Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch BĐS G5 - Công ty CP Đầu tư và Phân phối DTJ xoay quanh các vấn đề về thị trường condotel hiện nay.
Là một “cơn sốt” mới của thị trường BĐS, condotel dường như đang gây “náo” ở các thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với 44 dự án được chào bán gồm hơn 12.000 căn condotel và hơn 5.000 căn biệt thự. Dù vậy, loại hình này vẫn chưa “danh chính ngôn thuận” đứng trong quy định của luật pháp, dẫn tới nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.
Chia sẻ tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS phân khúc Condotel – Cơ hội và Thách thức”, ông Nguyễn Quốc Khánh cho biết: Trong năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục, bùng nổ ở các thị trường Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Tuy nhiên, vì mới xuất hiện ở Việt Nam nên nhiều khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không), cách khai thác vận hành và chia sẻ lợi nhuận trong tương lai của loại hình BĐS này.
“Chính vì các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều”, ông Khánh nói.
“Chính vì các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều”, ông Khánh nói.
Theo ông Khánh, nhiều chủ đầu tư cam kết cung cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp ngay sau khi bàn giao và thanh toán xong. Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ cho condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể về BĐS condotel được sử dụng để đầu tư hay để ở. Từ đó dẫn đến việc hiện nay các condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí tại condotel.
Ngoài ra, ông Khánh cho rằng, chưa có quy định chặt chẽ về tín dụng cho người vay để mua condotel. Nhiều quy định trong các luật còn có sự chồng chéo. Đặc biệt, vướng mắc trong vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Bàn về câu chuyện “làm liều” của chủ đầu tư khi tính pháp lý của condotel chưa được xác định, GS. Đặng Hùng Võ phân tích: “Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành vẫn đang quy định đất để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng có thời hạn. Quy định này tạo nên lực cản cho phát triển phân khúc condotel vì các nhà đầu tư cá nhân muốn có các đơn vị BĐS thuộc sở hữu của mình được sử dụng lâu dài, tương đương như đất ở”.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, trên thực tế, khá nhiều chủ đầu tư dự án phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã giải quyết tốt việc này với chính quyền các địa phương. Phương thức giải quyết cũng phải "lách" một chút thông qua cách quy hoạch là đất ở, giao đất ở, thu tiền sử dụng đất ở rồi sau đó cho phép chuyển sang đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Chuyện này cũng là bình thường trong cách áp dụng luật pháp, bởi không "lách" vì lợi ích tư nhân mà chỉ "lách" để thị trường phát triển tốt. Hơn nữa, pháp luật đất đai nước ta công nhận loại đất có nguồn gốc đất ở cũng có chế độ sử dụng đất như đất ở, tức là đã nộp tiền sử dụng đất ở thì được thực hiện các quyền như đất ở. Quy định này cũng minh chứng cho việc "lách" nói trên không trái pháp luật. Sự thực, cũng chỉ có vướng víu một chút ở chỗ không thực sự "thực thà" trong áp dụng pháp luật”.
Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, cũng có nhiều nhà đầu tư dự án du lịch, nghỉ dưỡng chưa đưa được đất dự án sang chế độ sử dụng lâu dài. Một mặt, có thể do chính quyền địa phương muốn thực thi pháp luật thật nghiêm, không muốn "lách". Mặt khác, cũng có thể do chủ đầu tư dự án chưa thu xếp được tiền để chuyển sang chế độ sử dụng đất ở.
Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành vẫn đang quy định đất để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng có thời hạn.
Trên thực tế, một số chủ đầu tư dự án vẫn nói mập mờ với các nhà đầu tư cá nhân là đã giải quyết xong, hoặc thực thà hơn là dự án này sẽ chuyển sang sử dụng đất lâu dài. Tại đây, có thể coi việc không rõ ràng về chế độ sử dụng đất thực tế của đất phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng như một rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân.
“Để khắc phục rủi ro này, các nhà đầu tư cá nhân phải thu nhận thông tin chắc chắn về dự án đầu tư và tính pháp lý của đất đai thuộc dự án đầu tư. Dưới góc nhìn của quyền tiếp cận thông tin, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương phải có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về dự án theo yêu cầu của những cá nhân tham gia hoặc có ý định tham gia vào dự án”, GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo.
Về vấn đề tài chính, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định, vốn cho thị trường condotel rất lớn, quy mô hàng ngàn tỷ đồng và thường là một ngân hàng thương mại chủ chốt thực hiện cấp tín dụng với điều kiện tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án condotel đó. Vì vậy, các quy định siết chặt tín dụng BĐS từ cuối năm 2016 sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường condotel.
Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường condotel.
“Lãi suất cho vay trung dài hạn đến cuối năm 2016 không chênh lệch nhiều so với tỷ lệ lợi nhuận cam kết trên thị trường condotel, do đó, bất kỳ biến động lãi suất theo hướng tăng lên nào cũng ảnh hưởng tới bài toán tài chính của nhà đầu tư, thậm chí đảo lộn hoàn toàn từ lãi sang thua lỗ nếu lãi suất tăng quá cao”, ông Ánh phân tích.
Vị chuyên gia kinh tế này cũng nhấn mạnh, rủi ro tăng lãi suất tuy đã được kiểm soát tốt trong năm 2016 song không phải là không thể xảy ra trong tương lai, đặc biệt là tương lai xa đến 6 - 8 năm theo hợp đồng tín dụng mua condotel.
“Biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước… đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, tác động tiêu cực tới tín dụng dành cho thị trường condotel”, ông Ánh nói.
