Theo DKRA Vietnam, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện đang vấp phải nhiều thách thức. Thống kê tại TP.HCM, hiện có khoảng hơn 1.400 tòa nhà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2019). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn Thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.
Cùng với sự tăng trưởng về số lượng và thị trường căn hộ, xung đột tại các chung cư cũng tăng cao. Dẫn số liệu nguồn từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), DKRA Vietnam cho biết, năm 2018 TP.HCM có khoảng 1/10 chung cư ở TP xảy ra xung đột, trong đó có 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét, giải quyết.
Về mặt pháp luật, hệ thống các chính sách, văn bản quy định pháp lý hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đã tương đối đầy đủ. Trong đó, gần nhất có Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư 2/2016/TT-BXD chính thức có hiệu lực từ đầu năm nay có các nội dung quy định khá sát để tháo gỡ các xung đột, tranh chấp giữa các bên tại khu vực chung cư, song thưc tế, các xung đột vẫn chưa thể chấm dứt.
Một số điển hình về tranh chấp, khiếu kiện, xuất phát từ xung đột giữa các bên đã xảy ra tại các dự án chung cư gần đây ở vùng TP.HCM, theo ghi nhận, bên cạnh các nguyên nhân "muôn thuở", còn xuất hiện những nguyên nhân mới, từ bối cảnh, tình huống mới.
Những nguyên nhân "muôn thuở" chủ yếu đến từ: Ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân (ví dụ nuôi chó mèo thả chạy rong, hát karaoke lúc nửa đêm...) hay chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng (giao nhà không như nhà mẫu, bất nhất quy định sử dụng tiện ích chung và riêng...); không minh bạch chi phí tài chính vận hành, bảo hành chung cư; ban quản lý thiếu chuyên môn nghiệp vụ...
Dưới tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, nhiều chủ đầu tư còn bị cư dân dự án kiện vì tiến độ bàn giao trễ, ban quản lý chung cư lơ là công tác phòng chống dịch, cháy nổ...
Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management cho biết, để giải quyết tình trạng có nhiều xung đột kéo dài, phát sinh tại các dự án, rất cần những nguyên tắc cơ bản, "bộ ứng xử" cho phương hướng giải quyết.
Theo đó, tại hội thảo báo cáo thị trường quý III/2020, DKRA Vietnam dành hẳn một phần nội dung để kiến nghị các giải pháp, bao gồm:
Thứ nhất, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi các bên. Tùy theo mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, giải quyết của tòa án…
Thứ hai, cơ quan quản lý Nhà nước sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để các bên liên quan nghiêm túc thực hiện.
Thứ ba, chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích riêng/chung…
Thứ tư, các ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quan tâm, là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Điều này cũng đòi hỏi cư dân có sự lựa chọn nghiêm túc từ Ban quản trị để có một Ban quản lý khách quan, đảm bảo quyền lợi các bên.
Cũng theo đại diện DKRA Vietnam, dù thị trường bất động sản có những phân khúc gặp khó khăn nhất định trong dịch COVID-19, song ghi nhận tại quý III/2020, thị trường sơ cấp phân khúc căn hộ tại TP.HCM đang có những tín hiệu hồi phục tích cực.
Giá bán căn hộ sơ cấp ghi nhận có mức tăng khá và khu Đông, với tâm điểm TP. Thủ Đức dẫn đầu về mức cung và lượng tiêu thụ. Căn hộ đã và sẽ tiếp tục là phân khúc được đánh giá có triển vọng dài hạn, đặc biệt khi nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân còn lớn và sức mua sẽ tốt hơn khi nền kinh tế phục hồi, tăng trưởng mạnh trở lại.
Lâu dài, mô hình nhà chung cư tiếp tục là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển phát triển nhà ở tại các khu đô thị lớn, giải quyết bài toán nhu cầu cao, cần nhà ở có tiện ích đồng bộ, giá thành hợp lý trong khi quỹ đất hạn hẹp. Theo đó, tháo gỡ các xung đột trong quản lý nhà chung cư càng cần được chú trọng.
