5 điểm nóng sốt đất trước tin sáp nhập: Cơ hội hay rủi ro?

5 điểm nóng sốt đất trước tin sáp nhập

1. Sốt đất nền Hưng Yên

Theo thông tin báo chí ghi nhận gần đây, từ cuối tháng 2/2025, nhiều địa bàn thuộc tỉnh Hưng Yên bỗng nhộn nhịp người đến xem đất, trao đổi mua bán, nhất là tại các tuyến đường dẫn vào trung tâm thành phố và các dự án khu giãn dân tại một số huyện, thị xã. Được biết, nhiều lô đất trước đây "nằm im" thì nay có nhiều người tới tranh nhau đặt cọc. Đã bắt đầu xuất hiện tình trạng "cò đất" tranh giành, cò kéo khách mua, nhiều giao dịch diễn ra chóng vánh.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá đất Hưng Yên vào tháng 3/2025 tăng trung bình 6-15% so với cuối năm 2024. Hiện tại, giá đất khu vực vòng xuyến Văn Giang được đăng bán từ 125-150 triệu đồng/m2. Đất tại các xã Phụng Công, Xuân Cao, Cửu Cao có nhiều tin đăng bán với giá từ 40-55 triệu/m2, tăng khoảng 5-7% so với tháng 2. Đất khu vực TP. Hưng Yên cũng vừa thiết lập mặt bằng giá mới, tăng từ 5-7% so với đầu năm. Chẳng hạn tại khu vực phường An Tảo, nhiều khu đất đang được đăng bán với giá 30-35 triệu đồng/m2.

Đất đấu giá Hưng Yên cũng nóng lên nhanh chóng, khi đầu tháng 3 vừa qua, toàn bộ 41 lô đất thuộc Dự án hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu đều đấu giá thành công. Lô đấu giá cao nhất lên tới 158 triệu/m2, mức giá trung bình thấp nhất là 66 triệu/m2. Tuy nhiên, ngay khi phiên đấu giá kết thúc, nhiều lô đất đã được sàn giao dịch, môi giới chào bán với giá chênh 500 triệu đến hơn 1 tỷ đồng tùy vị trí.

2. Sốt đất TP. Việt Trì, Phú Thọ

Những ngày đầu tháng 3, Phú Thọ ghi nhận 2 khu vực có dấu hiệu sốt đất là khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn) và đất nền vùng ven của thành phố Việt Trì.

Khu đô thị Bến Gót mới được tỉnh Phú Thọ quy hoạch gần đây, có vị trí nằm gần sông Hồng, gần cảng Việt Trì, đồng thời cũng gần nhiều nhà máy hóa chất lâu năm. Do nằm gần khu vực nhà máy hóa chất nên theo giới đầu tư, đất khu đô thị Bến Gót không hấp dẫn bằng nhiều vị trí khác của Phú Thọ. Nơi này hiện vẫn chủ yếu là đất trống, rất ít nhà cửa đã xây dựng. Vậy nhưng gần đây, ngày ngày xuất hiện hàng chục môi giới không chuyên đến thực hiện các giao dịch mua bán.

Tương tự, đất nền vùng ven TP Việt Trì, ở một vài địa bàn như phường Thanh Miếu, phường Minh Nông, khu 14 (Đồi Măng) thời điểm đầu tháng 3 cũng nhộn nhịp hơn hẳn so với cuối năm 2024. Theo một số môi giới ở đây, đất nền phân lô diện tích 80m2 một số khu vực hiện có giá từ 2-3 tỷ đồng/lô (tùy vị trí), tăng 20-30% so với trước Tết Nguyên Đán. Đây là khu vực đã được quy hoạch, hạ tầng đồng bộ, cách quảng trường Hùng Vương từ 5-7km, tuy nhiên đã bỏ trống lâu nay, mật độ xây dựng thấp. Hiện tượng "sốt nóng" mới chỉ xuất hiện gần đây, khi có thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành.

3. Sốt đất nền gần KCN tại Bắc Giang

Đất nền gần các KCN trên địa bàn tỉnh Bắc Giang trong mấy năm gần đây vẫn được giới đầu tư âm thầm thu mua nhưng chỉ thực sự nóng sốt trước tin sáp nhập gần đây. Theo thông tin từ báo Bắc Giang, giá đất nền gần một số KCN hiện đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần so với năm ngoái. Các huyện Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam... những nơi có dự án bất động sản được phê duyệt ghi nhận giá đất tăng rõ nhất, hiện dao động từ 30-40 triệu/m2, có nơi lên 50 triệu/m2. Trong khi cùng khu vực này, năm 2024, giá đất chỉ dao động từ 15-25 triệu/m2.

Theo một môi giới tại Yên Dũng, giá đất tại xã Nội Hoàng thời điểm trước Tết Nguyên đán chỉ từ 12-15 triệu/m2 nay đã tăng lên 25-30 triệu/m2. Trên Batdongsan.com.vn, một số lô đất tại xã Nội Hoàng đang được đăng bán với giá 25 triệu/m2, đất KCN Quang Châu, huyện Việt Yên được đăng bán với giá từ 30-35 triệu/m2... tăng mạnh so với cuối năm 2024.

Giá đất tăng nhanh thu hút không ít nhà đầu tư, môi giới đổ về Bắc Giang tìm kiếm cơ hội. Khoảng giữa tháng 3, khu vực gần siêu thị GO! và trường chính trị tỉnh, nhiều môi giới kê bàn làm nơi tư vấn cho khách tìm mua đất. Chủ đất tại những khu vực này cho rằng, giá đất đã tăng rất nhanh, thậm chí cả tỷ đồng chỉ trong 1-2 tuần. Nhiều chủ đất thậm chí còn "găm hàng", chờ giá tăng thêm mới bán vì cho rằng lượng hàng từ chủ đầu tư đã bán hết trong khi nhu cầu đang rất cao.

4. Sốt đất TP. Hoa Lư, Ninh Bình

Sau khi hoàn tất sáp nhập huyện Hoa Lư vào TP. Ninh Bình và thành lập TP. Hoa Lư, giá đất tại đây cũng ghi nhận tăng mạnh từ tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư vào sự phát triển của khu vực. Hơn nữa, TP. Hoa Lư còn được công nhận là đô thị loại I, nên không khó hiểu khi giá đất nhiều vị trí tại đây được đẩy lên cao.

Cụ thể, nhiều lô đất diện tích 80m2 trước đây được giao dịch với giá từ 3,2-3,4 tỷ đồng/lô nay đang được đăng bán với giá từ 3,5-4 tỷ đồng/lô. Một lô đất tại phường Nam Thành, cuối năm 2024 được chào bán với giá 2,2 tỷ đồng, đến tháng 2 vừa qua đã được chào giá 3,3 tỷ đồng. Giá lô đất này tại thời điểm tháng 3/2025 đã cán mốc 4 tỷ đồng.

Trên Batdongsan.com.vn, thời điểm cuối tháng 3, lô đất H13 Đồng Ối, TP. Hoa Lư, diện tích hơn 100m2 đăng bán với giá 5,7 tỷ đồng, tức khoảng 53 triệu/m2. Đất tại thị trấn Thiên Tôn nhiều lô cũng được đăng bán với giá 51-52 triệu/m2. Cũng tại Thiên Tôn, những mảnh "giá mềm" hơn giá cũng từ 45-46 triệu/m2.

5. Sốt đất Nhơn Trạch Đồng Nai

Trước tin sáp nhập, khoảng 3 tuần qua giá đất nhiều vị trí tại Nhơn Trạch, Đồng Nai tăng vọt. Đầu tháng 3, thị trường càng trở nên nhộn nhịp khi giới đầu tư, môi giới, cò đất đổ về tìm mua. Những khu đô thị đắp chiếu mấy năm nay hay các lô thổ cư, phân lô thuộc một số xã, phường được rao bán, sang tay chóng vánh với thời gian chỉ tính bằng ngày. Hai tuần cuối tháng 3, giá đất tại đây được cho là đã tăng 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 3/2025, giá đất Nhơn Trạch, Đồng Nai ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 48% so với cùng kỳ. Lượt quan tâm tìm kiếm cùng tăng 41% so với thời điểm đầu năm. DKRA Group cũng cho rằng, giá bất động sản Nhơn Trạch đã tăng 20-30% so với đầu năm, thậm chí có dự án ghi nhận mức tăng lên tới 50%.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo một sàn môi giới tại Nhơn Trạch, việc mua bán trên địa bàn thời gian gần đây tuy nhộn nhịp nhưng chủ yếu là hình thức lướt cọc chứ không qua hợp đồng công chứng sang tên. Nhiều lô đất sang tay chủ mới 4-5 lần chỉ trong vỏn vẹn 1-2 tuần, mỗi lần sang tay giá đều tăng không dưới 10%.

Ngoài 5 điểm sốt đất nêu trên, nhiều tỉnh thành khác trên cả nước liên quan đến thông tin sáp nhập như Hải Phòng, Hải Dương, Thái Bình, Nam Định, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu... cũng râm ran thông tin giá đất tăng, xuất hiện nhiều nhóm môi giới, nhà đầu tư lùng sục xem đất.

Cơ hội hay rủi ro?

Có thể thấy rõ rằng, những đợt sốt đất xuất hiện cục bộ tại một số địa phương thời gian qua mang nhiều dấu hiệu của sốt đất ảo. Đặc điểm chung của những đợt sốt này là dựa trên thông tin sáp nhập tỉnh thành, đẩy giá đất tăng với kỳ vọng về phát triển hạ tầng, kinh tế địa phương sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, hầu hết các điểm sốt đất thời điểm đầu năm nay đều có dấu hiệu tạo sóng, có sự tham gia thổi giá, thao túng của một bộ phận nhà đầu cơ, môi giới. Thông tin này cũng đã được chính quyền một số địa phương xác nhận.

Tại Hưng Yên, những phiên đấu giá đầu năm với hàng ngàn hồ sơ đăng ký, giá chốt cao cộng thêm tâm lý kỳ vọng giá còn tăng mạnh sau sáp nhập tạo nên hiệu ứng FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội) rất mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều khu vực tại đây vẫn khá im ắng, nhiều lô đất trước đây vốn bỏ không, nay bỗng được chào bán với giá tăng "ảo" so với giá trị thực.

Tại Phú Thọ, chính quyền địa phương xác nhận, các sàn giao dịch trên địa bàn thực chất vẫn chưa ghi nhận các giao dịch mới phát sinh. Hiện tượng sốt đất có thể chỉ là giao dịch giữa các cá nhân với nhau. Do đó, giá đất tăng cao tại một số khu vực của TP Việt Trì rất có thể là chiêu trò của một nhóm "cò đất", môi giới không chuyên.

Tại Bắc Giang, giá đất tăng nhanh do nhiều người cho rằng, TP. Bắc Giang sẽ là thủ phủ sau khi sáp nhập. Thực tế, sau đợt sốt đất năm 2021-2022 liên quan dịch Covid-19, trong 2-3 năm qua, đất quanh các KCN Bắc Giang vẫn được gom mua nhưng giao dịch túc tắc và giá tăng khá ổn định. Chỉ đến khi có tin sáp nhập, từ trung tuần tháng 3 vừa qua, những khu vực này mới có hiện tượng tăng giá nóng, nhộn nhịp nhiều nhà đầu tư, môi giới. Đáng chú ý là ngay cả những khu vực vùng ven, vắng vẻ lâu nay giờ cũng được đẩy giá "ăn theo".

Tại Ninh Bình, ngày 17/3, Sở Xây dựng tỉnh đã gửi công văn yêu cầu kiểm tra các hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản là nhà ở riêng lẻ, đất ở trên địa bàn có hiện tượng tăng giá bất thường trên địa bàn TP Hoa Lư.

Tại Nhơn Trạch, Đồng Nai, tuy số lượng nhà đầu tư, môi giới tập trung đông đảo, giao dịch nhộn nhịp nhưng chủ yếu là hình thức lướt cọc, có rất ít giao dịch công chứng hay hợp đồng mua bán. Đây cũng là chỉ báo cho thấy các giao dịch trên địa bàn gần đây thực chất là "chiêu trò" của một bộ phận nhà đầu cơ, sang tay qua lại để đẩy giá lên cao.

Như vậy diễn biến "sốt đất" ở các điểm nóng trên có điểm chung là đều dựa vào tâm lý "đón đầu quy hoạch" của người mua, nhà đầu tư với kỳ vọng phát triển hạ tầng, kinh tế của các địa phương sau sáp nhập và đều có sự tham gia của giới đầu cơ thổi giá, tạo giao dịch sang tay. Bên cạnh đó, những thông tin đồn thổi càng kích thích tâm lý đám đông, hiệu ứng FOMO của nhà đầu tư nhỏ lẻ, khiến nhiều người "nhảy vào" cơn sốt với hi vọng kiếm lời mà không tìm hiểu kỹ, rất dễ rủi ro. Thực tế, tại nhiều điểm sốt đất trước đây, khi giới đầu cơ rút khỏi thị trường, nhu cầu không có, giá đất sẽ giảm hoặc nằm im suốt một thời gian dài khiến nhà đầu tư bị chôn vốn.

Với góc nhìn từ dữ liệu lớn (Big Data), ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, thông tin sáp nhập đã tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ của người dân với thị trường bất động sản trong thời gian qua. Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượt tìm kiếm bất động sản tại nhiều tỉnh thành đã tăng mạnh sau khoảng 1 tuần từ khi thông tin sáp nhập lan truyền. Trong đó, với riêng khu vực lân cận TP.HCM, những địa bàn sau có lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất: Nhơn Trạch tăng 41%; Thuận An tăng 26%; Dĩ An tăng 23%. Sự gia tăng này phản ánh tâm lý tích cực và đồng thuận của nhà đầu tư đối với tiềm năng của việc sáp nhập, đặc biệt tại các khu vực có vị trí chiến lược gần TP.HCM. Không chỉ lượt tìm kiếm, mà giá bán bất động sản tại nhiều địa bàn cũng tăng, nhưng theo ông Tuấn đã có dấu hiệu tăng "nóng". Trong đó, giá đất Nhơn Trạch đã tăng 20-30% và đang quay về mức đỉnh của năm 2022 (nơi các tay to thoát hàng), cho thấy dấu hiệu “nóng” và tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh.

Ông Tuấn đánh giá, giá tăng trong các đợt sốt đất gần đây chủ yếu do tâm lý thị trường, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng với các khu vực có dấu hiệu tăng nóng. Do đó, bên cạnh cơ hội "lướt sóng" thì rủi ro đi kèm là rất cao, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư, và nền tảng kinh tế địa phương. Do đó, nhà đầu tư không chuyên không nên mạo hiểm lao vào thị trường, bởi nếu không kịp thoát hàng sẽ lâm cảnh "đu đỉnh" và "mắc cạn".