Báo cáo ngành bất động sản công bố bởi Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect nhìn nhận: Ngành bất động sản đang đối mặt nhiều thách thức ảnh hưởng đến triển vọng ngành trong giai đoạn ngắn hạn và trung hạn. 3 thách thức cơ bản bao gồm:
Một là, thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Hai là, lãi suất tăng ảnh hưởng quyết định mua nhà.
Ba là, giá vật liệu xây dựng tăng có thể làm tăng giá nhà ở.
Doanh nghiệp bất động sản có thể gặp khó khăn trong việc huy động vốn trong vài quý tới
Trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp... và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9 - 10% năm 2022.
Vào tháng 4/2022 vừa qua, để hạn chế đầu cơ bất động sản, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu cần giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. Số liệu thống kê cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm 40% tổng giá trị phát hành trong quý I/2022, với mức tăng trưởng mạnh mẽ 73,1% so với cùng kỳ.
Ngoài ra, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đang khẩn trương rà soát khung pháp lý với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. NHNN sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm và không có tài sản đảm bảo.
Do đó, nhóm nghiên cứu VNDirect cho rằng, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới. Và trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN, các chủ đầu tư Việt Nam có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.
Áp lực lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại
Yếu tố đáng chú ý tiếp theo là trong tháng 4/2022, lạm phát của Việt Nam đã tăng 2,6% so với cùng kỳ (so với 1,9% trong quý I/2022 và 2,4% vào tháng 3/2022).
"Chúng tôi nhận thấy rủi ro lạm phát gia tăng trong khoảng thời gian còn lại của năm 2022 do tác động của cuộc khủng hoảng Nga - Ukraine. Việc tăng giá các nguyên liệu đầu vào như than, thép, đồng, nhôm và giá cước vận chuyển cũng có thể tác động đến chi phí sản xuất của Việt Nam", báo cáo nêu.
Trong khi đó, việc tăng giá phân bón và các mặt hàng nông sản (lúa mì, ngô, lúa mạch) cũng có thể làm tăng áp lực lên giá lương thực, thực phẩm trong nước. Do đó, VNDirect dự báo lạm phát sẽ nóng lên trong tháng tới và dự báo lạm phát trong quý II/2022 bình quân ở mức 3,1% so với cùng kỳ (so với 1,9% so với cùng kỳ trong quý I/2022).
Tuy nhiên, nhóm nghiên cứu tin rằng, Chính phủ vẫn có thể kiểm soát được lạm phát bình quân năm nay dưới 4,0% như mục tiêu đề ra hồi đầu năm. Có thể thấy, Chính phủ đang thực hiện các giải pháp cần thiết để kiềm chế lạm phát trong năm nay, gồm giảm thuế bảo vệ môi trường đối với mặt hàng xăng dầu để hạ giá xăng dầu trong nước và điều chỉnh giá dịch vụ công như học phí. "Nhìn chung, chúng tôi duy trì dự báo lạm phát bình quân năm 2022 ở mức 3,4% so với cùng kỳ", VNDirect nhấn mạnh.
Tính đến ngày 26/4/2022, lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng và kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng quốc doanh không đổi so với mức cuối năm 2021 trong khi lãi suất tiền gửi kỳ hạn 3 tháng và lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng tư nhân lần lượt tăng 14 điểm cơ bản và 13 điểm cơ bản so với mức cuối năm 2021.
VNDirect cho rằng, lãi suất huy động khó duy trì mức thấp lịch sử và có thể sẽ tăng 30 - 50 điểm cơ bản cho cả năm 2022 do 3 yếu tố cơ bản: Nhu cầu huy động vốn cao hơn khi tín dụng tăng tốc; áp lực lạm phát ở Việt Nam sẽ gia tăng trong năm 2022; cạnh tranh gay gắt hơn với các kênh đầu tư khác như bất động sản, chứng khoán để thu hút dòng vốn.
Theo góc nhìn của VNDirect, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại có thể tăng lên 5,9 - 6,1%/năm vào cuối năm 2022 (hiện ở mức 5,5 - 5,7%/năm), vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 7,0%/năm.
"Các ngân hàng thương mại có khả năng tăng lãi suất cho vay đối với các khoản vay thông thường khác để bù đắp việc tăng lãi suất huy động, đặc biệt trong bối cảnh thắt chặt kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản như hiện nay. Chúng tôi kỳ vọng lãi suất thế chấp cho vay mua nhà trong năm 2022 sẽ dao động trong khoảng 9,5 - 10%, vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 11 - 11,5%/năm", báo cáo cho hay.
Trên cơ sở đó, VNDirect duy trì quan điểm lãi suất thế chấp cho vay mua nhà vẫn ở mức thấp vào năm 2022 và do đó, không kỳ vọng các giao dịch căn hộ bị ảnh hưởng tiêu cực trong năm 2022.
Chỉ số ngành bất động sản lao dốc 25,0% kể từ đầu năm 2022
Với những vi phạm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, gây thất thoát tài sản Nhà nước và việc thắt chặt huy động vốn lĩnh vực bất động sản, chỉ số ngành bất động sản đã lao dốc 25,0% so với đầu năm 2022, giảm sâu hơn mức 21,3% của VN-Index.
Nhóm nghiên cứu cho rằng, giá cổ phiếu bất động sản bị điều chỉnh trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, điều này cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, và ổn định thị trường nhà ở khi giá nhà đất tăng trưởng nóng trong bối cảnh cầu nhu cầu phục hồi, áp lực lạm phát gia tăng và đầu cơ bùng phát.
Tiềm năng đầu tư vẫn hiện hữu
Mặc dù các rủi ro đối với ngành bất động sản là rõ ràng và gây ra những tác động trực tiếp tới triển vọng của ngành trong giai đoạn tiếp theo, nhưng tiềm năng đầu tư của ngành được đánh giá vẫn hiện hữu.
Cụ thể, Luật Đất đai 2013 sửa đổi đã bị lùi trình Quốc hội lần thứ 4 (trước đó dự kiến trình vào tháng 5/2022), tuy nhiên, trong quá trình chờ Luật Đất đai 2013 sửa đổi, Chính phủ đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung 6 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định mới này cùng với Nghị định 148 ban hành năm 2020, Thông tư 09 ban hành năm 2021 được kỳ vọng sẽ giải quyết được những nút thắt trong việc phê duyệt dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép. Thị trường có thể sẽ sôi động trở lại sau một thời gian ảm đạm và khó khăn.
Bên cạnh đó, hoạt động bán hàng dự kiến sẽ được đẩy mạnh và việc mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại. Nhóm nghiên cứu kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022 vì tin rằng các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ trong 2022, với Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) (+14 lần so với cùng kỳ), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) (+300% so với cùng kỳ), Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) (+105% so với cùng kỳ), với mức nền thấp năm 2021 và việc khôi phục các dự án bị ảnh hưởng tiến độ từ năm 2021 do dịch Covid-19.
Ngoài ra, theo quan điểm của VNDirect, các chủ đầu tư có thể sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất và có thể sẽ giảm ngân sách cho hoạt động này.
"Chúng tôi kỳ vọng xu hướng các chủ đầu tư Việt Nam hợp tác phát triển dự án bất động sản với các đối tác có nguồn tiền dồi dào, hoặc các nhà phát triển nước ngoài trong bối cảnh nguồn vốn thắt chặt như hiện nay. Nhìn chung, chúng tôi cho rằng việc thắt chặt tín dụng và kiểm soát trái phiếu sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định trong dài hạn", báo cáo nhấn mạnh./.
