượng này, cả hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án đều phải đáp ứng các điều kiện về năng lực; dự án đã giải phóng mặt bằng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên không cần thiết Thủ tướng Chính phủ phải quyết định mà nên phân cấp cho địa phương để đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cơ bản đã đề cập đến các nội dung liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi. Song, các chuyên gia khuyến cáo, việc liên tục ban hành các luật mới thay thế luật cũ khi mới triển khai thực hiện được vài năm là nguyên nhân gây ra sự xáo trộn, giảm tính ổn định của hệ thống pháp luật, khiến người dân và doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong thực hiện, tuân thủ pháp luật. Do đó, dư luận rất hy vọng lần sửa đổi này sẽ xây dựng được khung pháp lý toàn diện và có tầm nhìn cho hoạt động kinh doanh bất động sản./.
