Hôm nay (12/4), Bộ trưởng Bộ Xây dựng - ông Nguyễn Thanh Nghị thay mặt Chính phủ trình bày tờ trình Luật Kinh doanh bất động sản tại phiên họp thứ 22 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS 2014) giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau khi được ban hành, Luật KDBĐS 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành.
Theo đó, Luật KDBĐS 2014 đã quy định đầy đủ, cụ thể về: Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, nguyên tắc kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản và các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản; các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, từ đối tượng, điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản, các loại hình bất động sản, các hình thức kinh doanh bất động sản, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, quyền và trách nhiệm các bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản, kinh doanh quyền sử dụng đất và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản…; đồng thời tạo hành lang pháp lý để quản lý hoạt động của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế cần được điều chỉnh, bổ sung:
Trong quy định chung về kinh doanh bất động sản
Một là, Luật KDBĐS 2014 chưa quy định rõ một số khái niệm quan trọng trong kinh doanh bất động sản như: khái niệm về “dự án bất động sản”, khái niệm về “chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản”... Điều này, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện đồng thời chưa làm rõ được phạm vi điều chỉnh của Luật.
Hai là, Luật KDBĐS 2014 chưa có quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật có liên quan đối với các nội dung, quy định về kinh doanh bất động sản.
Ba là, các quy định chung về kinh doanh bất động sản có sự giao thoa về phạm vi điều chỉnh, áp dụng của Luật KDBĐS với pháp luật về đất đai, đầu tư, đặc biệt là sự giao thoa giữa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư.
Bốn là, các quy định chung của Luật KDBĐS hiện hành về nguyên tắc kinh doanh bất động sản (Điều 4) và các hành vi bị cấm (Điều 8) cũng cần được rà soát sửa đổi, bổ sung để đảm bảo thống nhất, đồng bộ hơn với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và đảm bảo phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.
Về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn
Một là, hiện nay hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại vừa được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đồng thời cũng được quy định, điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014; trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định gộp chung giữa kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng. Điều này đã dẫn đến có sự phân tán, chồng chéo về quy định giữa các đạo luật và ngay trong một đạo luật; gây khó khăn cho các tổ chức, cơ quan, cá nhân trong việc nắm bắt và lựa chọn áp dụng thực hiện quy định pháp luật.
Hai là, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản còn chung chung, không quy định điều kiện đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng các quy định.
Ba là, các quy định về điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện được quy định chung cho các loại bất động sản gồm nhà ở và công trình xây dựng; chưa có quy định cụ thể, rõ ràng đối với trường hợp bán một phần diện tích sàn công trình xây dựng.
Bốn là, Luật hiện hành đã quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản, hình thức kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân tuy nhiên các quy định này chưa đầy đủ, rõ ràng và phù hợp với thực tế.
Năm là, chưa có quy định về công khai nội dung, mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản; quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa chặt chẽ để đảm bảo sự minh bạch về giá bất động sản, quyền lợi và trách nhiệm của bên bán, bên mua bất động sản và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế đối với nhà nước của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Sáu là, một số vấn đề khác liên quan giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn còn có vướng mắc, bất cập do chưa được quy định cụ thể, đầy đủ trong Luật.
Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Một là, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chưa phân định rõ ràng, cụ thể giữa loại hình nhà ở và công trình xây dựng, chưa bao quát được các loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tế, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Hai là, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…); không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.
Ba là, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có một số nội dung chưa chi tiết, khó áp dụng trong thực tế và cần thiết phải sửa đổi để quy định cụ thể hơn nhằm đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Bốn là, Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Về kinh doanh quyền sử dụng đất
Một là, các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại) theo pháp luật về kinh doanh bất động sản đang có sự giao thoa, mâu thuẫn, trùng lặp với các quy định về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai.
Hai là, chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng.
Về chuyển nhượng dự án bất động sản
Một là, chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản.
Hai là, một số quy định cụ thể về điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án chưa thuận lợi trong thực hiện.
Về kinh doanh dịch vụ bất động sản
Một là, Luật KDBĐS hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua "Sàn giao dịch bất động sản". Quy định này làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin đối với các bất động sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai.
Hai là, các quy định về điều kiện thành lập "Sàn giao dịch BĐS" còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước; chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản thông qua Sàn, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, tạo kẽ hở cho các Sàn giao dịch BĐS lách luật để hoạt động kinh doanh.
Ba là, Luật KDBĐS hiện hành quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện thi sát hạch để được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản còn đơn giản, dễ dàng nên việc quản lý hoạt động môi giới bất động sản còn chưa đảm bảo yêu cầu (thực tế còn một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh).
Bốn là, Luật KDBĐS hiện hành quy định cá nhân chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế là có thể thực hiện dịch vụ môi giới BĐS mà không yêu cầu phải hoạt động trong tổ chức hoặc doanh nghiệp.
Năm là, Luật KDBĐS hiện hành thiếu quy định về việc thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản đối với cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi vi phạm quy định của Luật, việc xử lý vi phạm chỉ được quy định trong Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng nên hiệu lực chưa cao.
Sáu là, Luật KDBĐS hiện hành không quy định về điều kiện được hoạt động đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Về điều tiết thị trường bất động sản
Một là, các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo để thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào; cơ cấu sản phẩm bất động sản không phù hợp, dư thừa bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, thiếu bất động sản thuộc phân khúc trung bình và thấp để đáp ứng nhu cầu sử dụng của đại đa số người dân.
Hai là, giá nhà ở, giá bất động sản đặc biệt là tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế.
Ba là, tình trạng đầu cơ bất động sản vẫn còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương.
Bốn là, chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản; chưa quy định cụ thể về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước các cấp.
Năm là, các giải pháp điều tiết thị trường trong một số giai đoạn chưa đảm bảo đồng bộ, thiếu nền tảng quy định pháp luật nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm.
Về quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Một là, nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản chưa được quy định đầy đủ; chưa phân định cụ thể, rõ ràng giữa các Bộ, ngành, cơ quan trung ương với địa phương.
Hai là, công tác thanh, kiểm tra, xử lý sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực hiện chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục.
Ba là, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể, chi tiết đối với việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản. Các quy định hiện hành trong việc xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản còn phân tán, không tập trung (được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014); việc tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản tại hầu hết các địa phương còn chậm trễ dẫn đến hiệu quả của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đạt mục tiêu đề ra.
Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, những tồn tại, hạn chế nêu có nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau, cụ thể:
Một là, quy định về kinh doanh bất động sản còn có sự chồng chéo, giao thoa với các hệ thống pháp luật khác, trong đó: giao thoa về kinh doanh quyền sử dụng đất với chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; về kinh doanh nhà ở với pháp luật về nhà ở; về chuyển nhượng dự án bất động sản với chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư và về xây dựng, quản lý sử dụng, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản với quy định về hệ thống thông tin về nhà ở theo pháp luật về nhà ở.
Hai là, một số nội dung quy định về kinh doanh bất động sản còn chung chung, chưa cụ thể để điều chỉnh đầy đủ các hình thức, hoạt động kinh doanh bất động sản trong thực tế, trong đó: chưa quy định cụ thể, riêng biệt đối với kinh doanh nhà ở, kinh doanh công trình thương mại, dịch vụ, công nghiệp; chưa quy định cụ thể, riêng biệt đối với kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng công trình theo dự án; chưa quy định cụ thể, riêng đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án và chuyển nhượng một phần dự án.
Ba là, một số nội dung quy định về kinh doanh bất động sản không còn phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh và loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tế (căn hộ khách sạn, văn phòng kết hợp lưu trú…).
Bốn là, công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực hiện chưa đầy đủ, phối hợp chưa chặt chẽ giữa các Bộ, ngành, giữa các cơ quan trung ương với địa phương, trong đó: nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản chưa được quy định đầy đủ; chưa phân định cụ thể, rõ ràng giữa các Bộ, ngành và giữa các cơ quan trung ương với địa phương.
Năm là, chưa có quy định cụ thể về việc điều tiết thị trường bất động sản. Giải pháp điều tiết thị trường thiếu nền tảng quy định pháp luật, chưa đảm bảo đồng bộ, triển khai thường khó khăn, tác động chậm.
Sáu là, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và thanh, kiểm tra, xử lý sai phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thực hiện chưa thực sự hiệu quả, chưa thường xuyên, liên tục.
