Trước những động thái kiểm soát dòng vốn, thị trường đang được dự báo có thể chậm lại, giao dịch các sản phẩm sẽ được cân nhắc nhiều hơn. Các nhà đầu tư cá nhân ở tâm thế cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần nhận diện những rủi ro và thách thức để ứng phó cho phù hợp. Để góp phần dự báo xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam.
PV: Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022, nhất là xu hướng mở rộng quỹ đất và phát triển dự án của doanh nghiệp?
Ông Võ Hồng Thắng: Nửa đầu năm 2022, tuy thị trường bất động sản không phục hồi theo hình chữ “V” như kỳ vọng, nhưng vẫn ghi nhận những vận động tích cực, nhất là trong 5 tháng vừa qua.
Nguồn cung mới của phân khúc căn hộ ghi nhận tăng 78% so với cùng kỳ năm 2021.
Trong khi đó, nguồn cung mới của phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng lũy kế 5 tháng đầu năm tăng lần lượt 170% và 25% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nguồn cung mới tuy tăng nhưng phân bổ không đồng đều mà chỉ tập trung ở những giai đoạn tiếp theo của một vài dự án quy mô lớn. Mặt bằng giá bán sơ cấp được đẩy lên cao trước áp lực từ việc chi phí đầu vào leo thang trong khi giá cũng như thanh khoản thứ cấp không có nhiều biến động.
Bên cạnh đó, thị trường M&A bất động sản trong quý I/2022 cũng tương đối sôi động khi ghi nhận giá trị giao dịch đạt gần 1 tỷ USD, hay gần đây nhất là một số thương vụ “đình đám” có thể kể đến như: Novaland thâu tóm dự án Diamond Bay tại Nha Trang trị giá 4 tỷ USD hay dự án căn hộ Grand Sentosa tại huyện Nhà Bè, TP.HCM; Phú Long (thành viên tập đoàn Sovico) nhận chuyển nhượng dự án Swanbay quy mô 200ha tại Nhơn Trạch - tỉnh Đồng Nai.
Có thể nói, đây là những bước đi mang tính chiến lược của các tập đoàn bất động sản lớn đang hoạt động tại thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, hầu hết đây là những tập đoàn lớn với tầm nhìn phát triển trong dài hạn. Do đó, chúng ta khó có thể khái quát chủ quan, lấy đó làm thước đo phản ánh sự hồi phục tích cực của thị trường trong ngắn hạn. Thay vào đó, cần có góc nhìn bao quát, đa chiều hơn để có thể nhận định về sự phục hồi của thị trường một cách chuẩn xác nhất.
PV: Bên cạnh diễn biến sôi động chung của thị trường, mới đây hàng loạt các động thái siết vốn trái phiếu, siết tín dụng cũng được đưa ra. Theo ông, các động thái này có tác động đến thị trường bất động sản ra sao? Còn các doanh nghiệp ít nhiều cũng bị ảnh hưởng như thế nào?
Ông Võ Hồng Thắng: Trái phiếu và đòn bẩy vay ngân hàng vốn là hai kênh huy động chính cấp vốn cho các chủ đầu tư cũng như dự án bất động sản. Do đó, giữa bối cảnh hiện nay khi hai kênh này bị siết chặt lại, một số diễn biến có thể xảy ra trên thị trường như: Gián tiếp tác động làm nguồn cung mới đưa ra thị trường suy giảm; Ảnh hưởng sức cầu thị trường do người mua bị hạn chế khả năng tiếp cận vốn vay; Giá bán bị đẩy lên cao do chủ đầu tư phải tiếp cận nhiều nguồn vốn vay với chi phí cao; Thiếu tính đa dạng các phân khúc do dự án hầu hết được định vị phân khúc cao cấp với giá bán ở mức cao.
Mặc dù vậy, việc tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản đồng thời cũng mang lại một số mặt tích cực cho thị trường, có thể kể đến như: Gia tăng tính minh bạch, phần nào giúp hạn chế được hành vi đầu cơ, thao túng, lũng đoạn thị trường; Sàng lọc được những doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính triển khai dự án, giảm thiểu số lượng dự án treo, “đắp chiếu”, chậm tiến độ; Khuyến khích việc sử dụng hiệu quả quỹ đất, tránh tình trạng các chủ đầu tư lạm dụng đòn bẩy tài chính mở rộng quỹ đất một cách vô tội vạ trong khi chưa có kế hoạch phát triển dự án một cách cụ thể; Góp phần cân đối, “nắn” dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, hỗ trợ tái thiết nền kinh tế sau 2 năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch...
Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Từ đó, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp.
PV: Có những vấn đề nào doanh nghiệp và thị trường bất động sản cần lưu ý trong giai đoạn tới để tránh rủi ro, thưa ông?
Ông Võ Hồng Thắng: Một số rủi ro có thể xảy đến cho thị trường nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023, như:
Thứ nhất, động thái siết chặt phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản nhiều khả năng tiếp tục được duy trì.
Thứ hai, chi phí nguyên vật liệu xây dựng dự báo tiếp tục leo thang.
Thứ ba, một số bất ổn chính trị trên thế giới ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu.
Thứ tư, rủi ro lạm phát tăng cao trên thế giới và khó đoán định tại Việt Nam.
Thứ năm, giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của một bộ phận lớn người mua có nhu cầu ở thực. Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần thu nhập người dân và con số này khả năng vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
PV: Theo ông, trong bối cảnh này, các doanh nghiệp cần phải thay đổi chiến lược hoạt động ra sao để tiếp tục hồi phục và phát triển?
Ông Võ Hồng Thắng: Trước những khó khăn thách thức kể trên, doanh nghiệp tất nhiên sẽ cần có những động thái ứng biến linh hoạt để thích ứng với điều kiện thị trường thời điểm hiện tại, điển hình như: Đa dạng các kênh huy động vốn, đặc biệt nguồn vốn từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước (Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…) với mức lãi suất hợp lý. Chuẩn bị các phương án M&A, chung tay với các chủ đầu tư khác để hợp tác phát triển dự án. Tập trung nguồn lực cho những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai. Hạn chế việc lạm dụng đòn bẩy tài chính để thâu tóm, tích trữ quỹ đất.
Trân trọng cảm ơn ông!
