Với quyết tâm của Chính phủ nhằm kiến tạo, phục vụ nhân dân đã tạo được thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển sản xuất, kinh doanh với định hướng coi du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng ngày càng được quan tâm phát triển.
Sự xuất hiện của mô hình căn hộ khách sạn tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới ngày càng trở lên mạnh mẽ trên thị trường. Theo dự đoán của các chuyên gia, Condotel ven biển sẽ phát triển sôi động trong thời gian tới do nguồn cung vốn đang trên đà tăng trưởng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai. Trong bối cảnh đó, cơ chế pháp lý rõ ràng cho hình thức Condotel ven biển là vấn đề không còn nằm ở việc dự báo phát triển mà là giải quyết vấn đề nảy sinh khi thực tế và pháp luật chưa điều tiết.
Phối cảnh tổng thể Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay (Premier Condotel).
Để góp phần giải quyết những bất cập, khó khăn của các doanh nghiệp, quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân đối với loại hình BĐS căn hộ khách sạn, ngày 16/01/2017, Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp với Báo Xây dựng tổ chức Hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS, phân khúc Condotel - Cơ hội và thách thức”. Hội thảo đã tập hợp được tiếng nói chung của các nhà quản lý, các chuyên gia kinh tế - BĐS trong và ngoài nước, các doanh nghiệp đầu tư BĐS. Đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có dự án căn hộ khách sạn Condotel.
Trên cơ sở những ý kiến, kiến nghị từ các chuyên gia, nhà khoa học, các doanh nghiệp BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã tập hợp và báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng các Bộ: Xây dựng; Tài nguyên và môi trường; Văn hóa, Thể thao và du lịch; Ngân hàng nhà nước Việt Nam một số kiến nghị. Cụ thể:
Về quy hoạch
Pháp luật hiện hành quy định các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch. Hơn nữa, đất tại các dự án phát triển du lịch khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn. Với đề xuất, condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.
Đây là một khái niệm mới chưa có trong quy định của pháp luật, đang được các địa phương (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc) sử dụng để triển khai, thực hiện các dự án nhằm mục đích cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho người mua căn hộ du lịch (Condotel).
Mặt khác, tỷ lệ: đất ở không hình thành đơn vị ở được thể hiện trong quy hoạch chi tiết cũng không thống nhất giữa các địa phương (ví dụ: tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án đối với Nha Trang, ở Phú Quốc là 10%). Đề nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép trong thời gian chưa điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung luật và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan cần có hướng dẫn cụ thể thống nhất các khái niệm mới, tỷ lệ đất xây dựng Condotel trong từng dự án, thủ tục hành chính thống nhất… cho các doanh nghiệp và người dân, để tháo gỡ khó khăn trên.
Điều này sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí, thủ tục hành chính, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp.
Về quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý vận hành Condotel ven biển
Về quy chuẩn kỹ thuật, hiện nay, condotel ven biển đang thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tế mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường, do đó condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư.
Mặc dù vậy, nếu áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.
Ví dụ: Theo Quy chuẩn kỹ thuật của chung cư, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe. Yêu cầu này nếu áp dụng cho Condotel ven biển với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp. Vì vậy, đề nghị Bộ Xây dựng cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng BĐS này.
Từ góc độ quản lý vận hành, với tính chất là một sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, Condotel ven biển cũng cần một cơ chế quản lý, vận hành khác biệt so với nhà chung cư. Nếu như chung cư bắt buộc phải thành lập Ban quản trị thì ở condotel ven biển, chủ đầu tư tự mình quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý khách sạn thực hiện việc quản lý, vận hành cho mục đích cho thuê nghỉ dưỡng. Đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch sớm ban hành quy định về quy chế quản lý, vận hành riêng cho condotel ven biển, đảm bảo Condotel ven biển có cơ chế quản lý như quản lý khách sạn.
Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (Giấy chứng nhận) cho khách hàng mua Condotel ven biển
Về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh BĐS).
Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển đều gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được dễ dàng hơn với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong Dự án cũng như làm tăng tính thanh khoản của sản phẩm vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành liên quan cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình BĐS này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù Dự án Condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.
Về thời hạn sở hữu Condotel ven biển
Thực tế, đa số khách hàng khi mua BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại, vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này. Về mặt chính sách, pháp luật, một số các địa phương có dự án BĐS nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua BĐS nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.
Đề nghị Bộ tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành liên quan báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép trong thời gian chưa sửa đổi, bổ sung Luật đất đai cần có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương và doanh nghiệp đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng giải quyết được khó khăn nêu trên. Đồng thời, đề nghị Chính phủ và Quốc hội cho phép sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Bổ sung vào khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp loại đất ở không hình thành đơn vị ở;
- Bổ sung vào Điều 55 Luật Đất đai về trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.
Về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Condotel
Pháp luật kinh doanh BĐS mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.
Nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân, đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu. Cụ thể, cần sửa Điều 59 Luật kinh doanh BĐS bổ sung trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai và có hướng dẫn cụ thể về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.
Về vấn đề sở hữu Condotel ven biển của cá nhân nước ngoài
Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”. Trong khi đó, Luật nhà ở cho phép cá nhân người nước ngoài được mua căn hộ nhà ở và đất nền trong dự án có thời hạn 50 năm và có thể được gia hạn.
Như vậy, trường hợp đối với loại hình BĐS Condotel vừa là căn hộ, vừa là khách sạn, việc áp dụng các quy định của pháp luật về BĐS cho loại hình này đối với cá nhân là người nước ngoài không rõ. Đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua Condotel ven biển để đầu tư kinh doanh và, vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu Condotel ven biển tương tự như đối với nhà ở như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu nhằm mở ra cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư rất tiềm năng về cho đất nước.
Hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS, Phân khúc Condotel – Cơ hội và thách thức”.
Về mặt tài chính
Thời gian vừa qua, do các khách hàng mua Condotel ven biển gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. Đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm quy định và hướng dẫn cụ thể về quyền được cấp Giấy chứng nhận của người mua căn hộ nghỉ dưỡng như Hiệp hội đã đề xuất ở trên. Đề nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam sẽ có các quy định cụ thể hướng dẫn về thế chấp căn hộ nghỉ dưỡng để vay vốn đồng thời có thể xem xét ưu tiên cho vay đầu tư các dự án BĐS nghỉ dưỡng nói chung và Condotel ven biển nói riêng nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này trong thời gian sắp tới.
Về vấn đề đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án
Dự án BĐS nghỉ dưỡng gắn liền với du lịch là một trong những loại hình dự án cần đầu tư đồng bộ cả trong và ngoài hàng rào dự án để đảm bảo tính xanh, sạch, đẹp cũng như đầy đủ hạ tầng, tiện ích khi đi vào khai thác của dự án BĐS nghỉ dưỡng.
Thực tiễn hiện nay các nhà phát triển BĐS lớn triển khai dự án rất nhanh, trong vòng một năm có thể hoàn thành cả khu tổ hợp nghỉ dưỡng hàng ngàn phòng. Tuy nhiên, vì nhiều lí do tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến hàng rào dự án thường rất chậm. Đề nghị Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối đến chân và xung quanh các dự án BĐS nghỉ dưỡng để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án.
“Hiệp hội BĐS Việt Nam xin gửi tới Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan mong được các cơ quan chức năng có thẩm quyền sớm xem xét tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc nêu trên nhằm từng bước hình thành, xây dựng một thị trường BĐS Việt Nam nói chung, phân khúc Condotel nói riêng, phát triển ổn định, bền vững, phù hợp thông lệ quốc tế và pháp luật Việt Nam” – kiến nghị do ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam ký nêu rõ./.
