3 yếu tố nhận diện bất động sản tiềm năng

Tính toán kỹ thời điểm đúng để đầu tư

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Thành Tiến, nhà sáng lập tổ chức giáo dục NIK cho rằng, để xác minh một bất động sản tiềm năng, nhà đầu tư nên kiểm tra khả năng tăng giá của bất động sản qua dấu hiệu thời gian. Nếu khu vực đất đó đã từng bị “thổi giá” gấp 2 - 3 lần trong một thời gian khá ngắn (chỉ từ 1 - 2 năm) thì khó có thể sinh lời.

Nguyên nhân là do giá cả tăng quá cao sẽ ảnh hưởng tới sức mua của khách hàng. Đồng thời, thị trường luôn cần một khoảng thời gian nhất định để có thể hấp thụ mức giá đó. Vì vậy, trong trường hợp này, nhà đầu tư có thể khẳng định rằng bất động sản này chưa đạt đủ yếu tố để hình thành giá trị tiềm năng trong tương lai. 

Ngoài ra, chuyên gia cũng lưu ý về một tình huống khác, khi nhà đầu tư nhận thấy khu vực bất động sản có hiện tượng “trũng giá” thì sẽ đánh giá ngay đây là nơi không có tiềm năng. Tuy nhiên, bạn phải kiểm tra thêm trong thời gian sắp tới bất động sản đó có triển khai các dự án như xây dựng khu dân cư, phát triển cơ sở hạ tầng... Bởi trong tương lai, khu vực bất động sản đó sẽ được hưởng lợi từ các dự án này và có khả năng tạo ra giá trị lợi nhuận lớn. Điều quan trọng là nhà đầu tư cần tính toán thời gian phù hợp để tiến vào thị trường nhằm thu lợi nhuận hiệu quả và hạn chế rủi ro. 

Chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư, ông Tiến cho biết: “Có không ít nhà đầu tư vào thị trường quá sớm khi các dự án chưa triển khai trên thực tế. Lúc đó, tiềm năng của bất động sản vẫn ở trạng thái “ngủ đông”, chưa được kích hoạt nên nhà đầu tư khó thu về lợi nhuận. Cách đây khoảng 8 năm, tôi đã từng mua bất động sản ở Hòa Bình nhưng do tính toán sai về tính thời điểm nên đợi 2 năm sau bất động sản đó vẫn không tăng giá. Rút kinh nghiệm trong lần đầu tư kế tiếp, tôi tìm hiểu kỹ và lựa chọn thời điểm phù hợp nên chỉ cần 3 năm, giá đất đã tăng nhiều lần”. 

Vị trí được coi là một nguyên tắc cơ bản trong đầu tư bất động sản

Có thể nói rằng vị trí là yếu tố định hình tiềm năng và khả năng sinh lời của bất động sản. Nhà đầu tư nên lựa chọn khu vực bất động sản hữu hạn, sở hữu vị trí chiến lược. Ví dụ như các bất động sản tại trung tâm thành phố, bất động sản lô góc, đường ô tô vào được, cảnh quan gần sông/hồ,...

Ông Tiến khuyên các nhà đầu tư nên xác định bất động sản tiềm năng bằng cách kiểm tra vị trí đó trong tương lai có thu hút được dòng tiền hay không. Việc xác minh vô cùng đơn giản, bạn sẽ xem xét các khu vực gần bất động sản đó có thể đáp ứng đủ các tiện ích và nhu cầu của đời sống về giáo dục, y tế, giao thông, việc làm... 

Nếu bạn không kiểm định rõ ràng tính tiềm năng của bất động sản thì có thể rơi vào trường hợp của anh Nguyễn Văn K. Vì ham rẻ nên anh K đã mua một lô đất có vị trí không thuận lợi, cách chợ lớn và trường học 5km tại Đắk Nông. Do không tìm hiểu kỹ thông tin, nên anh không biết rằng đây còn là khu vực thường xuyên mất điện, nước. Địa phương cũng không có kế hoạch cải thiện dân cư hay quy hoạch cơ sở hạ tầng nên tiềm năng của bất động sản này là con số 0. Vì vậy, sau khoảng 2 năm, anh K vẫn chưa bán được đất. 

Bản chất của đầu tư bất động sản là đầu tư vào tiềm năng tương lai của bất động sản đó. Nếu hiện tại vị trí sở hữu chưa đẹp nhưng tương lai nó có khả năng trở thành vị trí tâm điểm thì mới tạo ra lợi nhuận cao. Do đó, nhà đầu tư hãy cẩn thận kiểm tra tiềm năng bất động sản qua vị trí và nhiều yếu tố khác để đầu tư hiệu quả và tránh các rủi ro. 

Làm sao mua được giá thấp hơn giá thị trường?

Nhà đầ tư nào cũng luôn trăn trở về bài toán: Làm thế nào để bán bất động sản giá cao hơn số vốn đầu tư hoặc thu về dòng tiền ổn định để kiếm lời? Đi tìm lời giải đáp cho thắc mắc này chính là hướng đến việc nhận diện tính tiềm năng của bất động sản. Theo kinh nghiệm từ chuyên gia, câu trả lời luôn nằm ở yếu tố giá cả. 

“Giá cả ảnh hưởng tới tiềm năng của bất động sản khi xét trên mối quan hệ lợi nhuận - cơ cấu thị trường. Nếu bạn mua được bất động sản có giá thấp hơn giá hiện tại của thị trường từ 20 - 30% thì khả năng lãi ngay khi mua. Như vậy, tiềm năng của bất động sản bán ra trong tương lai sẽ là rất lớn. Tất nhiên, để mua được những bất động sản giá tốt cần thời gian tìm kiếm cùng quan hệ môi giới rộng rãi ở địa phương hay các tài sản phát mãi ngân hàng,... 

Đôi khi, nhà đầu tư dễ dàng mua bất động sản với giá hời nếu biết được thông tin về nhu cầu của chủ bất động sản muốn bán nhanh để giải quyết nhu cầu tài chính gấp. Tuy nhiên, họ cần kỹ năng đàm phán giỏi thì mới có thể nắm bắt được cơ hội đó. Mặt khác, nhà đầu tư phải có sự nhạy cảm về giá cả nhằm tính toán kế hoạch đầu tư phù hợp. Bạn nên xem nhiều bất động sản trong cùng một khu vực để tham chiếu về tiềm năng giá cả của từng loại bất động sản trước khi quyết định đầu tư”, ông Nguyễn Thành Tiến cho hay.