AI bùng nổ, bất động sản thương mại ở Việt Nam đón cơ hội lớn

Trong khi nhiều ý kiến lo ngại trí tuệ nhân tạo (AI) sẽ khiến nhu cầu sử dụng văn phòng và mặt bằng thương mại suy giảm, một nghiên cứu mới của Cushman & Wakefield lại cho thấy xu hướng ngược lại. AI được dự báo sẽ trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, qua đó tạo thêm nhu cầu đáng kể đối với bất động sản thương mại trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC).

Theo báo cáo "Tác động của AI: Nhận định cho khu vực APAC", AI không chỉ làm thay đổi phương thức sản xuất và vận hành doanh nghiệp mà còn mở rộng quy mô hoạt động kinh tế, tạo ra nhiều việc làm và thúc đẩy nhu cầu sử dụng không gian vật lý ở nhiều phân khúc bất động sản.

Tiến sĩ Dominic Brown - Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, Trung Đông và châu Phi của Cushman & Wakefield, cho rằng nhận định AI sẽ làm giảm nhu cầu về bất động sản là chưa chính xác.

Theo ông, thay vì thu hẹp quy mô sử dụng mặt bằng, AI sẽ góp phần gia tăng sản lượng kinh tế, thúc đẩy sự hình thành các doanh nghiệp mới và mở rộng hoạt động sản xuất - kinh doanh. Điều này sẽ kéo theo nhu cầu lớn hơn đối với văn phòng, kho bãi, trung tâm dữ liệu và nhiều loại hình bất động sản thương mại khác.

Văn phòng bước vào cuộc đua chất lượng

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy khu vực APAC có thể tạo thêm khoảng 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026-2030 theo kịch bản cơ sở. Cùng với đó là sự gia tăng nhu cầu về không gian làm việc, đặc biệt ở phân khúc văn phòng chất lượng cao.

Cushman & Wakefield dự báo tổng diện tích hấp thụ ròng văn phòng hạng A tại khu vực có thể đạt hơn 96,15 triệu m2 trong thập kỷ tới.

Tuy nhiên, sự phát triển này không diễn ra đồng đều. AI đang làm thay đổi vai trò của văn phòng, từ nơi làm việc truyền thống trở thành không gian thúc đẩy hợp tác, sáng tạo và đổi mới. Điều này khiến khoảng cách giữa các tòa nhà chất lượng cao, sở hữu vị trí đắc địa và khả năng vận hành linh hoạt với các dự án chất lượng thấp ngày càng lớn.

Xu hướng "flight to quality" (dịch chuyển sang tài sản chất lượng cao) được dự báo sẽ tiếp tục chi phối thị trường văn phòng trong nhiều năm tới.

Bên cạnh đó, trong kịch bản cơ sở, lợi suất của các tài sản bất động sản cốt lõi được dự báo duy trì quanh mức 10%, nhờ các động lực tăng trưởng kinh tế mới mà AI mang lại cho khu vực.

Logistics và trung tâm dữ liệu trở thành tài sản chiến lược

Không chỉ tác động đến văn phòng, AI còn được xem là động lực tăng trưởng quan trọng của phân khúc công nghiệp và logistics.

Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, quá trình tự động hóa ngày càng sâu rộng cùng chuỗi cung ứng phức tạp hơn đang tạo ra nhu cầu lớn đối với hệ thống kho bãi và trung tâm phân phối. Theo dự báo, tổng diện tích hấp thụ ròng của ngành logistics tại APAC có thể đạt khoảng 236,16 triệu m2 vào năm 2030.

Đặc biệt, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một loại tài sản chiến lược trong danh mục đầu tư bất động sản thương mại.

Khi AI, điện toán đám mây và các nền tảng số phát triển nhanh chóng, nhu cầu lưu trữ và xử lý dữ liệu tăng mạnh khiến các trung tâm dữ liệu trở thành hạ tầng không thể thiếu của nền kinh tế số. Tuy nhiên, báo cáo cũng lưu ý khả năng cung cấp điện đang trở thành yếu tố quyết định đối với nguồn cung mới cũng như kế hoạch đầu tư của các nhà phát triển trong lĩnh vực này.

Việt Nam đứng trước cơ hội lớn từ làn sóng AI

Đánh giá về triển vọng tại Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng việc ứng dụng AI trong các khâu nghiên cứu, phát triển dự án và quản lý vận hành bất động sản đang trở thành yêu cầu tất yếu.

Theo bà Minh, các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam đang sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để tận dụng làn sóng tăng trưởng do AI tạo ra.

Trong đó, bất động sản công nghiệp được đánh giá có tiềm năng hưởng lợi lớn nhờ nền tảng sản xuất đang tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư hướng đến xuất khẩu tiếp tục duy trì tích cực và nhu cầu tiêu dùng nội địa không ngừng mở rộng.

Đối với phân khúc trung tâm dữ liệu, Việt Nam được xem là thị trường giàu tiềm năng dài hạn nhờ lợi thế về chi phí xây dựng cạnh tranh, tốc độ chuyển đổi số nhanh cùng nhu cầu ngày càng lớn đối với điện toán đám mây và các ứng dụng AI.

Ở lĩnh vực văn phòng và bán lẻ, AI được dự báo sẽ làm gia tăng sự phân hóa về chất lượng tài sản. Những tòa nhà văn phòng hiện đại, trung tâm thương mại có khả năng ứng dụng công nghệ nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt hơn trong việc thu hút khách thuê và người tiêu dùng.

Ngược lại, các tài sản trung cấp hoặc chậm thích ứng với công nghệ có thể đối mặt với áp lực lớn hơn trong bối cảnh thị trường thay đổi nhanh chóng.

Dù triển vọng chung được đánh giá tích cực, Cushman & Wakefield cũng lưu ý một số rủi ro có thể phát sinh nếu tốc độ cải thiện năng suất từ AI thấp hơn kỳ vọng hoặc quá trình chuyển đổi công nghệ gây ra những xáo trộn đáng kể trên thị trường lao động. Khi đó, tỷ lệ trống tại một số phân khúc bất động sản có thể gia tăng, kéo theo áp lực giảm giá thuê trong tương lai.