Dưới đây là góc nhìn và những phân tích của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam (đồng thời cũng là một chuyên gia tài chính, đầu tư) về cách chọn bất động sản để ở hoặc đầu tư dựa trên tỷ suất cho thuê, giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn, tránh rủi ro đầu cơ và tối ưu hóa dòng tiền.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam.
Người mua nhà lần đầu hay các nhà đầu tư đều dễ dàng bị cuốn vào những quảng cáo hấp dẫn về “lợi nhuận cao”, “vị trí vàng” hay “cơ hội sở hữu vị trí đắc địa”… Để đánh giá một khu vực hay một dự án khi đưa ra quyết định có nên mua để đầu tư hay không thì tỷ suất lợi nhuận cho thuê chính là một gợi ý.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, trong trường hợp giá bất động sản định mua tăng vọt nhưng giá thuê không thay đổi đáng kể, đó có thể là dấu hiệu của một thị trường đầu cơ nóng, nơi giá trị thực không phản ánh đúng so với mức giá niêm yết. Khi tín dụng bị siết chặt hoặc nhu cầu thuê giảm sút, những khu vực này dễ dàng rơi vào tình trạng "bong bóng" và mất giá nhanh chóng.
Chẳng hạn trong giai đoạn 2023 - 2024, tại Hà Nội, giá bán bất động sản tăng tới 59% trong một năm, nhưng giá thuê chỉ nhích lên 4%. Điều này kéo tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 4% xuống còn 2,6%.
Khi tỷ suất này quá thấp, việc giữ tài sản có thể không hiệu quả bằng việc bán ra để tái đầu tư hoặc gửi tiết kiệm.
Tỷ suất cho thuê thấp là chỉ báo cho thấy tài sản kém sức hút. Ảnh minh họa. Nguồn: TheLeader
Ông Đinh Minh Tuấn chỉ ra rằng, một dự án bất động sản sau 3 - 5 năm đi vào khai thác mà vẫn có tỷ suất cho thuê thấp hơn trung bình thị trường thì đó là dấu hiệu cho thấy bất động sản này không có sức hút. Trừ các đại đô thị cần thời gian phát triển dài hơi, đa số các dự án nếu không thể cải thiện tỷ suất lợi nhuận trong vài năm đầu thì rất khó để tăng trưởng về sau.
Ví dụ, tại thời điểm tháng 2/2025, tỷ suất cho thuê trung bình tại TP.HCM dao động khoảng 2,8% - 3,3%. Tại Hà Nội, tỷ suất này vào khoảng 2,6% - 2,8%.
Như vậy, nếu sở hữu một căn hộ có tỷ suất dưới 2,5% và giá trị tài sản chỉ tăng dưới 5%/năm, có thể cần cân nhắc bán bất động sản này đi để tận dụng vốn hiệu quả hơn.
Những khu vực có nhu cầu thuê mạnh và tỷ suất lợi nhuận tốt thường là điểm sáng đầu tư dài hạn. Nếu giá bán vẫn còn hợp lý, đây là cơ hội tuyệt vời để sở hữu bất động sản vừa có dòng tiền ổn định, vừa tăng giá trị theo thời gian.
Ví dụ cụ thể một số khu vực tiềm năng như Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền, Bình Thạnh, tập trung nhiều chuyên gia nước ngoài với nhu cầu thuê cao, giúp duy trì tỷ suất lợi nhuận ở mức tốt. Trong khi đó, một số khu vực phía Tây TP.HCM tuy giá thuê hấp dẫn, nhưng tốc độ tăng giá bán chậm hơn khu Đông.
Những bất động sản có tỷ suất từ 3,5% trở lên trong bối cảnh thị trường hiện tại được xem là điểm đến đầu tư an toàn.
Khi đi tìm sản phẩm để đầu tư, nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng căn hộ cao cấp đồng nghĩa với thu hút khách thuê nước ngoài, nhưng thực tế không đơn giản như vậy. Chuyên gia nước ngoài không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn đánh giá chất lượng dịch vụ, tiện ích, cộng đồng và vị trí, khoảng cách đến nơi làm việc.
Chẳng hạn, Bình Dương hiện có 40.000 chuyên gia nước ngoài, nhưng phần lớn trong số họ vẫn chọn thuê nhà tại TP.HCM do hệ thống tiện ích và cộng đồng sinh sống thuận lợi hơn.
Thực tế cho thấy, những dự án dù được quảng bá là "cao cấp" nhưng thiếu hệ sinh thái sống phù hợp vẫn khó lòng thu hút khách thuê ngoại. Nếu hướng đến nhóm khách thuê này, cần cân nhắc vị trí, dịch vụ và cộng đồng sống thay vì chỉ tập trung vào thiết kế nội thất.
Người nước ngoài đòi hỏi cao hơn về các tiện ích dịch vụ. Ảnh minh họa. Nguồn: Hancorp
Một số căn hộ có mức giá thuê cao, nhưng khi tính tỷ suất lợi nhuận thì lại không hấp dẫn bằng các kênh đầu tư khác như nhà phố, chứng khoán hay gửi tiết kiệm.
Ví dụ, một căn hộ ở Quận 1 có giá thuê 30 triệu đồng/tháng nghe có vẻ hấp dẫn nhưng nếu giá mua lên tới 10 tỷ đồng, tỷ suất chỉ đạt 2,6%/năm – thấp hơn cả mức lãi suất gửi tiết kiệm tại nhiều ngân hàng.
Như vậy, nếu tài sản không có tiềm năng tăng giá rõ ràng, khi mua để đầu tư có thể khiến dòng tiền kém hiệu quả.
Một tài sản thực sự đáng đầu tư không chỉ tăng giá trị theo thời gian mà còn có giá thuê tăng ổn định. Điều này phản ánh nhu cầu thực của thị trường, giúp nhà đầu tư giữ vững dòng tiền ngay cả khi thị trường biến động. Giữ những tài sản này giúp đảm bảo lợi nhuận dài hạn, tránh rủi ro đầu cơ ngắn hạn.
Những khu vực có dân cư đông đúc, hạ tầng phát triển mạnh như Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền thường có giá thuê tăng dần theo thời gian, đảm bảo dòng tiền bền vững. Một số khu vực khu Tây TP.HCM dù giá tăng chậm hơn khu Đông, nhưng tỷ suất cho thuê lại tốt hơn.
Như vậy, không phải bất động sản nào cũng là cơ hội đầu tư tốt. Việc xem xét tỷ suất cho thuê giúp nhà đầu tư nhận diện rõ đâu là tài sản sinh lời thực sự, đâu là khoản đầu tư kém hiệu quả. Để đầu tư hiệu quả, khi chọn sản phẩm, nhà đầu tư cần ghi nhớ 3 nguyên tắc quan trọng: Bán nếu tỷ suất quá thấp, giá trị tài sản không tăng đáng kể; Mua nếu tỷ suất cao, nhu cầu thuê mạnh, giá bán chưa bị đẩy lên quá nóng; Giữ nếu bất động sản có dòng tiền ổn định, giá thuê và giá trị tăng trưởng theo thời gian./.
