GS Đặng Hùng Võ: Thời hạn sử dụng 50 năm là hạn chế
Dưới góc độ là một trong những người có thâm niên trong việc góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2013, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, BĐS nghỉ dưỡng hiện nay đang mở ra cơ hội đầu tư rất lớn, có lời. Tuy nhiên, hiện cần loại bỏ những rủi ro nhìn thấy. Theo ông Võ, có hai rủi ro lớn nhất đối với BĐS nghỉ dưỡng hiện nay là rủi ro về mặt pháp luật và nguy cơ lệch pha cung–cầu.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, hiện nay, dự án BĐS nghỉ dưỡng thuộc đất sản xuất kinh doanh nên chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm với hình thức Nhà nước cho thuê đất, có thể trả tiền một lần hoặc hàng năm. Điều này đang gây khó cho các chủ đầu tư trong việc kêu gọi góp vốn đầu tư từ người mua, cá nhà đầu tư thứ cấp. Lý do là đối với hầu hết cá nhân người Việt, khi mua BĐS nghỉ dưỡng đều mong muốn sở hữu sản phẩm lâu dài, được vĩnh viễn giống như nhà ở thì mới hấp dẫn họ.
“Để thu hút đầu tư, nhiều chủ đầu tư đã phải “chạy” ở các địa phương để có được hình thức giao đất dài hạn thậm chí là vô thời hạn như đất ở dưới nhiều hình thức khác nhau. Điều này dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật và phá vỡ sự công bằng trong môi trường đầu tư. Đây là một khiếm khuyết rất lớn trong việc áp dụng pháp luật. Để giải quyết vấn đề này, theo tôi là phải sửa luật, cho phép các dự án BĐS nghỉ dưỡng có thời hạn sử dụng đất vĩnh viễn” ông Võ cho biết.
Ông Võ cũng cho biết thêm, rủi ro về pháp luật này đang có cơ hội để khắc phục khi đang sửa Luật Đất đai 2013. Hiện nay Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo sửa Luật Đất đai năm 2013, theo tiến độ bản dự thảo để trình xem xét sửa đổi khoảng quý 4/2017 sẽ hoàn thành. Nếu điều này được Quốc hội thông qua vào đầu năm sau sẽ tạo nên hành lang pháp lý tốt cho đầu tư BĐS nghỉ dưỡng.
Về lệch pha cung-cầu, ông Võ nhìn nhận hiện tượng này có thể xảy ra cục bộ ở một số dự án và khu vực ngay trong năm sau. Nguyên nhân là hiện vẫn có không ít nhà đầu tư đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, bỏ quên tính đặc thù của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng luôn gắn với tính tiện lợi. Trong đó vị trí dự án vô cùng quan trọng. Điều này dẫn đến việc có dự án đắt khách nhưng cũng có dự án xây lên không ai đến ở là điều dễ hiểu.
TS Nguyễn Trí Hiếu: Dễ chịu ảnh hưởng bất trắc từ ngành du lịch
Thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào ngành du lịch. Có thể thấy ngành du lịch đang phát triển khá tốt khi trong năm vừa qua lượng khách du lịch đến Việt Nam tăng trưởng cao. Tuy nhiên, không có yếu tố nào đảm bảo điều này sẽ tiếp tục được duy trì trong những năm tiếp theo. Bởi, du lịch là một trong những ngành rất dễ bị tổn thương do những biến động về kinh tế, chính trị, xã hội và quân sự nhất là khi chúng ta có vị trí nằm ở khu vực biển Đông.
Đó là chưa kể, thay đổi khí hậu toàn cầu cũng đang tác động mạnh mẽ các dự án nghỉ dưỡng của Việt Nam khi hầu hết các dự án đều nằm ven biển.
Theo pháp luật Việt Nam hiện nay, BĐS có hai dạng là để ở và để kinh doanh. Cách tính thuế nhu nhập của hai loại này cũng khác nhau. Trong khi đó, BĐS nghỉ dưỡng thuộc loại hỗn hợp vừa ở vừa đầu tư. Do đó vẫn chưa được pháp luật định nghĩa. Nếu không hiểu rõ điều này người mua rất dễ nhầm lẫn và gặp rủi ro về mặt pháp lý trong việc sử dụng và chuyển nhượng khi muốn bán lại.
Bên cạnh đó, thu nhập hiện nay của người dân khoảng 2.300 USD, rất thấp để mua được BĐS nghỉ dưỡng. Do đó, phân khúc này chỉ để phục vụ cho một phần nhỏ giới nhà giàu chứ không thể đầu tư cho đại chúng được.
“Tôi không có kết luận nên hay không nên đầu tư BĐS nghỉ dưỡng lúc này. Tuy nhiên, tôi nhìn thấy cơ hội kinh doanh tốt ở đó”, TS Nguyễn Trí Hiếu chốt lại.
Ông Rudolf Hever: Sản phẩm phù hợp thực tế bị bỏ quên
Thị trường BĐS nghỉ dưỡng có rất nhiều cơ hội. Tuy nhiên cũng có nhiều rủi ro. Một trong những điều dễ nhìn thấy là Việt Nam đang phụ thuộc lớn vào hai nguồn thị trường khách du lịch là Trung Quốc và Hàn Quốc. Chỉ riêng hai thị trường này đã chiếm đến gần 42% tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam. Đây là điều còn hạn chế đối với việc kéo thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển. Cần thu hút khách du lịch đến từ các nước khác nhiều hơn nữa.
Đa phần các dự án đang chào bán hiện nay khá rầm rộ nhưng hầu như chúng chưa đi vào hoạt động và điều này khiến chúng tôi cảm thấy lo lắng. Chủ đầu tư hay người mua, nhà đầu tư thứ cấp chưa nghĩ đến nhiều về vấn đề rủi ro của loại hình căn nhà thứ 2. Người mua thường mua các sản phẩm qua hình ảnh quảng cáo mà chưa nhìn nhận hết về loại hình đầu tư, dòng sản phẩm mà mình mua.
Việc cam kết lợi nhuận cũng là vấn đề cần quan tâm. Chủ đầu tư nên quan tâm nhiều hơn để có thể đảm bảo cam kết này trở thành hiện thực. Ngoài ra, khi các chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận vô hình chung tạo nên một cuộc chạy đua trên thị trường khiến người mua rất khó xác định và chọn mua sản phẩm phù hợp giá trị thật.
Chúng tôi nhấn mạnh, chủ đầu tư thay vì chay đua theo đám đông, phong trào tạo nên sự dư thừa cung thì nên tập trung vào các mô hình sản phẩm phù hợp thực tế nhu cầu thị trường.
Luật sư Trần Thái Bình: Thiếu chế tài xử phạt vi phạm hợp đồng
Hợp đồng mua bán là điều rất cần thiết mà người mua bất cứ sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng nào cũng cần xem xét kỹ. Bởi trong đó có có thể có những điều khoản ẩn chứa rủi ro mà không phải ai cũng phát hiện ra.
Chẳng hạn như chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao song để được hưởng thì phải kèm theo một số kiều kiện nhất định. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư chủ ý thay đổi nhà quản lý vận hành không có thương hiệu cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh và giá trị sản phẩm của người mua. Trong khi đó, nhiều người mua chỉ quan tâm đến hợp đồng mua bán mà bỏ qua các điều khoản phụ lục hợp đồng quan trọng khác dẫn đến dễ phát sinh tranh chấp về sau.
Đáng chú ý trong các hợp đồng thường không thấy có chế tài phạt chủ đầu tư nếu vi phạm các cam kết. Các điều khoản miễn, giảm trách nhiệm của chủ đầu tư lại khéo léo được đưa vào trong hợp đồng.
Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư tránh thiệt hại bằng cách lập cho mỗi dự án một công ty riêng, khi phá sản thì chỉ mình công ty con này chịu trách nhiệm. Việc này đang đẩy rủi ro sáng cho người mua. Trong trường hợp công ty đó phá sản thì quyền lợi khách hàng nhiều khả năng chỉ còn số 0. Do đó, người mua cần xem xét hợp đồng kỹ lưỡng.
