Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch LP Group -Đoàn Luật sư TP.HCM
Luật sư Lộc cho rằng nguyên tắc trong giao dịch bất động sản cần đảm bảo thông tin đầy đủ, rõ ràng về ý chí giao dịch và và an toàn pháp lý. Người mua nhà không chỉ kiểm soát các rủi ro pháp lý mà còn quan tâm đến những vấn đề tiếp cận thông tin, năng lực chủ đầu tư và tìm hiểu kỹ về dự án trước khi phải nhờ đến các cơ quan tố tụng, luật sư bảo vệ mình khi có sự cố.
Trước khi đặt bút ký hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc - giữ chỗ, người mua nhà cần tìm hiểu các vấn đề pháp lý về CĐT hoặc dự án – bao gồm các biện pháp tìm hiểu trực tiếp và gián tiếp – bằng nhiều cách khác nhau để có kết quả.
1. CĐT có hồ sơ năng lực về bất động sản tốt hay không và có cơ sở đảm bảo khả năng triển khai dự án đến khi hoàn tất không?
2. Dự án đã được cấp phép xây dựng hay chưa và tại thời điểm mở bán, dự án đã hoàn tất xây dựng được bao nhiêu phần trăm để được mở bán?
3. Việc thế chấp dự án của CĐT như thế nào? Thế chấp tại ngân hàng nào và có phải chỉ duy nhất thế chấp tại ngân hàng đó hay không? Chuyện hi hữu là dù luật chỉ cho phép vay thế chấp một lần cho một dự án nhưng CĐT mang sổ đỏ của dự án đi thế chấp một lần và mang những căn hộ đã bán cho khách hàng để vay thế chấp lần hai.
4. Dự án đang được ngân hàng bảo lãnh toàn công trình hay bảo lãnh riêng lẻ cho từng giao dịch căn hộ?
5. Bản thảo Hợp đồng mẫu mà người mua ký kết với CĐT là hợp đồng chuyển nhượng hay một hình thức khác? Nếu là hình thức văn bản khác thì phải hỏi cụ thể các loại văn bản sẽ được ký trong giao dịch.
6. Điều khoản hợp đồng về chất lượng công trình được quy định ra sao, có đảm bảo đúng như khi giới thiệu dự án không? Cần xét chất lượng tổng thể, hạ tầng tiện ích, sơn tường, sàn… và chất lượng các công trình phụ trợ nếu có thể.
7. Các khoản chi phí nào phát sinh trong tương lai (chi phí quản lý, bảo trì, tiện ích...) và hợp đồng có nguyên tắc nào xác định khung phí đó hay không?
8. Nếu tại thời điểm bàn giao, căn hộ được bàn giao không đúng thời hạn, không đúng mẫu (theo thiết kế, bản vẽ hoặc nhà mẫu) so với những gì đã ghi trên hợp đồng thì phương án giải quyết cụ thể như thế nào?
9. Bản thảo hợp đồng có quy định về diện tích căn hộ, nhà đầu tư có đưa ra cam kết về diện tích lối đi chung và các tiêu chí đo đạc diện tích hay không?
10. Các phương án nào của CĐT khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, có xung đột hoặc những vấn đề phát sinh mà không thực hiện đúng hợp đồng? Kiểm tra các phương án này thể hiện trên bản thảo hợp đồng hay chưa.
Lưu ý quan trọng là, không ít CĐT khi bị khách hàng đặt ra quá nhiều vấn đề, họ từ chối bán cho người đó (mặc dù các yêu cầu đó hoàn toàn có lý) để tránh rắc rối về sau. Vì lẽ vậy, việc tìm hiểu về “nhà trên giấy” cũng cần có kinh nghiệm thực tế, khôn khéo và nên tham khảo các ý kiến chuyên gia.
(Ngọc Hoa ghi)
