Thông tin này được UBND tỉnh An Giang nêu rõ, tại báo cáo 502/BC-UBND gửi Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ; Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH-ĐT) về rà soát và đề xuất xử lý các khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh.
Tại văn bản này, UBND tỉnh An Giang cho biết, pháp luật đất đai (điểm d, khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai) quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, áp dụng cho dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Ngoài trường hợp thu hồi đất thì các dự án còn lại như dự án nhà ở thương mại thực hiện theo cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 73 Luật Đất đai).
Trong quá trình triển khai thực hiện Luật số 03/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật điện lực, Luật doanh nghiệp, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự để xem xét, chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh An Giang còn một số khó khăn, vướng mắc.
Theo quy định tại điểm B điều 4 Luật số 03/2022/QH15, quy định sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở và loại đất khác không phải đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, chiếu theo quy định thì chưa rõ "thời điểm" nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở và loại đất khác. Trong thực tế, nhà đầu tư không thể có sẵn quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác (đặc biệt là đất trồng lúa) quy mô lớn để thực hiện chấp thuận làm chủ đầu tư nhà ở thương mại.
Lý giải về điều này, UBND tỉnh An Giang cho rằng, theo quy định tại khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai thì “Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” Do đó, trong hầu hết các trường hợp, nhà đầu tư chỉ có thể có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác sau khi “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;” theo quy định tại khoản 1 Điều 193 của Luật Đất đai và trình tự thực hiện theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ. Đây là cơ sở pháp lý để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Hiện nay, tỉnh An Giang và một số địa phương khác đang thực hiện theo cơ chế này để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại. Nghĩa là, nhà đầu tư phải lập thủ tục xin nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP trước, sau đó nhà đầu tư tiến hành thỏa thuận, nhận chuyển nhượng và thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sang tên nhà đầu tư (tổ chức kinh tế). Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên và hoàn thành công tác chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ lập thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Điều 4 Luật số 03/2022/QH15.
Tuy nhiên, tỉnh An Giang đang có 8 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện nhà ở thương mại theo trình tự này nhưng UBND tỉnh An Giang vẫn chưa quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư do lo ngại về tỷ lệ phần đất ở trong tổng quy mô diện tích thực hiện dự án mặc dù Điều 4 Luật số 03/2022/QH15 không quy định tỷ lệ này.
Ngoài ra, pháp luật đấu thầu (Nghị định 25/2020/NĐ-CP) quy định các dự án có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; một trong các điều kiện để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, dự án nhà ở thương mại không được liệt kê vào các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 62 của Luật Đất đai nên không thể đưa loại dự án này vào danh mục dự án thu hồi đất để trình HĐND tỉnh thông qua. Do đó, không thể đáp ứng một trong các điều kiện để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Với vướng mắc trên, UBND tỉnh An Giang kiến nghị Quốc hội sớm sửa đổi, bổ sung các Luật Đấu thầu, Nhà ở, Đầu tư, đặc biệt là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai để đồng bộ hóa các lĩnh vực nhà nước thu hồi đất, cơ chế tạo quỹ đất, làm rõ các khái niệm, phân loại dự án phát triển nhà ở đảm bảo tính tương thích giữa các luật về hình thức lựa chọn nhà đầu tư, điều kiện công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại và các dự án phát triển nhà ở quy mô nhỏ ở khu vực nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
An Giang cũng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ Xây dựng, Bộ KH-ĐT, Bộ Tư pháp khẩn trương trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành các Luật Đầu tư, Xây dựng, Nhà ở nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến thực hiện dự án bất động sản; phù hợp hơn với tình hình thực tiễn và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Đồng thời, hướng dẫn, bổ sung làm rõ các khái niệm thế nào là các “Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu và pháp luật có liên quan" để địa phương áp dụng trong thực tế.
Tỉnh cũng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài nguyên - Môi trường xem xét, có ý kiến hướng dẫn dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thuộc trường hợp được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phi nông nghiệp (xây dựng nhà ở thương mại) theo khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai và điểm 3 khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ hay không nếu khu vực thực hiện dự án đáp ứng đủ điều kiện được quy định tại Điều 4 Luật số 03/2022/QH15./.
