3 vấn đề bất cập trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai

Trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai, có 3 vấn đề bất cập phổ biến cho thấy sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai để phù hợp với thực tiễn, đó là vấn đề xác định chỉ có 1 bất động sản duy nhất để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; về thế chấp quyền sử dụng đất và khi vợ chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

***

VẤN ĐỀ I: XÁC ĐỊNH CHỈ CÓ 1 BẤT ĐỘNG SẢN DUY NHẤT ĐỂ ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Một trong những nội dung được nhiều người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan tâm đó là vấn đề thuế thu nhập cá nhân, thậm chí vì để tránh đánh thuế cao mà nhiều giao dịch đã được các bên ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng với giá thấp hơn giá chuyển nhượng thực để nộp thuế thu nhập cá nhân thấp đi. Do đó, vấn đề miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất là điều hết sức quan trọng.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thì trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Và để được coi là cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cơ bản phải đáp ứng các điều kiện sau:

1. Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

2. Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

3. Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là làm thế nào để xác định được việc một cá nhân chỉ có duy nhất một bất động sản chuyển nhượng thì pháp luật chỉ quy định chung chung là: Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Bên cạnh đó khi làm thủ tục sang tên “Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật”.

Đây là một quy định còn chung chung và thiếu tính thực tế, bởi thực tế khi đi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, người dân không có mẫu văn bản để làm giấy xác nhận, tự mình viết bản cam kết tài sản chuyển nhượng là nhà đất duy nhất cũng không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Khi muốn chứng minh là chỉ có một bất động sản duy nhất tại Việt Nam thì cần phải chứng minh ở cả 64 tỉnh, thành phố Việt Nam chỉ có duy nhất một bất động sản và việc chứng minh này phải bằng cách phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận, nhưng hiện nay nước ta cũng chưa có hệ thống dữ liệu liên kết toàn quốc để có thể tra cứu dễ dàng việc một cá nhân nào đó chỉ có một bất động sản duy nhất. Do đó, đây thực sự là điều bất khả thi đối với người dân, thực tế thì cũng gần như chưa ai áp dụng được quy định này trên thực tế.

Vì vậy, cần phải có sự điều chỉnh pháp luật cho phù hợp, bởi nếu những quy định không dùng được vì bất khả thi thì cần bãi bỏ hoặc sửa đổi, bổ sung các quy định hướng dẫn cụ thể quy trình thủ tục để người dân và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có cơ sở để thực thi và cũng là để quy định của pháp luật không phải là quy định “treo”.

VẤN ĐỀ II: THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Như chúng ta đã biết hoạt động vay và cho vay là giao dịch phổ biến diễn ra hàng ngày, hàng giờ giữa các tổ chức/cá nhân với nhau, trong đó có một biện pháp đảm bảo được sử dụng phổ biến để đảm bảo cho khoản vay của bên cho vay là thế chấp tài sản, trong đó có lẽ phổ biến nhất là dùng quyền sử dụng đất để thế chấp cho khoản vay.

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 thì Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền: “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Đây có lẽ là quy định nghe thì khá phù hợp với thực tiễn hoạt động cho vay giữa các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác và cá nhân. Tuy nhiên, thực tế như thế nào, chúng ta cần tìm hiểu quy trình thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để hiểu rõ hơn tính bất khả thi của quy định trên:

Thứ nhất, về hình thức của Hợp đồng thế chấp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” và theo quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật Công chứng 2014 thì: “Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có bất động sản”.

Như vậy, đầu tiên để thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải tiến hành ký kết Hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng thực.

Thứ hai, về hiệu lực của Hợp đồng thế chấp

Theo quy định tại Điều 319 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Hiệu lực của Hợp đồng thế chấp thì: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác” và Hợp đồng thế chấp “có hiệu lực phát sinh đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.

Theo quy định trên thì, Hợp đồng thế chấp tuy có thể có hiệu lực với chính các bên thế chấp và nhận thế chấp từ thời điểm giao kết hợp đồng hoặc thời điểm khác do các bên thỏa thuận, nhưng để có hiệu lực phát sinh đối kháng với bên thứ ba thì lại được tính từ thời điểm đăng ký, tức là các bên phải đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, về thứ tự ưu tiên thanh toán

Mục đích của việc thế chấp là đảm bảo khi bên vay không trả hoặc không thể trả đầy đủ nợ thì bên cho vay có quyền xử lý tài sản thế chấp để khấu trừ vào khoản cho vay, do đó hiệu lực phát sinh đối kháng với bên thứ ba và thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp là cực kỳ quan trọng đối với bên cho vay có nhận thế chấp quyền sử dụng đất. 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015 thì: Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

(1) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;

(2) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;

(3) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

Như vậy, việc nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực, ngoài ra cần phải được đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới đảm bảo quyền lợi của người nhận thế chấp.

Đối chiếu với quy định trong Luật Đất đai nêu trên thì việc thế chấp quyền sử dụng đất trên thực tế chỉ áp dụng được quy trình trên đối với các tổ chức tín dụng nhận thế chấp khi có sự hỗ trợ của cả một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật như: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 sửa đổi, bổ sung 2017, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và các văn bản dưới luật khác... hướng dẫn cụ thể và đã triển khai trên thực tế một cách phổ biến và có hiệu quả.

Còn đối với trường hợp cá nhân có quyền thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế khác/cá nhân thì Luật Đất đai 2013 tuy có quy định, nhưng không có một hướng dẫn cụ thể nào liên quan, do đó thực tế hiện nay quy định này đang là quy định treo vì không thể triển khai trên thực tế bởi các văn phòng công chứng/ủy ban nhân dân xã không công chứng/chứng thực các hợp đồng thế chấp giữa các tổ chức kinh tế khác/cá nhân mà bên nhận thế chấp không phải là tổ chức tín dụng.

Vì vậy, các tổ chức kinh tế khác/cá nhân vẫn cho nhau vay trên thực tế nhưng không thể dùng quyền sử dụng đất để thế chấp nhằm bảo đảm cho khoản vay theo quy định của pháp luật bởi không có quy định hướng dẫn cụ thể nên dù Luật Đất đai 2013 quy định rất rõ quyền thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế/cá nhân khác nhưng vẫn không thể triển khai.

Đối với một quy định trong luật mà không thể thực thi trên thực tế thì cần phải bãi bỏ hoặc sửa đổi, bổ sung những quy định mới cụ thể hơn, rõ ràng hơn để có thể áp dụng luật, tránh trường hợp quy định thì có vẻ đầy đủ nhưng đụng đến thì lại không dùng được vì thiếu rất nhiều thứ.

Ngoài ra, còn có một số quy định tương tự khác cũng không thể triển khai trên thực tế, như: Quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 179 Luật Đất đai 2013 (Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật) hay trường hợp quy định tại điểm a khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai 2013 (hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật) hay trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 180 Luật Đất đai 2013 (hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì cũng được dùng quyền sử dụng đất để thế chấp tại tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật).

VẤN ĐỀ III: KHI VỢ CHỒNG NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Thực tế hiện nay cho thấy việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và sang tên quyền sử dụng đất đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng là hai vợ chồng, đang triển khai có sự khác biệt rõ rệt giữa các địa phương. Sự khác nhau này là do có sự khác biệt về cách hiểu và áp dụng các quy định của pháp luật giữa các địa phương. Chính điều này gây không ít khó khăn cho người dân trong việc thực hiện các thủ tục nhận chuyển nhượng và sang tên quyền sử dụng đất.

1. Các cách đang được triển khai trên thực tế

Để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc đầu tiên các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Thông thường đối với bên chuyển nhượng nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng thì buộc phải có chữ ký của cả hai vợ chồng hoặc phải có ủy quyền của người vợ hoặc chồng còn lại cho người kia đại diện ký. Tuy nhiên, đối với bên nhận chuyển nhượng liệu có cần bắt buộc cả hai vợ chồng phải cùng ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng không? Bởi trên thực tế có nhiều lý do khác nhau mà chỉ một bên vợ hoặc chồng trực tiếp đi giao dịch và ký tên và hợp đồng chuyển nhượng. Đối với nội dung này đang có sự triển khai khác nhau giữa các địa phương. Cụ thể như sau:

- Đối với các tỉnh thành phía Nam như TP.HCM hay Đồng Nai: Các văn phòng công chứng đồng ý để một bên vợ hoặc chồng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đủ điều kiện để công chứng mà không cần có đủ chữ ký của hai vợ chồng và cũng không yêu cầu phải có ủy quyền hoặc văn bản từ chối tài sản của người chồng hoặc vợ còn lại.

Theo cách giải thích của các văn phòng công chứng phía Nam là: Trường hợp này người vợ hay chồng một mình thực hiện giao dịch nhận chuyển nhượng nhà đất và đứng tên một mình thì đây vẫn là tài sản chung vợ chồng vì được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, nên việc một người ký hay 2 người cùng ký không quá quan trọng. Quan trọng là khi chuyển nhượng cho người khác (tức sang tên cho người khác) thì lúc đó bắt buộc phải có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Điều đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có chữ ký của một bên vợ hoặc chồng và sau đó một mình người vợ hoặc chồng này đi đăng ký trước bạ sang tên một mình họ và vẫn được các Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương thực hiện đăng ký trước bạ sang tên cho một mình người vợ hoặc chồng đã ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

- Trong khi đó một số địa phương ở ngoài Bắc thì lại có cách làm hơi khác trong miền Nam. Cụ thể, tại Hà Nội thì trường hợp hai vợ chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì buộc cả hai vợ chồng phải cùng ký tên, trừ trường hợp một bên vợ hoặc chồng có ủy quyền cho người còn lại ký hoặc làm văn bản công nhận tài sản đó là tài sản riêng của người vợ hoặc chồng. Ngoài ra, có trường hợp là có thể một bên vợ hoặc chồng ký mà không cần ủy quyền cũng không cần văn bản công nhận tài sản đó là tài sản riêng, nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng phải ghi cụ thể thông tin của người vợ hoặc chồng (không cùng ký tên vào hợp đồng) và kèm theo giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Khi thực hiện thủ tục trước bạ sang tên thì vẫn phải ghi tên hai vợ chồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp vợ hoặc chồng.

Nhìn vào thực tế trên, chúng ta có thể thấy đang có sự hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa chính các văn phòng công chứng cũng như các văn phòng đăng ký đất đai của các địa phương. Việc hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương đã gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện các quyền của mình trong việc chuyển nhượng và sang tên nhà đất. Bởi muốn làm thủ tục chuẩn chỉ, họ phải tìm hiểu thật kỹ quan điểm của các cơ quan trên để thực hiện cho đúng, tránh tình trạng bị từ chối khi làm thủ tục công chứng hoặc thủ tục trước bạ sang tên làm mất thời gian phải đính chính, sửa hồ sơ.

2. Đối với trường hợp trên, pháp luật có liên quan quy định như thế nào?

Đối với việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” và việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứ không quy định cụ thể những ai phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng.

Trong khi đó Luật Công chứng 2014 cũng chỉ có quy định chung về việc văn phòng công chứng chỉ được công chứng các giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và thành phần hồ sơ cần có khi yêu cầu công chứng giao dịch chứ cũng không quy định cụ thể những ai phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng.

Đối chiếu với quy định trên thì pháp luật không quy định rõ ràng là khi hai vợ chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đều phải ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng khi nhận chuyển nhượng tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và khoản 1 Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 thì“việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận”. Ngoài ra, khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau: Bất động sản; động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; tài sản đăng là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Từ những quy định trên cho ta thấy, đối với việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân cần phải được sự thỏa thuận của hai vợ chồng, tuy nhiên đối với những tài sản lớn như bất động sản hay động sản cần phải đăng ký quyền sở hữu thì cần phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của hai vợ chồng.

Nhưng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đem một số tiền lớn (còn có thể gọi là một tài sản lớn) đi mua bất động sản thì đây cũng nên được hiểu là định đoạt tài sản có giá trị lớn cũng cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của hai vợ chồng tức là cần hai vợ chồng phải ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này đảm bảo sự thống nhất về ý chí của cả hai vợ chồng, đồng thời tránh các tranh chấp phát sinh về sau. Bởi có những trường hợp số tiền dùng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là toàn bộ số tiền tích cóp được của hai vợ chồng thậm chí còn phải vay mượn thêm mới đủ để nhận chuyển nhượng bất động sản. Nếu không thuận vợ thuận chồng dễ ảnh hưởng đến tình cảm vợ chồng và hạnh phúc gia đình, nghiêm trọng hơn còn dẫn đến những tranh chấp hoặc ly hôn về sau giữa hai vợ chồng.

Đối với việc đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi sang tên

Theo quy định tại khoản d Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại điểm a và điểm b khoản này”.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 34 của Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 thì: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”

Và theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 126/2014/ND-CP hướng dẫn thi hành Luật Hôn nhân và gia đình 2014: “Tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định tại Điều 34 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu”.

Theo các quy định trên, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi đăng ký trước bạ sang tên cần phải ghi đầy đủ cả tên vợ và chồng, trừ trường hợp họ có thỏa thuận khác (như vợ ủy quyền cho chồng đứng tên một mình). Quy định này của pháp luật sẽ đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, đặc biệt là phân biệt rõ ràng giữa tài sản riêng và tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân tránh được những tranh chấp về sau chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân hoặc khi hai vợ chồng ly hôn mà cần phải chia tài sản chung. Việc này cũng sẽ giúp ổn định các quan hệ xã hội, sẽ giảm bớt các tranh chấp vì là tài sản chung hay riêng của vợ, chồng đều rất rõ ràng.

Từ những phân tích trên cho thấy, các quy định pháp luật vẫn còn chưa đồng bộ và thống nhất giữa các loại văn bản pháp luật dẫn đến việc thiếu cơ sở để áp dụng và thực thi trên thực tế. Bên cạnh đó còn có những cách hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa chính các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đã gây nhiều khó khăn cho người dân trong việc thực hiện các thủ tục liên quan đến các quyền và nghĩa vụ của họ đối với quyền sử dụng đất.

Pháp luật đặt ra là để điều chỉnh các quan hệ xã hội, đảm bảo chế độ Nhà nước pháp quyền đồng thời đảm bảo các quan hệ xã hội đều được vận hành thống nhất nhưng những bất cập trên dẫn đến việc pháp luật ban hành chưa được thực thi đầy đủ và thống nhất trên thực tế. Do đó, việc cần phải sửa đổi, bổ sung quy định mới hoặc bãi bỏ một số quy định không phù hợp là rất cần thiết giúp bộ máy hành chính hoạt động hiệu quả, người dân dễ áp dụng và thực thi pháp luật.