Pháp lý
Một trong những biến động của thị trường bất động sản năm 2019 là sự xuất hiện của các dự án "ma" được vẽ lên từ khu đất ruộng, điển hình như vụ Alibaba. Mặc dù, giới chuyên gia dự báo năm 2020, các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ siết chặt hơn quá trình rà soát và thanh tra pháp lý các dự án đất nền, song với nhà đầu tư, khi bỏ vốn vào đất nền buộc phải đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu. Điều này không chỉ liên quan tới xem xét quy hoạch mà còn yếu tố đảm bảo sản phẩm đất nền có căn cứ pháp lý rõ ràng như sổ đỏ, mục đích sử dụng đất, đất nền có chung sổ…
Vốn đầu tư
Kể từ tháng 1/1/2020, Thông tư 22 về siết vốn tín dụng sẽ bắt đầu chính thức có hiệu lực. Với quy định trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản vay bất động sản gia tăng, động thái từ phía các ngân hàng sẽ cẩn trọng và khắt khe hơn. Theo chuyên gia Phan Công Chánh, một nhà đầu tư có 3 kênh vốn: vốn tự có, vốn từ khách hàng và vốn huy động từ nhà đầu tư. Ông Chánh cho rằng, khi đầu tư đất nền, người mua cần phải xác định có nguồn vốn dài hạn. Bởi nguồn vốn ngắn hạn từ 3 - 6 tháng có thể đẩy người mua vào thế bị động. Trong trường hợp này, khả năng thua lỗ, mất trắng có thể xảy ra. Chính vì vậy, khoản vốn đầu tư chắc chắn, có thời hạn dài là điều rất quan trọng. Chưa kể, bản chất của đầu tư đất nền buộc phải xác định tới yếu tố dài hạn.
Giới chuyên gia cũng cho rằng, người mua chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn. Và trước khi vay nên tính đến bài toán lãi suất trước áp lực tài chính theo nguyên tắc 2 lần 50: không vay quá 50% giá trị sản phẩm và không trả lãi lẫn vốn quá 50% thu nhập/tháng.
Thời điểm giá đất nền sẽ tăng
Theo quy luật của thị trường, thời điểm sau Tết Nguyên đán, giá đất nền luôn có xu hướng tăng nhẹ. Đặc biệt, vào tháng 12/2019 vừa qua, Chính phủ đã ban hành nghị định về khung giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024, với mức tăng chung 20%. Theo quy định, các địa phương trên cả nước ban hành bảng giá đất cho chu kỳ 2020 - 2024 phải phù hợp với khung giá đất mà Chính phủ vừa ban hành. Bên cạnh đó, từ ngày 1/1/2020, các thành phố trực thuộc Trung ương sẽ điều chỉnh bảng giá đất. Việc điều chỉnh này chắc chắn sẽ khiến giá đất nền gia tăng theo. Chính vì vậy, để không lâm vào cảnh "mua đắt, bán rẻ", nhà đầu tư nên lưu ý quan sát diễn biến thị trường, lựa chọn thời điểm thích hợp để quyết định mua vào hay bán ra.
Sự dịch chuyển dòng vốn
Khan hiếm nguồn hàng đầu tư là một trong những nhận định mà các chuyên gia đưa ra cho bức tranh năm 2020. Khi thị trường bất động sản nội đô như TP.HCM vẫn còn nghẽn bởi cuộc rà soát pháp lý, nguồn cung tung ra thị trường hẹp thì xu hướng đổ dồn vào các khu vực như Bình Dương, Long An, Cần Thơ sẽ tăng mạnh. Điều này cũng đồng nghĩa với giá đất tại khu vực này sẽ dịch chuyển theo chiều hướng lên. Mức độ thanh khoản của thị trường khu vực ven nội đô sẽ gia tăng.
Trong khi đó, tại Hà Nội, sức ép về ô nhiễm cũng như sự khan hiếm quỹ đất đã khiến dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven đô như các huyện chuẩn bị lên quận. Ngoài ra, thị trường tại các khu vực như Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh… sẽ tiếp tục ghi nhận những biến động mới. Theo sát dòng dịch chuyển này của thị trường sẽ giúp nhà đầu tư nhìn nhận đúng và tìm ra đâu là thị trường thích hợp để "xuống tiền".
Đầu tư với sự tỉnh táo
Đất nền là phân khúc giàu tiềm năng, hấp dẫn nhưng chứa đựng không ít rủi ro. Thế nên, người mua cần có sự tỉnh táo và bình tĩnh. Theo ông Phan Công Chánh, người mua nên có “dự cảm” tốt cho sản phẩm bất động sản đang muốn bỏ vốn vào. Đặc biệt, ở thời điểm, những cơn sốt ảo luôn có thể xảy ra bất cứ lúc nào, người mua nên quan sát thực tế xem tiến độ dự án, vị trí của sản phẩm có thuộc khu vực có cơ sở hạ tầng sầm uất hiện hữu xung quanh sắp đưa vào sử dụng trong tương lai gần. Những yếu tố về mặt hạ tầng theo quy hoạch có thể là “bẫy” giăng ra khiến người mua nhầm tưởng sẽ có “sóng” thị trường xuất hiện. Theo các chuyên gia, người mua không nên bỏ tiền vào thị trường đang diễn ra cơn sốt bởi nguy cơ lâm vào “ma trận sốt ảo” là điều dễ xảy ra. Bài toán so sánh giá đất của các khu vực tương đương là điều nên làm để tránh tình trạng “mua đắt” và bán khó.
